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Immobilienbewertung


Durch gute und schlechte Zeiten. Der Spruch hat mit der Realität leider nicht viel gemeinsam. Im Jahr 2019 lag die Wahrscheinlichkeit einer Scheidung bei über 35 Prozent. Zu der emotional aufwühlenden Phase mit jeder Menge Bürokratie kommt dann oft auch noch die Frage dazu: Was passiert bei Scheidung mit dem Haus?

Welche Möglichkeiten hier zur Verfügung stehen und welche Schritte sinnvoll sind, was alles beachtet werden muss, wie es sich mit laufenden Krediten verhält und warum sich Ehepartner rechtzeitig Gedanken über den Scheidungsfall machen sollten, haben wir hier ausführlich zusammengefasst.

Der Zugewinnausgleich nach der Scheidung

Insofern es keine anders getroffenen Vereinbarungen gibt, befinden sich die beiden ehemaligen Eheleute im sogenannten gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daher ist die Trennung auch mit einem Zugewinnausgleich verbunden. Dieser hat das Ziel, einen Ausgleich in finanzieller Hinsicht zwischen den Ehepartnern zu gewährleisten.

Diese Aufteilung bezieht sich auf die Vermögen, welche während der Ehe gekauft bzw. erworben worden sind. Es handelt sich dabei stets um einen finanziellen Anspruch. Das ist bei Gütern wie einem Haus schwer, da sich ein solches natürlich nicht einfach in zwei Bereiche teilen lässt. Können sich die Eheleute nach Scheidung über das Haus nicht einigen, muss sich im Zweifel ein Gericht mit der Aufteilung des Vermögens beschäftigen.

Die Ausnahme der Schenkung

Beachtet werden muss: Die Zugewinngemeinschaft heißt nicht unbedingt, dass all das in die Ehe eingebrachte Vermögen auch beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen gehört. Wenn die Ehefrau beispielsweise während der Ehe eine Schenkung erhält oder etwas erbt, gehört ihr diese Zuwendung allein. Anders sieht es für Güter aus, die die Ehepartner zusammen erwerben. Bei Haus und Scheidung ist das oft der Fall.

Das Scheidungsjahr sinnvoll nutzen

Das Scheidungsjahr ist eine gute Möglichkeit, um sich in Ruhe Gedanken über das gemeinsame Haus zu machen. Das gelingt dann ohne stark emotional aufgeladene Diskussionen und Entscheidungen. Grundsätzlich sind Ehepartner gut damit beraten, schon im Vorfeld Vereinbarungen darüber zu treffen, was mit dem Haus bei Scheidung passiert. Genauso wie Regelungen zu einem weiteren Zugewinnausgleich und dem Unterhalt nach Trennung. Solche Vereinbarungen sparen nicht nur jede Menge Kosten, sondern auch Stress und psychische Belastung.

Aufstellung des Vermögens bei Trennung mit Haus

Hinsichtlich Zugewinn muss sich bei der Scheidung mit Haus die Frage gestellt werden, was eigentlich der Zugewinn genau ist. Hierbei wird eine Aufstellung vorgenommen und das Anfangsvermögen er beiden Partnern beim Eheeintritt verglichen. Aus der Differenz zum aktuellen Vermögen ergibt sich dann der Zuwachs an Vermögen im Laufe der Ehe. Sollte dieser genau gleich sein, muss kein Zugewinnausgleich bei Scheidung mit Haus durchgeführt werden.

Kommt es aber zu festgestellten Differenzen muss der Partner mit mehr Vermögen seinen Anteil an den Partnern auszahlen. Ziel ist es, einen fairen Vermögensausgleich zu schaffen. Es zählen dabei einzig und allein Geldbeträge und andere Vermögensgegenstände wie ein Fahrzeug oder dergleichen.

Wenn das Haus nicht zum Zugewinn zählt

Manchmal ist nach der Scheidung das Haus auch nicht als Zugewinn anrechenbar. Vor allem in zwei konkreten Fällen ist das der Fall. Zum einen, wenn einer der Eheleute Alleineigentümer der Immobilie ist und er das Haus in die Ehe mit eingebracht hat. Zum anderen, wenn das Haus zwar zu zweit erworben worden ist, aber nur einer der beiden als Alleineigentümer im Grundbuch vermerkt ist. 

Dann kann bei Scheidung das Haus im Zuge des Zugewinnausgleichs zugeschlagen werden. Geteilt werden dann einzig und allein die Wertzuwächse des Objektes. Diese Fälle ziehen aber auch Probleme nach sich. Etwa, wenn die Steigerung des Wertes in dieser Zeit sehr hoch war und der Zugewinn nur im Falle eines Hausverkaufes erreicht werden kann. Um solche Szenarien zu verhindern, empfehlen Experten einen Ehevertrag aufzusetzen. In diesem sollte dann auch geregelt werden, dass das gemeinsame Haus bei Scheidung vom Zugewinnausgleich ausgenommen wird.

Die Reglung im Falle einer Erbschaft

Viele Ehepartner stellen sich im Falle einer Scheidung bezüglich Haus die Frage, was bei einer geerbten Immobilie passiert.  Wenn einer der beiden Partner die Immobilie geerbt hat, wird diese im Zugewinnausgleich nicht berücksichtigt. Allerdings kann die Summe der Wertsteigerung beachtet werden. Etwa dann, wenn die Ehepartner gemeinsam Ausbauten oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben. Dabei ist es aber wichtig zu unterscheiden, ob eigene handwerkliche Veränderungen vorgenommen worden sind oder ob lediglich eine finanzielle Investition vorgenommen wurde.

Scheidung und Haus: Diese Möglichkeiten gibt es

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wenn es zu einer Scheidung gekommen ist und ein gemeinsames Haus existiert. Auf diese wird im folgenden Abschnitt näher eingegangen. Unterteilen lassen sich die Möglichkeiten in folgende Bereiche:

  • Hauskauf
  • Realteilung
  • Vermietung
  • Auszahlung eines Partners
  • Übertragung an Kinder
  • Teilversteigerung

Der Verkauf des Hauses

Für die beiden Ehepartner ist der Verkauf des Hauses oft die sinnvollste und bevorzugte Möglichkeit bei der Scheidung. Die erwirtschaftete Summe aus dem Immobilienverkauf kann danach fair und gerecht zwischen beiden Partnern aufgeteilt werden. Allerdings müssen dabei noch kaufenden Kredite berücksichtigt werden und auch bei der Bank steht dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Für den Hausverkauf ist ein Makler empfehlenswert. Er kümmert sich um einen professionellen Verkauf, führt Besichtigungstermine mit Interessenten durch und regelt alle anfallenden Schritte. Zudem ist es ratsam, ein Wertgutachten durchzuführen, damit das Haus nicht unter seinem Wert veräußert wird.

Wenn sich das Ehepaar übrigens bereits vor der finalen Trennung einig ist, muss mit dem Verkauf des Hauses nicht bis zum Scheidungsantrag gewartet werden. Daher kann der Verkauf des Objektes schon Sinn machen, wenn das Scheidungsjahr noch nicht zu Ende ist und ersichtlich ist, dass die Scheidung vollzogen wird. Das ist deshalb von Vorteil, da sich mit dem Verkauf Zeit gelassen werden kann. Muss der Verkauf stattdessen unter Zeitdruck erfolgen, geht das meist mit einem deutlich geringeren Verkaufspreis einher.

Rechte der Ehepartner zum Verkauf des Hauses bei Scheidung

Wenn das Trennungsjahr verstrichen ist, steht jedem Partner zu, den Verkauf des Hauses zu fordern. Wer sich nicht einig ist, kann eine Zustimmung zum Hausverkauf nach Scheidung sogar klagen. Eine Einigung ohne Gericht ist allerdings deutlich vorteilhafter. Ansonsten können hohe Kosten für das Verfahren ohne gewissen Ausgang ausfallen und ein Prozess ist zudem oft mit vielen Emotionen verbunden.

Das Haus wird real geteilt

Wer sich für die sogenannte Realteilung entscheidet, trennt nach der Scheidung das Haus in zwei abgeschlossenen Wohneinheiten. Das hat dann zur Folge, dass beide Partner entweder im Gebäude wohnen bleiben können oder den jeweiligen Teil vermieten sowie verkaufen können. Diese Möglichkeit erscheint zunächst recht praktisch, allerdings müssen die entsprechenden baulichen Voraussetzungen auch eine Teilung zulassen.

Zudem eignet sich das Modell nur, wenn beide Partner sich vorstellen können sich auch nach einer Ehe ein Haus zu teilen – wer im Streit auseinander geht möchte vielleicht lieber eine deutlich stärker räumliche Trennung und hat kein gutes Gefühl dabei, neben dem Ex-Partner Wand an Wand zu wohnen. Ist das aber für beide vorstellbar, wird beiden Eheleuten das Wohnrecht zugesprochen. In diesem Fall sollte dies auf jeden Fall vertraglich festgehalten werden. Übrigens: Wenn ein Partner später seine Wohnung verkaufen möchte, braucht es eine professionelle Teilungserklärung

Der Ehepartner wird ausgezahlt

Natürlich kann auch der Fall eintreten, dass ein Partner im gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchte. Dann muss dieser bei der Scheidung ausbezahlen. Das ist nur dann möglich, wenn das Haus während der gemeinsamen Ehe gekauft worden ist. Handelt es sich stattdessen um eine geerbte Immobilie oder eine Schenkung, hat der andere Partner keinen Anspruch auf seinen Anteil in Form einer Ausbezahlung. 

Die Ermittlung des zustehenden Betrages ist recht simpel. Vom Wert der Immobilie wird lediglich die Restschuld abgezogen und der daraus resultierende Wert durch zwei geteilt. Angenommen das Objekt ist 500.000 Euro wert und die Restschuld beträgt 100.000 Euro: So würde in diesem Rechenbeispiel dem auszuzahlenden Ehepartner eine Summe von 200.000 Euro zustehen. In diesem Zuge muss der andere Partner dann auch aus dem Grundbuch gestrichen werden.

Beachtenswertes bei der Auszahlung

Bei der Ausbezahlung eines Partners müssen aber einige Dinge beachtet werden. Etwa in Bezug auflaufende Kredite. Diese müssen bei der Übernahme auf den neuen alleinigen Eigentümer umgeschrieben werden. Außerdem muss das Kreditinstitut einbezogen werden, denn sie muss den auszubezahlenden Partner aus der Haftung entlassen.

Achtung: Die Bank ist zu diesem Schritt nicht verpflichtet, daher sollte rechtzeitig Kontakt zum Kreditinstitut aufgenommen werden. 

In steuerlicher Hinsicht muss zudem beachtet werden, dass die Überschreibung noch vor oder während der Scheidung erfolgen sollte. Nach der Scheidung würde die Grunderwerbssteuer fällig – während der Ehe noch Bestand hat, ist diese nicht anzuwenden. Bei der Scheidung mit Haus müssen auch alle Verträge, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, auf den neuen alleinigen Besitzer umgeschrieben werden. Etwa Verträge für:

  • Wasseranbieter
  • Stromanbieter
  • Versicherung
  • Auszahlung eines Partners
  • Übertragung an Kinder
  • Teilversteigerung

Die Möglichkeit der Teilversteigerung

Kommt es zur Scheidung mit Haus im Besitz beider Eheleute und können diese keine Einigung erreichen, kann es zur Teilversteigerung kommen. Einen solche wird vom Amtsgericht angeordnet. Der Antrag dafür kann von beiden Ehepartnern gestellt werden. Die Höhe der Eigentumsanteile ist dabei irrelevant. Kommt es dann tatsächlich dazu, wird die Immobilie durch ein Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Zur Wahrheit gehört allerdings, dass mit einer Versteigerung nie der Verkaufspreis erreicht werden kann wie bei einem regulären Verkauf.

 Dabei ist es egal, ob es sich ein außergewöhnliches Fachwerkhaus oder ein klassisches Reihenhaus handelt. Zudem muss beachtet werden, dass vom Endbetrag der Versteigerung auch noch Gerichtskosten und Sachverständigengehälter abgezogen werden. Die Summe, die jede Partei am Ende enthält, wird in einem Teilungsplan festgeschrieben. Kommen die Partner hier auch zu keiner Einigung bestimmt das Gericht welche Summe wem zusteht. Anzumerken ist, dass bei der Scheidung mit Haus ein regulärer Verkauf immer einer Versteigerung vorgezogen werden sollte – vor allem aus wirtschaftlichen Gründen.

Die Möglichkeit des Einspruches

Ist einer der Ehepartner nicht mit der Versteigerung einverstanden, kann er innerhalb von 14 Tagen einen Ablehnungsantrag stellen und dabei darlegen, warum eine Versteigerung negativ für ihn ausfallen würde. Begründet kann das etwa damit, dass sich die Hausversteigerung negativ auf die Lebensumstände er Kinder auswirkt. Kommt das Gericht zur Erkenntnis, dass der Einspruch berichtigt ist, wird das Verfahren für maximal ein halbes Jahr eingestellt.

Eine Hausübertragung auf die Kindern

Nach der Scheidung mit Haus im Besitz kann die Immobilie auch auf die gemeinsamen Kinder übertragen werden, vorausgesetzt es gibt welche. Die Übertragung ist bei volljährigen Kindern jederzeit realisierbar. Handelt es sich aber um minderjährige Kinder, so muss ein Vormundschaftsgericht seine Zustimmung bekunden. Diese Lösung ist vor allem dann sinnvoll, wenn es sich bei dem Gebäude um eine Immobilie mit besonders hohem emotionalem Wert handelt und das Haus im Familienbesitz bleiben soll. Beachtet werden muss aber, dass den Kindern damit auch alle Pflichten übertragen werden. Das bedeutet, dass neben den Eigentumspflichten auch Grundsteuer und Unterhaltungskosten auf die Nachkommen zukommen. 

Zudem ist es möglich, dass lediglich ein Ehepartner seine Anteile an das Kind oder die Kinder verschenkt. Das geht aber nur, wenn der jeweils andere Ehepartner diesem Plan zustimmt. Das gilt bei einer Zugewinngemeinschaft generell. Hier gibt es allerdings eine einzige Ausnahme. Besitzt der Schenkende ein ins Grundbuch eingetragene Wohnrecht auf Lebenszeit verfügt er über ein Nutzungsrecht und damit wäre eine Schenkung von der Pflicht auf Zustimmung durch den anderen Partner ausgenommen.

Die Vermietung nach Scheidung

Möchten die Eheleute nach der Scheidung ihr Haus behalten, wäre eine Vermietung eine gute Möglichkeit. Das setzt allerdings auch wieder voraus, dass sich beide Eheleute über dieses Modell und die Modalitäten einig sind.

Der Vorteil hierbei: Der Hauskredit kann direkt über die Einnahmen der Miete beglichen werden und die recht kostspielige Vorfälligkeitsentschädigung zur Kreditauflösung entfällt. 

Wenn die Raten des Kredites niedriger sein als die erzielten Mietannahmen, werden die überschüssigen Verdiente in der Regel auf beide Partner aufgeteilt. Ein weiterer Vorteil sind die wegfallenden Kosten für eine Änderung beim Grundbuchamt. Wie bereits beschrieben, müssen sich bei diesem Konzept beide Partner nicht nur darüber einig sein, dass eine Vermietung der beste Weg ist. Sie müssen sich auch über die Inhalte des Mietvertrages sein sowie darüber, wer sich um Verwaltung und Nebenkostenabrechnungen kümmert. Wer sich darüber nicht einig ist oder wenn beide Parteien damit nichts zu tun haben wollen, kann dies auch einer Hausverwaltung übertragen werden.

Scheidung mit Haus: Das passiert mit laufenden Krediten

In der Regel ist eine Immobilie bei der Scheidung noch nicht vollständig abbezahlt. Dann gilt es also zu klären, wie mit den noch bestehenden Schulden nach der Scheidung umgegangen wird. Dabei muss bekannt sein, dass grundsätzlich erst einmal nur derjenige haftet, der den Kreditvertrag beim Geldinstitut unterzeichnet hat. In den häufigsten Fällen fungieren bei einem gemeinsamen Objekt aber beide Partner als Kreditnehmer der Bank.

 Somit liegt eine Gesamtschuld vor, die sich auf beide Partner gleichermaßen aufteilt. Wenn der Kredit bei der Bank aber nur von einem der beiden getilgt wird, so kann er die Hälfte des offenstehenden Betrages vom anderen Ehepartner fordern. Allerdings kann zwischen den Eheleuten vorher auch eine andere Regelung für den Fall der Scheidung mit Haus im Besitz getroffen werden. Klar sein muss, dass fehlendes Kapital für den fehlenden Ausgleich kein Grund für die Entlassung aus der Haftung ist.

Tipp: Regelung im Ehevertrag

Wie bereits ersichtlich geworden sein dürfte: Eine Scheidung mit einem Haus im gemeinsamen Besitz ist mit viel Aufwand und Risiko verbunden. Daher ist es dringend zu empfehlen, bereits vor einer Scheidung einen solchen Fall vertraglich zu regeln. Der Ehevertrag liefert dabei die besten Möglichkeiten für solche Festlegungen. Der Ehevertrag kann übrigens auch während der Ehe per Notar abgeändert werden. Ist eine Scheidung also absehbar, sollte dies unbedingt angestrebt werden.

Zuvor lässt sich aber etwa auch eine Gütertrennung festlegen. Das Vermögen ist dann nicht nur vor der gemeinsamen Ehe, sondern auch währenddessen voll und ganz getrennt. Jeder Partner ist Herr über sein eigenes Vermögen. Allerdings hat das einen Nachteil für den Partner, der finanziell schlechter dasteht. Gerade, wenn es beispielsweise Kinder gibt und einer der beiden Hauptverdiener ist, bedeutet das: Der finanziell schlechter gestellte Ehepartner hat keine Anteile des Vermögens des Partners – damit auch bei Scheidung nicht

Zugewinnausgleich regeln

Im Ehevertrag kann aber auch der gesetzlich verankerte Zugewinnausgleich angepasst werden. Er kann bestimmte Gegenstände ausklammern oder beschränkt werden. Sinnvoll ist das etwa beim Kauf eines Bauernhofes oder einer anderen Immobilie. Auch kann der Zugewinn auf eine bestimmte Summe gedeckelt werden – etwa auf eine Höhe von maximal 150.000 Euro.

Hinsichtlich Kosten eines Ehevertrages muss folgendes beachtet werden: Um die Gültigkeit feststellen zu lassen, muss dieser von einem Notar beglaubigt werden. Hierbei berechnet sich die Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Das bedeutet, dass ein Ehevertrag bei jedem Notar in Deutschland gleich hohe Kosten verursacht. Diese hängen von dem Wert der vorhandenen Vermögen beider Ehepartner ab. 

Bezieht sich der Ehevertrag nur auf das Vermögens einer Person, richten sich die Gebühren für den Notar auch nur nach dessen Vermögen.

Fazit zur Scheidung mit Haus im Besitz

Wer einem teuren und nervenaufreibenden Streit bis hin zur Versteigerung entgehen möchte, sollte sich schon während der Ehe oder zuvor Gedanken über eine mögliche Scheidung machen. Das ist zwar ein mehr als unangenehmes Thema, spart in jedem Fall aber viel Kummer, jede Menge Sorgen und teure Rechtsstreitigkeiten, wenn es am Ende böse auseinandergeht. Ein Immobilienmakler oder Anwalt kann hier für alle notwendigen Schritte beratend zur Seite stehen und ebenso wie ein Notar seine Erfahrungswerte mitteilen.

Häufige Fragen (FAQ)

Wer bekommt das Haus im Falle einer Scheidung?

Ist im Grundbuch lediglich ein Ehepartner als Eigentümer hinterlegt, gehört ihm nach der Scheidung das Haus ganz allein. In der Regel wird dieser dann auch das Wohneigentum behalten und in dem Haus nach der Scheidung weiterhin wohnen.

Was passiert mit einem geerbten Haus bei Scheidung?

Bei der Scheidung fällt ein geerbtes Haus in Deutschland nicht in den Zugewinnausgleich. Wenn ein Ehepartner das Haus also geerbt hat und später Modernisierungsarbeiten vorgenommen hat, wird lediglich die Wertsteigerung berücksichtigt. Allerdings kann der alleinige Eigentümer sein Haus während der Ehe und damit vor der Scheidung nur mit der Zustimmung des Partners bzw. der Partnerin veräußern.

Wird bei einer Scheidung alles aufgeteilt?

Geteilt wird die Differenz zwischen Anfangsvermögen und Endvermögen. Wenn ein Ehepartner also einen geringen Zugewinn erzielt hat, hat er einen Zahlungsanspruch auf die Höhe der Hälfte dieser Different. Hat der Ehepartner zum Zeitpunkt der Scheidung mehr Schulden als vor der Ehe, wird der Zugewinn auf null gesetzt.

Wie wird der Wert einer Immobilie bei Scheidung ermittelt?

Für eine Immobilienbewertung im Scheidungsfall kommen zwei Arten von Gutachten infrage. Ein Kurzgutachten und ein sogenanntes Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich dar, was eine Immobilie wert ist. Dabei werden alle wertrelevanten Faktoren und Unterlagen berücksichtigt.

Wer darf nach Trennung im Haus wohnen bleiben?

Grundsätzlich haben beide Eheleute das gleiche Recht, im gemeinsamen Haus zu wohnen. Während die Ehe noch Bestand hat, kann kein Partner den anderen einfach vor die Tür setzen.

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Daniel Kessler

Über den Autor

Gründer und Inhaber von Actora-Immobilien. Ich freue mich Sie auf unseren Blog begrüßen zu dürfen. Unser Immobilienblog soll Sie an das Thema Immobilien heranführen. Für weitere Fragen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Daniel Kessler

Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienmakler am 26. Februar 2021  

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  1. Leider werden wir uns auch trennen und lassen uns dann auch scheiden. Da wir einige Sachen zusammen angeschafft haben, darunter unser Haus, ist es interessant für mich, wie das geregelt werden könnte. Trotzdem lasse ich mich noch von einem Rechtsanwalt beraten.

  2. Meine Tante lässt sich bald von ihrem Mann trennen. Da ist es gut zu wissen, dass im Falle, dass sie sich nicht einig werden sollten, wer in dem Haus wohnen bleibt, dies ein Gericht übernimmt. Ich werde meiner Tante raten, sich in dieser Angelegenheit von einem erfahrenen Anwalt für Familienrecht beraten zu lassen.

  3. Mein Mann und ich lassen uns scheiden und da wir vor wenigen Jahren erst ein Haus gebaut haben, ist nun zu klären, wie das geregelt wird. Ich habe noch gar nicht daran gedacht, dass wir beide ausziehen und das Haus dann vermieten, was auch tatsächlich eine Option ist. Besonders interessant finde ich den Aspekt, dass zum einen der Kredit dadurch getilgt wird und der Überschuss der Miete aufgeteilt wird. Ich werde diese Möglichkeit mal mit meinem Rechtsanwalt besprechen, vielen Dank für den Tipp.

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