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Das Vergleichswertverfahren


In Deutschland gibt es zur Bewertung von Immobilien grundsätzlich drei verschiedenen Verfahren. Neben dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren wird dazu auch das Vergleichswertverfahren eingesetzt. Geregelt ist diese Methode im §13 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Somit ist das Verfahren rechtlich anerkannt und gleichzeitig offiziell anerkannt. 

Basis des Vergleichswertverfahrens ist der Vergleich mit anderen Objekten mit ähnlichen Eigenschaften, um einen realistischen Wert zu ermitteln. Wie dabei genau vorgegangen wird, worauf zu achten ist und was die Vorteile und Nachteile der Methode sind haben wir in diesem Artikel übersichtlich zusammengefasst. Dabei wird zum besseren Verständnis auch ein fiktiver Fall durchgerechnet.

So funktioniert das Vergleichswertverfahren

Im Zuge des Vergleichswertverfahrens wird der sogenannte Vergleichswert eines Objektes berechnet. Dabei basiert der Wert wesentlich auf den Kaufpreisen anderer Immobilien und Grundstücke in der Gegend mit ähnlichen Eigenschaften. Damit orientiert sich der Vergleichswert stark am Verkehrswert. Besitzer von Immobilien können dank der Methode einen sehr genauen Eindruck des zu erwarteten Marktpreises erhalten. Unter Experten gilt das Vergleichswertverfahren dabei als sehr zuverlässig und aussagekräftig.

Manchmal fehlt ein Vergleichswertverfahren

Ein ganz direkter Vergleich zu anderen Immobilien ist dabei allerdings nur selten möglich. Immerhin gleicht meist kein Haus oder keine Wohnung dem oder der anderen. Außer es wurde kürzlich eine baugleiche Wohnung veräußert oder ein Reihenhaus in der Nachbarschaft hat den Eigentümer gewechselt. Daher greift man oft auf Zahlen aus der Vergangenheit oder nicht exakt gleiche Objekte zurück.

In diesen Fällen eignet sich das Vergleichswertverfahren

Insbesondere für ähnliche Wohnungen, Grundstücke und Häuser eignet sich diese Methode. Gibt es jedoch keine Vergleichsbasis, greifen die Gutachter meist zum Sachwertverfahren. Das ist etwa bei freistehenden Häusern im ländlichen Raum oft der Fall. Zusammengefasst ist das Vergleichswertverfahren geeignet für die Bewertung folgender Immobilienarten:

  • Grundstücke
  • Eigentumswohnungen
  • Doppelhaushälften
  • Reihenhäuser
  • Siedlungshäuser

Schritt für Schritt durch das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren setzt sich aus verschiedenen Schritten zusammen. Um diese besser zu verstehen werden die einzelnen Schritte im folgenden Abschnitt beschrieben und anhand eines fiktiven Praxisbeispiels mit Zahlen unterlegt.

Die Parameterbestimmung

In einem ersten Schritt müssen Parameter zum jeweiligen Objekt festgelegt werden. Dazu ist es hilfreich die relevanten Informationen über die Art und Typ zu erfassen. Zu diesen gehören:

  • Immobilientyp (Haus, Wohnung, etc.)
  • Objektart (Erdgeschoss, Dachgeschoss, etc.)
  • Lage des Objekts (Stadt, Bezirk, etc.)
  • Anzahl der Zimmer
  • Wohn- und Grundstücksfläche
  • Etage des Objekts
  • Baujahr und Zeitpunkt der letzten Sanierung
  • Qualität der Ausstattung (einfach, normal, luxuriös, etc.)
  • Zustand der Immobilie (Erstbezug, renovierungsbedürftig, etc.)

Suche nach Vergleichsobjekten

Im darauf folgenden Schritt gilt es, Vergleichsobjekte zu suchen. Dabei muss die Ähnlichkeit beurteilt werden. Dabei eignen sich einschlägig bekannte Immobilienportale im Internet. Immobilienmakler verfügen dazu über viele weitere Möglichkeit dank interner Datenbanken.

Damit die Anzahl der Vergleichsobjekte nicht zu gering sind, ist es sinnvoll, die Parameter nicht zu eng zu setzen. Passend erscheinende Immobilien werden dann gespeichert und unpassende Objekte entfernt. Je größer die Übereinstimmung des Objektes zum Bewertungsobjekt ist, desto genau kann der Wert am Ende ermittelt werden.

Die Berechnung des Wertes

In der Regel fassen die Bewerter im kommenden Schritt jene Immobilien zusammen, die am besten zu der zu bewertenden Immobilie passen. Daraus wird dann ein Durchschnittswert anhand folgender Formel berechnet:

[Summe aller Einzelwerte] / [Anzahl aller Objekte] = [Durchschnittspreis/m²]. I

m Anschluss muss dann noch die Wohnfläche dazu multipliziert werden. Dafür wird der errechnete Wert mit der Wohnfläche der Immobilie multipliziert. 

Die Formel lautet also: [Durchschnittspreis/m²] x [eigene Wohnfläche] = [erw. Verkehrswert Ihrer Immobilie]

Praxisbeispiel

Angenommen die Suche hat drei sehr ähnliche Objekte ergeben und diese haben je einen Wert von 4.000 Euro, 4.200 Euro und 3.900 Euro je Quadratmeter ergibt sich daraus ein Wert von 4.033 Euro als Mittelwert.


(4.000 €/m² + 4.200 €/m² + 3.900 €/m² ) / 3 = 4.033 €/m²


Im Anschluss muss nun noch der Durchschnittswert mit der Wohnfläche des zu bewertenden Objektes multipliziert werden. Angenommen die Wohnfläche beträgt 90 Quadratmeter, so würde das zu einem Gesamtwert von 363.000 Euro führen.

4.033 €/m² x 90 m² = 363.000 €

Eine niedrige und hohe Abschätzung

Mit dem Vergleichswertverfahrens lässt sich ziemlich genau an den echten Wert der Immobilie herankommen. Praktisch kann es dabei noch sein, eine untere und obere Abschätzung zu errechnen. Damit kann abgesteckt werden, wie viel das Haus oder die Wohnung maximal und mindestens Wert ist. Dazu wird einfach einmal der niedrigste Quadratmeterpreis der gefunden Objekte in die Formel eingesetzt und einmal der höchste Preis je Quadratmeter.

Das indirekte und direkte Verfahren des Vergleichswertverfahrens

Die Bewertung einer Immobilie lässt sich im Vergleichswertverfahren auf zwei verschiedene Arten ermitteln. Dabei stehen das indirekte und das direkte Verfahren zur Auswahl. Die direkte Methode basiert auf kürzlich veräußerte Objekte in der direkten Umgebung. Das ist beim indirekten Verfahren nicht nötig.

Das direkte Verfahren

Das direkte Verfahren innerhalb des Vergleichswertverfahrens setzt viel Zufall und Glück voraus. Immerhin ist es dafür nötig, dass tatsächlich in der Umgebung kürzlich ein genau gleiches Objekt den Besitzer gewechselt hat. Weicht das verkaufte Gebäude allerdings nur minimal vom zu bewerteten Haus oder der zu bewerteten Wohnung ab, kann ein wenig getrickst werden.

Das gelingt mit einer bestimmten Formel. Ist das eigene Fachwerkhaus beispielsweise 150 Quadratmeter groß und gibt es in der Nähe ein ähnliches kürzlich verkauftes Fachwerkhaus mit nur 130 Quadratmetern bedeutet das: Der erzielte Kaufpreis muss durch die Größe geteilt werden und am Ende mit der Immobiliengröße multipliziert werden.

Die Formel dafür lautet: (erzielter Kaufpreis d. Vergleichsobjekts / Fläche des Vergleichsobjekt) x Fläche d. zu bewertenden Objekt = Verkehrswert.

Praxisbeispiel

Nehmen wir an, der Kaufpreis des nahegelegenen und kürzlich verkauften Fachwerkhauses liegt bei 350.000 Euro, so würde sich im konkreten Fall ein Vergleichswert von 403.846 Euro ergeben.


(350.000 € / 130 m²) x 150 m² = 403.846 €

Das indirekte Verfahren

In der Realität mangelt es meist an einem genau passenden Vergleichsobjekt in der Umgebung, welches kürzlich verkauft worden ist. Deshalb wird beim Vergleichswertverfahren auch meist auf die indirekte Methode zurückgegriffen. Dabei stammt der Wert aus einer Gutachterdatenbank und bezieht sich auf einen Verkauf, der schon länger zurückliegt. Es handelt sich dabei um einen Vergleichspreis je Quadratmeter. Dazu gibt es ebenfalls eine Formel.

Sie lautet: Größe Ihrer Immobilie in m² x Vergleichspreis / m² = Verkehrswert. 

Wer diese Methode anwendet, sollte mehrere Vergleichspreise heranziehen. 

So kann die Aussagekraft des Wertes verstärkt werden. Beachtet werden sollte darüber hinaus, dass auch individuelle Merkmale des zu bewertenden Objektes eine Rolle spielen müssen. Angenommen es ist zu einer Scheidung mit Haus um gemeinsamen Besitz gekommen. Dann müssen Besonderheiten des Hauses in die Rechnung Einfluss nehmen – das kann etwa ein neuer Anbau sein oder eine besonders luxuriöse Innenausstattung. Die Vergleichspreise lassen sich meist beim Gutachterausschuss der Gemeinde erfragen.

Die Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahren

Jedes der drei Verfahren zur Ermittlung eines realistischen Wertes hat seine Vorteile und seine Nachteile. Das ist auch beim Vergleichswertverfahren der Fall.

Die Vorteile

Wie bereits zu Beginn beschreiben ist das Vergleichswertverfahren eine beliebte Methode zur Ermittlung des Wertes eines Hauses oder einer Wohnung. Das hat seine Gründe. Wenn die wichtigen Daten vorliegen, liegt der errechnete Wert sehr nah an dem realen Wert eines Objektes. Aufgrund der einfachen Methode ist es auch für Laien möglich, das Vergleichswertverfahren durchzuführen. Dennoch ist es ratsam, einen Immobilienmakler damit zu beauftragen, um Fehler zu vermeiden. 

Die Nachteile

Nachteilig ist zu dieser Methode zu sagen, dass sie sich auf Vergleichswerte stützt. Genau gleiche Objekte gibt es in der Realität nicht bis kaum. Immerhin unterscheiden sich Immobilien immer ein wenig untereinander. Wenn es in der Umgebung wenige sehr ähnliche Gebäude gibt, stößt das Verfahren schnell an seine Grenzen. Das gilt auch für ungewöhnliche Immobilien. Dann muss der Wert anhand von fachlicher Kompetenz und Marktkenntnis ermittelt werden und ein Gutachter oder Immobilienmakler muss zwingend beauftragt werden.

Aus emotionalen Gründen schätzen viele Besitzer von Immobilien ihr Objekt als zu hoch ein. Das liegt oft daran, dass Innenausstattung und Bodenbeläge für hochwertiger erachtet werden, als sie es eigentlich sind. Gleichzeitig werden Bausubstanz und Lage nicht ausreichend berücksichtigt. Um diese Fehler zu vermeiden, ist ein Immobilienmakler oder Gutachter eine sinnvolle Investition.

Was ist eigentlich der Gutachterausschuss?

Schon häufiger wurde an dieser Stelle der Gutachterausschuss genannt. Worum handelt es sich dabei eigentlich?

Der Ausschuss ist jeweils für einen bestimmten Landkreis oder eine bestimmte Stadt verantwortlich und zuständig. Ihre Aufgabe ist das Wahren der Transparenz des Immobilienmarktes, indem sie wichtige Informationen zum Markt erfassen und zur Verfügung stellen. So führen sie Kaufpreissammlungen und errechnen Bodenrichtwerte. 

Die Bodenrichtwerte werden etwa auf Karten eingezeichnet und dann veröffentlicht. Einmal im Jahr wird vom Ausschuss auch der Marktbericht verfasst. Darin berichten die Mitglieder über die Tätigkeiten des Ausschusses und die Umsätze auf dem Grundstücksmarkt. Außerdem erfassen Fachleuchte die wesentlichen Fakten über die regionale Lage des Immobilienmarktes. Für Immobilienmakler ist der einmal im Jahr erscheinende Bericht daher besonders interessant.

Die Geschwister des Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gehört zu den drei in Deutschland verwendeten Methoden zur Berechnung eines realistischen Wertes von Immobilien. Daneben existieren noch das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Um die Besonderheiten des Vergleichswertverfahrens noch besser zu verstehen, lohnt es sich, sich noch einmal mit den beiden anderen Methoden zu beschäftigen.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt für die Erstellung eines Wertgutachtens bei verpachteten oder vermieteten Immobilien zum Einsatz. Dabei werden die Mieteinnahmen wie Zinsen angesehen und so bis zum Zeitpunkt hochgerechnet, zudem das Objekt wegen der Abnutzung wertlos ist. Es geht also konkret um die Frage, wie viel Kapital nötig ist, um diese Zinsen in der Zukunft auch zu erhalten. Vom errechneten Ertragswerden werden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen. 

Das sind jene Ausgaben zum Betrieb der Immobilie, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können. Etwa dann, wenn das Gebäude für einige Wochen leer steht. Auch der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer werden bei der Methode berücksichtigt. Das Verfahren ist komplexer als das Vergleichswertverfahren. Hier kommt es vor allem auf die Genauigkeit der Pacht und Miete an. Bereits geringe Veränderungen führen zu einem deutlich anderen Wert der Immobilie.

Das Sachwertverfahren

So wie auch beim Ertragswertverfahren betrachtet man dabei Immobilienwert und Bodenwert getrennt voneinander. Der Gutachter stellt sich dabei die Frage, was ein Neubau genau dieses Objektes kosten würde. Der Wert wird dann noch mit der Alterswertminderung verrechnet. Die sogenannten Normalherstellungskosten wurden 2010 vom Gesetzgeber eingeführt. Damit im Sachwertverfahren auch die Lage berücksichtigt wird, nimmt der Gutachter auch eine Marktanpassung vor. Dazu bedient er sich Zahlen des Gutachterausschusses. Liegen diese Informationen nicht vor, muss geschätzt werden.

Was ist das perfekte Verfahren für der Methoden?

Die drei Verfahren existieren natürlich nicht ohne Grund. Daher gibt es so etwas wie das perfekte Verfahren nicht. Es hängt immer von verschiedenen Faktoren ab, welches Wertermittlungsverfahren infrage kommt. So existieren in manchen Gegenenden schlicht keine Vergleichswerte. Das macht das Vergleichswertverfahren dann unmöglich. Ein fachkundiger Experte kann daher genau entscheiden, welches der drei Verfahren im konkreten Fall zum Tragen kommen kann und auch kommen sollte.

So teuer ist ein Gutachten nach dem Vergleichswertverfahren

In der Regel trägt der Auftraggeber eines Vergleichswertverfahrens auch die Kosten. Das ist im Normalfall der Besitzer der Immobilie. Die Kosten für ein solches Verfahren bzw. das Wertgutachten sind sehr unterschiedlich. Abhängig sind sie bei vor allem vom Umfang des Gutachtens. Benötigt der Besitzer einer Immobilie nur einen geschätzten Wert für den Verkauf seines Objektes reicht im Normalfall ein Kurzgutachten aus. Dann kann der Immobilienmakler oder ein Gutachter die Erstellung übernehmen.

Anders sieht es bei einem umfangreichen Gutachten aus. Dieses ist deutlich umfangreicher und bedarf einen Immobiliensachverständigen. Viele Experten halten sich bei der Berechnung ihrer Arbeit an die Honorartafeln der Verordnung über die Honorare für Architektur- und Ingenieurleistungen. Allerdings ist das nicht zwingend vorgeschrieben. Abgerechnet wird je nach Wert der Immobilie und je nach Schwere der Gutachtenerstellung. Hat man es beispielsweise mit einem Objekt mit einem Wert von 300.000 Euro zu tun, so kann bei einem normalen Aufwand mit einer Summe von 1000 Euro bis 1300 Euro gerechnet werden.

Ein Kurzgutachten reicht nicht immer aus

Wer für den Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung eine Ermittlung des Wertes durchführen lassen möchte, kann dafür ein Kurzgutachten erstellen lassen. Dieses ist nicht ganz so ausführlich und dafür aber deutlich günstiger. Beachtet werden muss aber, dass ein Kurzgutachten nicht vor Gericht zugelassen wird.

Handelt es sich aber um einen Streitfall – etwa nach der Scheidung – wir das Wertgutachten vom Gericht eingefordert. Dazu muss dann ein öffentlich einbestellter Gutachter eingesetzt werden. Dieser ist vereidigt und hat seine Aufgabe neutral auszuführen. Ein gerichtlich angeordnetes umfassendes Gutachten ist übrigens auch in den folgenden Fällen Voraussetzung:

  • Erbstreitigkeiten vor Gericht
  • Zwangsversteigerungen
  • Bestimmung des Betriebsvermögens
  • Dokumentation des Objektwertes gegenüber dem Finanzamt

Der Marktpreis entspricht nicht dem Verkaufspreis

Egal, ob der Wert der Immobilie am Ende durch das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt worden ist. Besitzer sollten bedenken, dass der Marktpreis immer nur ein theoretischer Wert ist. Er bietet einen ersten Anhaltspunkt. Der tatsächlich später auf dem freien Markt erreichte Betrag für das Haus oder die Wohnung kann entweder deutlich höher oder deutlich niedriger ausfallen. Das wird wesentlich vom Angebt in der Nachfrage beeinflusst und zeigt sich in der Regel erst im Verkaufsprozess selbst. Dennoch kann der ermittelte Wert auch eine gute Grundlage für Verhandlungen sein. Vor allem dann, wenn die Käufer den Preis drücken möchten.

Ein Gutachter oder Immobilienmakler kann hilfreich sein

Das Vergleichswertverfahren gehört eher zu den simpleren und nicht ganz so aufwendigeren Verfahren für die Wertermittlung einer Immobilie. Daher wenden diese Methode auch einige Laien an – in der Hoffnung sich dadurch einen Immobilienmakler oder Gutachter sparen zu können. Beachtet werden sollte dabei aber, dass man hierfür mindestens Grundkenntnisse im Bereich Immobilien haben sollte.

Jemand, der sich damit nicht auskennt, ist von der Erstellung abzuraten – auch wenn es sich vermeidlich um ein recht einfaches Verfahren handelt. Schon kleine Fehler können das Ergebnis am Ende stark verfälschen und reduzieren die Aussagekraft gewaltig. Außerdem muss beim Vergleichswertverfahren geschätzt werden, wenn bestimmte Vergleichswerte fehlen. Auch das ist für Laien ohne Branchenkenntnisse realistisch nicht möglich. Anstatt gravierende Fehler zu riskieren, sollte also in ein zuverlässiges Wertgutachten investiert werden. Wenn Sie also Unterstützung bei diesem Gutachten benötigen, übernehmen wir diesen Part sehr gerne. Wir freuen uns dazu über Ihre Kontaktaufnahme und lassen Ihnen dann unser Angebot zukommen.

Das Fazit zum Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist nicht nur sehr praktisch. Es ist auch recht einfach durchzuführen und kommt im Ergebnis in der Regel sehr nah an den tatsächlichen Wert einer Immobilie. Dank der definierten Bewertungskriterien wird es vom Interessenten auch als glaubwürdig und aussagekräftig anerkannt. Experten sind sich einig, dass sich mit dem Vergleichswertverfahren besonders gut arbeiten lässt. 

Einzige Problem dabei: Bei besonderen Objekten kann das Verfahren nicht eingesetzt werden – etwa bei besonderen und ungewöhnlichen Immobilien. Auch wenn das Vergleichswertverfahren zunächst recht einfach erscheint: Als Wohnungs- oder Hausbesitzer sollte dafür ein Immobilienmakler oder Gutachter beauftragt werden. Für die meisten Zwecke reicht ein Kurzgutachten aus. Ein solches kostet lediglich einige Hundert Euro und ist dafür aber auch nützlich und genau.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie funktioniert ein Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren wird davon ausgegangen, dass das Objekt immer so viel wert ist, wie ein Käufer bereit ist für es auszuheben. Daher richtet sich der Wert einer Immobilie in diesem Verfahren nach vergleichbaren Objekten, die kürzlich in der Umgebung den Besitzer gewechselt haben.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Beim Verkehrswert handelt es sich um den Wert auf dem Markt. Er richtet sich stark nach Angebot und Nachfrage sowie Lage, Beschaffenheit und Ausstattung. Der genaue Wert wird in Deutschland anhand des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens errechnet.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist nach der ImmoWertV nach § 15 geregelt und gibt genau an, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Das Verfahren kann den Wert besonders gut abbilden, da es auf realen Käufen bzw. Verkäufen von vergleichsbaren Immobilien basiert.

Wann kommt das Vergleichswertverfahren für Immobilien zum Einsatz?

Das Vergleichswertverfahren kann für alle Immobilienarten angewendet werden. Die Voraussetzung ist aber, dass es entsprechende Vergleichsimmobilien gibt. Das ist bei freistehenden Häuser im ländlichen Raum etwa fast nie der Fall und auch bei Sonderbauten ist das nicht der Fall.

Welche Kriterien spielen beim Vergleichswertverfahren für Immobilien ein Rolle?

Damit sich ein realistischer Wert abbilden lässt, benötigen die Gutachter bei ihrer Erstellung des Wertgutachtens einige Kriterien. Zu diesen zählen etwa das Alter, die Größe, die Bausubstanz, die Qualität der Innenausstattung und die Lage. Nur so kann das Objekt mit anderen Objekten verglichen werden.

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