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Das wichtigste in Kürze

  • Bei der Schenkung von Immobilien muss der Wert errechnet werden
  • Die Immobilienbewertung führt das Finanzamt vom Schreibtisch aus durch
  • Bei zu hoher Schätzung können Freigrenzen überschritten werden und zu hohe Schenkungssteuer verlangt werden
  • Eine Immobilienbewertung kann in diesem Fall vom Beschenkten in Auftrag gegeben werden
  • Die Immobilienbewertung führt meist ein vereidigter Immobilien-Gutachter durch

Eigentümer von Immobilien stellen sich oft die Frage, ob sie ihr Objekt am besten vererben oder verschenken sollen. Und auch wenn die Begriffe vielleicht vermuten lassen, dass sich dabei lediglich um eine Sache zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten handelt: Der Staat ist auch beteiligt.

Denn sowohl bei der Schenkung als auch bei der Vererbung fallen für den neuen Eigentümer Steuern an. Zumindest dann, wenn der Wert der Immobilie einen gewissen Freibetrag übersteigt. Dabei wird die jeweilige Höhe der Steuern vom Finanzamt berechnet. Dieses nutzt dafür ein Standardverfahren. Alles was in Bezug auf die Immobilienbewertung für Schenkung wichtig ist, haben wir in diesem ausführlichen Artikel zusammengetragen.

Immobilienbewertung für Schenkung – der Staat verdient mit

Das Verschenken von Immobilien lohnt sich durchaus. Gerade wenn Immobilien noch zu Lebzeiten den Besitzer wechseln, kann das zu einer geringeren Steuerlast für den Beschenkten führen. Die Schenkungssteuer kann erhoben werden. Allerdings lässt sich diese durch den gesetzlich festgeschriebenen Freibetrag deutlich senken.  

Bei der Erbschaft kann sie nur einmalig angewendet werden. Das heißt also: Nach 10 Jahren kann theoretisch eine weitere Immobilie bis zu einer gewissen Freigrenze steuerfrei verschenkt werden. Damit lassen sich gerade große Vermögen über einen langen Zeitraum hinweg steuerfreu auf verschiedene Nachkommen übertragen. Wer also schon zu Lebzeiten damit beginnt, die Immobilien auf die späteren Erben aufzuteilen, der sorgt dafür, dass die späteren Eigentümer der Objekte ordentlich Steuern sparen. Das ist auch im Rahmen der Immobilienbewertung für die Schenkung wichtig.

Im Unterschied zu der Erbschaftssteuer kann der Freibetrag bei der Schenkung alle 10 Jahre verwendet werden.

Der Unterschied von Erbschaft und Schenkung

Immer wieder werden die Begriffe Schenkung und Erbschaft verwechselt. Im Gegensatz zu einer Erbschaft ist die Schenkung die Übertragung von Eigentum auf eine andere Person. Und das zu Lebzeiten. Der Schenkende erhält dafür keine Gegenleistung in Form von Geld und verliert bei Übergabe seine Eigentumsrechte an der Immobilie. Wenn er also eine Schenkung seines Hauses vornimmt, verliert er den Anspruch auf Grundstück und Haus. 

Die Besteuerung auf eine Schenkung ist allerdings recht ähnlich wie bei der Erbschaft auch. Damit gelten für die Schenkung und die Erbschaft ähnliche bis gleiche Bestimmungen. Das Finanzamt unterteilt die Schenkungen dabei in drei Kategorien. Zum einen gibt es hier die Handschenkung, die Schenkung im Todesfall und das Schenkungsversprechen. Dabei wird immer ein Notar involviert. Dieser muss einen Schenkungsvertrag aufsetzen und diesen beurkunden. Der Schenkende hat dann gewisse Rechte an dem Objekt, wie etwa ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht. Somit würden dann die Einnahmen durch eine mögliche Miete weiterhin zu Lebzeiten an den Schenkenden fließen, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist.

Warum sollte man eine Immobilie bewerten?

Bewertungsanlässe für eine Immobilienbewertung

Kauf oder Verkauf eines Grundstückes

Ermittlung Zugewinn zb: Scheidung

Bewertung für eine Erbgemeinschaft

Bewertung für Zwangsversteigerung

Ermittlung für Banken 

Immobilienbewertung

von Erbbaurechten

Immobilienbewertung

steuerliche Anlässe 

Ermittlung Wertzufluss zb. Heirat

Immobilienbewertung zur

Vermögensübersicht

Immobilienbewertung für Schenkung: Überschreibung

Die Schenkung selbst findet durch das Überlassen des Objektes ohne Gegenleistung statt. Das kann bedeuten, dass wirklich keinerlei Gegenleistung erfolgt oder, dass diese nicht kaufmännisch abgewogen wird. Möglich ist aber, dass die Schenkung mit Nutzungsrechten verbunden ist. Damit die Immobilie wirklich den Besitzer wechseln kann, muss sie überschrieben werden. Dazu wird ein sogenannter Überlassungsvertrag aufgesetzt.

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Die Bewertung: Warum Sie wichtig ist

Die Immobilienbewertung für Schenkung ist ein wesentlicher Bestandteil des Ablaufs. Immerhin ist die Höhe der Schenkungssteuer vom Wert des Objektes abhängig. So wird diese individuell je nach Steuersatz des Beschenkten ausgerechnet. Das Finanzamt nimmt hier den Verkehrswert als Basis der Berechnung. Für den Beschenkten spielt es damit eine große Rolle, ob die Immobilie eher hoch oder niedrig bewertet und eingeschätzt wird. Die Steuerlast ist damit immerhin günstiger oder teurer. Die Immobilienbewertung für Schenkung wird dabei vom Finanzamt durchgeführt.

Allerdings kann der Schenkende auch selbst einen Sachverständigen beauftragen. Das ist dann sinnvoll, wenn die Bewertung des Finanzamtes zu hoch ausfällt und Fragen offenlässt. In der Praxis ist das oft der Fall, da das Finanzamt seine Prüfung vom Schreibtisch aus durchführt. Hierbei werden viele Details wie der genaue Zustand oder die Ausstattung nicht berücksichtigt. Die Immobilienbewertung für Schenkung ist vor allem dann relevant, wenn die Grenze des Freibetrages nur knapp überschritten wurde. In solchen Fällen kann die Beauftragung eines vereidigten Sachverständigen dazu führen, dass statt mehreren Tausend Euro Schenkungssteuer kein Cent bezahlt werden muss.

Immobilienbewertung für Schenkung: Die Höhe der Schenkungssteuer

Die aktuelle Schenkungssteuer ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad des Schenkenden zum Beschenkten. Das bedeutet: Je näher sich beide stehen, desto größer sind die entsprechenden Freibeträge bei der Schenkung der Immobilien. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner, der verfügen über einen Freibetrag von 500.000 Euro. Bei leiblichen oder adoptierten Kindern und Stiefkindern sind es 400.000 Euro und bei Steifenkeln oder Enkeln 200.000 Euro. Eltern, Stiefeltern, Großeltern, Geschwister, Neffen, Nichten und Schwiegerkinder profitieren von einem Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro. Bei Lebensgefährten, Geschäftspartnern und Freunden liegt er ebenfalls bei 20.000 Euro.

In einem konkreten Beispiel sieht das dann so aus: Nehmen wir an die Großeltern schenken den Enkeln eine Immobilie im Wert von einer halben Million Euro. Hier können die beschenkten den Freibetrag von 200.000 Euro geltend machen. Wenn das Enkelkind nun Teil der Steuerklasse I ist, muss auf die Restsumme von 300.000 Euro noch ein Steuersatz von 11 Prozent angerechnet werde. So muss das Enkelkind in diesem konkreten Fall eine Schenkungssteuer von 33.000 Euro zahlen.

Die Immobilienbewertung für Schenkung

Die Freibeträge machen also klar, wie wichtig die Immobilienbewertung für Schenkung ist. Je nach Beurteilung des Finanzamtes fällt diese hoch oder niedrig aus. Wichtig ist es also daher, dass das Objekt vom Fiskus nicht überbewertet wird. Bei der Errechnung durch das Finanzamt kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Es handelt sich dabei um das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Auch Kombinationen untereinander sind hier möglich.  Im Rahmen der Immobilienbewertung für Schenkung bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden realistische Kaufpreise verglichen. Hierzu zieht das Finanzamt ähnliche Objekte in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Eigenschaften heran. 

Dazu zählen Wohnfläche. Baujahr, Balkon, Garten und Raumaufteilung. Finden sich keine vergleichbaren verkauften Objekte in der Umgebung, scheidet das Verfahren meist aus. Beim Ertragswertverfahren werden vor allem Geschäftsobjekte und Mietwohnungen bewertet. Dabei berechnet sich der Wert aus den zu erwartenden Einnahmen und dem Bodenwert. Dabei kommt der Bodenrichtwert zum Einsatz – ebenso die Größe des Grundstücks. Beim Sachwertverfahren im Rahmen der Immobilienbewertung für Schenkung wird der Bodenwert errechnet und mit dem Wert des Gebäudes selbst addiert. Hierbei nutzt man das Verfahren vor allem dann, wenn das Objekt selbst bewohnt wird. Errechnet wird der Wert durch den Neubauwert, von welchem dann die Alterswertminderung abgezogen wird.

So wird der Wert bei der Schenkung eruiert

Wer in Deutschland ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus verschenkt, der muss unter Umständen die Schenkungssteuer abführen an das Finanzamt. Dabei legt das Finanzamt die Steuer fest und führt eine Immobilienbewertung für die Schenkung durch. Die Behörde nutzt dabei das typisierende Massenverfahren, welches im Bewertungsgesetz näher beschrieben wird. Wie der Name bereits vermuten lässt, handelt es sich dabei um keine individuelle Bewertung. 

Das bedeutet, dass weder besondere Einrichtung, Gestaltung, Zustand oder dergleichen berücksichtigt wird. Das ist bei Immobilien mit einem hohen Renovierungsbedarf oder zusätzlichen wertmindernden Eigenschaften wie etwa eine Lage direkt an einer Autobahn von Nachteil. Immerhin wird ein solches Objekt vom Finanzamt dann überbewertet und der Steuersatz höher als eigentlich gerechtfertigt. Damit Beschenkte und Schenkende gerecht behandelt werden, kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Dieser kann dann ein individuelles Gutachten anfertigen und auf die individuellen Eigenschaften eingehen.

Immobilienbewertung für Schenkung: Die Vorteile des Sachverständigen

Mit einem umfangreichen Bewertungsgutachten kann der Sachverständige den aktuellen Marktwert errechnen und gut festlegen. Dabei werden aber auch Besonderheiten berücksichtigt, die das Finanzamt eben nicht mitbewertet. Das können Schäden an Gebäude sein, besonders niedrige Deckenhöhen, fehlende Ausstattungen oder eine unbeliebte Lage an einer Autobahn oder neben einem Flughafen. Damit wird das Gutachten deutlich genauer und auf das Objekt zugeschnitten. Statt einer allgemeinen Bewertung werden hier alle individuellen Details aufgenommen und mit einbezogen. Das macht die Immobilienbewertung für Schenkung durch den Gutachter deutlich zuverlässiger.

Gutachten: Wird es vom Finanzamt anerkannt?

Mit einem Gutachten kann dem Finanzamt nachvollziehbar dargelegt werden, auf welcher Grundlage die Berechnung basiert. Ob der Fiskus dieses Gutachten nun anerkennt, hängt aber noch von ein paar weiteren Faktoren ab. Das Finanzgericht in Berlin-Brandenburg hat in einem Urteil aus Januar 2018 festgestellt, dass hier nur ein Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anerkannt wird. Allerdings zeigt die Praxis, das oft auch Gutachten von nicht vereidigten Sachverständigen angenommen werden. Immerhin basiert das Gutachten auf Fakten und nachvollziehbaren Gründen, die auch das Finanzamt anerkennt. Allerdings besteht keine Pflicht durch das Finanzamt, ein Gutachten von einem nicht öffentlich bestellten Experten anzuerkennen. Daher sollten die Schenkenden oder Beschenkten sich immer an einen entsprechend vereidigten Gutachter wenden.

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Die Kosten für den Gutachter

Die Immobilienbewertung für Schenkung ist wichtig für die Errechnung der Steuerlast. Dabei sind die Kosten für das Wertgutachten nicht festgeschrieben. So können die Gutachter mit den Eigentümern bzw. den Auftraggebern den Preis frei verhandeln. Die Summe hängt dabei zum einen vom Aufwand und zum anderen vom Wert ab. So kann ein Gutachten zwischen 500 Euro und 1,5 Prozent des Immobilienwertes kosten. Ist das zu bewertende Einfamilienhaus also etwa 300.000 Euro wert, so liegen die Kosten für ein Wertgutachten durch den Sachverständigen bei rund 4.500 Euro. Einen Rahmen, der allerdings nicht rechtlich binden ist, liefert hier die Honoraranordnung für Architekten und Ingenieure.

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Von wem werden Immobilienbewertungen allgemein durchgeführt

Je nachdem für was das Gutachten benötigt wird, ist ein Experte zu beauftragen. Freie Immobiliensachverständige erstellen dabei etwa Kurzgutachten, die vor Gericht keinen Bestand haben. Stattdessen sind sie dafür gedacht, dem Hausbesitzer einen Überblick über sein Vermögen darzulegen. Kommt es darauf an, dass das Gutachten auch vor Gericht anerkannt wird, so muss ein öffentlich bestellter und ebenso vereidigter Sachverständiger herangezogen werden. Wird das Gutachten etwa für steuerliche Gründe erfasst, so ist ein staatlich anerkannter Gutachter wichtig. Die Immobilienbewertung für Schenkung sollte daher auch immer von einem vereidigten Prodi durchgeführt werden, damit das Finanzamt dieses auch anerkennt.

Diese Klauseln braucht der Schenkungsvertrag

Eine reine Schenkung der Immobilie ohne irgendwelche Bedingungen kann vorkommen – sie ist aber dann doch eher die Ausnahme. Es hängt dabei stark von der persönlichen Situation von Beschenktem und Schenker ab. Wenn der Vater also etwa seiner Tochter zur Eheschließung eine Wohnung schenkt, muss sich Gedanken gemacht werden, was im Fall der Trennung passiert. Hier sollten also Rückfallklauseln mit in den Schenkungsvertrag aufgenommen werden. So kann die Immobilie dann unter Umständen an den Schenker zurückgehen, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. Auch wenn der Beschenkte finanziell stark gebeutelt wird und es zu einer Vollstreckung der Immobilie kommt, sollte ein Rücktritt des Schenkungsvertrages bedacht werden. 

Dabei ist zu beachten, dass schon bei der Übertragung des Grundstücks, der Zukunftsanspruch auf eine Rückübereignung durch eine Vormerkung im Grundbuch abgesichert werden sollte. Gerade wenn der Schenkende das Objekt weiter nutzen möchte oder die Einnahmen der Miete für den Lebensunterhalt braucht, muss das Recht des Beschenkten eingeschränkt werden. So wird meist dem Beschenkten untersagt, dass er die Immobilie ohne Zustimmung belasten darf. Der Verstoß würde dann zu einer Rückforderung des Schenkenden führen. Wird die Immobilie etwa an die Kinder verschenkt, sollte geklärt werden, ob sich der Beschenkte den Wert auf den Pflichtteilsanspruch nach dem Schenker anrechnen lassen muss.  Wenn der Schenkende mehrere Nachkommen hat und nur ein Kund beschenkt wird, so sollte das auch im Schenkungsvertrag aufgegriffen werden. Etwa, ob die Schenkung bei der Erbauseinandersetzung einen Ausgleich herbeiführen soll.

Immobilienbewertung für Schenkung – ein Fazit

Egal ob Erbschaft oder Schenkung: Wichtig ist die Frage, wie es um den Wert der Immobilie steht. Demnach errechnete sich dann die zu bezahlende Steuer. Wenn der Verkehrswert unterhalb der Freigrenze liegt, ist die Schenkung besser als die Vererbung. Dabei ermittelt den Wert das Finanzamt, welches oftmals zu großzügig schätzt.

Fällt die Immobilienbewertung für die Schenkung zu hoch aus, so kann der Beschenkte eine eigene Begutachtung vornehmen lassen. Ein vereidigter Experte führt dann eine Immobilienbewertung durch und reicht sie beim Finanzamt an. Dies kann oft zu erheblichen steuerlichen Erleichterungen führen und sollte daher genutzt werden.

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