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 Alles rund um die Rückauflassungsvormerkung


Wer sich mit Immobilien beschäftigt, dem ist dieses Wort schon einmal über den Weg gelaufen: Die Rückauflassungsvormerkung. Aber um was handelt es sich dabei genau? Wann kommt sie zur Anwendung und was muss beachtet werden? In diesem Artikel haben wir alle wichtigen Informationen zusammengetragen. Keine Sorge: Die Zusammenfassung ist nicht so kompliziert wie die Aussprache des Begriffs.

Die Definition der Rückauflassungsvormerkung leicht erklärt

Bei der Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um einen Schutz. Ein Schutz für Grundstücksverkäufer und Immobilienverkäufer. Daher wird die Vormerkung in Form einer Klausel in den Kaufvertrag integriert. Meist verlangt der Verkäufer dabei vom Käufer die Erfüllung bestimmter Auflagen. Das kann etwa eine Verhinderung des Weiterverkaufes ohne seine Zustimmung sein. Und was passiert, wenn sich der Käufer nicht an die Regelung hält? Dann greift die Rückauflassungsvormerkung und der Verkäufer kann seine ehemalige Immobilie wieder zurückfordern.

Daher beinhaltet der Begriff auch die „Rückauflassung“. Kommt es zu juristischen Auseinandersetzungen, kann der Verkäufer die Klausel vor Gericht einfordern. Dabei gilt § 883 aus dem BGB als die rechtliche Grundlage. Wichtig für Verkäufer zu wissen: Die Rückauflassungsvormerkung muss eingefordert werden. Sie ist nämlich nicht automatisch Bestandteil des Kaufvertrages. Nur wer sie mit aufnehmen möchte, kann dies tun.

Allerdings müssen Verkäufer bedenken, dass eine solche Klausel immer auch Interessenten verschrecken kann. Diese könnten also vom Verkauf zurücktreten. Das kann zu unangenehmen Situationen führen. Der Besichtigungstermin hat beispielsweise stattgefunden und der Interessent äußert ehrliches Interesse. Erfährt er dann aber von der geplanten Rückauflassungsvormerkung, bekommt er eventuell kalte Füße.

In welchen Fällen findet die Rückauflassungsvormerkung Anwendung?

In verschiedenen Situationen ist eine der Rückauflassungsvormerkung als Klausel sehr empfehlenswert. Zumindest aus Verkäufersicht. Etwa, wenn das Traumgrundstück der Gemeinde gehört. In der Regel werden kommunale Grundstücke sehr oft mit der Vormerkung verkauft. Damit möchte die Gemeinde sich absichern. Immerhin möchte die Stadt, dass auf ihrem Grundstück auch tatsächlich gebaut wird und nicht einfach eine andere Nutzung stattfindet.

Nutzt der Käufer die Fläche stattdessen, um dort Schrott zu lagern, ist das nicht im Sinne der Allgemeinheit. Auch kann die Kommune Vorgaben zur Mindestwohnfläche oder dem Zeitplan machen. Oft fordern Kommunen beispielsweise, dass das geplante Bauvorhaben innerhalb von zwei Jahren gebaut sein soll. Sinnvoll sein kann die Rückauflassungsvormerkung auch für Firmen. So kann das Unternehmer vom Käufer verlangen, dass alle Mitarbeiter weiterhin übernommen werden. Ein wichtiger Schritt für viele Firmen.

 Die Anwendung im privaten Bereich

Darüber hinaus findet sich die Klausel auch in privaten Konstellationen. Etwa, wenn es zu einer Scheidung kommt. Dann wird der gemeinsam erworbene Bauernhof oder die Souterrainwohnung beispielsweise verkauft oder ein Partner zieht aus. Manchmal wird dann die Rückauflassungsvormerkung in den Vertrag aufgenommen. So kann etwa bestimmt werden, was bei einer erneuten Heirat des Partners mit der Immobilie geschehen soll. Noch dazu ist die Klausel für Erbfragen relevant.

Der Erblasser kann mit der Hilfe der Rückauflassungsvormerkung bestimmen, dass er ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt bekommt. Oder aber er bestimmt, dass das Haus im Familienbesitz bleiben soll. Wichtiges Mittel ist die Rückauflassungsvormerkung auch als Schutz bei der privaten Insolvenz. So kann angegeben werden, dass der neue Eigentümer den Gläubigern nichts schuldig ist.

Die Unterschiede zwischen Rückauflassungsvormerkung und Auflassungsvormerkung

Beide Begriffe klingen recht ähnlich und werden schon einmal verwechselt. Die Rückauflassungsvormerkung hat aber nichts mit der Löschung einer Auflassungsvormerkung zu tun. Hier ist der Name etwas irreführend. Sie dient einzig und allein als Schutz für den Verkäufer beim Immobilienverkauf.

Die Auflassungsvormerkung hingegen dient als Schutz auf Käuferseite. Wichtig ist sie etwa in dem Fall, dass der Verkäufer das Haus plötzlich an jemand anderen verkaufen möchte. Für den Käufer könnten sich dann Schwierigkeiten ergeben. Etwa, wenn seine Planung zur Baufinanzierung schon abgeschlossen ist. In dieser Situation greift die Auflassungsvormerkung. Wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist, sind keine Änderungen mehr machbar. Die Eintragung wird als rechtssichere Zusicherung für das neue Eigentum angesehen. Es zeigt sich also:

Die Rückauflassungsvormerkung steht in keiner Verbindung mit der Auflassungsvormerkung.

Das ist der Inhalt der Rückauflassungsvormerkung

Wichtig zu wissen: In Deutschland gibt es weder eine formelle noch eine inhaltliche Vorschrift für die Rückauflassungsvormerkung. Damit hat der Verkäufer jede Menge Freiheiten. Er kann selbst bestimmen, unter welchen Bedingungen er Haus oder Grundstück veräußert.

Soll der neue Besitzer den eigenen Hofladen weiterführen? Oder einer Untermieterin lebenslanges Wohnrecht einräumen? Oder dem Verkäufer den Zugang zum Garten gewähren? All diese Dinge werden schriftlich im Kaufvertrag hinterlegt. Dabei kann die Rückauflassungsvormerkung sogar vererbt werden. Ob dies gewünscht ist, sollte ebenfalls genau angegeben werden. Das verhindert Komplikationen im Todesfall für Angehörige und Verwandte. Wichtig für die Formulierungen ist:

  • klare eindeutige Aussagen
  • konkrete und wasserdichte Formulierungen
  • eventuell Prüfung durch Rechtsanwalt

Hinweise zur Gültigkeit 

Die Klausel ist nur dann rechtsgültig, wenn sie notariell beglaubigt ist. Noch dazu muss sie im Grundbuch hinterlegt werden. Hierfür muss ein Eintragungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Das funktioniert nur, wenn ein beurkundeter Kaufvertrag vorliegt. Zudem braucht es vom Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung

So möchte es der § 13 der Grundbuchordnung. Wenn die Rückauflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen ist, ist sie gültig. Wenn das Recht nicht übertragen wird, gilt dieses automatisch mit dem Tod des Verkäufers. Daher ist zu überlegen, ob das Recht auf Rückauflassung möglicherweise vererbt werden sollte.

Die Kosten

Wie viel kostet nun die rechtliche Absicherung auf Rückauflassung? Das ist abhängig vom Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie. Der Preis setzt sich zusammen aus den Kosten vom Nor und den Gebühren zur Eintragung beim Grundbuchamt. Konkret könnte das für eine Immobilie mit einem Wert von 200.000 Euro Folgendes bedeutet:

Der Eintragung beim Grundbuch kostet 250 Euro. Dazu gerechnet werden noch die Kosten für den Notar. Eventuell kommen weitere Kaufnebenkosten hinzu. Das können etwas Ausgaben für den Notar sein oder das Begleichen der Grunderwerbsteuer.

Die Löschung der Rückauflassungsvormerkung

Die rechtliche Klausel kann nicht nur in das Grundbuch eingetragen werden. Sie kann natürlich auch gelöscht werden. Ist das passiert, entfallen alle mit ihr verbundenen Rechte. Wichtig ist, dass die Löschung nur unter Angaben von wichtigen Gründen erfolgen kann. Dazu muss beim Grundbuchamt ein Antrag gestellt werden. Hierfür sieht das Amt verschiedene triftige Gründe vor. Zum einen wäre das der Fall, wenn eine Bedingung erfüllt wurde.

Also etwa, dass der Käufer innerhalb von zwei Jahren sein Haus bauen muss und er dies getan hat. Oder aber, wenn der Käufer das eigene Unternehmen für ein Jahr fortführen muss. Ein weiterer Grund wäre, dass der Verkäufer auf seine Rückübertragung verrichten möchte. Beispielsweise, wenn er nicht mehr darauf besteht, ein Recht zum Betreten des Gartens zu haben.

Hinzukommt die mögliche Situation, dass der Erblasser verstirbt. Damit erlischt die Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch automatisch. Zumindest dann, wenn das Recht nicht vererbt worden ist. Das Grundbuchamt prüft nach Eingang den Antrag auf Löschung. Dann wird eine Löschungsbewilligung versendet, die von einem Notar beglaubigt werden muss. Daher kostet die Löschung noch einmal rund ein Viertel der bekannten Gebühr.

Juristische Beratung

Die Rückauflassungsvormerkung kann unter Umständen einen entscheidenden Einfluss haben. Etwa dann, wenn hiervon das Fortbestehen des Familienunternehmens abhängt. Das kann der Fall sein, wenn die Rückauflassungsvormerkung regelt, dass das Haus immer im Besitzer der Familie bleiben soll.

So kann ein Verkauf an Außenstehende verhindert oder eine Beschlagnahmung durch den Insolvenzgläubiger verhindert werden. Noch dazu ermöglicht sie es, ein Objekt zu verschenken oder zu verkaufen – und das, ohne alle Rechte abzutreten. So kann der Verkäufer festschreiben, welche Dinge der neue Besitzer umzusetzen hat. Hier handelt es sich also um sehr wichtige Regelungen. Daher sollten Verkäufer sich in einem solchen Fall unbedingt anwaltliche Beratung holen. 

Da es in Deutschland keine gesetzlichen Vorgaben zur Rückauflassungsvormerkung gibt, können hierbei Unsauberkeiten auftreten. Etwa durch missverständlich Formulierungen. Die Folge ist dann oft ein nervenaufreibender und kostenintensiver Streit vor Gericht. Mit der professionellen Beratung durch einen kompetenten Anwalt lässt sich das verhindern. Als Immobilienmakler können wir hier gerne den Kontakt herstellen. Wir verfügen über einen Pool an ausgewählten Kanzleien, die sich im Bereich Immobilien gut auskennen und als kompetente Ansprechpartner fungieren. Sprechen Sie uns bei Bedarf einfach an oder schreiben Sie eine Nachricht.

Informationen zur Vererbung der Rückauflassungsvormerkung

Wie bereits beschrieben lässt sich die Vormerkung auch vererben. Allerdings muss dies klar und zweifelsfrei im Kaufvertrag so hinterlegt werden. Wer auf eine Regelung verzichtet, der hinterlässt seinen Verwandten oft viele Probleme. Wenn diese die Vormerkung in Anspruch nehmen wollen, müssen Gerichte entscheiden.

Denn im Normalfall erlischt die Rückauflassungsvormerkung mit dem Tod des Eigentümers. Dann wird die Klausel aus dem Grundbuch entfernt. Ist die Vormerkung hingegen vererblich, müssen die Erben innerhalb des erstens Jahres ihre Zustimmung abgeben. Das Recht kann also nicht einfach gegen den Willen der Erben übertragen werden. Wer als Erbe das Recht zur Rückauflassung ausschlägt, der darf mit der Löschung durch das Grundbuchamt rechnen.

Rückauflassungsvormerkung weglassen, wenn der Käufer ein Freund ist?

Einige Besitzer verkaufen ihr Grundstück oder die Immobilie an einen Bekannten. Zumindest ist es nicht selten, dass sich Käufer und Verkäufer bereits kennen. In einem solchen Fall wird oft auf eine Vormerkung verzichtet. Immerhin schätzen beide Parteien sich und treffen stattdessen eine mündliche Vereinbarung. Etwa, dass der neue Besitzer zwei sehr alte Bäume im Garten stehen lassen muss. So eine Verabredung ist zwar menschlich nachvollziehbar, allerdings nicht zu empfehlen.

Schon oft gab es jütische Streitigkeiten wegen genau dieser Situation. Deshalb sollte eine Rückauflassungsvormerkung auch dann vorgenommen werden, wenn sich Käufer und Verkäufer gut kennen. Somit kann sich der Verkäufer absichern. Es könnte immerhin dazu kommen, dass sich beide Streiten oder der Käufer behauptet, er habe dazu nie eine Zusage getroffen. Im Zweifel steht dann Aussage gegen Aussage und es existiert kein schriftliches Dokument. Die Folge sind oft langwierige und teure Rechtsstreitigkeiten vor dem Gericht. Das kann mit einer Rückauflassungsvormerkung verhindert werden.

Das Fazit zur Rückauflassungsvormerkung

Die Rückauflassungsvormerkung ist eine gute Möglichkeit. Sie schützt den Verkäufer davor, sein Haus oder ein Grundstück nicht ohne Vorbehalte verkaufen zu müssen. So kann etwa gesichert werden, dass bestimmte Personen auch nach dem Besitzwechsel ein lebenslanges Wohnrecht besitzen. Oder aber, dass bestimmte Bäume auf dem Grundstück stehen gelassen werden müssen. 

Auch wenn der Eintrag im Grundbuch mit Kosten verbunden ist: Mit einer gut gemachten Rückauflassungsvormerkung lassen sich teure und nervenaufreibende Rechtsstreitigkeiten vor Gericht verhindern. Noch dazu kann die Klausel vererbt werden. Das ist gerade dann von Vorteil, wenn etwa ein Gebäude im Familienbesitz gehalten werden soll. Wichtig dabei ist: Bei der Vormerkung handelt es sich um einen wichtigen Bestandteil im Grundbuch bzw. im Kaufvertrag. Hier sollte ein Anwalt oder ein Immobilienmakler involviert werden. Sofern ein Verkauf in Erwägung gezogen wird, kann ein Immobilienmakler eine entsprechende Immobilienbewertung erstellen

Nur so kann ausgeschlossen werden, dass die Rückauflassungsvormerkung unsauberer Formulierungen beinhaltet. Ansonsten könnten die Regelungen am Ende gegen das Interesse des Verkäufers ausgelegt werden. Und das wäre immerhin nicht der Sinn einer solchen Vormerkung.

Häufige Fragen (FAQ)

Was genau ist die Rückauflassungsvormerkung?

Es handelt sich dabei um eine Eintragung ins Grundbuch. Sie sichert den Verkäufer und dessen Ansprüche beim Verkauf eines Grundstückes oder eines Gebäudes ab. Meist hat man es beim Erwerb von Häusern oder Grundstücken von Kommunen mit einer solchen Vormerkung zu tun. Als Käufer muss man sich dann an bestimmte Vorgaben wie einen Zeitplan halten. Ansonsten kann der Besitzer das Grundstück wieder zurückfordern.

Ist eine Rückauflassungsvormerkung eigentlich auch vererblich?

Ja, die Vormerkung kann auch vererbt werden. Ist das der Fall, so können die Erben innerhalb von einem Jahr nach dem Tod des Erblassers eine Zustimmung aussprechen. Verweigern sie dies allerdings, wird die Vormerkung aus dem Grundbuch gelöscht.

Wo genau steht die Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch?

Die Vormerkung wird im Grundbuch in der Abteilung zwei unter „Lasten und Beschränkungen“ aufgeführt. Nur wenn sie hier hinterlegt ist, ist sie auch rechtskräftig. Zur Eintragung muss der Verkäufer einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Dies ist mit Gebühren verbunden.

Wie viel kostet eine Rückauflassungsvormerkung?

Meist kostet eine Rückauflassungsvormerkung die Hälfte der Gebühr, die der Käufer dann später für die Grundbucheintragung zu leisten kann. Sie liegt meist bei rund einem halben Prozent des Kaufpreises von Haus oder Grundstück. Hinzukommen die Gebühren für den Notar.

Gibt es für die eine Rückauflassungsvormerkung ein Formular?

Nein, in Deutschland ist nicht vorgeschrieben, wie die Vormerkung formell oder inhaltlich auszusehen hat. Der Verkäufer kann hier frei all seine Anforderungen ausführen. Wichtig ist, dass diese konkret und nachvollziehbar sind.

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