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Alles zur Staffelmiete


Viele Mieter in Deutschland sind bereits mit ihr konfrontiert worden: Der Staffelmiete. Aber worum handelt es sich dabei genau? Welche Regelungen gelten? Und welche Vor- oder auch Nachteile hat diese Form der Miete überhaupt? Mit Fragen wie diesen beschäftigen wir uns in diesem Artikel.

Was ist eine Staffelmiete genau?

Die Staffelmiete wird in einem Mietvertrag festgeschrieben. Sie hat Auswirkungen auf künftige Mieterhöhungen und legt mit der Unterschrift fest, wann sich die Miete erhöhen wird. Voraussetzung dafür ist, dass beide Parteien dem zustimmen. Danach hat der Vermieter keine Möglichkeit mehr, die Miete weiterhin zu erhöhen.

Damit die Staffelmiete rechtlich möglich ist, muss zwischen der Erhöhung mindestens ein Jahr Abstand sein. Meist wird die Miete dann ab dem ersten Mastjahr erstmals erhöht. Weitere Erhöhungen erfolgen dann in regelmäßigen Abständen. Der einzige Haken aus Viermieter-Sicht: Die Mietpreisbremse kann die Staffelmiete ungültig machen.

Wie lange gilt die Staffelmiete?

Die genaue Dauer der Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt. Meist wird dabei der Zeitraum für die kommenden fünf bis zehn Jahre festgeschrieben. Wenn diese Zeitspanne abgelaufen ist, kann neu verhandelt werden. Ansonsten kann der Vermieter die Miete nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen erhöhen. Wie lange die Staffelmiete also gilt, ist immer abhängig von der Regelung im Mietvertrag.

Diese Regelungen gelten für die Staffelmiete in Deutschland

Für die Staffelmiete gelten in Deutschland einige Regeln. Zum einen muss die Periode der Miete mindestens ein Jahr Bestand haben. Das schreibt das BGB entsprechend vor. Zudem können die Mietpreise in der Staffelung zwar unterschiedlich hoch ausfallen. Allerdings müssen Sie im Mietvertrag immer in Form eines konkreten Wertes angegeben werden. Die Ausweisung in Form von Prozenten ist also nicht zulässig. Zudem gilt in Deutschland:

Die Staffelmiete kann sowohl unbefristet als auch befristet im Mietvertrag hinterlegt bzw. vereinbart werden. Ebenso rechtlich zulässig ist, dass das ordentliche Kündigungsrecht seitens des Mieters vertraglich bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen erden kann. Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine weitere Erhöhung der Miete ausgeschlossen. 

Das gilt auch, wenn es beispielsweise Modernisierungen gegeben hat. Ist die Staffelungszeit abgelaufen, kann die Miete nur noch im Rahmen eines Vergleichsmietenverfahrens erhöht werden. Ansonsten müsste die Erhöhung in Übereinstimmung mit dem Mieter getroffen werden. Eine Ausnahme gilt für eine Mieterhöhung für die Erhöhung von Betriebskosten. Dies kann auch während der Staffelungszeit erfolgen – allerdings natürlich nur, wenn dies vertraglich hinterlegt ist. Bei der Staffelmiete kann die Vergleichsmiete im Falle einer Mietpreisbremse nur bis zu 10 Prozent überschritten werden. Gibt es keine Mietpreisbremse im Gebiet, kann sie innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöht werden. Zumindest dann, wenn es eine Wohnungsknappheit und eine damit verbundene Grenze gibt.

Das sind die Vorteile der Staffelmiete in Deutschland

Die Staffelmiete wird immer beliebter. Und das hat auch einige Gründe. Zu den Vorteilen zählt unter anderem die gute Abrechenbarkeit des Wohngeldes. Ist die Miete gut gestaffelt, kann der Vermieter gut mit den Mieteinnahmen kalkulieren. Noch dazu garantiert sie oft Mieten, die über der Vergleichsmiete in der Region liegt. Ein weiterer klarer Vorteil liegt in einer sehr unkomplizierten Art der Erhöhung. Der Vertrag selbst regelt bereits die Erhöhung ohne weitere bürokratische Eingriffe. So braucht es keinerlei administrativen Eingriffe mehr. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich auf die Änderungen einstellen und damit planen. Aus der juristischen Perspektive hat der Vermieter zudem Sicherheit. Und zwar bei der Nichtzahlung der Mieterhöhung durch den Mieter. Sollte die festgelegte erhöhte Miete nicht beglichen werden, kann geklagt werden. Das gelingt ohne Zustimmung des Mieters und selbst ohne eine Abmahnung. Zusammengefasst ergeben sich also folgende Vorteile der Staffelmiete:

  • Unbürokratische Mieterhöhung
  • Juristische Absicherung für den Vermieter
  • Gute Kalkulationsperspektive

Das sind die Nachteile der Staffelmiete in Deutschland

Die gestaffelte Miete hat auch Nachteile. Etwa dann, wenn der Vermieter sie aus Bequemlichkeit verhängt. Dann kann es passieren, dass Staffelung und örtlicher Anzug des Mieters nicht mitgehen. Der Mietpreis ist bis Ablauf der ausgemachten Frist verpflichten. Eventuell muss der Vermieter Verluste oder verpasste Einnahmen hinnehmen. Immerhin kann er im Laufe der Staffelmiete nicht auf die Vergleichsmiete zurückgreifen. Für den Vermieter ist es nach dem unterschriebenen Vertrag nicht mehr möglich, Mieten zu erhöhen. Selbst dann nicht, wenn er teure Modernisierungen vornimmt.  Beachtet werden muss auch, dass die Staffelmiete bei Mietern recht unbeliebt ist. Immerhin ist es nicht attraktiv zu lesen, dass sich die Miete in den kommenden Jahren schrittweise erhöhen wird. Daher entscheiden sich Interessenten oft für Wohnungen ohne Staffelmiete. Diese wirken meist attraktiver. Daraus ergibt sich: Die Suche nach geeigneten Mietern ist für den Verkäufer bei dem Konzept schwerer.

Das sind die Rechte der Mieter bei der Staffelmiete

Bisher haben wir uns in diesem Artikel viel mit der Vermieterperspektive beschäftigt. Daher soll es nun auch um die Rechte der Mieter gehen. Die gestaffelte Miete wird im Mietvertrag festgeschrieben. Soweit so gut. Zwischen der jeweiligen Erhöhung der Mietkosten muss ein Jahr liegen. Bereits hier wird ein Nachteil für den Mieter deutlich. Im Rahmen der Vergleichsmiete wird zu diesem Jahr noch eine Prüfungsfrist von acht Wochen dazu addiert. Somit kann sich die Miete frühestens nach 15 Monaten erhöhen. Bei der Staffelmiete ist die Erhöhung hingegen schon nach einem Jahr möglich. Und noch ein Problem wird deutlich.

Die Staffelmiete kann über der ortsüblichen Miete liegen. Wenn das der Fall ist, hat der Mieter keine Möglichkeiten. Die Grenze nach oben hin wird einzig und allein von der Mietpreisbremse gestoppt bzw. begrenzt. Sollte der Preis nach Erhöhung der Vergleichsmiete über 20 Prozent mehr ausmachen, wird es für den Mieter schwer. Er kann kaum nachweisen, dass mit dem Zeitpunkt der erstmaligen Miete das Wohnraumangebot entsprechend knapp war. Diese wäre die Voraussetzung für eine Mietpreisüberhöhung. So könnte der Mieter die zu Unrecht geleisteten Zahlungen zurückverlangen. Die Durchsetzung dieses Rechtes ist bei der Staffelmiete praktisch nicht gegeben. Selbst dann nicht, wenn es sich um eine eigentlich unwirksame Staffelmiete handelt.

Zustimmung durch Mieter sollte immer gut geprüft werden

Oft wird eine gestaffelte Miete vereinbart, wenn die erste Miete über der Vergleichsmiete liegt. Besteht die Staffelmiete nicht, könnte der Vermieter sie immerhin lange Zeit nicht erhöhen. Dank der gestaffelten Vereinbarung allerdings wird die Beschränkung aufgehoben. Mieterhöhungen werden im Zeitraum zwar ausgeschlossen. Ausgenommen dafür sind Betriebskosten oder Heizkostenvorauszahlungen Der Mieter hat hier also eine Planungssicherheit für die nächsten Jahre.

Etwas ärgerlich ist dies für Mieter allerdings, wenn die eigene Miete Jahr für Jahr steigt, während die ortsüblichen Mietpreise sinken. Daher sollten Mieter eine Unterzeichnung einer Staffelungsmiete immer genau überprüfen. Immerhin sollte dieses Modell auch für den Mieter einen Vorteil mit sich bringen. Wer sich unsicher ist, schaltet am besten einen Immobilienmakler ein. Er kennt die ortsüblichen Mieten und kann gute Ratschläge geben. Ebenso wichtig: Bei einer Vereinbarung der Staffelmiete wird der Kündigungsausschluss des Mieters auf vier Jahre eingeschränkt. Geht der Ausschluss über vier Jahre hinaus, so wird der Kündigungsausschluss unwirksam und es liegt ein von Beginn an unbefristetes Mietverhältnis vor. Währenddessen bleibt die Vereinbarung zur Staffelung der Miete wirksam.

Nachforderung bei vergessener Zahlung

Soweit bisher die Theorie. Oft passiert es allerdings, dass zwar eine Staffelmiete vereinbart wurde, die erhöhte Mieter vom Vermieter aber nicht gefordert wird. Auch der Mieter leistet die Zahlung dann beispielsweise nicht. Wenn dem Vermieter dies nach einiger gewissen Zeit auffällt, kann er die ihm entgangenen Leistung fordern. Wichtig zu wissen: Nach drei Jahren verjährt diese Forderung durch den Vermieter. Die Frist startet mit dem Ablauf jenes Jahrs, in welchem der Anspruch auf die Zahlung entstanden ist.

Es gilt hier allerdings eine Ausnahme. Die Nachforderung einer entgangenen Staffelmiete kann nämlich auch grundsätzlich ausgeschlossen werden. Das Landgericht Hamburg hat sich 1997 mit einem solchen Fall beschäftigt. Hier handelte es sich um einen Vermieter mit einer Einzugsvollmacht. Dieser machte hiervon aber jahrelang keinen Gebrauch. Der Richter entschied, dass der Mieter sich darauf verlassen muss, dass die Miete nicht mehr nachträglich eingezogen werden kann. Das Landgericht Osnabrück hat sieben Jahre später ein weiteres Urteil gesprochen. Demnach kann eine nicht erwähnte Mieterhöhung in der Betriebskostenabrechnung als Verzicht des Vermieters gewertet werden. So ist eine Nachforderung generell ausgeschlossen.

Die Staffelmiete und die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbrems greift in Regionen mit einer angespannten Wohnsituation. Der Wohnraum muss also besonders knapp sein. In diesem Fall kann die Landesregierung für fünf Jahre eingreifen. Daher sollte geprüft werden, ob die Region von der Mietpreisbremse betroffen ist und ob es eine Regelung durch die Landesregierung für die Stadt gibt.

Die Vergleichsmiete spielt bei der Staffelmiete ansonsten keine Rolle. Die Mietstaffeln dürfen nämlich anders als bei der Vergleichsmiete darüber liegen. Und wie steht es um die Kappungsgrenze? Leider sind Mieter bei der gestaffelten Miete nicht durch die Kappungsgrenze geschützt. Der Vermieter kann die Miete demnach innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Bei abgesenkter Kappungsgrenze sind es sogar nur 15 Prozent. Aber: Bei der Staffelmiete greift die Kappungsgrenze nicht.

Exkurs zur Kappungsgrenze

Sehen wir uns einmal die Kappungsgrenze etwas genauer an. Es handelt sich dabei um eine gesetzliche Regelung. Gemäß dieser kann die Miete innerhalb von drei Jahren nicht weiter als um 20 Prozent erhöht werden. In der Praxis heißt das: Ein Vermieter muss nicht nur auf die Vergleichsmiete in der Umgebung achten. Er hat auch die Kappungsgrenze einzuhalten. Wichtig dabei ist: Die Grenze kommt auch in einem Fall zum Tragen, indem die Vergleichsmiete eigentlich eine wesentlich höhere Miete zulassen würde. Aber es gibt auch hier Ausnahmen. Eine Mieterhöhung fällt manchmal nicht unter die Kappungsgrenze. Etwa dann, wenn Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen stattfinden bzw. stattgefunden haben.

Wie hoch darf eine Staffel ausfallen?

In der Theorie kann eine Miete von etwa 350 Euro auf 500 Euro ansteigen – und das in der ersten Staffel. Beachtet werden muss an dieser Stelle vor allem das Wirtschaftsstrafgesetz. Demnach darf die Staffelmiete nicht mehr als 20 Prozent die Vergleichsmiete überschlagen. Das haben wir bereits weiter oben erläutert. Ebenso Beachtung muss die jeweilige Stadt finden. Gibt es hier eine Mietpreisbremse? In jenen Städten darf die Staffel nicht über 10 Prozent im Vergleich zu der ortsüblichen Miete lieben. Die Erhöhung wurde also gekappt.

4 Tipps für eine rechtssicherer Staffelmiete

In der Theorie kann eine Miete von etwa 350 Euro auf 500 Euro ansteigen – und das in der ersten Staffel. Beachtet werden muss an dieser Stelle vor allem das Wirtschaftsstrafgesetz. Demnach darf die Staffelmiete nicht mehr als 20 Prozent die Vergleichsmiete überschlagen. Das haben wir bereits weiter oben erläutert. Ebenso Beachtung muss die jeweilige Stadt finden. Gibt es hier eine Mietpreisbremse? In jenen Städten darf die Staffel nicht über 10 Prozent im Vergleich zu der ortsüblichen Miete lieben. Die Erhöhung wurde also gekappt.

Tipp1: Die Schriftliche Form

Für eine Staffelmietvereinbarung ist eine schriftliche Form per Gesetz vorgeschrieben. Diese muss von allen Mietparteien unterschrieben sein. Eine mündliche Vereinbarung ist nicht ausreichend.

Tipp2: Erhöhungsbetrag festschreiben: 

Bei jeder einzelnen Mietstaffel muss die Erhöhungssumme genannt werden. Ebenso die neu zu zahlende Miete. Dabei muss immer der Geldbetrag ausgewiesen sein und nicht einfach nur eine prozentuale Steigerung. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2011 und 2012 in einem Urteil bestimmt. Auch die reine Angabe einer Quadratmeter-Miete ist demnach nicht ausreichend.

Tipp3: Datum konkret festlegen: 

Geben Sie immer zu jeder einzelnen Mietstaffel den genauen Zeitpunkt an. Gemeint ist jener, ab welchem die neue Miete gezahlt werden muss. Am besten geben Sie den Erhöhungszeitraum immer mit einem konkreten Datum an.

Tipp4: Miete unverändert:

Achten Sie darauf, dass die Höhe der Miete je mindestens ein Jahr lang ohne Veränderungen bleibt. Ist der Zeitraum nämlich kürzer als das Jahr, wird die Staffelmietvereinbarung automatisch unwirksam. Beachtet werden muss vor allem der Zeitraum von Mietbeginn bis zur ersten Erhöhung. Nach unseren Erfahrungen passieren hier die meisten Fehler. Etwa wenn der Start des Mietverhältnisses auf den 15. des jeweiligen Monats herausgeschoben wird.

Das sind die Vorteile der Staffelmiete beide Seiten

Natürlich hat die Staffelmiete einige Vorteile. So wissen Mieter und Vermieter bereits vorher genau, woran sie sind und können gut mit der Miete planen. Das ist für den Vermieter und Mieter gleichermaßen von Vorteil. Wer wünscht sich keine feste und sichere Planung der kommenden Jahre?  Für den Vermieter ist die Form der Staffel vor allem praktisch, da die Erhöhung je automatisch mit dem Erreichen eines vereinbarten Datums fällig wird. So muss der Vermieter nicht erst noch durch ein Verlangen aktiv werden. Zahlt der Mieter die Erhöhung nicht, kann auf Zahlung geklagt werden. Das funktioniert sogar rückwirkend und nicht nur auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Zugeständnis wurde ja bereits per Unterschrift erteilt.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch darf eine Staffelmiete eigentlich ausfallen?

Dazu gibt es keine gesetzliche Höhe für die Staffelmiete. Das Gesetz schreibt also nicht vor, wie lange eine Vereinbarung zur Staffelmiete gültig ist. Früher lautete die Regelung, dass sie nur für 10 Jahre festgelegt werden kann. Seit dem Jahr 2001 ist dieses Gesetz allerdings nicht mehr in Kraft.

Was ist sinnvoll an der Staffelmiete?

Vermieter und Mieter profitieren gleichermaßen von der Staffelmiete. Damit haben beide Parteien ein Stück weit Planungssicherheit für die kommenden Monate oder Jahre und sind auf Erhöhungen eingestellt. Weitere Erhöhungen sind damit ausgeschlossen. Vermieter profitieren vor allem darin, dass sich die Miete automatisch erhöht und kein Verlangen vorgetragen werden muss.

Wie oft kann sich eine Staffelmiete erhöhen?

Weder Mieter noch Vermieter können im Rahmen einer Staffelmiete einen beliebigen Zeitpunkt zur Erhöhung vereinbaren. Hierbei muss zwischen der Mieterhöhung mindestens ein Jahr liegen. Dies gilt gemäß § 557a Abs. 2 BGB.

Ist die Staffelmiete noch rechtens?

Eine Staffelmiete ist grundsätzlich rechtens und oft genutzt. Dabei muss allerdings auf ein Jahr Pause zwischen der Erhöhung geachtet werden. Zudem muss im Vertrag die genaue Summe genannt werden. Allein auszuweisen, um wie viel Prozent sich die Miete wann erhöht, ist per Gerichtsurteil unzulässig.

Ist eine Staffelmiete eigentlich üblich?

Ist die Staffelmiete verstrichen, kann die Miete nur noch mit der Zunahme der Vergleichsmiete erhöht werden. Zudem kann erneut eine Staffelmiete oder auch eine Indexmiete vereinbart werden. In allen Fällen muss der Mieter dem natürlich zustimmen.

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