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Vermietetes Haus kaufen


Es gibt verschiedene Gründe ein vermietetes Haus zu kaufen. Oft handelt es sich dabei um Privatpersonen, die das untervermietete Objekt erwerben möchten und dann selbst darin wohnen möchten. In einem solchen Fall muss den vorhandenen Mietern wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Auf der anderen Seite ist ein vermietetes Haus aber auch für Kapitalanleger interessant.

Für die Mieter würde dies keine erhebliche Veränderung bedeutet, außer das eventuell mit einer Mieterhöhung zu rechnen ist. Worauf in welchem Fall zu achten ist haben wir in diesem Beitrag zusammengefasst.

Gründe für den Kauf eines vermieteten Hauses

Wer ein vermietetes Haus erwerben möchte, kann dafür verschiedene Gründe haben. In vielen Fällen handelt es sich dabei um Privatpersonen oder Kapitalanleger. Wer das Objekt letztendlich kauft hat für die Mieter einen wesentlichen Einfluss.

Kauf durch Privatperson

In vielen Fällen handelt es sich beim Kauf von vermieteten Häusern um Privatpersonen. Sie erwerben das Objekt in der Regel, um selbst darin zu wohnen. Da sie allerdings nicht unmittelbar nach dem Kauf dort einziehen können, vergeht etwas Zeit.

Der neue Eigentümer muss zuerst Eigenbedarf ankündigen und diesen auch geltend machen. Somit ist der ein vermietetes Haus kaufen vor allem für jene Privatpersonen interessant, die eher perspektivisch und nicht sofort umziehen möchten. Das kann etwa eine Familie sein, die sich langfristig vergrößern möchte, es aber nicht sehr eilig hat. Worauf beim Eigenbedarf zu achten ist, haben wir weiter unten in diesem Artikel sehr ausführlich erläutert.

Kauf durch Kapitalanleger

Mangelnder Wohnraum und steigende Mieten sorgen dafür, dass Objekte auch immer interessanter für Anleger werden. Bei manchen Käufern von vermieteten Häusern handelt es sich daher auch um Kapitalanleger. Sie erhoffen sich davon eine hohe Rendite.

Gerade in den Metropolen ist der Besitz eines vermieteten Hauses vielversprechend. Kapitalanleger wollen in der Regel nicht selbst Hand anlegen. Daher ist ein bereits vermietetes Haus für sie deutlich interessanter als ein leerstehendes Gebäude, welches erst hergerichtet werden muss. Für Mieter können sich durch den Eigentümerwechsel Erhöhungen der Miete ergeben. Wann dies zulässig ist, haben wir weiter unten näher erläutert.

Kündigung bei Eigenbedarf

Für Mieter ist es meist ein Schreckensszenario: Ein vermietetes Haus wird verkauft und der Eigentümer wechselt dadurch. Grundsätzlich gilt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der rechtliche Grundsatz:

Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet im Klartext, dass der Verkauf nicht bedeutet, dass die vorher geschlossenen Mietverhältnisse mit den Mietern aufgelöst werden. 

Viel mehr tritt der neue Eigentümer in die Funktion des Vermieters. Er muss sich also an alle Pflichten und Rechten des aktuellen Mietverhältnisses halten. Der Mietvertrag bleibt also vollumfänglich bestehen. Wurden im Mietvertrag etwa zum Schutz der Mieter des Fachwerkhauses eine Klausel hineingeschrieben, die lange Kündigungsfristen beinhaltet, kann der neue Eigentümer dagegen nichts unternehmen. Umgekehrt bedeutet das: Wer ein vermietetes Haus kaufen spannend findet, muss unbedingt vollumfänglich über die einzelnen Mietverhältnisse und Verträge Bescheid wissen.

Genau informieren ist Pflicht

Wer ein vermietetes Haus kaufen möchte und später Eigenbedarf anmelden möchte, sollte sich rechtlich zu den Chancen und Risiken ausführlich beraten lassen. Dafür ist es wichtig, alle vertraglichen Regelungen genau zu kennen. Befinden sich in den Mietverträgen etwa besondere Schutzklauseln oder liegen Härtefälle vor, so ist ein Eigenbedarf vielleicht gar nicht durchsetzbar.

Die Beratung durch einen Rechtsanwalt ist dabei sehr zu empfehlen. Der Voreigentümer darf die Mieter übrigens in der Regel nicht wegen einem bevorstehenden Hausverkauf kündigen. Dieses Vorgehen ist nur in Ausnahmefällen möglich. Etwa, wenn der Verbleib der Mieter für ihn einen immensen wirtschaftlichen Schaden für den Verkauf bedeutet würde. Diese Begründung ist in der Realität allerdings nur selten erfolgreich und führen der Erfahrung nach nur in wenigen Fällen zum Erfolg.

So gelingt die Kündigung wegen Eigenbedarf

Wechselt der Eigentümer, so kann dieser Eigenbedarf anmelden. Allerdings kann der neue Besitzer nach dem Kauf nicht einfach ohne Grund und ohne berechtigtes Interesse den aktuellen Mietern die Kündigung aussprechen. Das gelingt nur, wenn Eigenbedarf geltend gemacht wird – der neue Eigentümer also selbst in das erworbene Haus einziehen möchte.

Voraussetzung für den Eigenbedarf ist nicht nur die Überlassungserklärung und der unterschriebene Kaufvertrag. Darüber hinaus muss der neue Eigentümer im Grundbuch des Grundstückes entsprechend eingetragen werden. Erst dann kann er die Eigenbedarfskündigung aussprechen. Diese Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und muss den Mietern des Gebäudes nachweislich auch zugestellt werden. Das Datum der Zustellung ist auch entscheidend bezüglich der Kündigungsfrist.

Begründungen für den Eigenbedarf

Käufer, die ein vermietetes haus kaufen wollen und es im Anschluss selbst nutzen möchten, müssen Ihr Begehren den Mietern mitteilen. Dabei muss der Eigenbedarf schriftlich nachvollziehbar erläutert sein. Damit die Kündigung nicht unwirksam ist, muss bereits mit der Kündigung ein Schreiben an die Mieter ergehen, welche den Eigenbedarf nachvollziehbar beschreibt. Der Käufer muss also aus Schutz vor Missbrauch des Eigenbedarfes darlegen, warum er das Haus für sich oder die Familie benötigt. Ein berechtigter Grund wäre, wenn

  • Der Vermieter die Räumlichkeiten als Wohnung für Angehörige des Haushaltes, Familienangehörige oder sich selbst nutzen will
  • Es sich bei der gewünschten Nutzung um Angehörige des kleinen Kreises handelt (Enkel, Kinder, Schwiegerkinder, Eltern, Großeltern, Nichten, Neffen, Geschwister, etc.)

In der Begründung muss der neue Eigentümer im Falle einer Eigenbedarfskündig genau auflisten, wie die jetzigen Wohnverhältnisse sind und warum diese nicht mehr den Bedürfnissen entsprechen. Zudem muss er darlegen, in wie weit das neue Haus diese Bedürfnisse erfüllen soll. Als legitimer Grund kann etwa gelten, dass sich die Familie vergrößern möchte oder wegen eines Pflegefalls einen Haushaltskraft mit einziehen soll.

Die Begründung muss dabei genau überprüft werden. Am besten ist dabei die Beratung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt. Denn: Nach der Kündigung ins Feld geführte Argumente werden nicht mehr berücksichtigt. Neue Eigentümer sollten hier also keine Fehler machen, die am Ende dazu führen, dass der angemeldet Eigenbedarf nicht durchgeht.

Vermietetes Haus kaufen: Sperrfristen bei der Eigenbedarfskündigung

Wer eine vermietete Immobilie kaufen möchte, um dann Eigenbedarf anzumelden, muss sich natürlich an ganz bestimmte Kündigungsfristen halten. Diese sind jeweils im Mietrecht festgesetzt und können nicht einfach außer Acht gelassen werden. Auch kann es sein, dass Sperrfristen zur Anwendung kommen. Das ist jedoch stark abhängig von dem Haus und für welchen Wohnraum der eigene Bedarf angemeldet werden möchte.

Die Sperrfrist kommt etwa dann zum Einsatz, wenn der Eigentümer eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses in eine Eigentumswohnung umwandelt und sie dann an einen Dritten veräußert. Wird eine solche Wohnung oder das gesamte Haus als Eigentumswohnung auf dem Markt verkauft, treten Sperrfristen von mindestens drei Jahren in Kraft. Handelt es sich hingegen um Ballungsräume mit einer besonders starken Wohnknappheit, kann eine solche Sperrfrist auch bei bis zu 10 Jahren liegen.

Wird ein vermietetes Einfamilienhaus verkauft, so gibt es keine Kündigungssperrfristen. Allerdings muss sich natürlich an die gesetzlich vorgeschrieben Fristen gehalten werden, die von der Länge des Vertrages mit den Mietern abhängen.

Diese Kündigungsfristen müssen eingehalten werden

Der § 573c im BGB regelt dazu, dass die Kündigung spätestens „am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“ ist. Die Frist für die Vermieter verlängert sich hierbei nach fünf und nach acht Jahren seit der Wohnraumüberlassung um je ein viertel Jahr. Die Fristen sind dabei abhängig von der Wohndauer des Mieters. Ist der Vertrag seit weniger als fünf Jahren geschlossen, liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten.

Besteht der Vertrag schon länger als fünf Jahre, wird die Frist um weitere drei Monate verlängert und liegt demnach bei einem halben Jahr. Ist der Mietvertrag bereits für über acht Jahren geschlossen worden, so muss sich an eine Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten gehalten werden. Wenn die Fristen nicht eingehalten werden, kann die Eigenbedarfskündigung nichtig sein oder sich eine Frist entsprechen verlängern.

Rechte der Mieter bei der Eigenbedarfskündigung

Natürlich hat der Mieter eines Hauses ebenfalls entsprechende Rechte. So kann er etwa im Härtefall von seinem Widerspruchsrecht gebrauch machen und gegen die Kündigung vorgehen. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Auszug aus dem Haus für ihn persönlich, seine Haushaltsangehörige oder die Familie eine besondere Härte mit sich zieht. Geregelt ist der Härtefall im § 574 des BG.

Darin heißt es, dass der Mieter der Kündigung dann widersprechen kann und auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen kann, wenn die Beendigung eine Härte bedeutet. Diese muss auch unter der Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sein.

Ein Härtefall liegt auch dann vor, wenn eine vergleichbare Ersatzwohnung zu „zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Der Härtefall kann etwa dann vorliegen, wenn es sich um eine kranke, schwangere oder ältere Person handelt. Weitere Härtefälle wären unter Umständen:

  • Ein unzumutbarer Schulwechsel für Mieter mit Kindern
  • Ein bevorstehendes Examen des Mieters
  • Ein unzureichendes Einkommen des Mieters

Vermietetes Haus kaufen und als Anlage nutzen

Gerade im Zuge der Nullzinspolitik entscheiden sich immer Menschen ihr Geld in Form von Immobilien anzulegen. Das gilt natürlich auch für vermietete Häuser. Sie haben für Kapitalanlage einige Vorteile. Immerhin gibt es bereits zahlende Mieter und es muss sich nicht erst darum gekümmert werden, leerstehenden Wohnraum vermittelt zu bekommen. Ein Eigentümerwechsel bedeutet in manchen Fällen für Mieter auch, dass die Mieten erhöht werden. Dies kann allerdings nicht grundlos geschehen.

Um wie viel können die Mieten erhöht werden?

Die Miete kann grundsätzlich zwischen Mieter und Vermieter frei und einvernehmlich bestimmt werden. Hier mischt sich der Staat durch keine Vorgaben oder Gesetze ein. Sehr wohl bestimmt das Gesetz aber, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter im Falle einer geplanten Mieterhöhung haben.

Eine Mieterhöhung ist allerdings an einige gesetzliche Hürden gebunden, damit sie nicht wahllos in Kraft treten kann. So kann der Vermieter vom Mieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Und das dann, wenn zwischen der letzten und der angestrebten Erhöhung der Miete mindestens zwölf Monate liegen. Bei einem Eigentümerwechsel kann die Mietzinserhöhung im frühesten Fall 15 Monate nach der vergangenen Erhöhung umgesetzt werden. Die Vergleichsmiete ist ähnlich anzusehen wie das Vergleichswert verfahren.

Dazu werden die Mieten in der betroffenen Gemeinde herangezogen. Außerdem wird geschaut, welche Miete Menschen in ähnlichen Wohnverhältnissen in der Umgebung in den vergangenen vier Jahren gezahlt haben. Die Summe an Mieterhöhungen darf dabei innerhalb der vergangenen drei Jahren nicht mehr als zwanzig Prozent ausmachen. Hier tritt die sogenannte Kappungsgrenze in Kraft.

Mieterhöhung mit gefährdeter Wohnraumversorgung

In Regionen mit einem besonders großen Bedarf gelten andere Regelungen. Dann darf der Vermieter innerhalb der drei Jahren für seine Wohnungen nur höchste 15 Prozent Miete oben drauf schlagen. Das gilt überall dort, wo die Landesregierung zu dem Entschluss gekommen ist, dass hier eine Gefährdung der Wohnraumversorgung vorhanden ist.

Miete mit Modernisierungsmaßnahmen erhöhen

Hat der Eigentümer des Hauses gewechselt, kann dieser natürlich auch Modernisierungsmaßnahmen vornehmen. Dann müssen Mieter in der Regel eine Mieterhöhung akzeptieren. Vermieter haben das Recht, im Jahr elf Prozent der Kosten hierfür in Mieten direkt umzulegen. Wenn es sich um mehrere Wohnungseinheiten handelt, müssen diese Kosten gerecht auf die einzelnen Parteien aufgeteilt werden. Bauliche Maßnahmen können dabei jederzeit ohne die Zustimmung der Mieter durchgeführt werden.

Dabei lassen sich beispielsweise Arbeiten umlegen, die zur Reduzierung des Wasserverbrauches führen. Oder aber jene, die den Gebrauchswert der Mietwohnung erhöhen, zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse beitragen, neuen Wohnraum schaffen oder energetische Verbesserungen mit sich bringen. Eine Ausnahme davon bieten auch hier wieder Härtefälle. Der Mieter kann einer Maßnahme etwa widersprechen, wenn die Umlegung auch nach der Berücksichtigung der Interessen des Vermieters für den Mieter einen Härtefäll bedeutet.

Gerichte setzten dafür in der Vergangenheit voraus, dass die Miete nach der Erhöhung mehr als 30 Prozent seines Nettoeinkommens ausmachen würde. Es handelt sich dabei allerdings um eine Einzelfallentscheidung des Landgerichtes Berlin, welche nicht allgemeingültig ist. Als wesentlicher klarer gilt: Mieter müssen keine Luxussanierungen akzeptieren, die deutlich über den allgemeinen Wohnstandard hinausgehen.

Vermietetes Haus kaufen: Für diese Menschen eignet sich das

Ein vermietetes Haus kaufen erfordert in erster Linie klare und abgesicherte finanzielle Verhältnisse. Immerhin müssen nicht nur die Kreditraten für das Darlehen über die fortlaufenden Mieteinnahmen finanziert werden. Die Eigentümer des vermieteten Hauses brauchen vor allem auch einiges an Kapital, um Modernisierungen und Investitionen gewährleisten zu können.

Berücksichtigt werden sollte bei der Planung unter anderem auch, dass das Haus zwischenzeitlich auch einmal leer stehen kann. Zudem kann es natürlich passieren, dass ein Mieter einmal nicht bezahlt. Wenn etwa die Eigentümergemeinschaft eine Sanierung beschließt, muss der Vermieter auch in der Lage sein, diese finanziell stemmen zu können. Ein vermietetes Haus kaufen sollte also nur dann in Betracht kommen, wenn Mietausfälle und unvorhersehbar hohe Kosten zu keinen finanziellen Problemen führen können.

Dazu muss etwa das laufende Einkommen so hoch sein, dass Rücklagen für diese Situationen gebildet werden können. Alternativ muss ausreichend Vermögen vorhanden sein, auf welches im Ernstfall schnell zugegriffen werden kann. Das Vermögen und Einkommen sind ohnehin wichtige Voraussetzungen, da sie bei den Verhandlungen mit der Bank helfen. Wer noch nicht einmal die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche begleichen kann, wird für den Kauf nur selten eine Finanzierungszusage erhalten.

So kann die Rendite kalkuliert werden

Wer ein vermietetes Haus kaufen möchte, will natürlich Gewinn damit erzielen. Um die erwartbare Rendite zu berechnen, nutzt man einen Vervielfältiger. Dieser sagt aus, nach wie langer Zeit die Kosten für die Anschaffung erstmals mittels der Mieteinnahmen hereingeholt werden. Hierzu werden die Kosten der Anschaffung inkl. der Kaufnebenkosten durch die Jahresnettokaltmiete geteilt.

Haben die Anschaffungskosten also beispielsweise 300.000 Euro betragen und liegt die Jahresnettokaltmiete bei 15.000 Euro, so handelt es sich bei dem Vervielfältiger um den Faktor 20. Das macht damit bei dem genannten Kaufpreis und der Jahresnettokaltmiete eine Rendite von rund fünf Prozent. Der Wert errechnet sich aus dem Kehrwert des Vervielfältigers, also in unserem Fall 1/20.

Allerdings sind die Priese für Immobilien in den vergangenen Jahren enorm gestiegen und die Kaufpreise liegen mittlerweile oft bis zu 30-fach höher als die Jahresnettokaltmiete. Das hat zur Folge, dass die Renditen gesunken sind. Warum? Wenn der Kaufpreis ansteigt, müssen entsprechend auch die Mieten stark ansteigen, damit sich dies rechnet. Da Mieten aber, wie oben genannt, nicht einfach wahllos erhöht werden kann, geht dieser Plan nicht ganz auf.

Sinkende Renditen aber steigende Werterwartung

Lange Zeit galt es auf dem Immobilienmarkt als recht sicher, dass eine vermietete Wohnung etwa fünf Prozent Rendite mit sich bringt. Das ist heute allerdings nicht mehr der Fall und bildet eher einen absoluten Optimalfall. Kapitalanleger und Privatpersonen kaufen sich allerdings dennoch vermietete Häuser und Wohnungen und geben sich auch mit deutlich geringen Renditen zufrieden. Immerhin bieten gerade Objekte in Ballungsräumen gute Aussichten, in ihrem Wert enorm zu steigen.

Wichtigkeit der rechtlichen Beratung

Wie bereits weiter oben kurz angesprochen stellt die rechtliche Beratung beim Vorhaben ein vermietetes Haus zu kaufen einen wichtigen Bereich dar. Ein vermietetes Haus kaufen sollte vorher gut überlegt werden und mögliche Risiken genau angesehen werden. Dazu ist es entscheidend, sich vor dem Vorhaben ausführlich von einem fachkundigen Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Immerhin könnte es passieren, dass das Haus erworben wird und weitere Schritte wie Eigenbedarfskündigungen nicht rechtlich durchsetzbar sind. Etwa, weil Härtefälle im Weg stehen. Damit ein solches Projekt nicht ins Stocken gerät und womöglich ein immenser finanzieller Schaden entsteht, ist die juristische Beratung vor dem Erwerb wichtig und sollte keinesfalls ausgelassen werden.

Gerne nutzen wir unser Netzwerk und empfehlen Ihnen gute Fachanwälte, die mit der Immobilienbranche und den rechtlichen Fragen bestens vertraut sind. Wenden Sie sich bei Bedarf einfach an uns und wir vermitteln Sie gerne weiter.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann man Mieter nach einem Hauskauf kündigen?

Dem Mieter nach einem Hauskauf einfach zu kündigen ist rechtlich nicht möglich. Wer als Käufer das Objekt allerdings selbst nutzen möchte, kann das Mietverhältnis unter bestimmten Bedingungen wegen Eigenbedarf auflösen. Dazu müssen natürlich die geltenden Kündigungsfristen eingehalten werden

Was passiert mit den Mietern bei einem Hauskauf?

Für die Mieter ändert sich nach dem Verkauf des Hauses erst einmal nichts. Der neue Besitzer tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters und der Mietvertrag bleibt bestehen. Der neue Hausbesitzer kann den Mietern allerdings wegen begründetem Eigenbedarf kündigen oder unter Umständen die Mieten erhöhen.

Wann kann Mietern wegen Eigenbedarf gekündigt werden?

Grundsätzlich kann den Mietern gekündigt werden, wenn der Hauskäufer Eigenbedarf anmeldet. Etwa dann, wenn er den Wohnraum selbst oder für seine Familie nutzen möchte. Nicht möglich ist das allerdings, wenn beim Mieter bestimmte Härtefälle vorliegen – etwa eine Schwangerschaft, ein unvermeidlicher Schulwechsel für die Kinder oder andere Dinge.

Kann ein vermietetes Haus gekauft werden?

Ja, ein vermietetes Haus kann vom Besitzer veräußert werden. Der neue Besitzer tritt dann in die Fußstapfen des bisherigen Vermieters. Die Mietverhältnisse bleiben nach dem Besitzerwechsel wie zuvor auch erhalten. Einige Privatpersonen kaufen vermietete Häuser, um langfristig selbst darin wohnen zu können. Manchmal sind es aber auch Kapitalanleger, die mit vermieten Häusern Rendite erwirtschaften wollen.

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