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Kaufnebenkosten beim Hauskauf


Wer sich eine Wohnung oder ein Haus kauft, hat es mit einigen Kosten zu tun. Beachtet werden muss dabei nicht nur die reine Summe für das Objekt. So zählen etwa Kosten für einen Notar, den Immobilienmakler und die Grunderwerbsteuer zu den zusätzlichen Ausgaben. Insgesamt kommt dabei eine Summe zusammen, die im Vorfeld unbedingt einkalkuliert werden sollte. 

So machen die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses schon einmal bis zu 13 Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus. Worauf bei den Kaufnebenkosten zu achten ist, welche Summen anfallen und welche Tipps es dabei gibt, gibt es in diesem Artikel nachzulesen.

Diese Kaufnebenkosten gibt es

Die Kaufnebenkosten beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sollten nicht unterschätzt werden. Wer sie vergisst oder zu niedrig ansetzt, kann Schwierigkeiten hinsichtlich der Finanzierung bekommen. Wir haben daher einmal die häufigsten Nebenkosten übersichtlich zusammengefasst.

Die Kosten für den Makler

Wer eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen hat, ist gut beraten einen Makler damit zu beauftragen. Dieser hat die Preise auf dem Markt genau im Blick, kennt die wichtigsten Tipps und Tricks und verfügt über jede Menge Fachexpertise. Wird das Objekt dann über den ausgewählten Makler verkauft, so fällt für den Verkäufer eine Maklergebühr an.

Diese ist in ihrer Höhe nicht festgeschrieben und ist mit dem Immobilienmakler vorher auszumachen. Je nach Lage, Aufwand und anderen Faktoren liegt die Gebühr bei drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Das klingt zunächst vielleicht etwas viel, allerdings kann der Makler dank Expertise, Wertgutachten und Geschick auch dazu beitragen, dass eine deutlich höhere Summe beim Verkauf erzielt werden kann, als ohne den Makler.

Maklerkostensinken seit Ende 2021

Für Käufer gibt es eine gute Nachricht. Seit Ende 2020 greift in Deutschland ein Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Konkret bedeutet das: Wird zb. die Souterrainwohnung oder das Fachwerkhaus mit der Unterstützung eines Maklers verkauft, so teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühren für den Makler.

In einigen Städten war es zuvor nämlich üblich, dass der Käufer die Provision für den Immobilienmakler mit abdeckt. Das gehört ab sofort der Vergangenheit an. Somit wird der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses bundesweit entlasten. Auch wenn die Hälfte der anfallenden Provision zunächst nach wenig klingt, liegt die Entlastung im Realfall oft bei mehreren zehntausenden Euro.

Die Kosten für Notar und Gericht

Wenn der Käufer eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, muss ein Besuch beim Notar erfolgen. Die gesetzlichen Regelungen in Deutschland verpflichten Käufer dazu, einen solchen Kauf ausschließlich über einen Notar erfolgen zu lassen, da eine notariell beglaubigte Urkunde vorhanden sein muss.

Somit haben Käufer mit den Kosten für die Erstellung des Kaufvertrages zu rechnen. Zudem muss eine Eintragung im Grundbuchamt erfolgen, die etwa einen Eigentümerwechsel, eine Grundschuldenbestellung oder auch eine Auflassungsvormerkung vorsieht. Der Käufer sollte also beim Grundbuchamt und dem Notar mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises als Kaufnebenkosten rechnen.

Die Grunderwerbssteuer als Kaufnebenkosten

Wer in Deutschland ein Objekt erwirbt, hat Grundsteuer zu zahlen. Dabei berechnet sich die fällige Steuer anhand des Kaufpreises. Der jeweilige Prozentsatz unterscheidet sich je nach Bundesland und liegt aktuell bei zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Voraussetzung für die Pflicht der Gewerbesteuer als Kaufnebenkosten muss im Kaufvertrag geschaffen werden. Dort wird

angegeben, ob Käufer oder Verkäufer die Steuer zu tragen haben. Meist trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer und wird zum Begleichen dieser im Kaufvertrag verpflichtet. Wenn der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet worden und notariell beglaubigt wurde, sendet das Finanzamt den Grunderwerbssteuerbescheid an den Käufer zu. Dieser ist dann aufgefordert die Summe innerhalb von vier Wochen zu bezahlen. Diese Kaufnebenkosten sollten vorher bereits Teil der Kalkulation sein.

Exkurs: Das hat es mit der Grunderwerbssteuer auf sich

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Verkehrsteuer. Das bedeutet, dass der Käufer Steuern für die Güterübertragung auf Grundlage zivilrechtlicher Rechtsgeschäfte. Entrichtet werden muss sie bei dem Erwerb von Grundstücken an das jeweilige Bundesland. Daher gelten auch je nach Bundesland unterschiedliche Steuersätze für den Erwerb eines Grundstückes. Rechtliche Basis für die Grunderwerbsteuer stellt das Grunderwerbsteuergesetz aus dem Jahr 1997 dar. 

Definiert wird das Grundstück als „ein von öffentlich bestellten Ingenieuren oder Ämtern vermessener Teil der Erde“. Die jeweiligen Abgrenzungen des Grundstückes sind meist mit der Hilfe von Einfriedungen oder Markierungen anderer Art gekennzeichnet. Die Vermessung wird in einem Kataster eingetragen und die Verhältnisse über dem Besitz sind jeweils im Grundbuch hinterlegt. In Deutschland gibt es übrigens auch die sogenannten buchungsfreien Grundstücke. Dabei handelt es sich um Bereiche, die im Besitz der Gemeinde, dem Bund, der Länder oder den Kommunen sind und in das Grundbuchamt eingetragen werden können aber nicht müssen.

Kaufnebenkosten im Finanzierungsplan beachten

Die Kaufnebenkosten sind ein nicht zu vernachlässigender Teil beim Kauf von Immobilien. Es lohnt sich außerdem, die anfallenden Nebenkosten mit dem Eigenkapital zu begleichen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist ebenso möglich.

Immerhin hat man es bei Banken oft nicht mit Geldgeber zu tun, die eine Vollfinanzierung des Hauses oder Wohnung zustimmen. Das liegt daran, dass die Kaufnebenkosten nach dem Begleichen verbraucht sind und somit kein Wert mehr gegenübersteht. Somit sollten die Kaufnebenkosten schon rechtzeitig im Finanzierungsplan berücksichtigt und beachtet werden.

Weitere Kaufnebenkosten im Blick haben

Neben den bereits genannten Punkten wie die Vergütung des Immobilienmaklers, das Begleichen der Grunderwerbsteuer und die Gebühren für den Notar gibt es noch weitere Faktoren, die zu den Kaufnebenkosten zählen.

Modernisierungskosten im Blick haben

Der Zustand einer Immobilie unterscheidet sich je nach Ansprüchen, Standards und Ort. So können natürlich auch entsprechende Modernisierung- und Renovierungskosten anfallen. Diese Kosten sollten vom Käufer ebenso rechtzeitig zu den Kaufnebenkosten gezählt werden. Gerade wenn es sich um Bestandsbauten wie einen Bauernhof handelt, sind Sanierungen und Erneuerungen der Wärmedämmung, des Daches oder der Fenster sinnvoll.

Gleichzeitig gehen diese Modernisierungsarbeiten auch ins Geld. Umso wichtiger ist es also, die Kosten dafür vorher mit einem Fachmann schätzen zu lassen und aufzuschlüsseln. Übrigens können auch beim Erwerb von Neubauten Kaufnebenkosten anfallen, die nichts mit den Gebühren für den Notar, den Makler oder den Grunderwerb gemein haben. Etwa dann, wenn es um Pflasterarbeiten vor der Gerade oder eine Bepflanzung des Gartens geht.

Die Kosten für Möbel und Umzug

Viele Käufer vergessen, dass ebenso der Umzug selbst Kosten verursacht, welche zu den Kaufnebenkosten zählen. So muss sich die Frage gestellt werden, ob der Umzug alleine stattfinden soll, oder ob ein Umzugsunternehmen damit beauftragt werden soll. Die Kosten für ein solches Unternehmen hängen ab von der Entfernung zum neuen Domizile und der Menge an Dingen, die transportiert werden sollen.

Auch der Transport von Sperrgut wie etwa eines Klaviers hat Einfluss auf die Kosten. Neben den reinen Kosten für den Umzug muss auch beachtet werden, dass erfahrungsgemäß immer neue Möbel nach dem Kauf von Wohnung oder Haus notwendig sind. Gegenstände wie Teppiche, Lampen, Schränke, Betten oder Schreibtische sollten daher unbedingt auch auf der Liste mit Kaufnebenkosten erscheinen.

Sparen bei Kaufnebenkosten: Pflichten des Notars

In Deutschland gibt es den sogenannten Auflassungsvormerkung. Damit wird dem Käufer einer Wohnung oder eines Hauses der schuldrechtliche Anspruch zur Eigentumsübertragung bis zur Eintragung als neuer Besitzer in das Grundbuch übertragen. Wenn das Objekt etwa unter Familienangehörigen, Bekannten oder Freunden verkauft wird, so kann etwa auf diese Vormerkung verzichtet werden. Der Notar ist dabei dazu verpflichtet, kostensparende Möglichkeiten zu nennen. Der Bundesgerichtshof hat bereits festgestellt, dass ein Notar kostengünstigere Alternativen aufzeigen muss. Als Käufer sollte man in einem solchen Fall von diesem Recht auch wirklich gebrauch machen.

Das Inventar ausweisen

Einige Käufer und Verkäufer tricksen schon seit vielen Jahren ein wenig bei der Höhe der Grunderwerbsteuer. Und das auf vollkommen legalem Weg. Sie machen sich dabei folgendes zunutze:

Die Grunderwerbsteuer in Deutschland muss lediglich für das beglichen werden, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Das heißt, dass beweglichen Gegenständen wie Möbel, die sich leicht entfernen lassen, von der Steuer verschont bleiben. Daher weisen einige Käufer das Inventar sozusagen gesondert aus, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen.

Rücklage bei Instandhaltung nennen

Wenn der Käufer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirkt, so kommt der Käufer meist für den Anteil der Instandhaltungsrücklagen auf, den die Eigentümergemeinschaft im Falle eines Mehrfamilienhauses behält. Dieser Posten ist ebenso nicht mit der Grunderwerbsteuer verbunden und erlaubt es sozusagen dem Käufer einer Wohnung zu sparen, wenn der Betrag im Kaufvertrag gesondert aufgelistet wird.

Können die Kaufnebenkosten von der Steuer abgesetzt werden?

Viele Käufer fragen sich zuvor, ob die Kaufnebenkosten beim Erwerb der Wohnung oder des Hauses steuerlich geltend gemacht werden können. Wer allerdings privat nach einem Objekt sucht, hat dabei schlechte Karten in Deutschland. Kaufnebenkosten können dann nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Wer die Immobilie jedoch vermieten möchte und damit steuerlich relevante Einnahmen erzielt, kann die Grunderwerbsteuer tatsächlich steuerlich geltend machen, sprich sie von der Steuer absetzen. In diesem Fall wird die Steuer dann zu den Werbungskosten gerechnet. Bei einer gewerblichen Nutzung des Hauses oder der Wohnung

Zu diesem Zeitpunkt müssen die Kaufnebenkosten beglichen werden

Grundsätzlich gilt hier wie bei allen anderen Verpflichtungen auch: Die Kaufnebenkosten müssen beglichen werden, sobald die Rechnung zu einem bestimmten Posten eingeht. Je nach Dienstleistung ist das unterschiedlich. Der Notar verschickt seine Rechnung für die erbrachte Leistung in der Regel sehr schnell nach der Beurkundung an den Leistungsempfänger. Meist hat dieser die Rechnung schon nach zwei bis vier Wochen in seinem Briefkasten. Die Gebühren für den Eintrag im Grundbuchamt müssen meist vier bis sechs, manchmal auch acht, Wochen nach der Beurkundung geleistet werden.

Das Finanzamt stellt dabei den entsprechenden Bescheid aus und errechnet darin die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten. Dabei räumt das Amt dem Käufer eine Frist von vier Wochen ein, in denen die Steuer beglichen sein muss. Ist ein Immobilienmakler für den Verkauf engagiert worden, bekommt der die entsprechende Provision unmittelbar nach der Beurkundung. 

Allerdings kann mit dem Makler auch ein individuelles Zahlungsziel besprochen werden – dies ist jeweils abhängig von der gegenseitigen Absprache. Das Begleichen der Kaufnebenkosten für den Umzug selbst und die Renovierung sind abhängig vom eigenen Plan. Je nachdem ob die Maßnahmen unmittelbar nach dem Einzug stattfinden sollen oder erst nach einigen Monaten in Angriff genommen werden. Zusammengefasst gilt, dass alle Kaufnebenkosten spätestens zwei Monate nach der Beurkundung beim Notar geleistet werden müssen.

Die Kaufnebenkosten: Das Praxisbeispiel

Um ein etwas besseres Verständnis für die die verschiedenen Kaufnebenkosten zu bekommen, haben wir einmal ein fiktives Praxisbeispiel zusammengefasst.

Wir nehmen dafür an, dass eine entsprechende Immobilie in Hamburg für 200.000 Euro gekauft werden soll. Dazu soll eine Grundschuld in der Höhe von 125.000 Euro aufgenommen werden. So kostet etwa die Beurkundung des entsprechenden Vertrages 870 Euro, die Eintragung der Auflassungsvormerkung 217,50 Euro und die Grundschuldenbestellung 300 Euro. So ergibt sich daraus inklusive der Mehrwertsteuer:

Grundbuchkosten in Höhe von 952,50 Euro und Notarkosten in Höhe von 1.755 Euro sowie 12.000 Euro Grunderwerbsteuer bei einem Steuersatz von sechs Prozent. Das macht also insgesamt 15.040,95 Euro Kaufnebenkosten. In diesem Beispiel ist die Provision für einen Immobilienmakler noch nicht eingerechnet und auch Kaufnebenkosten wie der Umzug oder Modernisierungsmaßnahmen sind nicht eingeplant.

Die gesamten Kaufnebenkosten je Bundesland

Wie bereits beschrieben, weichen die Kaufnebenkosten von Bundesland zu Bundesland etwas ab. Das liegt vor allem daran, dass jedes Land einen eigenen Prozentsatz an Grunderwerbsteuer festgelegt hat. Daher haben wir einmal zusammengefasst, in welchen Bundesländern insgesamt mit welchen Prozentsätzen, anteilig zum Kaufpreis, zu rechnen ist.

Dies umfasst die Gebühren für einen Immobilienmakler, den Makler, die Eintragung im Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer. In Baden-Württemberg liegt der Prozentsatz dabei momentan bei 10,07 bis 11,26 Prozent. In Bayern hingegen liegt der Satz deutlich darunter – mit 8,57 Prozent bis 9,76 Prozent. Recht hoch sind die Kaufnebenkosten im beliebten Berlin. Hier müssen Käufer beim Erwerb einer Wohnung mit Kaufnebenkosten von 13,45 Prozent bis 14,64 Prozent vom reinen Kaufpreis rechnen. In Brandenberg liegt der Schnitt hingegen noch höher – mit 15,14 Prozent. Die anderen Bundesländer haben folgende durchschnittliche Kaufnebenkosten:

  • Bremen: 10,07 Prozent bis 12,45 Prozent
  • Bremen 10,07 Prozent bis 12,45 Prozent
  • Hamburg 12,25 Prozent
  • Hessen 11,07 Prozent bis 13,45 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern 10,69 Prozent bis 13,64 Prozent
  • Niedersachsen 10,07 Prozent bis 12,45 Prozent
  •  Nordrhein-Westfalen 11,57 Prozent
  • Rheinland-Pfalz 10,07 Prozent
  • Saarland 11,57 Prozent
  • Sachsen 8,57 % bis 12,14 Prozent
  • Sachsen-Anhalt 10,07 Prozent bis 13,64 Prozent
  • Schleswig-Holstein 11,57 Prozent bis 15,14 Prozent
  • Thüringen 11,57 Prozent bis 15,14 Prozent

Fazit zu den Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten werden immer noch von vielen Menschen unterschätzt. Viel wichtiger scheint der Blick auf den reinen Kaufpreis. Dabei haben die Kaufnebenkosten einen entscheidenden Anteil an der Summe, die am Ende für Wohnung oder Haus aufgebracht werden muss. Daher müssen diese Kosten zuvor unbedingt notiert und kalkuliert werden, damit es hinterher zu keinen Finanzierungsproblemen kommt.

In einem gewissen Rahmen gibt es Möglichkeiten, die Kaufnebenkosten niedrig zu halten. Etwa, wenn der Umzug nicht von einem teuren Umzugsunternehmen durchgeführt wird, sondern mit den engen Bekannten und Freunden. Nicht oder nur kaum gespart werden kann hingegen an der Grunderwerbssteuer und auch nicht gespart werden sollte an einem professionellen Immobilienmakler. Bei Fragen rund um die Kaufnebenkosten und eine entsprechende Betreuung für Ihren bevorstehenden Kauf stehen wir sehr gerne zur Verfügung. Vom Besichtigungstermin bis hin zum Notartermin.

Hinweis zu diesem Beitrag

Es muss beachtet werden, dass es sich hierbei um einen Ratgebertext handelt. Die Informationen stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar oder ersetzen eine solche. Wenn rechtliche Abklärung gewünscht ist, stellen wir gerne Kontakt zu befreundeten Steuerberatern, Finanzverwaltern oder Rechtsanwälten her. Dazu können Sie uns jederzeit ansprechen bzw.

Häufige Fragen (FAQ)

Was sind Kaufnebenkosten?

Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich um jene Kosten, die den Kaufpreis übersteigen. So muss bei dem Kauf einer eines Hauses mit Grunderwerbsteuer geplant werden. Hinzukommen die Gebühren für eine Eintragung in das Grundbuchamt, die Kosten für den Notar, eine Provision für den Makler und Kosten für den Umzug sowie Modernisierungsmaßnahmen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf betragen je nach Bundesland und je nachdem, ob etwa ein Immobilienmakler involviert ist oder nicht im Schnitt 13 Prozent vom Kaufpreis. Allerdings variieren die Kaufnebenkosten stark und sind von weiteren Faktoren abhängig.

Wie viel Prozent machen die Kaufnebenkosten aus?

Wie viel Prozent die Kaufnebenkosten ausmachen ist von der jeweiligen Grunderwerbssteuer abhängig. Da diese in jedem Bundesland unterschiedlich hoch ist, ist auch der Prozentsatz unterschiedlich hoch. Grundsätzlich sollte mit 13 Prozent gerechnet werden.

Wie hoch ist Notar und Grunderwerbsteuer?

Die Kosten für den Notar und die Eintragung in das Grundbuch sind von verschiedenen Faktoren abhängig und nicht einheitlich geregelt. Der Prozentsatz für die Grunderwerbsteuer liegt bei zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent – je nach Bundesland.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Niedersachsen?

In Niedersachsen liegt die Grunderwerbssteuer bei rund 5 Prozent. Hinzukommen dann noch die Gebühren für den Grundbucheintrag, eine mögliche Provision für den Immobilienmakler und die Gebühren für den Notar sowie Kosten für den Umzug und mögliche Modernisierungsmaßnahmen.

Welche Kaufnebenkosten lassen sich steuerlich absetzen?

Wer eine Immobilie für den privaten Gebrauch kauft, kann die Kaufnebenkosten steuerlich leider nicht geltend machen. Anders sieht es allerdings aus, wenn das Objekt gewerblich genutzt wird und beispielsweise vermietet wird. Dann lassen sich die Kosten für den Makler, den Notar und das Grundbuch als Werbungskosten tatsächlich von der Steuer absetzen. Nähere Informationen kann dazu ein Steuerberater erteilen.

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