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Das Ertragswertverfahren


Im Rahmen des sogenannten Ertragswertverfahrens wird der Ertragswert eines Grundstückes errechnet. Dabei handelt es sich sozusagen um den Verkehrswert. Oder einfacher gesagt: um den zu erwartenden Marktpreis des Objektes.

Für den Erhalt des Wertes, werden Gebäudeertragswert und Bodenwert miteinander verrechnet. Hierbei ist der Bodenwert der grundsätzliche Verkehrswert des noch nicht bebauten Grundstücks. 

Der Gebäudeertragswert hingegen gibt die Einnahmen an, die bei einer gebauten Immobilie zu erwarten sind. Daher ist die Summe auch an die Höhe der späteren Miete angelegt. Wie nun genau beim Ertragswertverfahren vorgegangen wird, was es zu beachten gibt, wann das Verfahren zum Einsatz kommt und alle weiteren wichtigen Informationen haben wir in diesem Beitrag übersichtlich zusammengestellt. Dabei wird auch auf die Fachbegriffe rund um das Verfahren eingegangen. Ein Praxisbeispiel hilft zudem dabei, die Methode besser zu durchdringen.

Das Ertragswertverfahren erklärt

Wie schon zu Beginn beschrieben, wird im Ertragswertverfahren der Verkehrswert von vermieteten Gewerbeobjekten oder Wohngebäuden ermittelt. Ziel des Eigentümers ist natürlich das Erreichen einer möglichst hohen Rendite. Konkret steht bei diesem Ertragswertverfahren nicht der Wert einer Immobilie im Vordergrund. Stattdessen geht es dabei um den höchsten Ertrag. Sehr deutlich wird das beim Vergleich eines gewöhnlichen Hauses, welches zu einem Viertel mit den hohen Mieteinnahmen aus einem modernen Mehrfamilienhaus in einer weniger günstigen Lage verglichen wird.

Daher spielt der Sachwert des Objektes im Ertragswertverfahren auch nur eine untergeordnete Rolle. Immerhin ist etwa die Qualität der Bausubstanz nur zur Berechnung der Nutzungsdauer wichtig. Daher trennt man bei diesem Verfahren auch den Gebäudesachwert vom Grundstückswert. Während das Grundstück selbst nicht an Wert verliert, reduziert sich der Wert eines Gewerbe- oder Wohnobjektes im Laufe der Nutzungsdauer sehr wohl. Grundsätzlich werden Immobilien im Ertragswertverfahren einzig und allein als Kapitalanlagen betrachtet. Aus diesen Kapitalanlagen müssen sich dann Einnahmen ableiten.

Die rechtliche Regelung

Das Ertragswertverfahren ist rechtlich im Bewertungsgesetz (BewG § 184 bis § 188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV § 17 bis § 20) verankert.

Der Einfluss des Liegenschaftszinses

Allgemein gilt das Ertragswertverfahren als ziemlich praxisnah. Immerhin bezieht es sich auf reale Zahlen einer Vermietung. Bedacht und berücksichtigt werden muss aber auch, dass das Verfahren stark vom Liegenschaftszins abhängt. Was ist der Liegenschaftszins? Das ist nichts anderes als der jeweilige Zinssatz, mit dem der Verkehrswert des Objektes zu den jeweils marktüblichen Bedingungen verzinst wird. Der Zinssatz setzt sich hierbei zusammen aus der Restnutzungsdauer, der Art der Nutzung und der Lage des Grundstückes.

Für das Ertragswertverfahren ist dieser Zins eine sehr wichtige und relevante Größe.  Der beauftragte Gutachter erhält den Liegenschaftszins in der Regel von der Gemeinde. Kritisch ist dabei, dass nicht immer die notwendigen Daten zur Verfügung stehen. 

Sprich: Manchmal ist ein solcher Zins für die Immobilie gar nicht vorhanden.

Die Schritte des Ertragswertverfahren

Es gibt einige wichtige Punkte, auf die beim Ertragswertverfahren vor der Beauftragung eines Gutachters geachtet werden muss. Wie hier vorgegangen werden sollte, wird im folgenden Abschnitt anhand fiktiver Rechenbeispiele ausführlich beschrieben. Dabei erklären wir auch die vorkommenden Fachwörter. Die Schritte lauten dabei:

  • Berechnung des Jahresreinertrages
  • Berechnung des Bodenwerts
  • Berechnung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger

Die Berechnung des Jahresreinertrages

Damit der Verkehrswert des Objektes durch das Ertragswertverfahren sicher bestimmt werden kann, muss zunächst der sogenannte Jahresreinertrag berechnet werden. Gemeint ist damit die Jahresmiete ohne irgendwelche Nebenkosten. Abgezogen davon werden später die jeweiligen Betriebskosten des Objektes. Beim Rohbetrag handelt es sich um nichts anderes als die Jahresmiete, welche mit der Immobilie erwirtschaftet werden soll. Wichtig für die Berechnung ist dabei, dass der Betrag alle nachhaltig erwirtschaftbaren Mieteinnahmen mit einbezieht. Es geht also nicht um die wirklich gezahlten Mieten, sondern um die Mieten, die marktüblich sind. Bei einer zeitweise leerstehenden Wohnung ist der Rohertrag daher auch nicht niedriger.

Berücksichtigung der Ausgaben

Mit eingerechnet in die Bewirtschaftungskosten der Immobilie werden alle Ausgaben, die der Besitzer bei der Bewirtschaftung des Objektes trägt und die er nicht auf den Mieter umlegen kann. Dazu zählen vor allem die Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Betriebskosten und Kosten für die Instandhaltung. Die Betriebskosten werden schon in der Anwendung des Vervielfältigers eingesetzt und sind somit für die Restdauer des Objektes bereits berücksichtigt.

Für die Verwaltungskisten, die Mietausfallwagnis und die Kosten für die Instandhaltungskosten können Erfahrungswerte einbezogen werden. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Restnutzungsdauer dabei nachvollziehbar berücksichtigt worden ist. Die Betriebskosten basieren natürlich nicht auf Schätzungen und Erfahrungen, sondern auf der tatsächlichen Höhe.

Im Praxisbeispiel

Für eine beispielhafte Rechnung gehen wir einmal von einer Wohnfläche mit 500 qm und einem Preis von 8 Euro je Quadratmeter aus. Der Rohertrag in diesem Fall würde sich dann wie folgt errechnen:

Rohertrag je Jahr: 500 m² x 8 € x 12 Monate = 40.000 € pro Jahr

Nehmen wir nun für die Bewirtschaftungskosten an, dass sie 25 Prozent des Jahresrohertrags ausmacht, ergibt sich daraus in unserem Beispiel:

Bewirtschaftungskosten (25%): 40.000 x 0,25: 10.000 € pro Jahr

Daraus ergibt sich nun der Jahresreinertrag, der in unserem Beispiel bei 30.000 Euro liegt (Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten)

Die Berechnung des Bodenwertes

Im nächsten Schritt ist der Bodenwert an der Reihe. Der Bodenwertverzinsungsbetrag wird von dem vorher errechneten Jahresreinertrages abgezogen. Hier geht es um den Wert des nicht bebauten Grundstückes. Grundsätzlich dienen als Grundlage oft die erzielten Preise von kürzlich verkauften Grundstücken. Wenn solche Zahlen nicht vorliegen, können meist die Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinde Aufschluss geben. Multipliziert wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. 

Die jeweiligen Bodenrichtwerte im Gutachterausschuss meist alle zwei Jahre berechnet und in den sogenannten Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Die Mitglieder des Ausschusses berechnen die Preise auf der Grundlage verkaufter Grundstücke und berücksichtigen Zu- und Abschläge für die Bepflanzung, Lage und andere Faktoren. Angenommen die Grundstücksfläche beträgt 600 Quadratmeter und der Bodenrichtwert liegt bei 100 Euro je Quadratmeter, würde sich ein Bodenwert von 60.000 Euro ergeben.

Berechnung des Vervielfältigers zur Ertragswertbestimmung

bestehend aus Liegenschaftszins und der Restnutzdauer. Hierbei ist der Vervielfältiger höher, je länger ein Objekt bei angemessener Pflege noch Erträge abwirft und wirtschaftlich genutzt wird. Die Formel des Vervielfältigers sieht dabei wie folgt aus:

Vervielfältiger = (qn -1) / (qn * i)

Das sieht zunächst ein wenig kompliziert aus, ist letztendlich aber recht simpel. Q steht in der Formel für den Liegenschaftszins i + 1. Dieser kann beispielsweise bei 5 oder 6 Prozent liegen. N beschreibt die Nutzungsdauer. Anhand der Formel lässt sich gut erkennen, dass der Vervielfältiger größer wird, wenn auch die Restnutzungsdauer länger wird.

Angenommen der Zinssatz liegt bei 5 Prozent, dann würde sich anhand der Formel bei der Restnutzungsdauer von 25 Jahren ein Wert von 14 ergeben. Liegt der Zinssatz bei 6 Prozent, bedeutet das für eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren einen Wert von 18,26.

Im Praxisbeispiel

Gehen wir in unserem oben bereits begonnenen Praxisbeispiel von einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren und einer Liegenschaftsverzinsung von 5 Prozent aus, erhalten wir wie errechnet den Wert 14. Zunächst muss nun der Wert der Bodenwertverzinsung ermittelt werden. Dieser ergibt sich aus der Multiplikation von Liegenschaftszins und Bodenwert.

Konkret: 60.000 x 0,05 = 3000 €

Nun muss der Wert noch vom Reinertrag abgezogen werden. Das bedeutet: Der Bodenwertverzinsungswert vom Reinertrag abgezogen ergibt den Gebäudereinertrag.

Konkret: 30.000 – 3000 = 27.000 €

Nun wird der Gebäudereinertrag noch mit dem Vervielfältiger multipliziert. In unserem Beispiel ergab dieser 14. So ergibt sich also ein Gebäudeertragswert von 378.000 Euro. Achtung: Hiervon müssen jetzt noch die Werte abgezogen werden, die sich durch äußere Umstände ergeben können. Etwa eine Mietbindung oder Bauschäden am Objekt. Nehmen wir in unserem konkreten Fall einmal an, wir haben es mit Bauschäden in Höhe von 30.000 Euro zu tun bedeutet das:

Gebäudeertragswert – Bauschäden + Bodenwert = Ertragswert

Konkret: 378.000 – 30.000 + 60.000 = 408.000 €

Die Besonderheiten am Ertragswertverfahren

Als Besonderheit ist hervorzuheben, dass Gebäude und Grundstück hierbei zunächst strikt getrennt voneinander bewertet werden. Erst später werden dann auch die ermittelten Bodenwerte zusammengerechnet. Der Grund darin ist simpel und nachvollziehbar. Die Lebensdauer eines Objektes ist immerhin durch die Restnutzungsdauer limitiert. 

Das Grundstück hingegen bleibt im Normalfall ewig bestehen. In der Regel kommt das Ertragswertverfahren auch nur dann zum Einsatz, wenn es sich nicht um ein Wohngrundstück mit Eigennutzung handelt. Also etwa eine Eigentumswohnung oder ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Deren Wert errechnet sich im Vergleichswertverfahren, eventuell ergänzt durch das Sachwertverfahren. Auch wird das Ertragswertverfahren üblicherweise nicht bei besonderen Produktionsstätten angewendet, etwa bei Bahnhöfen, militärisch genutzten Anlagen oder kulturellen Objekten

So exakt ist das Ertragswertverfahren

Wer sich als Laie mit diesem Verfahren beschäftigt und etwa anhand der oben genannten Formeln das Verfahren durchgeführt haben, kommt an den echten Wert sehr nahe heran. Insbesondere dann, wenn die genauen Zahlen der Bewirtschaftungskosten und auch der Bodenrichtwert vorliegen. Wenn Werte allerdings fehlen oder abweichen, kann es zu Ungenauigkeiten kommen. Je nachdem wie stark sie abweichen und um welche Werte es sich handelt, führt das natürlich zu einer mehr oder weniger verfälschten Endsumme. Um ein exaktes Ertragswertverfahren für das Fachwerkhaus oder ein anderes Gebäude durchzuführen, sollte ein erfahrener Immobilienexperte oder Gutachter beauftragt werden.

Dafür ist das Ertragswertverfahren interessant

Eigentümer möchten natürlich wissen, welchen Wert die eigene Immobilie besitzt. Daher ist ein Wertgutachten das richtige Instrument. In diesem Rahmen lassen Besitzer den Ertragswert von Zeit zu Zeit berechnen oder versuchen selbst in einer groben Schätzung. Wer sich dazu entschließt, das Objekt zu veräußern muss in jedem Fall denn Ertragswert berechnen bzw. berechnen lassen. 

Immerhin wird dieser dem Verkaufswert zugrunde gelegt. Das ist vor allem wichtig, wenn die Immobilie nicht an private Interessenten verkauft wird. Handelt es sich beim Interessenten um Investoren, ist der Ertragswert besonders interessant. Immerhin können sie so den Wert ermitteln, um die zu erwartende Rendite und den Gewinn zu berechnen.

Alternativ können Eigentümer auf eine Immobilienbewertung zurückgreifen. 

Ertragswertverfahren für bestimmte Immobilien

Das Ertragswertverfahren kommt grundsätzlich nur dann zur Anwendung, wenn es sich bei den Objekten um eine gewerblich genutzte Immobilie oder ein Mietobjekt wie ein Haus oder eine Wohnung handelt. Bei diesen Objekten steht ein zu erwirtschaftender Ertrag, meist in Form von Mieteinnahmen, im Vordergrund.  Daher kommt das Ertragswertverfahren insbesondere bei den folgenden Immobilien zur Anwendung:

  • Einfamilienhäuser zur Miete
  • Zweifamilienhäuser zur Miete
  • Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnung
  • Geschäftsräume wie Supermarkt, Lokal oder Café
  • Gewerberäume wie Lagerhalle, Werkstatt oder Büro
  • Gewerblich genutzte Objekte wie Tankstelle oder Parkhaus

Unser Tipp: Wer einen Kauf einer bereits vermieteten Wohnimmobilie in der engeren Auswahl hat, sollte auf den Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren achten. Immerhin liefert er wichtige Kenntnis darüber, mit welchen Einnahmen gerechnet werden kann.

Das sind die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren hat wie alle anderen Verfahren auch seine Vorteile und Nachteile. Dazu muss gesagt werden, dass es sich bei diesem Verfahren tatsächlich um das einzige Verfahren handelt, welches für die Berechnung von fremdgenutzen Objekten mit Mieteinnahmen als geeignet erscheint. Wenn die Daten vorhanden sind, hat der errechnete Ertragswert also eine starke Aussagekraft. Den zu erwartenden Marktpreis kann man über dieses Verfahren also sehr genau errechnen. Zu den Nachteilen ist anzumerken, dass es sehr vom Liegenschaftszins abhängig ist. 

Wenn dieser nicht vorhanden ist oder einfach nicht genau zutrifft, kann das das Ergebnis sehr verfälschen. Dann wird der Ertragswert ungenau und hat keine große Aussagekraft mehr. Insbesondere in den ländlichen Regionen stehen in vielen Fällen zu wenige Daten zur Verfügung. Zu den weiteren Nachteilen zählt, dass die Mietentwicklung im Verfahren nur auf einer Schätzung basiert. Wenn die Mieten in den kommenden Jahren also beispielsweise sehr anziehen, kann der Ertragswert später deutlich höher als errechnet ausfallen. Sinken die Mieten hingegen in der Zukunft, kann der reale Ertragswert aber auch niedriger ausfallen als angenommen.

Auf die Profis zählen

Die Berechnung des Ertragswertes im Ertragswertverfahren ist nicht ganz leicht. Dabei muss beachtet werden, dass die richtigen Daten vorliegen und alles ordnungsgemäß berechnet wird. Schon kleine Fehler können am Ende das Ergebnis verfälschen. Auch Ertragswert Rechner im Netz sind nicht immer sehr genau. Wenn Daten und Informationen fehlen, hat man es als Laie besonders schwer. Immerhin muss dann ein Schätzwert herangezogen werden. Daher ist es zu empfehlen, für das Ertragswertverfahren einen Immobilienmakler oder Gutachter zu beauftragen. Als Objektbesitzer kann man sich so auf zuverlässige Zahlen verlassen und weiß am Ende woran man ist. Immobilienmakler kennen sich immerhin nicht nur mit der Durchführung von Besichtigungsterminen und direkten Vertragsabschlüssen aus, sondern verfügen auch über jede Menge Fachwissen zur Wertermittlung.

Das Ertragswertverfahren und seine Geschwister

Das Ertragswertverfahren ist eines von drei existierenden Verfahren, wenn es um die Wertermittlung von Immobilien geht. Neben dem beschriebenen Verfahren gibt es auch noch das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Worin die Unterschiede liegen, haben wir hier noch einmal zusammengefasst.

Berechnung des Vervielfältigers zur Ertragswertbestimmung

Das Vergleichswertverfahren kommt sehr gerne zum Einsatz und ist eine sehr genaue Methode zur Bestimmung des Wertes eines Objektes. Herbei werden die Objekte in der Umgebung herangezogen, die der zu bewertenden Immobilie ähneln. Faktoren wie Größe, Bodenbeschaffenheit und die Lage spielen dabei eine wichtige Rolle. Wenn es sich um Wohnobjekten und andere Gebäude handelt, ist auch die Substanz des Bauwerkes, die Gebäudeart, die Größe, der bauliche und technische Zustand sowie die Qualität der Ausstattung entscheidend.

Das Sachwertverfahren

Neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bildet das Sachwertverfahren die dritte Methode zur Ermittlung des Wertes eines Objektes. Es biete sich immer dann an, wenn die Immobile selbst genutzt werden soll. Dann spielt das Marktgeschehen nämlich im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren keine Rolle. Betrachtet werden dann also nur die Sachwerte der Außenlage und der Innenräume auf Basis der Baukosten. Abgezogen davon wird die Abnutzung. Damit der Wert gut ermittelt werden kann, wird bei Grundstücken sehr regelmäßig das Sachwertverfahren mit dem Vergleichswertverfahren kombiniert. Somit kann ein recht realistischer Wert ermittelt werden.

Das internationale Ertragswertverfahren

In Deutschland ist das internationale Ertragswertverfahren nicht relevant. Allerdings gewinnt es hierzulande gerade durch die internationalen Transaktionen auch an Bedeutung. Der primäre Unterschied ist, dass sich der Wert des Grundstückes wesentlich aus den Wiedervermietungsszenarien und den aktuell bestehenden Mietverträgen ableitet.

Dabei findet keine Trennung der Erträge von Gebäude und Boden statt, so wie das beim Deutschen Ertragswertverfahren der Fall ist. Auch das Alter des Gebäudes spielt dabei keine große Rolle. Es wird aber über die Kostenansätze auf den Kapitalisierungszins mitberücksichtigt. Vergleichen mit der deutschen Methode hat das internationale Verfahren seine Vorteile und seine Nachteile. Zu den weitverbreitetsten Verfahren auf dem internationalen Markt gehört das Income Approach und die Investment Method. Festgelegt werden die Verfahren jeweils von den Verbänden wie etwa RICS. Sie unterschieden sich in ihren Standards von Land zu Land und von Region zu Region.

Fazit zum Ertragswertverfahren

Die Methode ist eine zuverlässige Art und Weise zur Ermittlung des Wertes seiner Immobilie. Allerdings setzt es voraus, dass einige Informationen vorhanden sein müssen. Je mehr Informationen, wie etwa der Liegenschaftszins, vorliegen, desto realistischer ist der Wert am Ende abzubilden. Da das Verfahren allerdings recht kompliziert ist und im Falle von fehlenden Daten Schätzwerte nötig sind, ist die Beauftragung eines Gutachters oder eines Immobilienmaklers sehr zu empfehlen.

Gerne übernehmen wir die Wertermittlung für Ihr Objekt. Dazu freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

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Häufige Fragen (FAQ)

Wie errechnet sich der Ertragswert?

Um den Wert eines Grundstückes zu errechnen, muss man den Ertragswert aus dem Bodenwert mit dem Gebäudeertragswert addieren. Den Gebäudereinertrag multipliziert man dann mit dem Vervielfältiger-Faktor und erhält daraus den Gebäudeertragswert.

Wie genau funktioniert das Ertragswertverfahren?

Im Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert des Grundstückes berechnet. Unter dem Verkehrswert versteht man den zu erwartenden Marktpreis des Grundstücks. Um den Verkehrswert zu bestimmen werden bei der Methode des Ertragswertverfahrens auch der Gebäudeertragswert und der Bodenwert mit eingerechnet.

Was heißt eigentlich Ertragswert genau?

Der Ertragswert trägt auch den Namen Barwert oder Kapitalwert und beschreibt Zahlungsüberschüsse aus einem Investitionsobjekt, über den der Eigentümer in der Zukunft verfügen kann. Daher wird manchmal auch vom Zukunftserfolgswert gesprochen.

Wann wird das Ertragswertverfahren und wann das Sachwertverfahren angewendet?

Die Wertbestimmung eines Objektes wird im Sachwertverfahren vorgenommen, wenn die Immobilie von Privatpersonen veräußert und danach keine Rendite erzielt wird. Das Ertragswertverfahren hingegen errechnet sich anhand Erträge in der Zukunft und ist daher für einen solchen Fall nicht sinnvoll.

Wie berechnet sich der Ertragswert in der Landwirtschaft?

Der Ertragswert richtet sich nach dem Reinertrag, den das Objekt nach der aktuellen landwirtschaftlichen Nutzung bei fachgerechter Nutzung in der Zukunft sicherstellen kann. Danach wird der errechnete Reinertrag noch mit einem jeweiligen Faktor multipliziert, damit am Ende der Ertragswert vorliegt.

Wie ist der Realwert definiert?

Definiert wird der Realwert als eine Kenngröße, die von Kreditinstitutionen bei einer Immobilienbewertung berechnet wird. Neben dem Begriff Realwert wird auch häufig vom Substanzwert gesprochen.

Ist der Verkehrswert das Gleiche wie der Kaufpreis?

Gibt es zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert Unterschiede? Ja. Der Verkehrswert eines Objektes ist ein objektiver ermittelter Wert der Wohnung oder des Hauses. Er wird meist von einem Immobilienmakler oder einem Gutachter festgelegt bzw. errechnet. Der Kaufpreis hingegen ist der Preis, den der Käufer auf dem freien Markt bereit ist für die Immobilie auszugeben. Beide Werte müssen nicht immer übereinstimmen und tun es in der Realität auch nur selten.

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