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Das wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienbewertung mit Erbpacht erfordert Fingerspitzengefühl und Fachkompetenz und sollte daher nur von Profis wie Immobilienmakler durchgeführt werden
  • Erbpacht bedeutet, dass das Grundstück im Besitz eines kirchlichen Trägers, einer Kommune oder einer Privatperson ist. Der Pächter ist dabei also nicht der Eigentümer des Grundstücks
  • Eine Immobilie mit Erbpacht ist günstiger zu erwerben, sie ist aber mit der fortlaufenden Zahlung des Erbbauzins verbunden. Daher muss geprüft werden, ob ein Kauf sinnvoll ist

Wer sich mit der Immobilienbewertung beschäftigt, der stolpert immer wieder auch über das Wort Erbpacht. Bei der Erbpacht steht das Haus auf einem fremden Grundstück. Dabei ist meist der Preis niedriger als bei einer Immobilie ohne Erbpacht. In diesem Artikel wollen wir deshalb einige wichtige Dinge in Zusammenhang mit der Immobilienbewertung mit Erbpacht zusammentragen.

Die Immobilienbewertung mit Erbpacht: Was ist die Erbpacht?

Die Erbpacht wird oft auch als Erbbaurecht bezeichnet. Gemeint ist damit das Gleiche: In diesem Fall kauft jemand eine Immobilie, welche sich auf einem Grundstück einer anderen Person befindet. Damit besitzt der Käufer zwar das Haus, nicht aber das Grundstück. Die Erbpacht behandelt man dabei wie ein eigenes Grundstück. Dieses kann also belastet, verkauft oder auch vererbt werden. Meist werden Erbbaurechte dabei von Kirchen, Stiftungen oder Kommunen vergeben.

Privatpersonen bilden dabei eher die seltenere Gruppe. Und wie ist die Erbpacht rechtlich geregelt? Die wesentlichen Punkte dazu befinden sich im Erbbaurechtsgesetz. Im Bereich der notariellen Erbbaurechtsvertrag legen jeweils die Grundstückseigentümer im Detail fest. Immobilienbewertung mit Erbpacht bedeutet, dass das Erbbaurecht dann in das Erbbaugrundbuch und in das Grundbuch eingetragen wird. Hierbei muss der Erbbaurechtsnehmer zur Nutzung einen sogenannten Erbbauzins an den Eigentümer der Fläche leisten. Vergleichbar ist die Summe oft mit einer Pachtzahlung. Die Nutzungsdauer der Fläche ist üblicherweise begrenzt. Dabei liegt die Begrenzung meist bei 60 bis 99 Jahren. Für gewerbliche Nutzungen sind es oft 40 bis 59 Jahre.

Immobilienbewertung mit Erbpacht: Die Nachteile

Auch wenn es einige gute Gründe für einen Kauf mit Erbpacht gibt, existieren auch ein paar Nachteile des Konzepts. Diese möchten wir hier erwähnen. Dazu sei zu sagen, dass das Erbbaurecht immer zeitlich begrenzt ist und der Erbbauzins bezahlt werden muss. Es geht also eine langfristige zusätzliche finanzielle Belastung einher. Zudem ist der Geber des Erbbaurechts dazu berechtigt, den Pachtzins in regelmäßigen Abständen zu erhöhen. Dabei richtet sich die Höhe immer nach dem Grundstückswert. Ein weiterer Nachteil: Der Nehmer der Erbpacht muss sich für eine bauliche Veränderung die Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen – zumindest dann, wenn diese eine Baugenehmigung erforderlich machen. Zudem darf der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten bestimmte Auflagen erteilen. Diese richten sich etwa danach, wie er das Grundstück nutzen kann und darf. 

Selbst beim Verkauf der Immobilie hat der Grundstückseigentümer ein gewisses Mitspracherecht. Dieses ist zwar begrenzt, es besteht aber dennoch. Ein weitere Nachteil kann auch die die Ankaufspflicht sein. Was ist damit gemeint? Sie besagt, dass der Erbpachtberechtigte das Grundstück erwerben muss, wenn der Erbaurechtgeber dies von ihm verlangt. Zusätzlich kann eine Finanzierung eines Erbpachtobjektes schwer sein. Die Tilgung des Darlehens muss in den meisten Fällen bereits 10 oder 15 Jahre vor dem Ablauf der Erbpacht abgeschlossen ist. Das Erbbaurecht kann ansonsten nicht als Absicherung für die Vergabe des Darlehens hergenommen werden. Auch wichtig: Die Höhe der Grundschuld, mit welcher die Immobilie belastet werden kann, ist oft limitiert. Auch braucht es jede Menge Eigenkapital. 

Ein Rechenbeispiel

Der Kauf einer Immobilie mit Erbpacht ist in vielen Fällen sinnvoll. Allerdings oft nur auf den ersten Blick – insbesondere für Privatpersonen. Für Kapitalanleger sind Immobilien mit Erbpacht meistens uninteressant. Beachtet werden muss vor allem die Situation über mehrere Jahre hinweg. Nehmen wir also an, jemand erwirbt ein Erbpachtgrundstück mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro. Nehmen wir einen Erbbauzins von 4 Prozent an, so ergibt sich nach 10 Jahren eine Summe von 120.000 Euro gezahlten Zinsen. Nach 30 Jahren sind es bereits 360.000 Euro und nach 50 Jahren stolze 600.000 Euro. Damit werden also dann vierfach so viele Zinsen bezahlt, als das Grundstück eigentlich wert ist. Und noch dazu ist man in diesem Fall noch nicht einmal der Besitzer.

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Immobilienbewertung mit Erbpacht – so wird der Bodenwert ermittelt

Der Immobilienwert entsteht durch die Ermittlung des Bodenwerts. Es handelt sich um eine Kombination aus Wert der Außenanlagen und des Gebäudewertes selbst. Ein Pächter von Erbbaurechtobjekten besitzt das Grundstück, sie sind aber nicht die Eigentümer und entsprechend auch nicht im Grundbuch hinterlegt. Damit der Bodenwertanteil des Grundstücks ermittelt werden kann, sind einige Mindestangaben aus dem Erbbaurechtsvertrag unerlässlich. Zu Grund gelegt wird der Berechnung der Erbbauzinssatz, die Restlaufzeit des Vertrages sowie der Bodenwert. Zudem wird der Liegenschaftszinssatz sowie die Ertragsvervielfältiger-Tabelle benötigt. Für die Berechnung stehen verschiedene Modelle zur Auswahl.

Berechnungs-Formel 1:

Bodenwert – Bodenwertanteil Erbbaurecht = Bodenwertanteil Erbbaugrundstück

Berechnungs-Formel 2:

 [(Bodenrichtwert X Anpassungfaktor Bewertungsgrundstück) X Grundstücksgröße] = Bodenwert

Berechnungs-Formel 3:

Bodenwert X Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung

Berechnungs-Formel 4:

[(Bodenwertverzinszung – jährlicher Erbbauzins) X Ertragsvervielfältiger] = Bodenwertanteil Erbbaurecht

Der vorläufige Sachwert

Beim Bodenwert handelt es sich bekanntlich um die Gesamtwerte des nicht bebauten Grundstücks. Dabei ist der Bodenwertanteil der Erbpacht der Wert, welcher der Rechtenehmer am Tag der Wertermittlung innehat. Der Bodenwertanteil des Grundstücks ist hier der Wert, welcher durch die Laufzeit des Pachtvertrags in der Zeit an den Erbbaurechtgeber zurückgefallen ist. Hierbei kann der vorläufige Sachwert im Sachwertverfahren berechnet werden.

Dazu wird der Wert der Außenanlage addiert mit dem Gebäudezeitwert und dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts. Nicht verwechselt werden sollten dabei die Begriffe Bodenwert und Grundstückswert. Der Grundstückswert im Rahmen der Immobilienbewertung mit Erbpacht ist hier der gesamte Immobilienwert. 

Der Grundstückswert beinhaltet den Bodenwert und aller sich darauf befindlichen Gebäude zusätzlich zum Wert der Außenanlagen. Wer also nur den Grund beschreiben will, spricht vom Bodenwert und nicht vom Grundstückswert.

Die Vor- und Nachteile: Immobilienwert mit Erbpacht

Das Erbbaurecht kann Vor- und Nachteile haben. Deshalb werden wir noch einmal übersichtlich die jeweiligen Punkte beschreiben. Beginnen wir mit den Vorteilen: Der größte Vorteil beim Kauf oder Bau eines Objektes auf einem Erbbaugrundstück liegt daran, dass die Finanzierung des Grundstückspreises nicht nötig ist. Wird stattdessen Haus und Grundstück erworben, so kann der Preis des Grundstücks allein gerne ein Viertel des Preises ausmachen. Deshalb gibt es die Erbbaurechtsgrundstücke im privaten Bereich oft für einkommensschwächere Haushalte. Finanziell gesehen erhöht sich der Anteil des Eigenkapitals, während der Finanzierungsbedarf sinkt. Somit vergünstigt sich meist das Darlehen. Trotzdem muss geprüft werden, ob der Erbzins deutlich niedriger ausfällt als die jährlichen Aufwendungen zur Abbezahlung des Darlehens. Kirchliche Träger übertragen das Erbbaurecht oft an Familien mit Kindern oder Einschränkungen. Aber auch an Menschen, die sich sozial engagieren. Für diese Menschen bieten Objekte auf einem Erbbaurechtsgrundstück eine gute Möglichkeit, eigenes Wohneigentum und eine Finanzierungszusage der Bank zu sichern.

Und wie steht es um die Nachteile in Bezug auf die Immobilienbewertung mit Erbpacht? Ein großer Nachteil liegt darin, dass der Pächter des Grundstücks eben nicht der Eigentümer wird. Somit kann der Erbbaurechtenehmer zwar über seine Immobilie frei entscheiden und verfügen. Oft wird aber ein Mitspracherecht des Grundstückseigentümers im Vertrag festgelegt. Der geschlossene Erbbaurechtsvertrag läuft bis zu 99 Jahre lang. In dieser Zeit muss der Erbzins geleistet werden. Somit muss der Nehmer also damit rechnen, dass die Erben das Objekt unter dem eigentlichen Wert verkaufen müssen. Immerhin gilt: Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwer ist der Verkauf der Immobilie. Auch kann sich der Erbzins deutlich erhöhen im Laufe der Zeit. Etwa dann, wenn der Verkehrswert ebenso erhöht. Die Anpassung darf hierbei alle drei Jahre erfolgen. Manchmal wird der Betrag auch erst nach 20 oder 30 Jahren erhöht – dafür dann aber um viele hundert Euro. 

Es besteht weiter die Gefahr, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks den Pachtvertrag vorzeitig auflösen lässt. Das kann im Heimfall der Fall sein: Also dann, wenn der Hausbesitzer das Haus zum Beispiel verwahrlosen lässt. Oder aber, wenn der Erbbaurechtsgeber einen Eigenbedarf geltend macht. Dieser Fall sollte im Vertrag bereits ausgeschlossen werden. Ist das nicht passiert, kann der Fall allerdings eintreten und ist rechtlich möglich.

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Verträge bei der Erbpacht

Im Rahmen eines Pacht- bzw. Kaufvertrages müssen verschiedene Dinge beachtet werden. Dabei unterscheidet man zwischen zwei Fällen. Zum einen der Verkauf eines Objektes mit laufendem Erbbaurecht und einem Vertrag, der schon an eine bestehende Immobilie gebunden ist.  Der eigentliche und erste Erbbaurechtsvertrag wird zwischen zwei Parteien geschlossen. Ein neuer Erbpachtvertrag muss dann wie beim Kaufvertrag auch notariell beurkundet werden. Dabei müssen aber weitere Inhalte des Vertrages berücksichtigt werden. Dazu zählen:

  • Die Höhe des Erbbauzinses
  • Die Art der Nutzung durch den Erbbauberichtigten
  • Die Laufzeit des Vertrages

Wenn eine Immobilie mit Erbpacht erworben wird, wird die Laufzeit des Vertrages nicht immer wieder neu bestimmt. Stattdessen wird die Restlaufzeit des Vorbesitzers übernommen. Wichtig ist das im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie. Einige Banken fordern als Bedingung für das Darlehen, dass dieses vor Ende des Erbbaurechtsvertrages abbezahlt ist. Die Konsequenz: Ein Objekt mit einer geringen übergebliebenen Vertragslaufzeit lassen sich sehr schwer finanzieren. Auch wenn es die Option der Vertragsverlängerung gibt: Eine Garantie dafür besteht nicht.

Immobilienbewertung mit Erbpacht: Ende des Erbbaurechtsvertrags

Ist das Erbbaurecht einmal beendet und der Vertrag wurde nicht verlängert, so muss eine Bewertung der Immobilie erfolgen. Hierfür wird beim Verkauf an den Erbbaurechtsnehmer eine Grundstücksbewertung vollzogen. Wenn das Gebäude an den Erbbaurechtsgeber zurückgehen soll, so muss dies natürlich zur Entschädigung des Erbbaurechtsnehmers erfolgen. Bei der Bewertung wird der Verkehrswert eruiert. An oberer Stelle sind wir bereits auf die dafür wichtigen Formeln eingegangen. Wichtig ist zudem der Beleihungswert. Also jener Wert, welcher die Banken bei der Vergabe des Kredites zugrunde legen. Er ergibt sich nach dem Abzug der Wertermittlung hinsichtlich des Bodenwerts am Ende des Erbbaurechts. Hinzukommt noch ein pauschaler Wertabschlag. Hiermit sollen Nachteile, die mit dem Erbbaustück verbunden sind, ausgeglichen werden. 

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Kosten für das Erbbaurecht

Käufer eines Grundstücks mit Erbbaurecht bezahlen einen geringeren Preis. Alle anderen Kosten muss der Erbbaurechtenehmer allerdings tragen. Und das auch, wenn ihm nur das Haus, und nicht das Grundstück selbst gehört. Er ist also etwa dazu verpflichtet, Grundstück und Haus in einem guten Zustand zu halten. Außerdem muss er für alle weiteren Kosten aufkommen. Dazu zählt neben dem Erbbauzins auch die Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer, mögliche Kosten zur Erschließung bei einem Neubau, Instandhaltungskosten sowie Versicherungskosten wie die Gebäudeversicherung. Beim Kauf für einen Haus mit Erbbaurecht können weiter Kaufnebenkosten anfallen. 

Wie oft kann der Erbbauzins erhöht werden?

Der Erbbauzins spielt im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung mit Erbpacht eine wichtige Rolle. Er gilt als jährliches Entgelt und muss während der Vertragslaufzeit beglichen werden. Dabei wird der Erbbauzins in den Erbbaurechtsvertrag und zusätzlich auch in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Eine Erhöhung des Zinses ist alle drei Jahre zulässig. Allerdings kann er auch an den Mietspiegel vor Ort gebunden werden. Das ist meist zum Nachteil für den Erbbauberechtigten und Immobilienbesitzer. Die konkreten Details werden im Vertrag ausgehandelt und notiert.

Meist ist die Anpassung des Erbbauzinses an einen Index gebunden wie etwa den Verbraucherpreisindex. 

Vorkaufsrecht nach Ablauf des Vertrages

Wenn ein Erbpachtgrundstück genutzt wird, sollte man sich frühzeitig Gedanken machen. Und zwar darüber, was nach Ablauf passieren soll. Beide Parteien haben dann ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Somit kann bei einer Kaufabsicht nicht an eine dritte Partei verkauft werden. Der Erbbauberichtigte muss dabei allerdings jene Konditionen hinnehmen, die der Grundstücksbesitzer ihm vorgibt. Meist orientieren sich die Konditionen an Angebot und Nachfrage. Aber oft ist der Eigentümer selbst nicht an einem Kauf interessiert. Es handelt sich dabei meist um einen eine Kommune oder eine kirchliche Einrichtung. Hiervon ist als Nutzer aber nicht immer automatisch auszugehen. Es gibt ebenso keinen festgeschriebenen Anspruch auf eine Verlängerung des Erbbaurechts.

Sollte der Vertrag fortgesetzt werden, hat der Rechtenehmer auch hier das Vorrecht auf einen erneuten Abschluss dieses Vertrags. Somit kann dieser nach Ablauf um eine weitere Laufzeit verlängert werden. Zumindest dann, wenn beide Parteien dies möchten. Auch ist es möglich, dass die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks übergeht. Dann wird wie bereits beschrieben eine Entschädigung an den Immobilienbesitzer gezahlt. Die Höhe wird dabei anhand des Verkehrswertes ausgerechnet und muss mindestens zwei Drittel dieser betragen.

Immobilienbewertung bei Erbpacht: Heimfall als Risiko

In diesem Zusammenhang ist der Begriff „Heimfall“ wichtig. Wir haben diesen bereits an einer Stelle weiter oben im Artikel schon einmal gebraucht. Er besagt, dass das Grundstück wieder in den Besitz des Erbbaurechtsgebers zurückgeht. Ein solches Gesetz kann sich der Eigentümer vorbehalten, wenn sich der Nehmer nicht an die Vereinbarungen hält. Etwa dann, wenn der Erbbauzins nicht bezahlt wird, oder wenn er das Grundstück verwahrlosen lässt. Auch wenn das Grundstück zweckentfremdet wird, kann der Heimfall eintreten. 

Wenn der Vertrag aufgesetzt wird, sollte also darauf geachtet werden, dass alle Vereinbarungen auch eingehalten werden können. Aus Nehmersicht ist es zudem wichtig, dass Gründe wie Eigenbedarf ausgeklammert werden. Gerade die Kommunen und Kirchen stellen eine solche Bedingung in der Regel nicht. Wenn es sich aber um einen privaten Eigentümer handelt, könnte dieser auf Eigenbedarf beharren. Hier sollte verhandelt werden. Außerdem ist es eine gute Sache, das Erbbaurecht, um eine weitere Laufzeit zu erneuern.

Vertragsabschluss des Erbpachtvertrags

Besteht Interesse an einem Erbpachtvertrag und sind alle anderen Voraussetzungen erfüllt, so gibt es einen Termin beim Notar. Hier wird der Erbbaurechtsvertrag aufgesetzt. Im Laufe der Vertragszeit kann der Pächter das Grundstück nutzen. Er hat dabei die Rechte wie ein Eigentümer. Er kann hier also einen Garten bewohnen, ein Haus bauen oder Wohnungen vermieten. Im rechtlichen Sinne wird daher auch vom „grundstücksgleichen“ Recht gesprochen. Das Erbbaurecht wird im Anschluss in das Grundbuch hinterlegt und auch im Erbbaugrundbuch eingetragen.

Das soll sicherstellen, dass dieses Recht auch bei einer Versteigerung bestehen bleibt. Während in der Abteilung I der oder die Erbbauberichtigte/n genannt sind, werden unter Abteilung II Erbbauzins, Belastungen und Rechte eingetragen. Das kann etwa ein Vorkaufsrecht sein. In der Abteilung III im Grundbuch werden dann die Grundpfandrechte eingetragen. Das Grundpfandrecht ist ein sogenanntes dingliches Verwertungsrecht. Hierdurch kann der Gläubiger seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer absichern. Wen ein Immobilienkredit aufgenommen wird, dann wird die Immobilie zur Absicherung des Kreditgebers wie etwa der Bank von Grundpfandrechten belastet.

Immobilienbewertung mit Erbpacht: Tipps

Abschließend noch ein paar wichtige Tipps im Zusammenhang mit der Erbpacht. Wer einen Notartermin hat und vor einer Verhandlung steht, sollte wichtige Punkte beachten. Am besten werden lange Vertragslaufzeiten vereinbart. Sie sollten bei mindestens 70 Jahren liegen. Zudem ist eine Wertsicherungsklausel auf Basis des Verbraucherpreisindexes sinnvoll. 

Dieses wird vom Statistischen Bundesamt herausgegeben. Zudem sollten sich Rechtenehmer ein Vorkaufsrecht einräumen lassen. Damit wird dieser einer dritten Partei vorgezogen, sollte das Grundstück veräußert werden. Vermieden werden sollte hingegen die Ankaufspflicht für eben diesen Fall. Auch muss auf eine angemessene Summe als Entschädigung im Heimfall geachtet werden. Das ist der Fall, der eintritt, wenn die Immobilie an den Grundstücksbesitzer zurückgeht.

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