Immobilienbewertung

100% Kundenzufriedenheit

schneller Verkauf Ihrer Immobilie

Mehr als +50 zufriedene Kunden

Das Sachwertverfahren


Es gibt in Deutschland insgesamt drei Verfahren bzw. Methoden zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren gehört auch das Sachwertverfahren dazu. Gesetzlich geregelt ist das Sachwertverfahren in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung. Unter Experten gilt die Methode als das komplizierteste der drei gebräuchlichen Verfahren. 

Der zu ermittelnde Sachwert setzt sich dabei aus dem Wert des Gebäudes und dem Wert des Bodens zusammen. Anhand einer Formel ermitteln Gutachter und Sachverständige sozusagen die Wiederherstellungskosten eines Objektes. Man geht also den Kosten aus, die beim fiktiven Neubau der Immobilie anfallen würden. Die Außenanlage, der Zustand des Gebäudes und die Bauart haben daher einen wesentlichen Einfluss auf das Verfahren und den Wert. Wie genau beim Sachwertverfahren vorgegangen wird, worin Vor- und Nachteile liegen und ob auch Laien die Methode anwenden können haben wir in diesem Artikel zusammengefasst. Dabei gehen wir das Verfahren Schritt für Schritt anhand eines fiktiven Beispiels durch.

So funktioniert das Sachwertwertverfahren

Wie bereits beschrieben handelt es sich beim Sachwertverfahren um eins von drei Verfahren zur Bewertung von Immobilien. Es kommt also im Rahmen eines Wertgutachtens zum Einsatz. Angewendet wird die Methode für die Berechnung insbesondere bei den folgenden Arten von Immobilien:

  • Denkmalgeschütze Objekte
  • Infrastruktur wie Bahnhof
  • Gewerbeimmobilien
  • alleinstehende Häuser
  • Immobilien ohne Vergleichsobjekte

Die rechtliche Grundlage

Das Sachwertverfahren ist eines von drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Verankert ist die Methode in Deutschland im §§ 21 bis 23 der ImmoWertV.

In diesen Fällen wählen Gutachter das Sachwertverfahren

Die drei zur Verfügung stehenden Verfahren werden je Gebäudeart und Umstände herangezogen. Das Sachwertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es an Vergleichswerten fehlt. Etwa, wenn sich die ortsüblichen Mieten nicht ermitteln lassen oder es keine vergleichbaren Werte andere Objekte gibt. Das Sachwertverfahren bezieht sich in der Regel nicht auf das Grundstück selbst, sondern auf die bauliche Anlage. Dabei eignet sich das Sachwertverfahren nicht nur eigenständig zur Wertermittlung. Es kann auch mit anderen Verfahren kombiniert werden. 

Etwa, um die Ergebnisse zu konkretisieren oder zu überprüfen. In der Praxis setzt man das Sachwertverfahren übrigens zur Ermittlung des Verkehrswertes von Zwei- und Einfamilienhäusern ein. Und zwar bei den Gebäuden, die etwa selbst genutzt werden und daher nicht auf dem freien Mietmarkt zur Verfügung stehen. Der Grund ist einfach. Immerhin wird der Wert dann nicht anhand von Mieteinnahmen, sondern anhand der Herstellungskosten ermittelt. Der Ersteller des Wertgutachtens nimmt sich dafür jene Kosten zur Hilfe, die bei einem Neubau des gleichen Objekts entstehen würden. Abgezogen davon werden dann noch wertbeeinflussende Umstände und die reine Abnutzung.

Das Sachwertverfahren in seinen Schritten

Das Sachwertverfahren ist ein recht aufwendiges Verfahren. Es besteht aus vielen aufeinanderfolgenden Schritten. Um die Berechnungsmethode besser nachvollziehen zu können, wird sie daher im folgenden Abschnitt in den einzelnen Schritten und anhand eines fiktiven Beispiels beschrieben. Grundsätzlich sind dafür fünf Schritte notwendig:

Die Berechnung des Bodenwertes

Im ersten Schritt des Sachwertverfahrens wird der Bodenwert errechnet. Dabei handelt es sich um den Wert des Grundstückes. Dieses wird getrennt vom sich darauf befinden Objekt betrachtet.

Zur Berechnung gibt es eine Formel.

Diese lautet: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m2 = Bodenwert 

Ermittelt werden kann der Wert des Bodens also, indem der Bodenrichtwert mit der Grundfläche multipliziert wird. Der Bodenrichtwert ist ein von der Gemeinde erfasste Durchschnittswert. Er ergibt sich aus Vergleichswerten und ist in der Regel bei den Gutachterausschüssen der Stadt bzw. der Gemeinde anzufragen.

Praxisbeispiel

In einem fiktiven Beispiel gehen wir davon aus, dass ein 250 qm großes Grundstück bewertet werden soll. Der Gutachter errechnet dazu erst einmal den Bodenwert. Gehen wir davon aus, dass der Bodenrichtwert je Quadratmeter bei 150 Euro liegt, ergibt das einen Bodenwert von 37.500 €.


250 m² x 150 € = 37.500 €

Berechnung der Objekt-Herstellungskosten

Im folgenden Schritt des Sachwertverfahrens widmet sich der Sachverständige der Ermittlung der Herstellungskosten für die Immobilie. Dazu werden die Regel-Herstellungskosten je Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche multipliziert. Auch hierfür existiert eine Formel. Sie lautet: Regel-Herstellungskosten pro m2 × Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten.

Was ist nun mit den Regel-Herstellungskosten gemeint? Dabei geht es nicht um die tatsächlichen, sondern viel mehr um die üblichen Herstellungskosten je Quadratmeter Fläche. Die Ermittlung ist abhängig von der Art des Gebäudes und des Grundstücks. Daher ist dieser Wert je nach Immobilie im Einzelfall immer anders. Auch die Außenanlage wird dabei mit einbezogen. So haben auch die Anbauten wie eine Garage oder ein Schuppen einen Einfluss auf die Berechnung. Bei der Bruttogrundfläche handelt es sich um die Summe aller Grundflächen für die Nutzung. So werden also bei einem mehrstöckigen Gebäude alle Flächen wie Keller, Dachboden, Erdgeschoss, erster Stock und zweiter Stock addiert.

Praxisbeispiel

In unserem Praxisbeispiel setzen wir voraus, dass das Gebäude eine Bruttogrundfläche von 250 Quadratmeter besitzt und die Regel-Herstellungskosten ermittelt der Gutachtenersteller auf 1300 Euro je Quadratmeter, so wären die Gebäudeherstellungskosten 325.000 Euro.


250 m² x 1300 € = 325.000 €

Berechnung des Gebäudes-Sachwertes

Sobald die Herstellungskosten erfasst sind, kann sich dem Gebäude-Sachwert gewidmet werden. Dabei geht es um die Ermittlung des Wertes der Bausubstanz. Berücksichtigt werden muss dabei vor allem die Abnutzung und der Verschleiß sowie andere Einflüsse auf Alterungsvorgänge.

Die dafür gültige Formel lautet: Gebäude-Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäude-Sachwert.


Die Höhe der Alterswertminderung ist stark vom Einzelfall abhängig. Berücksichtigt werden muss dabei vor allem auch die Restnutzungsdauer. Dabei handelt es sich um die Dauer, in der die Immobilie noch genutzt, also etwa bewohnt, werden kann. Liegt diese beispielsweise bei 80 Jahren, so beträgt die Alterswertminderung im je Jahr 1,25 Prozent. Nun werden für die genaue Ermittlung des Werteverlustes die Herstellungskosten des Gebäudes verringert – prozentual nach dem Faktor der Alterswertminderung am Objekt.

Praxisbeispiel

In unserem fiktiven Beispiel würde ein Wertminderungsfaktor von 1,25 Prozent im Jahr bei den vorher berechneten Gebäude-Herstellungskosten bei 4062,5 Euro liegen. Das bedeutet, dass der Wert in einer Zeitspanne von 10 Jahren um 40.625 Euro abnehmen würde. Daraus ergibt sich dann ein Gebäude-Sachwert von rund 320.937 Euro.


325.000 € - 4062,5 € = 320.937,5

Berechnung des vorläufigen Sachwertes

Ist diese Ermittlung auch abgeschlossen, widmet sich der Gutachter dem sogenannten vorläufigen Sachwert. Dazu werden Bodenwert des Objektes mit dem Gebäude-Sachwert addiert. Die Formel dazu lautet: Gebäude-Sachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert.

Praxisbeispiel

Was bedeutet das nun in unserem fiktiven Beispiel? Ganz einfach, einen vorläufigen Sachwert von 362.500 Euro.


325.000 € + 37.500 € = 362.500 €

Berechnung des endgültigen Sachwerts

Damit nun der finale Sachwert errechnet werden kann, muss unbedingt noch der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt werden und Einfluss in das Sachwertverfahren finden. Multipliziert wird dieser mit dem zuvor errechneten Sachwert.

Die Formel dazu lautet: Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert.


Der Marktanpassungsfaktor dient dazu, dass auch die aktuelle Lage auf dem Markt berücksichtigt wird. Daher gibt der Faktor sozusagen das Verhältnis zwischen dem Verkaufspreis und dem Sachwert an. Konkret: Wie viel Prozent vom errechneten Sachwert bei einem Verkauf auf dem Markt wohl tatsächlich erzielt worden wäre. Auch diese Informationen kann der Gutachter in der Regel von den Gutachterausschüssen der Stadt oder Gemeinde bekommen. Sie errechnen diesen Faktor anhand Auswertungen von verschiedenen Immobilien in der Umgebung.

Praxisbeispiel

Angenommen die Immobilie in unserem fiktiven Beispiel befindet sich nicht in der Stadt. Stattdessen handelt es sich um ein Objekt auf dem Land und das Angebot übersteigt die Nachfrage. Dann ist ein Marktanpassungsfaktor von 0,7 realistisch. Das würde also vor den endgültigen Sachwert unserer Immobilie mit Berücksichtigung des Marktes am Ende eine Summe von 253.750 Euro.


325.000 € x 0,7 = 253.750 €


Diese Summe ist der ermittelte Wert, der am Ende des Sachwertverfahrens steht und unter Berücksichtigung aller Faktoren einen realistischen Betrag abbildet.

Das sind Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Selbstverständlich ist keines der Wertermittlungsverfahren ohne Fehler und so hat auch das Sachwertverfahren seine ganz eigenen Vorteile und Nachteile.

Die Vorteile zusammengefasst

Zu den Vorteilen zählt eindeutig, dass sich die Methode sehr gut für alle Gebäude eignet, die ländlich gelegen sind und für die es wenige Vergleichswerte gibt. Der Schwerpunkt liegt stattdessen auf der Bausubstanz und nicht so stark auf dem Vergleich zu anderen Immobilien in der Umgebung. Hinzukommt, dass sich sowohl das Vergleichswertverfahren als auch das Ertragswertverfahren nicht oder kaum für die Ermittlung des Wertes von allgemein genutzter Infrastruktur oder Industriegebäuden eignen.

Das ist beim Sachwertverfahren sehr wohl der Fall. Gerade auch bei anstehenden Renovierungen erhält der Eigentümer mittels des Sachwertverfahrens sehr genaue Vorstellungen, denn solche Aufwände werden im Verfahren mitberücksichtigt. Und ein weiterer Vorteil ist deutlich: Der Wert wird vom Gutachter anhand der Bausubstanz und der Herstellungskosten ermittelt. Diese wiederum stammen direkt aus dem momentanen Preisniveau. Somit ermöglicht das Sachwertverfahren eine Anpassung des Wertes an die jeweilige Situation auf dem Markt.

Die Nachteile zusammengefasst

Zu den Nachteilen muss gesagt werden, dass das Sachwertverfahren allgemein recht kompliziert und aufwendig ist. Unter den drei Bewertungsmethoden handelt es sich um das komplizierteste. Somit sind viele Marktkenntnisse nötig. Für einen Laien ist die Berechnung daher in der Regel nicht möglich und ein zertifizierter Sachverständiger sollte sich der Sache annehmen. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass der Substanzwert auf eine besondere Art und Weise einfließt. So wird das Geschehen auf dem Markt nicht gleichermaßen mitberücksichtigt – anders als es etwa beim Vergleichswertverfahren der Fall ist.

Damit die angesprochenen Nachteile ausgeglichen werden können und der Immobilienwert so realistisch wie möglich ausfällt, sollte ein zweites Verfahren mit einbezogen werden. Die genaue Wahl der Verfahren trifft dabei der beauftragte Sachverständige anhand der Immobilie und ihrer Eigenschaften.

Kann das Sachwertverfahren auch einfach selbst durchgeführt werden?

Wer sich einen Bauernhof gekauft oder ein Fachwerkhaus ergattert hat, ist oft bereits eine Stange Geld los. Da stellen sich viele Besitzer die Frage, ob die Kosten für das Sachwertverfahren nicht gespart werden können. Nämlich, indem die Bewertung einfach selbst vorgenommen wird. Hiervon ist jedoch abzuraten. Schon eine kleine Abweichung oder ein Fehler kann gravierende Folgen mit sich bringen. Zwar ist es Laien noch möglich alle relevanten Informationen beim Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde zu bekommen. 

Sobald es dann aber um die genaue Berechnung des Sachwertes geht, stoßen Laien an ihre Grenzen. Dabei muss immerhin auch die Marktsituation berücksichtigt werden. Das setzt fundierte Kenntnisse und Fähigkeiten voraus, die in der Regel nur ein Immobilienmakler und Gutachter beherrscht. Außerdem werden oft mehrere Verfahren miteinander kombiniert. Somit ist das berechnete Ergebnis noch valider und aussagekräftiger.

Wer also sicherstellen will, dass die Ergebnisse auch wirklich Hand und Fuß haben, sollte die Erstellung des Wertegutachtens und die Durchführung des Sachwertverfahrens einem Profi überlassen.

Häufige Gründe des Sachwertverfahrens

Grundsätzlich kommt das Sachwertverfahren vor allem aus zwei Gründen zum Tragen. Einer davon wäre eine vermögenswirksame Auseinandersetzung mit dem Objekt. Der andere Grund wäre ein Verkauf der Immobilie. Beispielsweise bei einer Scheidung mit Haus. Ist eine Vermögensstreitigkeit der Grund für die Erstellung des Wertgutachtens, sollte erst recht ein Profi beauftragt werden. Nur ein solches ist vor Gericht zulässig und liefert die nötigen Erkenntnisse. Wird der Wert stattdessen für einen Verkauf benötigt, muss keinem Gericht ein solches Gutachten vorgelegt werden. Dann ist es eine gute Möglichkeit, einen Immobilienmakler mit der Durchführung zu beauftragen. So hat auch die momentane Marktsituation Einfluss in die Bewertung.


Sollten Sie ein Wertgutachten für Ihr Objekt benötigen, stehen wir gerne für Sie zur Verfügung und wählen das für die Immobilie passende Verfahren. Trete Sie dazu gerne unverbindlich mit uns in Kontakt.

Die Geschwister des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren wird in den meisten Fällen für ein noch präziseres Ergebnis mit einem der anderen beiden Verfahren kombiniert. Daher lohnt sich auch noch einmal ein genauer Blick darauf, worin die Vorteile des Vergleichswertverfahrens und des Ertragswertverfahrens liegen.

Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name es bereits verrät, wird bei dieser Methode zur Berechnung des Immobilienwertes verglichen. In diesem Fall findet der Vergleich des zu bewertenden Objektes mit den schon erzielten Kaufpreisen von sehr ähnlichen Immobilien aus der jungen Vergangenheit statt. Die Zahlen liegen jeweils dem Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde vor. Im Laufe des Verfahrens greift der Gutachter zu den durchschnittlichen Werten je Quadratmeter. Angepasst werden die Werte dann noch an die Abschläge und Zuschläge. So entsteht am Ende ein realistischer und gleichzeitig sehr individueller Immobilienwert. Gibt es beispielsweise eine große Eigentümergemeinschaft, schlägt sich das in einem Abschlag nieder. Eine Modernisierung hingegen führt zu einem Zuschlag.

Das Ertragswertverfahren

Diese Methode kommt für bereits verpachtete oder vermietete Objekte zum Tragen. Die Pacht oder die Miete wird im Ertragswertverfahren als Zinsen angesehen. Diese werden dann bis zu dem Zeitpunkt hochgerechnet, bis das Haus oder die Wohnung aufgrund der natürlichen Abnutzung wertlos werden. Konkret wird sich also die Frage gestellt, wie viel Kapital zum jetzigen Zeitpunkt nötig ist, damit diese Zinsen in der Zukunft errechnet werden. Dieser Wert ist der Ertragswert der Immobilie. 

Für die Berechnung werden die Bewirtschaftungskosten von den Einkünften abgezogen. Somit lässt sich berücksichtigen, dass es auch bei einer vermieten Wohnung Ausgaben gibt, die nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden können. Immerhin kann eine Wohnung oder ein Haus auch einmal für eine gewisse Zeit unbewohnt und damit untervermietet sein und kein Geld abwerfen. Ebenso eingerechnet werden dann die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz. Bei diesem Zins handelt es sich um den Wert, den die Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinde berechnen. Dieser Wert spiegelt den Immobilienmarkt der Region wider. Der Verkehrswert des Objektes ist dabei umso geringer, je höher der Liegenschaftszinssatz ausfällt.

Was kostet ein Wertgutachten

Ganz gleich zu welchem Bewertungsverfahren der Immobilienmakler oder Gutachter greift: Ein Wertgutachten kostet Geld. Seit 2009 sind die Honorare dafür nicht mehr per Verordnung geregelt. Meist fallen für die Bewertung eines klassischen Einfamilienhauses mit einer Grundfläche von 120 bis 150 Quadratmeter für ein Gutachten zwischen 1000 und 2000 Euro an. Abhängig ist das Honorar dabei vom Wert des Objekts und dem Aufwand. Wer die Wertermittlung nicht für ein Gerichtsverfahren benötigt kann allerdings auch ein Kurzgutachten oder eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Ein solches ist deutlich günstiger und sind etwa für den Verkauf von Immobilien ausreichend. Die Kosten liegen bei etwa 100 bis 500 Euro.

Internationales Sachwertverfahren

Auch das Sachwertverfahren existiert international. Im Gegensatz zu den anderen Bewertungsverfahren unterscheidet sich dabei das international gebräuchliche Verfahren der Replaxement Cost nicht wesentlich in der Methode zum deutschen Vorgehen. Allerdings liegen auf dem internationalen Markt häufig weniger Informationen zu der Nutzungsdauer und den Baukosten vor.

Das Sachwertverfahren für Immobilien im Fazit

Klar ist, dass das Sachwertverfahren für Immobilien einige Vorteile hat. Zwar ist es von den drei Bewertungsmethoden das aufwendigste und komplexeste, doch es ist auch das einzige, das für öffentlich und industriell genutzte Immobilien zum Tragen kommt. So lassen sich also auch Werte von Bahnhöfen und anderen Gebäuden berechnen.

Grundsätzlich ist das Sachwertverfahren ein sehr geeignetes und objektives Verfahren für den Substanzwert eines Objektes. Klar ist aber auch, dass es stark von den vorhandenen Informationen und Daten abhängig ist. Das ist insofern ein Problem, als diese gerade bei neuen Bautechnologien oft nicht den eigentlichen Priesen und Kosten entsprechen. Auch die exakte Berücksichtigung des Geschehens auf dem Markt ist recht schwer.

Immerhin regelt sich der Verkehrswert nicht nur anhand der Herstellungskosten, sondern sehr wesentlich auch durch Angebot und Nachfrage. Nichtsdestotrotz wir das Sachwertverfahren zurecht regelmäßig in Deutschland angewendet. Insbesondere für die zu Beginn aufgeführten Immobilien, wie Objekte auf dem Land mit fehlenden Vergleichsobjekten in der Umgebung, eignet sich das Sachwertverfahren. Wer ein Wertgutachten erstellen lassen möchte, sollte allerdings allein aufgrund der Komplexität einen Immobilienmakler beauftragen. Für den Fall, dass das Gutachten vor Gericht anerkannt werden muss, muss ein qualifizierter Gutachter einbestellt werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann kommt ein Sachwertverfahren zum tragen?

Das Sachwertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Immobilie keine Beträge erwirtschaftet werden. Dann kann das Ertragsverfahren nicht zur Anwendung kommen. Gesetzlich geregelt ist das Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Bewertungsgesetz (BewG).

Wann Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird von einem Gutachter immer dann genutzt, wenn das Gebäude privat verkauft wird und es im Anschluss nicht zu der Generierung von Renditen kommt. Das Ertragsverfahren hingegen basiert auf den Erträgen der Zukunft und kann in diesem Fall daher nicht angewendet werden.

Was bedeutet Sachwert einer Immobilie?

Der Sachwert ist nichts anderes als ein Gebrauchswert von Wirtschaftsgütern. Er ist von der Marktentwicklung nicht abhängig – im Gegensatz zum Verkehrswert und Ertragswert. Der Sachwert bezieht sich in der Regel immer auf den Wert von Grundstücken und Immobilien.

Wie berechnet das Finanzamt den Immobilienwert?

Wenn es sich um unbebaute Grundstücke handelt, zieht das Finanzamt den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße durch Multiplikation heran. In manchen Fällen von Erbschaften ist der ermittelte Wert zu hoch. Ein zuverlässiges Wertgutachten kann daher auch steuerlich einige Vorteile mit sich bringen.

Was kostet ein Wertgutachten?

Die Kosten richten sich nach dem zu erwartenden Verkehrswert. Je höher dieser ist, desto höher sind auch die Kosten für das Gutachten. Liegt der Verkehrswert eines Einfamilienhauses also etwa bei 400.000 Euro muss mit Kosten zwischen 800 und 2000 Euro gerechnet werden. Ein Kurzgutachten ist deutlich günstiger, wird vor Gericht aber nicht anerkannt.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Die Ermittlung kann vom Immobilienmakler oder einem Gutachter errechnet werden. Wird ein Gutachten aber vom Gericht gefordert, muss ein öffentlich bestellter Sachverständiger dieses Wertgutachten erstellen. Dabei kommen drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zum Einsatz.

ANTWORTEN AUF HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN

Unser Expertenteam steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite

  • Immobilienmakler

  • Immobilienbewertung

  • Immobilieninvestment

Unser Service ist kostenlos

Unser Maklerservice ist für Sie kostenlos. Inserate auf Immobilienportale wie Immoscout24 oder Immowelt kosten i.d.r viel Geld. Bei einem gültigen Maklervertrag inserieren wir Ihre Immobilie und kommen für kosten der Beantragung für weitere Dokumente auf.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Im durchschnitt verkaufen wir eine Immobilie (abhängig von Lage, zustand und alter) innerhalb von 4 Wochen. Actora-Immobilien bietet sowohl verkäufer als auch Käufer eine schnelle und verlässliche Abwicklung. 

Vermarktung von A-Z

Im Vermarktungsprozess übernehmen wir alle anfallende Aufgaben für Sie. Von der Preisverhandlung bis hin zu den Besichtigungen.

So erreichen Sie uns

Actora-Immobilien hilft Ihnen gerne bei Fragen weiter. Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren

  • Actora-Immobilien
  • Solhoopsweg 1, 31234 Edemissen
  • 05021 904 94 57
  • info@actora-Immobilien.de
  • www.actora-immobilien.de