Baulastenverzeichnis - Alles Wissenswerte

Das wichtigste in kürze

Baulastenverzeichnis - Was ist das?

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentlich zugängliches Verzeichnis, in dem die belastenden Rechte an einem Grundstück eingetragen werden. Dies können zum Beispiel Dienstbarkeiten oder Grunddienstbarkeiten sein. Das Baulastenverzeichnis dient dazu, potenzielle Käufer oder Pächter eines Grundstücks über die bestehenden Rechte zu informieren. So können sie sich im Vorfeld darüber informieren, welche Einschränkungen mit dem Grundstück verbunden sind. 

Welche Angaben muss ein Baulastenverzeichnis enthalten?

Die Angaben in einem Baulastenverzeichnis sind gesetzlich geregelt und bestehen aus folgenden Punkten:

Das Baulastenverzeichnis ist beim jeweiligen Grundbuchamt hinterlegt und kann dort eingesehen werden. Die Adresse des jeweiligen Grundbuchamtes findest du auf der Website des Bundesamtes für Justiz.

Für wen ist ein Baulastenverzeichnis wichtig?

So kann sich der potentielle Käufer oder Pächter im Vorfeld über die Einschränkungen informieren und gegebenenfalls von einem Kauf oder einer Pacht absehen. Ein Baulastenverzeichnis ist für alle Personen wichtig, die ein Grundstück kaufen oder pachten möchten. Das Baulastenverzeichnis gibt es seit dem 1. Januar 2008 und kann bei der unteren Bodenschutzbehörde oder beim Katasteramt eingesehen werden. Die Einsicht ist für jedermann kostenlos möglich und es besteht kein Anspruch auf Akteneinsicht.

Der Einblick in das Baulastenverzeichnis

Die Eigentümer halten einen Einblick in das Baulastenverzeichnis. Allerdings haben durchaus auch die Kaufinteressenten ein Interesse daran, hier Einblicke zu bekommen. Immerhin möchten diese Klarheit über mögliche Baulasten auf dem zukünftigen Grundstück. Daher wird die jeweilige Baubehörde meist auch den Nicht-Eigentümern Auskunft erteilen, sollten diese etwa eine Vollmacht des Grundstückseigentümers vorlegen können. Welche Unterlagen dafür ausgefüllt und vorgelegt werden müssen, entscheiden die zuständigen Behörden jeweils. Hier gibt es je nach Bundesland einige Unterschiede. Noch einfacher ist es aber natürlich, wenn der Eigentümer oder ein beauftragter Immobilienmakler beauftragt wird. Nur wer sich informiert, kann abklären, ob das Grundstück möglicherweise mit Auflagen belastet ist. Hier prüft der Notar nach dem Abschluss des Kaufvertrags nicht unbedingt auch, ob Baulasten vorliegen oder nicht. Als Immobilienmakler aus Niedersachen unterstützen wir Sie bei diesen Fragen daher sehr gerne.

Sehr entscheidend ist zudem, dass die Aussage des Vorbesitzers allein keine Garantie darstellt. Auch wenn dieser sagt, sein Grundstück ist mit keinen Baulasten belastet, bedeutet das also nicht unbedingt, dass das so sein muss. Wenn er zu Unrecht versichert, dass keine Baulasten vorhanden sind, gelten die Auflagen dennoch. Dann kann es etwa sein, dass der Neubesitzer vielleicht Teile des Grundstückes noch nicht einmal bebauen darf. Der Käufer muss dies hinnehmen, kann aber möglicherweise Mängelansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Noch besser ist es daher, sich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zeigen zu lassen. Damit wird niemand von einer möglichen Einschränkung und somit automatisch eingehenden Wertminderungen überrascht zu werden.

Kosten für Einsicht in Baulastenverzeichnis

Die gesetzlichen Regelungen zur Baulast sind von Kommune zu Kommune etwas unterschiedlich. Somit fallen auch unterschiedliche Kosten für die Einsicht an. Die persönliche Einsichtnahme bei der Behörde vor Ort ist in den meisten Fällen kostenlos möglich. Ansonsten kostet sie meist wenige Euro. Auch die Auskunft am Telefon, ob eine Baulast vorliegt oder nicht, ist in der Regel mit keinen Gebühren verbunden. Wenn ein Auszug benötigt wird, muss mit etwas höheren Gebührengerechnet werden. Die Stadt Köln beispielswiese verlangt dafür bis zu 150 Euro und in Hannover fallen 20 Euro an. In der Stadt Stuttgart hingegen kostet jede angefangene Viertelstunde der Bearbeitungszeit knapp 42 Euro.

Der Unterschied: Baulastenverzeichnis und Grundbuch

 Einige Nutzungsrechte können in Bezug auf ein Grundstück sowohl im Grundbuch als auch im Baulastenverzeichnis hinterlegt sein. Hier muss auf den Unterschied im Detail geachtet werden. Somit gibt das Grundbuch vor allem einen Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse. Als öffentlich zugängliches Verzeichnis wird es vom Grundbuchamt geführt. Dieses ist Bestandteil des Amtsgerichts. Zusätzlich zu den Eigentumsverhältnissen werden hier auch die Nießbaurecht und die Nutzungsrechte eingetragen. 

Ebenso sind die Pfandrechte an einem Grundstück Bestandteil des Grundbuchs. Auch die Grundschuld bei zu finanzierenden Objekten und etwaige Rechte wie das Wegerechte als Einigung unter den Nachbarn sind hier zu finden. Die Unterscheidung zum Baulastenverzeichnis wird vor allem in Bayern sehr deutlich. Hier lassen Eigentümer der Nutzungsrechte diese als Grunddienstbarkeit lediglich im Grundbuch eintragen. Hier existiert ein Baulastenverzeichnis wie in allen anderen Bundesländern nicht. Im Baulastenverzeichnis hingegen werden einzig und allein die Baulasten notiert und hinterlegt. Von den Baubehörden der jeweiligen Städte, Landkreise und Gemeinden wird das Verzeichnis entsprechend geführt. Bei den Baulasten handelt es sich um keine privatrechtliche Konstruktion. Viel mehr haben wir es hier mit einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung gegenüber den Behörden zu tun. Dabei geht es darum, bestimmte Dinge auf dem Grundstück zu unterlassen, zu dulden oder auch auszuführen.

Die unterschiedlichen Baulasten im Baulastenverzeichnis

Im Baulastenverzeichnis können verschiedene Baulasten hinterlegt werden. Somit sind Käufer und Verkäufer immer wieder mit verschiedenen Arten konfrontiert. Wir haben hier einmal einige Beispiele für Baulasten zusammengefasst.

Die Abstandsflächenbaulast

In der Regel schreiben die Bebauungspläne bereits Mindestabstände zwischen den Gebäuden vor. Sollte ein Nachbar diese nicht einhalten und sein Grundstück auf der Grundstücksgrenze errichten, so kann diese Abstandsflächenbalzlast auf dem Grundstück lasten. So muss mehr Mindestabstand freigelassen werden. Diese Baulast kommt meist dann zum Einsatz, wenn Sie oder der Eigentümerzuvor der Grenzbebauung des direkten Nachbarn zugestimmt hat.

Die Anbaubaulast

Im Gegenteil zur Abstandsflächenbaulast existiert die Anbaulast. Sie kommt vor allem in Städten zum Einsatz und bedeutet, dass die Gebäude direkt aneinandergebaut werden müssen. Etwa Mehrfamilienhäuer mit einer geschlossenen Front hin zur Straßenseite sind davon betroffen.

Die Vereinigungsbaulast

Die Vereinigungsbaulast kann etwa dann eingetragen werden, wenn Sie gemeinsam mit einem anderen Grundstückseigentümer ein Reihenhaus oder Doppelhaus bauen möchten. Somit legt sie fest, dass mehrere Grundstücke baurechtliche eine Einheit bilden und auch als solche betrachtet werden.

Erschließungsbaulast

Bei der Erschließungsbaulast hat man es dann zu tun, wenn andere Grundstücke nur über das eigene Grundstück zu erreichen sind. Beziehungsweise, wenn diese nur über den eigenen Grund an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Abwasser, Wasser, Strom und Gas oder Telekommunikation angeschlossen werden können.

Standsicherheitsbaulast und Stellplatzbaulast

Bei der Standsicherheitsbaulast handelt sich ebenfalls um eine mögliche Baulast im Baulastverzeichnis. Sie besteht dann, wenn sich Teile des Nachbargebäudes zwecks Statik auf dem eigenen Grundstück befinden muss. Bei der Stellplatzbaulast handelt es sich um eine Regelung, wenn Sieder Öffentlichkeit oder den Nachbarn Parkmöglichkeiten zur Verfügung stellen müssen. In der Regel ist das mit einem Entgelt verbunden.

 Kinderspielflächenbaulast

Gerade in den Neugebieten sind ab einer gewissen Anzahl an Wohneinheiten Kinderspielflächen vorgeschrieben. Eventuell müssen die Betroffenen dafür auch auf einen Teil des eigenen Grundstücks verzichten.

Die Überfahrbaulast

Im Rahmen der Überfahrtbaulast müssen Flächen entsprechend freigelassen werden, damit die Feuerwehr oder andere Rettungskräfte im Notfall eine Zufahrt zum Nachbargrundstück erhalten. Diese darf dann etwa nicht mit einer Bepflanzung, mit einem Tor oder einer Mauer versperrt werden.

Keine Einsicht ins Baulastenverzeichnis – und dann?

Wer sich mit dem Verzeichnis beschäftigt, stellt sich oft die Frage: Was passiert eigentlich, wenn keine Einsicht genommen wird. Versäumt der Betroffene eine Überprüfung, gibt es nach dem Erwerb des Grundstücks sozusagen kein „Zurück“ mehr. Die hinterlegten Baulasten gehen verbindlich über. Unwissenheit schützt hierbei also nicht vor dem Vorhandensein der Regelungen. Hiervon gibt es lediglich eine Ausnahme. Wenn sich später herausstellt, dass er Verkäufer die Baulasten bewusst verschwiegen hat, können Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden. Der Gesetzgeber geht in diesem Fall von einer arglistigen Täuschung aus und räumt daher dieses Recht ein. Hier sollte dann ein entsprechender Rechtsbeistand beauftragt werden.

Der Ablauf der Eintragung in das Baulastenverzeichnis

Die Baulast entsteht dann, wenn Eigentümer oder Bauherr eine Baugenehmigung beantragen und damit die Behörde feststellt, dass eine Baulast notwendig ist. Damit eine Baugenehmigung erteilt werden kann, kann der Eigentümer des Grundstücks zu Lasten des Grundstücks diese Baulast eintragen lassen. Dazu legt der Eigentümer meist eine Baulastantrag und eine Einverständniserklärung bei der Bauaufsichtsbehörde ein. Der Eigentümer wird hier auch als Baulastgeber bezeichnet. Dabei muss beachtet werden, dass die Baulast durch den Grundstücksbesitzer freiwillig eingetragen wird, diese aber auf Wunsch nicht einfach aus dem Baulastenverzeichnis entfernt werden kann. Die Löschung aus dem Verzeichnis bedarf immer auch der schriftlichen Zustimmung durch die hierfür zuständige Behörde.

Einfluss auf den Wert

Wenn das Grundstück mit einer Baulast belastet ist, ist die Bebaubarkeit eingeschränkt. Somit kann dies eine starke Wertminderung für den Eigentümer bedeuten. Allerdings ist nicht jede Baulast auch mit einer Wertminderung verbunden. Hier müssen die Baulasten unterschieden werden. Ein Wegerecht der Stadt für einen Brandschutzfall beispielsweise wird in der Regel nie ausgeübt. Eine Baulast, die mit einem Wegerecht eines Nachbarn verbunden ist, wird hingegen täglich genutzt. Ob eine Wertminderung mit der Baulast verbunden ist, sollte daher im Rahmen einer Immobilienbewertung abgeklärt werden. Wir als Immobilienmakler bieten eine solche Wertermittlung unter Umständen sogar kostenlos an. Melden Sie sich einfach und lassen Sie sich beraten.

Exkurs: Baugenehmigung

Das Baulastenverzeichnis ist mit der Baugenehmigung eng verbunden. Daher möchten wir hier noch einmal genauer auf die Baugenehmigung eingehen. Diese ist im Baurecht als Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde hinterlegt, wenn eine bauliche Anlage gebaut, beseitigt oder verändert werden soll. Der Bauherr muss diese Genehmigung meist bei der Gemeindeverwaltung oder der Kreisverwaltung beantragen. Hierzu wird der Bauantrag gestellt, welcher in der Regel mit Gebühren verbunden ist. Die Baugenehmigung wird dann durch die Behörde schriftlich erteilt und bestätigt dem Antragsteller, dass er ein Vorhabenaus öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten in die Tat umsetzen kann. Eine Baugenehmigung kann mit Auflagen verbunden sein und ist meist auf ein bis vier Jahre befristet. Eine Auflage kann etwa das Eintragen von Baulasten sein.

Benötigen der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung wird notwendig, wenn ein Gebäude entweder gebaut oder aber umgebaut oder beseitigt wird. Auch bei einer Änderung der Nutzung kann eine Baugenehmigung relevant werden. Die jeweiligen Regelungen haben die Bundesländer in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Genehmigungsfrei ist dabei meist ein Gebäude ohne Aufenthaltsfunktion für Personen, wenn eine Fläche von 30 Quadratmetern unterschritten wird. Damit allerdings eine böse Überraschung verhindert wird, sollte immer die Baubehörde kontaktiert werden.

Wer eine Dachterrasse bauen möchte, braucht dafür eine Baugenehmigung. Auch das Bauen eines Carports ist meist mit einer notwendigen Genehmigung verbunden. Selbst dann, wenn dieses kein Aufenthaltsort für Personen ist. Wenn das Carport nur für Kleinwagen oder Räder vorgesehen ist und damit eher klein, kann er unter Umständen auch genehmigungsfrei sein. Eine Terrasse ist in der Regel auch ohne eine Baugenehmigung zulässig. Vor allem dann, wenn diese über einen Unterkeller verfügt oder als Dachterrasse gebaut werden soll. Schon reine Überdachungen können mit dem Antrag einer Genehmigung verbunden sein. Und wie sieht es mit einem Gartenschuppen aus? Dabei gibt es im Fachhandel unter anderem Bausätze, die keine Baugenehmigung nach sich ziehen. Das gilt aber nur, solange das Gartenhaus nicht als Aufenthaltsraum für Personen vorgesehen ist. Auch das Bundesland muss jeweils beachtet werden. Die zulässigen Größen für ein Gartenhaus ohne Genehmigung schwanken dabei sehr. So sollten sich Interessenten jeweils an die zuständige Baubehörde wenden.

Baugenehmigung einholen und Unterlagen

Für die Ausstellung der Genehmigung ist zwar die Stadt oder auch die Gemeinde zuständig. Allerdings regelt seit 1960 das Baugesetzbuch auf der Bundesebene die öffentlichen Belange. Dabei bietet dieses Gesetz im Vergleich zu den Regelungen auf Landesebene nur wenig Spielraum. So regelt das Baugesetz, inwiefern der öffentliche Raum verändert werden darf. Hierbei hängt die Zulässigkeit auch davon ab, welche Struktur es hier gibt und wie sich der Raum in der Zukunft verändern wird. Für Privatpersonen spielt die Baugenehmigung eher selten eine Rolle, da diese selten privater Bauherr von öffentlichen Flächen sind. Hier sind stattdessen eher die zivilen Gesetze wie der Nachbarschaftsschutz wichtig. Der Bauherr hingegen muss beim Antrag auf die Baugenehmigung ein Formular ausfüllen. Wie der genaue Ablauf der Baugenehmigung vonstattengeht, ist nicht einheitlich geregelt. Somit sollten sich Bauherren immer bei der zuständigen Baubehörde melden und dies abklären.

Fazit zum Baulastenverzeichnis

Wenn auf einem Grundstück Baulasten bestehen, so gehen diese auf den direkten Rechtsfolger über. Somit bedeutet das, der neue Eigentümer übernimmt ganz automaisch alle bestehenden Beschränkungen des Grundstücks. Hierbei ist es egal, ob ihm die Einschränkungen vorher bekannt waren oder nicht. Während einige Baulasten die Nutzung einschränken und den Wert mindern, haben andere Baulasten eher wenige Konsequenzen und Folgen. Daher sollte vorher immer genau geprüft werden, welche Folgen die Baulasten haben und ob welche vorhandensind. Als Verkäufer sollte auf bestehenden Beschränkungen hingewiesen werden. Ansonsten kann der Abschluss des Kaufvertrages zu einem Rechtsstreit führen und der Käufer Mängelansprüche geltend machen. Der Verkäufer von Grundstücken darf immerhin per Gesetz keine Baulasten mutwillig verschweigen und eine arglistige Täuschung herbeiführen.

Häufige Fragen (FAQ)