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Modernisierungskredit und alles Wissenswerte

Wer sich mit Immobilien und der Finanzierung beschäftigt, der wird früher oder später auch mit dem Modernisierungskredit konfrontiert. Doch um was es sich dabei genau handelt und welche Vorteile er hat, wissen nur die wenigsten. Deshalb möchten wir in diesem Artikel ausführlich auf seinen Zweck und die Hintergründe eingehen.

Das wichtigste in Kürze

  • Der Modernisierungskredit eignet sich für alle, die Modernisierungen an ihrem Haus oder an ihrer Wohnung planen und beinhaltet Gelder zwischen 5.000 und 50.000 Euro
  • zwischen 5.000 und 50.000 Euro
  • Er ist einer von verschiedenen Arten der Baufinanzierung und überzeugt meist mit guten Konditionen durch die Banken
  • Bei der Beantragung müssen nicht so viele und umfassende Unterlagen eingereicht werden wie bei einer herkömmlichen Finanzierung

Was ist der Modernisierungskredit genau?

Der Modernisierungskredit vereint im Grund die unterschiedlichen Bedingungen aus einer klassischen Baufinanzierung und einem Konsumentenkredit. Dabei muss die Grundschuld in der Regel nicht eingetragen werden – das Darlehen muss aber vollständig in die Immobilie investiert werden. Der Geldempfänger muss also nachweisen können, dass die erhaltenen Gelder aus dem Kredit auch wirklich für Modernisierungen an oder im Haus verwendet worden sind.

Dabei gibt es zum einen mittelfristige und zum anderen langfristige Laufzeiten der Modernisierungskredite. Während die einen beispielsweise 5 Jahre umfassen, handelt es sich bei den anderen um 15 Jahre. Dabei ist eine 100-prozentige Sondertilgung nicht möglich, weshalb Modernisierungskredite sehr flexibel macht. In Bezug auf die monatliche finanzielle Belastung verhält es sich ähnlich wie mit einem Volltilgungsdarlehen oder einem Konsumentenkredit. Meist muss der Kredit innerhalb der bestimmten Laufzeit mit einer monatlichen Rate zurückbezahlt werden. Abhängig vom Geber des Kredites werden dabei Gelder zwischen 5.000 Euro und 50.000 Euro vergeben.

Was kostet ein Modernisierungskredit?

Verglichen mit einem Konsumentenkredit ist der Modernisierungskredit günstiger – und verglichen mit einem klassischen Baudarlehen ist er ein wenig teurer. Das liegt daran, dass die Grundschuld als eine der höchstmöglichen Absicherungen für den Kreditgeber gilt. Wenn also die Grundschuld für eine Bank hinterlegt wird im Grundbuch, dann wird das belohnt mit einem guten Zins und einer Finanzierungszusage. Die Modernisierungskredite werden dabei einzig und allein auf der Basis der persönlichen Situation vergeben. Also ohne eine zusätzliche Absicherung der Grundschuldeintragung. Somit fällt der Zins für den Modernisierungskredit höher aus als bei der klassischen Baufinanzierung. Weil aber gleichzeitig eine Bindung an den Verwendungszweck besteht, also eine Modernisierung oder eine Renovierung, ist der Kredit günstiger als der klassische Konsumentenkredit.

Dauer der Zusage des Kreditinstitutes

Der Modernisierungskredit ist recht schnell und ohne viel Aufwand von der Bank zu erhalten. Das liegt vor allem am Prüfungsaufwand des Vorhabens durch die Bank und die Art der Absicherung. Denn beim Modernisierungskredit müssen deutlich weniger Nachweise eingereicht und geprüft werden im Vergleich zu einer klassischen Baufinanzierung. Meist handelt es sich nur um eine Kostenaufstellung und Bonitätsunterlagen. Unterlagen zum Objekt selbst können meist weggelassen werden. Somit muss die Bank oder das Kreditinstitut die Immobilie auch keiner Bewertung unterziehen und der Prüfungsaufwand ist somit deutlich geringer. Auch eine notarielle Beglaubigung oder eine Eintragung in das Grundbuchamt fallen hier weg und verschwenden keine zusätzliche Zeit.

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Der Konsumkredit ist für Modernisierung oft ungeeignet

Ein klassischer Konsumentenkredit ist für eine Modernisierung nicht wirklich die beste Wahl. Das liegt zum einen daran, dass das klassische Konsumentendarlehen teurer sind. Immerhin sind die Verwendungen des Darlehens hier nicht klar vorgeschrieben und der Zins wird meist in Abhängigkeit zur Bonität festgelegt.

Auf der anderen Seite sind die Laufzeiten der Modernisierungskredite oft länger und die Raten nicht so hoch. Wer den Kredit also rein für Modernisierungen oder Renovierungen benötigt, der ist mit einem Modernisierungskredit gut beraten. Aber: Unbedingt geprüft werden sollte, welche Konditionen der Kredit beim Anbieter hat. Nicht, dass es sich um einen klassischen Konsumentenkredit handelt, der lediglich Modernisierungskredit genannt wird.

Wenn die klassische Baufinanzierung doch besser ist

Aber in welchen Fällen ist nun die klassische Baufinanzierung doch die bessere Möglichkeit. Grundsätzlich immer dann, wenn die Kosten der Modernisierung eine Grenze von 50.000 Euro übersteigen. Dann ist der Modernisierungskredit nicht mehr einzusetzen. Aus den finanziellen Gründen heraus wird die klassische Baufinanzierung dann mit der steigenden Höhe des Aufwandes auch ansprechender. Gibt es etwa freie Grundschuldteile, dann ist eine klassische Immobilienfinanzierung auch schon zu einem früheren Zeitpunkt eine gute Wahl. In diesem Fall sollte das Gespräch mit einem Experten gesucht werden. Dieser kann schon vorher eruieren, welche Kosten für eine Grundschuldneueintragung verglichen mit einer erneuten Valutierung fällig werden.

Das KfW-Darlehen und der Modernisierungskredit

Wir haben bereits ausführlich über KfW-Darlehen berichtet. Dieses eignet sich für Modernisierungen grundsätzlich sehr gut. Allerdings hierbei eine Eintragung in das Grundbuch als Grundschuld zwingend notwendig. Experten sprechen also eher von der klassischen Baufinanzierung für Modernisierungen als von einem Modernisierungskredit. Am besten gibt es schon freie Grundschuldteile, die dann für die Planung verwendet werden können. So können die Besitzer die Anteile an eine andere Bank abgeben oder die schon finanzierende Bank nutzt sie selbst. Damit werden die Kosten zur Eintragung eingespart. Für kleinere Modernisierungskredite mit einer Summe von bis zu 40.000 Euro ist ein Darlehen über die KfW allerdings in der Regel unüblich.

Diese Unterlagen werden für den Modernisierungskredit benötigt

Die Banken stellen bei der Vergabe eines Modernisierungskredits nicht so hohe Anforderungen wie etwa beim Neubau einer Immobilie oder einem Kauf. Dennoch brauchen Kreditnehmer bestimmte Unterlagen. Welche das sind, haben wir in diesem Abschnitt einmal zusammengefasst. Wer Angestellter ist benötigt eine Gehaltsabrechnung aus den letzten zwei bis drei Monaten. Selbstständige hingegen müssen einen Einkommensnachweis erbringen aus den letzten drei bis vier Monaten. Das können Steuerbescheide oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen sein. Zudem wird eine Kopie des Personalausweises benötigt und Kontoauszüge des vergangenen viertel Jahres sowie eine Vermögensaufstellung. 

Hinzukommt der Beleg der Steuer-ID und bei Vermietung Kontoauszüge zu den Mieteinnahmen oder Mietausgaben. Wer getrennt lebt oder geschieden ist benötigt eine Kopie der Trennungsvereinbarung oder einen Scheidungsbeschluss vom Notar beglaubigt. Wer freie Ratenkredite in Anspruch nehmen will, für den sind diese Dokumente und Nachweise bereits ausreichend. Wer allerdings ein zweckgebundenes Modernisierungsdarlehen benötigt, der muss auch einen Eigentumsnachweis mit aktuellem Grundbuchauszug und Kostenvorschläge mit Aufstellungen der Modernisierungskosteneinreichen. Wenn Immobilienkredite mit (oder ohne) Grundbucheintrag zusätzlich nötig sind müssen auch Grundrisse und Fotos der Immobilie abgeben werden. Ebenso eine Berechnung des unbebauten Raums und eine Wohnflächenberechnung insgesamt.  Hinzukommen Kopien des laufenden Darlehensvertrages, ein Lageplan, ein Jahresauszug des Darlehensvertrages und je nach Alter der letzte Rentenbescheid. Zusätzlich für den KfW-Kredit zum energieeffizienten sanieren braucht es dann noch das Formular ,,Bestätigen zum Antrag“, welches vom Experten ausgefüllt wird. 

Der Unterschied zwischen Renovierung und Sanierung

Wer sich mit dem Modernisierungskredit auseinandersetzt, der stolpert auch über die Begriffe Sanierung, Renovierung oder fix & flip. Dabei stellen sich einige Menschen die Frage: Worin liegt nun genau der Unterschied?

Von einer Sanierung wird gesprochen, wenn Schäden am Haus oder der Wohnung repariert werden und alles wieder in einen geordneten Zustand versetzt wird. Bei einer Renovierung allerdings werden die Gebrauchsspuren beseitigt. Also etwa dann, wenn ein neuer Fußboden verlegt wird oder eine Wand wieder weiß gestrichen wird. Soll das Haus etwa baulich aufgerüstet werden und etwa ausgestattet werden mit automatischen Fensterläden, so handelt es sich um eine Modernisierung. Dabei geht es immer um eine wesentliche Sache: eine Verbesserung und Erhaltung des Wohnraums. Um genau jene Kosten dafür decken zu können, wird ein Modernisierungskredit angeboten.

Die Kosten einer Modernisierung

Damit es keine bösen Überraschungen bei der Modernisierung geben kann, sollten sich Hausbesitzer ausreichend über die zu erwartenden Kosten informieren.  Gemeint sind dabei neue Böden, das Streichen der Wände, Durchbrüche und Fliesen sowie Erneuerungen von Bad und Küche. Natürlich ist der Preis abhängig davon, welches Material genutzt wird und welche Firma einbestellt wird. Wer einen hochwertigeren Holzboden haben möchte und ausgefallene Fliesen, der muss auch mit höheren Kosten rechnen. Es ist sinnvoll, sich eine Liste zu schreiben mit allen Punkten und den jeweiligen zu erwartenden Kosten.

Dabei kann man bei einer umfangreichen Modernisierung mit Kosten von 600 bis 1.200 Euro je Quadratmeter rechnen

Die Nutzung des Modernisierungskredits

Die Bundesregierung unterstützt Bausparer in Deutschland, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Dafür erhalten sie für die Sparleistungen Wohnungsbauprämien oder Arbeitnehmersparzulagen. Wer in die Energieeffizienz eines Hauses investieret, der sollte allerdings weitere Förderungsmöglichkeiten in Betracht ziehen und prüfen. Ein Finanzierungsberater kann hier die besten Angebote von Land, Kommune und Bund im Überblick haben und beratend zur Seite stehen. Etwa gibt es Zuschussleistungen für Einzelmaßnahmen wie den Austausch der Heizung. Oder aber die Wärmedämmung über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa). Eine Förderung über die KfW ist jedoch am einige Mindeststandards geknüpft und deshalb braucht es hier meist einen Experten zur Prüfung der förderfähigen Maßnahmen.

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Die Rückzahlung des Kredits

Die Rückzahlung des Kredits findet je nach Anbieter meist in zwei Phasen statt. Zuerst werden nur die günstigen Zinsen für das Darlehen beglichen. In der zweiten Phase dann beginnt eine Zuteilung des Bauspardarlehens. Dann lösen Bauspardarlehen und Bausparguthaben das Vorausdarlehen sozusagen ab. Ab sofort werden konstant Zinsen und die Tilgung für das Bauspardarlehen beglichen.

Auch Mieter können den Kredit nutzen

Übrigens: Selbst als Mieter kann unter verschiedenen Voraussetzungen ein Modernisierungskredit auch sinnvoll sein. Das ist dann der Fall, wenn jemand lange in der Mietwohnung bleiben möchte. Dabei ist die Höhe des Darlehens begrenzt, da es keine Grundbucheintragung gibt. Es muss aber vorher mit dem Vermieter geklärt werden, ob er mit der Maßnahme auch einverstanden ist, oder ob diese vielleicht die Miete mindert. Das dort gesparte Geld kann dann in die Rückzahlung des Modernisierungskredites fließen.

Diese weiteren Kreditarten für Modernisierungen gibt es

Auf dem Markt existieren natürlich jede Menge verschiedene Kreditarten für Modernisierungen am Haus oder an der Wohnung. Wenn eine Modernisierung nicht ausgeschlossen ist, kann also fast jeder Kredit verwendet werden. Selbst Förderdarlehen sind oft der Weg, welcher allerdings meist an viele Auflagen geknüpft ist. Das heißt aber nicht, dass er im Zweifel gut für Modernisierungen geeignet ist.

Der Ratenkredit

Ein klassischer Ratenkredit ist in der Regel nicht an einen Zweck gebunden. Dabei ist also die Summe flexibel und auch die Rückzahlung ist variabel. Ein Ratenkredit braucht zudem kein Eigenkapital für die Antragsstellung. Auch ein Nachweis darüber, für was der Kredit genutzt werden soll ist nicht notwendig. Damit ist es also egal, ob von dem Geld das Haus modernisiert wird oder ein Anbau stattfindet. Der einzige Nachteil ist allerdings, dass die Ratenkredite ohne eine Zweckbindung meist deutlich teurer sind. Vor allem dann, wenn schon eine Baufinanzierung aufgenommen wurde. Anders sieht es aus, wenn der Kredit mit einem Festzins verbunden ist. Dann ist der Kreditzins für jeden Kunden genau gleich – wobei Kunden mit geringerer Bonität auch öfter abgelehnt werden. Die Ratenkredite sind außerdem nicht förderbar, da ein Förderkredit an einen bestimmten Zweck gebunden sein muss.

Die Baufinanzierung

Auch eine Baufinanzierung eignet sich grundsätzlich für eine Modernisierung. Meist sind die Bauzinsen niedriger als die Zinsen der anderen Kredite. Das liegt an den höheren Summen und dem Objekt, welches der Bank sozusagen als Sicherheit dient. Einige Banken bieten aber auch Darlehen für eine niedrigere Kreditsumme ab. Eigenkapital muss dabei aber vorgewiesen und eingebracht werden. Alleine die Vollfinanzierung ist dabei eine Ausnahme.

Hier zahlt dann die Bank den gesamten Betrag aus, ohne dass der Kreditnehmer selbst noch etwas dazu steuern muss. Die Zinsen fallen dann aber meist höher aus. Auch besteht die Chance, eine schon bestehende Finanzierung später noch zu erhöhen, damit das Geld für die Erneuerung erhalten werden kann. Dann verlängert sich entweder die Laufzeit oder aber die monatlichen Raten steigen an. Die Vorteile dabei sind für Modernisierungen meist der enorme Verhandlungsspielraum. Hier können im persönlichen Gespräch mit dem Anbieter einige Dinge besprochen werden. Gerade im Hinblick auf einen altersgerechten Umbau oder eine energetische Sanierung.

Das Fazit zum Modernisierungskredit

Sinnvoll ist ein Modernisierungskredit vor allem für diejenigen, die die Immobilie aufwerten wollen. Oder für alle, die sie zu einem bestimmten Zweck erneuern möchten oder aber dank einer Sanierung Kosten im Hinblick auf die Energie sparen wollen. Am Ende kommt es auf das Vorhaben an welche Kreditart hier die beste ist. Der Modernisierungskredit jedenfalls kann ein nötiges finanzielles Polster schaffen, um die Neuerungen am Eigenheim endlich anzupacken. Dabei ist es egal, ob es sich um eine Sanierung des Dachs oder neu gestrichene Wände handelt. Auch ein altersgerechter Umbau des Badezimmers kann ein Anlass sein. Meist profitieren Hausbesitzer von den günstigen Konditionen der Banken. 

Interessenten sollten sich immer von einem Finanzexperten beraten lassen, welche Konditionen wirklich gut sind und wo es vielleicht versteckte Kostenfallen geben könnte.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eigentlich ein Modernisierungskredit genau?

Der Modernisierungskredit hilft, die nötigen Arbeiten zur Wertsteigerung eines Hauses oder einer Wohnung zu finanzieren. Es gibt dabei verschiedene Arten des Kredites, welche mit oder ohne zusätzliche Sicherheiten daherkommen. Auch können sie zweckgebunden sein oder zur freien Verwendung bestimmt sein.

Wie funktioniert der Modernisierungskredit?

Die Kredite werden als Immobilienfinanzierung ausgegeben und das mit oder ohne Grundschuldeintragung. Auch gibt es sie ohne Zweckbindung oder mit Zweckbindung als Ratenkredit. Je höhere die Sicherheiten für das Kreditinstitut ist, desto niedriger sind auch die Zinsen. Aber gleichzeitig ist der Kredit dann deutlich unflexibler.

Was ist Teil eines Modernisierungskredits?

Je nach Kreditart variiert der Ablauf. Nach der Antragstellung und Überprüfung der Unterlagen können die Mittel dann bei einer klassischen Kreditvergabe nur mit Vorlage der entsprechenden Rechnungen beansprucht werden. Die frei verwendbaren Kredite hingegen werden auf das eigene Bankkonto ausgezahlt und es kann frei darüber verfügt werden.

Wie teuer ist ein Modernisierungskredit?

Die Kosten hängen von der Art des Kredits ab. Wenn die Grundschuld etwa eingetragen wird, sind die Zinsen dank der Sicherheit niedriger. Ein Kredit auf Raten ohne einen Verwendungsnachweis ist hingegen eher teurer.

Wie steht es um die Steuern beim Modernisierungskredit?

Sie Kredite lassen sich steuerlich nicht geltend machen, wenn sie für eine eigene Immobilie verwendet werden.

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