Bauernhof kaufen

Bauernhof kaufen: Das ist wichtig zu wissen


Manchmal lohnt es sich, groß zu denken. Wer Tiere liebt, selbst Pferde in einem entfernten Stall stehen hat und gerne ländlich lebt, hat sicherlich schon einmal mit folgendem Gedanken gespielt: Einen Bauernhof kaufen.

Worauf es dabei ankommt, mit welchen Kosten und mit welchem Aufwand gerechnet werden sollte, was bei einer Pferdehaltung beachtet werden muss und ob sich ein Bauernhof auch als sichere Wertanlage eignen kann, haben wir hier in diesem Artikel zusammengefasst.

Der eigene Bauernhof mit einem großen Stall für die Pferde und eine dazugehörige Koppel. Genau das ist für viele Pferdefreunde der Traum schlechthin. Dabei gibt es allerdings jede Menge Dinge zu beachten. Zum einen hat eine solche Immobilie natürlich ihren stolzen Preis und zum anderen stellt gerade die Haltung von Tieren die Besitzer vor viele Herausforderungen. Immerhin muss die Haltung mit dem Deutschen Tierschutzgesetz vereinbar sein und alle gültigen Auflagen erfüllt werden.

Wer einen Bauernhof kaufen will, muss sich natürlich die Frage stellen, für was dieser genutzt werden wird. Handelt es sich um einen Bauernhof mit Pferdehaltung, sind mehrere Gebäude notwendig – mindestens aber ein Stall und geräumige Boxen. Immerhin brauchen die Huftiere auf jeden Fall in der kalten Jahreszeit einen warmen Unterstand. Neben dem Stall gehört auch eine weitläufige Auslaufmöglichkeit dazu. Entweder es gibt auf dem Gelände bereits eine Reithalle oder eine Koppel oder die Käufer müssen diese erst noch bauen bzw. errichten. Besonders wichtig ist dabei, dass die Halle ausreichend groß ist, einen geeigneten Boden besitzt und zudem mit leicht zu öffnenden Türen versehen ist.

Auf die Haltung kommt es an

Einen eigenen Bauernhof kaufen. Das ist für viele Menschen ein absoluter Lebenstraum. Wenn es sich dann auch noch um ein Grundstück handelt, auf dem Pferde gehalten werden können, ist das für Tierfreunde wie ein Sechser im Lotto. Dabei lassen sich die Fluchttiere auf verschiedene Art und Weise halten. Zur wohl häufigsten Haltung von Pferden zählt in Deutschland die Stallhaltung. Dabei ist der Stall untergliedert in gleichgroße Boxen, in welchen sich die Pferde vor allem während der Nacht aufhalten.

Die Boxen müssen natürlich groß genug sein, sodass sich die Tiere wohlfühlen. Als Faustregel empfiehlt die Deutsche Reiterliche Vereinigung eine Boxengröße von mindestens der zweifachen Widerristhöhe des Tiers zum Quadrat. Neben der Stallhaltung ist auch zunehmend die Ofenstallhaltung ein beliebtes Konzept. Dabei stehen die Pferde nicht in getrennten Boxen, sondern teilen sich eine gemeinsame, überdachte Fläche. Das hat den Vorteil, dass die Tiere jederzeit selbst entscheiden können, wo sie sich aufhalten und auch ein engerer Kontakt untereinander ist möglich. Die wahrscheinlich größte Freiheit genießen die beliebten Huftiere in der Gruppenauslaufhaltung. Dabei bilden Auslauf, Weide und Laufstall eine Einheit und die Herde kann sich jederzeit frei bewegen.

Bauernhof kaufen: Pferdehaltung, ist nicht nur Sache des Besitzers

Wer einen Bauernhof kaufen will, muss sich natürlich darüber im Klaren sein, dass die Pferdehaltung an einige Regularien gebunden ist. Mit dem Deutschen Tierschutzgesetz hat die Regierung eine Grundlage zu einer artgerechten Tierhaltung geschaffen. So ist die Anbindehaltung von Pferden heute verständlicherweise verboten. Das Gesetz schreibt stattdessen vor, dass die Tiere in der Herde gehalten werden und Sicht- sowie Geruchskontakt zu ihren Artgenossen haben. Wer einen Bauernhof kaufen will und diesen mit Pferdehaltung betreiben möchte, muss auch beachten, dass die Pferde sich beim Schlafen in den Boxen in die Seitenlage begeben können.

Es ist also in jedem Fall ausreichend Platz erforderlich. Manche Experten sind der Meinung, dass der Untergrund der wichtigste Faktor bei der Haltung der Pferde ist. Deshalb sollten Interessenten schon beim Bauernhof kaufen darauf achten, dass der Boden passend ist. Die Huftiere brauchen nämlich nicht nur jede Menge Bewegung und Platz: Sie wollen vor allem nicht auf einem matschigen und nassen Untergrund stehen müssen. Der kann für die Vierbeiner etwa zu Erkrankungen wie Strahlfäule und Mauke führen. Ebenfalls müssen Interessenten beim Bauernhof kaufen beachten, dass die Luft im Stall sauber und frisch sein muss. Staub gehört zu den größten Gefahren bei der Haltung von Pferden. Er ist in vielen Fällen einer der Hauptauslöser für Atemwegserkrankungen.

Zweck der Pferdehaltung

Wer einen Bauernhof kaufen und ihn zu einer Art Reiterhof umgestalten möchte, der muss sich vor allem die Frage stellen, zu welchem Zweck die Tiere auf dem Gelände gehalten werden sollen. Sollen die Pferde nur auf einem Teil des Geländes leben oder werden auf dem gesamten Bauernhof nur Pferde gehalten? Soll nach dem Bauernhof kaufen ein klassischer Reiterhof mit touristischem Zulauf entstehen, nutzen die Halter die Pferde ausschließlich für den eigenen Ausritt oder soll eine Reitschule für Kinder, Jugendliche und Erwachsene entstehen?

Ein Reiterhof ermöglicht es vor allem Menschen, Urlaub auf einem Bauernhof zu machen und dabei das Leben mit den Pferden zu genießen. Soll nach dem Bauernhof kaufen aber ein Gestüt auf dem Gelände entstehen, müssen Käufer beachten, dass dafür je nach Bundesland bestimmte Genehmigungen nötig sind. Daher sollten sich Interessenten schon vorher an das lokale Veterinäramt wenden und erfragen, ob eine solche Genehmigung erforderlich ist. Wenn der Reiterhof außerdem kommerziell betrieben wird, muss dafür eventuell ein Unternehmen gegründet werden. Auch dafür lohnt sich vor Kauf der Immobilie die Beratung beim Steuerberater. Wenn die Käufer mit dem Gedanken spielen, die Pferdehaltung nach einigen Jahren auszuweiten, sollte das Gelände in der Umgebung problemlos erweiterbar sein. Auch das muss vor dem Bauernhof kaufen vor Ort eruiert werden.

Kosten für die Pferdehaltung

Wer einen Bauernhof kaufen möchte, erfüllt sich damit meist einen Traum. Klar ist aber auch, dass es sich um eine kostspielige Investition handelt, die ein ausreichend großes Finanzpolster voraussetzt. Nicht nur der Kauf des Bauernhofs selbst ist kostspielige, sondern auch die Betriebskosten müssen beachtet werden. Die Haltung von Pferden ist die wohl teuerste Haltung von Haustieren in Deutschland. Auch wenn sich dann zukünftig vielleicht Kosten für die bisherige Unterbringung der eigenen Tiere in einem anderen Stall wegfallen, gibt es viele laufende Kosten. Beachtet werden müssen vor allem Ausgaben für:

  • Futter
  • Anfallende Tierarztkosten
  • Pflegeprodukte
  • Stalleinrichtungen
  • Medikamente
  • Utensilien
  • Wasser

Bauernhof kaufen oder mieten?

Einen Bauernhof kaufen ist zwar ein teures Unterfangen, aber mit einem guten Immobilienmakler keine unmögliche Sache. Anders sieht es aus, wenn ein Bauernhof gepachtet oder gemietet werden soll. Grundsätzlich ist es aber nicht unmöglich, an einen Bauernhof zur Miete zu kommen. Beide Fälle – sowohl der Kauf also auch die Miete - haben Vor- und Nachteile. Während die Besitzer nach dem Kauf alle Freiheiten haben, den Hof so zu gestalten, wie es den eigenen Wünschen entspricht, sind die Möglichkeiten bei einer Miete begrenzt.

Wer einen Bauernhof kaufen will, kann im Nachhinein das Gebäude umbauen oder zweckentfremden. Außerdem lässt sich im Alter vor allem sehr kostengünstig in einem gekauften Bauernhof leben. Wer den Bauernhof mieten oder pachten will, muss jeden Schritt mit dem Eigentümer abstimmen. Allerdings müssen Reparaturen und Instandsetzungskosten auch nicht vom Mieter beglichen werden. Zudem lässt sich ein Auszug deutlich einfacher gestalten als im Falle eines vorherigen Kaufs.

Die Möglichkeit der Pacht und Verpachtung

Möchten Interessenten einen Bauernhof kaufen und diesen landwirtschaftlich nutzen, ist eine Pacht keine schlechte Alternative. Immerhin stehen die auf dem Boden erwirtschafteten Erträge dem Pächter zu. Auch andersherum ist die Pacht ein spannendes Konzept. Wer den Hof kauft, kann ihn auch als Investitionsprojekt nutzen. Schließlich kann der Käufer seinen Bauernhof dann selbst verpachten oder vermieten. Vermietete Höfe sind gerade in steuerlicher Hinsicht spannend, denn die Aufwendungen im Zusammenhang mit dieser Immobilie können als Werbungskosten angeführt werden. Gerade in einem städtischen Gebiet sind Bauernhöfe eine gute Investitionsmöglichkeit. Darauf wird in einem Abschnitt weiter unten noch genauer eingegangen.

Einen Bauernhof renovieren

Schon die Renovierung eines kleinen Hauses bedeutet jede Menge Aufwand. Jeder, der einen solchen Akt schon einmal vollbracht hat, kann sich vorstellen, wie aufwendig es dann erst sein muss, einen ganzen Bauernhof umzubauen. Momentan gewinnt hierzu das Thema Fix and Flip eine höhere Bedeutung. Bei all der Mühe ist die Renovierung oft aber auch mit vielen Vorteilen verbunden, moderne Bauernhöfe liegen derzeit nämlich absolut im Trend. 

Wer sich fürs Bauernhof kaufen und sanieren entscheidet, sollte sich definitiv vorher einen genauen Plan zum Ablauf machen. Sollen die Türbögen verändert werden? Was ist mit den Fenstern und dem Dach? Diese Dinge können meist recht leicht nachgebaut werden. Gibt es auf dem Gelände ein ungenutztes Nebengebäude oder einen unbrauchbaren Stall? Vielleicht können diese Flächen ja in den Wohnraum integriert werden? Beim Renovieren sollten zukünftige Bauernhofbesitzer folgende Dinge beachten und wie folgt vorgehen.

1. Vorsicht bei Gasflaschen und Co

Wer sich nach dem Bauernhof kaufen bereits Gedanken zur Planung für eine Renovierung gemacht hat, sollte sich an die Vorbereitung machen. Dabei ist das Ziel, den maroden Bau brauchbar und wohnbar zu machen. Dafür muss vor allem gut gedämmt werden. Hilfreich ist dabei eine Liste mit all dem Material, das dafür benötigt wird. Es lohnt sich, lieber mehr davon einzukaufen als am Ende benötigt wird.

Die meisten Baumärkte und Fachmärkte nehmen übergebliebenes Material problemlos wieder zurück und zahlen das Geld aus. In vielen Fällen muss der Bauernhof auch mit einer neuen Heizung ausgestattet werden. Das sollte vorher beachtet werden, denn während viele Bereiche vom Laien abgedeckt werden können, gehören Aufgaben wie der Einbau einer neuen Heizung definitiv nicht dazu. Dies sollte dem Fachmann überlassen werden. Während komplizierte Arbeiten von Profis übernommen werden, können die neuen Eigentümer kleinere Aufgaben wie das Abschleifen und Lackieren wie Deckenbalken übernehmen.

2. Die Geschichte der Immobile wahren

Ziel der Sanierung ist es, ein gemütliches Zuhause für sich oder die ganze Familie zu schaffen. Dabei ist gerade die Mischung aus modernen Elementen und den alten Holzbalken interessant und macht den Charme aus. Das hat den Vorteil, dass sich das Aussehen schon mit wenigen Handgriffen anpassen lässt. Die Holzbalken etwa werden abgeschliffen und lackiert, neue Fenster werden eingesetzt, Decken mit neuen Ziegeln ausgestattet und Wände verputzt. Mit einer hübschen Haustür und der passenden Innenausstattung wird der Wohnraum erst richtig gemütlich und schick. Wichtig ist, dass von der Bausubstanz so viel erhalten bleibt wie möglich. Immerhin wollten die Eigentümer den Bauernhof kaufen, weil die vielen Wände und Räume eine Geschichte erzählen. Dieser Charme sollte natürlich auf keinen Fall verloren gehen.

3. Den Denkmalschutz beachten

Gebäude wie Bauernhöfe stehen nicht selten unter Denkmalschutz. Wenn das der Fall ist, müssen sich Besitzer nach dem Bauernhof kaufen um die Denkmalpflege kümmern. Hierbei muss das Konstrukt im Innenraum erhalten bleiben. Wer baulich etwas verändern möchte oder eine Modernisierung vorhat, braucht dafür eine bauliche Genehmigung. Wenn für die Sanierung keine solche Genehmigung nötig ist, reicht es, wenn die Unterlagen bei der jeweiligen Abteilung für Denkmalschutz der Stadt eingereicht werden. Diese Abteilung macht dann direkt ohne Zeitverlust eine Genehmigung fertig,

4. Das Dach auf dem Bauernhof

Eines der häufigsten Probleme eines maroden Bauernhofes ist das Dach. Dabei lassen sich alte Ziegel aber recht unproblematisch ersetzen. Dazu gibt es in Fachmärkten und Baumärkten beispielsweise jede Menge unterschiedliche Materialien. Fachwerkhäuser mit einer schlechten Dämmung etwa werden am liebsten mit einer Innenschale aus Schilfrohrplatten verkleidet. Verschraubt werden die Innenschalen an den Balken oder der Außenwand von innen.

Eignet sich ein Bauernhof als Wertanlage

Einen Bauernhof kaufen. Ungestört auf dem Land leben und einen eigenen Hof zu bewirtschaften oder einfach nur zu bewohnen: Für viele Menschen gibt es keine schönere Vorstellung. Die finanzielle Seite spielt dabei aber auch immer eine wichtige Rolle, immerhin ist es nie ein Schnäppchen einen Bauernhof zu kaufen. Dabei stellen sich Interessiert auch die Frage inwiefern eine solche Immobilie eine gute Wertanlage ist.

Tatsächlich gelten Bauernhöfe mittlerweile als außergewöhnliche Anlage, denn selbst wenn der Bauernhof nicht weiterhin betrieben werden will, bleibt der Hof dann meist im eigenen Besitz und kann verpachtet oder weitervermietet werden. Auch unter Immobilienmaklern zählen landwirtschaftliche Flächen als sichere Wertanlage. Allein die Rendite liegt in diesem Bereich für die Verpachtung bei bis zu zwei Prozent. Auch wenn der Wert nicht besonders hoch ist, ist er dafür umso sicherer und stabiler. Wenn ein Grundstück also zweifelsohne für eine lange eigene Nutzung ausgelegt ist und alle Anforderungen erfüllt, lohnt sich die Investition in den allermeisten Fällen.

Wie entwickeln sich die Preise?

Der Preis für einen Bauernhof variiert natürlich stark und ist sehr abhängig von der Lage, der Größe und dem anliegenden Grundstück. In den meisten Fällen wird ein Hof zum Kauf angeboten, weil der Betrieb eingestellt wird – dann ist der Aufwand bezüglich der Sanierung oft immens. Laut agrarboden.de liegen die Preise für einen aktuellen, noch aktiven Bauernhof bei etwa 5 bis 10 Millionen Euro. Interessant sind solche Immobilien insbesondere für Käufer, die handwerklich recht geschickt sind. In Eigenregie oder mit der Unterstützung von Fachleuten kann man sich so seinen eigenen Traum vom Bauernhof verwirklicht.

Wie sich die Preise entwickeln, hängt stark von der Region ab. Bauernhöfe im ländlichen Raum sind deutlich häufiger zu finden und daher ist ihr Preis auch niedriger als etwa ein Bauernhof in zentraler, urbaner Lage. So werden sich die Preise auch in der Zukunft entwickeln, denn hier bestimmt die Anzahl bzw. die Seltenheit den Wert gravierend mit.  2019 sind Landwirtschaftsflächen zu einem Wert von im Schnitt 21.397€ pro Hektar verkauft worden. Ein Jahr davon lag der durchschnittliche Wert noch bei 20.195 Hektar. Der Preis ist also in einem Jahr um etwa 6 Prozent gestiegen, was nicht gerade wenig ist.

Wer trägt die Kosten für Instandsetzungen?

Wie bereits mehrfach erwähnt, ist der Kauf eines Bauernhofs natürlich ein finanzieller Kraftakt. Dabei werden die Nebenkosten nicht selten unterschätzt. Wer den Hof zusammen mit einem Makler findet, wird natürlich auch entsprechend Maklergebühren zahlen. Selbst ohne die Hilfe von einem Immobilienmakler kommen Kosten für den Grunderwerb und einen Notar dazu. Außerdem müssen Abwasser, Strom, Gas und Wasser bedacht sein. Wenn Interessenten beim Bauernhof kaufen eine Immobilie wählen, die noch nicht über alle Leitungen verfügt, müssen solche von der Straße zum Gebäude verlegt werden. Auch für eine solche Baustelle sind die Kosten nicht gerade niedrig. Das benötigte Kapital hat nicht jeder.

Wer den Bauernhof kaufen möchte und kein Eigenkapital mitbringt, muss sich mit den Themen Bauspardarlehn oder Bankdarlehen beschäftigen. Auch Bauförderungen können hier aushelfen. Manche Bauernhöfe gleichen heutzutage schon mehr einer luxuriösen Villa als einem klassischen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Kosten einer solchen Anschaffung sind dann auch deutlich höher. Bei einem Altbau ist eine Wertermittlung eine wichtige Sache, um nicht mehr Kosten entstehen lassen, als notwendig sind. Zusammengefasst müssen Interessierte diese Kosten auf dem Schirm haben:

  • Sanierungskosten
  • Grundsteuer
  • Maklerprovision
  • Leitungsverlegung (evt.)
  • Abwasser / Wasser
  • Strom / Gas
  • Gebühren Denkmalschutz (evtl.)

Bauernhof kaufen: So können Sie vorgehen

Einen eigenen Bauernhof kaufen. Das klingt großartig, doch viele interessierten stellen sich zurecht die Frage, was hierbei die erste Anlaufstelle ist. Am besten sollen im ersten Schritt regionale Anzeigen, Inserate in Zeitungen und Online Anzeigen im Internet durchforstet werden. So lässt sich schon einmal grob nachforschen, wie groß das Angebot ist und welchen Preis üblich sind. Die besten Informationen lassen sich aber wohl erhalten, wenn mit den Menschen direkt vor Ort gesprochen wird.

Mittlerweile existieren auch spezielle Plattformen und Internetbörsen, in denen ganz speziell Nachfolger für einen Hof besucht werden, Hier treffen Käufer und Verkäufer aufeinander.

Die beste Möglichkeit ist aber in vielen Fällen der Weg zu einem Immobilienmakler. Einige von Ihnen haben auch Bauerhöfe in Ihrem Portfolio, daher lohnt sich eine Anfrage. Auch wenn er dann Maklerprovision fällig. Einen Bauernhof kaufen? Das macht man in der Regel nur einmal im Leben. Daher können hier viele Fehler gemacht werden, die am Ende unter anderem hohe Kosten verursachen. Im Zweifel kommen Interessierte also mit einem professionellen Immobilienmakler günstiger weg.

Häufige Fragen (FAQ)

Was gibt es für Bauernhöfe?

Ursprünglich wurden auf dem Bauernhof hauptsächlich Getreide und Kartoffeln angebaut. Zudem werden hier Pflanzen und Gräser für Tierfutter hergestellt, um Fleisch und Milch zu produzieren. Weitere Produkte sind Obst, Eier, Gemüse und manchmal auch Wein.

Wie viel kostet eine Farm?

Im Norden Deutschlands kostet eine Farm etwa zwischen 2000 000 und 4000 000 Euro. In Ballungsgebieten hingegen sind mehrere Millionen Euro möglich. Das hängt ab vom Zustand des Hofes. Ein guter Zustand ist teurer, ein schlechter Zustand günstiger. Beachtete werden müssen aber die Instandsetzungskosten.

Was versteht man unter einen Resthof?

Als Resthofstelle oder Resthof bezeichnet man einen baulich erhaltenen Bauernhof, der aber kein aktiver landwirtschaftlicher Betrieb mehr ist und zu welchem Weiden und Äcker gehören.

Was kostet ein Außenstellplatz?

Eine Hofstelle ist im rechtlichen Sinn ein Bauernhof, sprich eine Stelle eines umherziehenden Landwirts.

Wie groß ist ein Bauernhof?

2007 gab es insgesamt 288.633 Bauernhöfe, drei Jahre später waren es nur noch 271.738 Betriebe. Gleichzeitig steigt die Fläche von bewirtschafteten Bauernhöfen von 58 auf 61,3 Hektar. Hierbei werden in Deutschland über die Hälfte der Flächen von Großbetrieben mit einer Fläche von über 100 Hektar bewirtschaftet.

Was ist ein Biobauernhof?

Die Tiere müssen auf einem Biobauernhof artgerecht gehalten werden. Sie brauchen viel Platz in den Ställen und leben in den warmen Monaten auf der Weide, um dort u fressen. Gefüttert wird nur das, was auf dem Hof hergestellt wird und künstliches Tierfutter kommt nicht zum Einsatz.

Daniel Kessler

Über den Autor

Gründer und Inhaber von Actora-Immobilien. Ich freue mich Sie auf unseren Blog begrüßen zu dürfen. Unser Immobilienblog soll Sie an das Thema Immobilien heranführen. Für weitere Fragen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Daniel Kessler

Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienfinanzierung am 22. Januar 2021  
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