Mietkauf von Immobilien

Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Für viele ist er schon ab dem erwachsenen Alter da. Allerdings wird es zu einer große Hürde, sofern für das Haus das notwendige Eigenkapital fehlt. In einem solchen Fall ist ein Mietkauf eine gute Möglichkeit. Um was es sich dabei genau handelt, was beachtet werden muss und welche Vor- sowie Nachteile bestehen, haben wir hier einmal zusammengetragen

Was genau ist ein Mietkauf?

Das Prinzip eines Mietkaufes ist recht simpel und eine gute Option, für Kaufinteressierte mit zu wenig Eigenkapital für den Erwerb. Dabei wird zunächst ein normaler Mietvertrag abgeschlossen. Dieser enthält allerdings den Passus, dass die Mietsache zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht.

Der Preis für das Haus oder die Wohnung wird dabei direkt beim Abschluss des Mietvertrages bestimmt. Während die Mieter in dem Objekt leben, zahlen Sie eine Miete, die auch eine Ansparsumme für den Kaufpreis enthält. Beim Erwerb wird diese Summe dann mit dem noch zu zahlenden Kaufpreis verrechnet. Der Eigentümer der Wohnung oder des Hauses zahlt also monatlich einen Betrag, der als Mietzins gilt.

Zwei Modelle des Mietkaufes

Wer sich für einen Mietkauf entscheidet, hat dabei zwei Optionen. Dabei ist ein klassischer Mietkauf möglich – allerdings gibt es auch den sogenannten Optionskauf. Worin dabei die Unterschiede liegen, haben wir hier zusammengefasst.

Der klassische Mietkauf

Beim klassischen Mietverkauf wird vom Mieter und Vermieter in einem Vertrag festgehalten, zu welchen Konditionen und zu welchem Zeitpunkt die Immobilie final in den Besitz des Mieters übergehen wird. Der Mieter bezahlt seine Schulden bei diesem Konzept in Form von monatlichen Mietzahlungen.

Neben der Miete wird entweder ein Restkaufpreis festgelegt oder aber der Mieter bezahlt eine gewisse Summe über die Mietzahlungen jedes Monates ab. Wenn die Summe gänzlich über die Miete beglichen wird, dauert es länger, bis die Schulden abbezahlt sind und der Mieter auch Eigentümer ist. Jedoch gibt es dann für den Mieter auch keine große Summe, die vor dem finalen Besitzübergang noch beglichen werden muss.

Der Optionskauf

Im Vergleich zum klassischen Mietkauf gibt es beim Optionskauf einige Verschiedenheiten. Der Optionskauf wird dabei bevorzugt von Genossenschaften angeboten. Dabei gibt es beim Abschluss eines Mietvertrages lediglich eine Option, dass die Wohnung oder das Haus am Ende auch käuflich zu erwerben ist.

Üblich ist es dabei, eine Zeitspanne von 25 Jahren festzulegen, nach dieser das Objekt dann gekauft werden könnte. Dabei kann unter anderem auch ein Anteil der Miete vom Kaufpreis abgezogen werden. Allerdings ist der entscheidende Unterschied zum klassischen Mietkauf, dass dabei keine Pflicht besteht. Der Kauf kann am Ende also auch einfach abgelehnt werden.

Einmalige Anzahlung

Beim klassischen Mietkauf muss der Mieter als einmalige Anzahlung 20 Prozent des Kaufpreises begleichen. Sie wird noch vor der Beurkundung durch den Notar fällig und entspricht sozusagen dem Eigenkapital.

Dieses würde ansonsten in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden. Wenn er Mieter allerdings über keinerlei Eigenkapital verfügt, ist auch eine Ratenzahlung möglich. Das bedeutet umgekehrt aber auch, dass die Miete deutlich teurer wird und zu einer finanziellen Belastung für den Mieter werden kann. Zudem muss er dafür sorgen, dass die Summe für den Restkaufpreis nach der vereinbarten Zeitspanne vorhanden ist. Immerhin hat er das im Rahmen des Vertrages schriftlich unterzeichnet und damit verbindlich erklärt.

Beratung durch einen Notar

Egal für welche Variante sich am Ende entschieden wird: Die Beratung und Begleitung eines Notars ist immer sinnvoll. Damit kann ausgeschlossen werden, dass man an einen Betrüger geraten ist.

Der Notar kann auch bezüglich einer Insolvenz des Verkäufers oder Käufers beraten und alle Regelungen treffen, die notwendig sind. Lediglich wenn der Mietkaufvertrag per Urkunde beglaubigt ist, können Fehler vermieden werden.

Die Vor- und Nachteile eines Mietkaufs

Wie bei allen Dingen im Leben gibt es auch beim Mietkauf Vor- und Nachteile. Dabei muss jeder für sich selbst abwägen, welche dabei überwiegen. Wir als Immobilienmakler können dabei professionelle Hilfestellung geben und beratend zur Seite stehen.

Die Vorteile vom Mietkauf

Zu den Vorteilen des Mietkaufes zählt, dass der Mietzins vergleichsweise sehr hoch ausfällt verglichen mit den eigentlichen Mieten. Allerdings bekommt der Mieter vom Verkäufer des Objekts ein Kredit gewährt. Ein weiterer Vorteil ist, dass Banken bei diesem Konzept nicht involviert sind. Daher muss also kein Kredit aufgenommen und abbezahlt werden. Die Mietzahlungen werden zu einem gewissen vereinbarten Prozentsatz schon auf den Kaufpreis angerechnet. Das entlastet den Geldbeutel und sorgt dafür, dass keine große Summe auf einmal gestemmt werden muss.

Damit ist die Finanzierung der eigenen vier Wände auch bei sehr wenig Eigenkapital oder keinem Eigenkapital möglich. Wer den Optionskauf wählt, bleibt flexibel und geht beim Unterzeichnen des Mietvertrages keine Verpflichtungen zum späteren Kauf ein. Damit kann der Mieter eine gewisse Zeit im Haus oder der Wohnung leben, ohne sich schon auf einen Kauf festlegen zu müssen. Der Vermieter profitiert im Rahmen des Mietkaufes davon, dass er höhere Mieten verlangen kann und das Geld auch sicher ist, selbst wenn der Vertrag irgendwann aufgehoben werden muss. Die Vorteile im Überblick sind also:

Die Nachteile vom Mietkauf

Die vielen Vorteile klingen auf den ersten Blick sehr verlockend und gut. Es gibt aber auch Schattenseiten vom Mietkauf. Der Mieter zahlt dabei etwa deutlich mehr Geld, als er bei einem Sofortkauf der gleichen Immobilie aufwenden müsste. Zudem sind die finanziellen Konditionen oft schlechter als im Falle eines Bankkredits. Wer sich für den Mietkauf entscheidet, muss außerdem verlässliche Einnahmen haben, um die hohen Mieten zu bezahlen. Zudem muss parallel auch noch für den verbleibenden Kaufpreis gespart werden können. Es besteht außerdem die Gefahr, dass der Verkäufer pleitegeht.

Dann kann es passieren, dass ein Kauf nicht mehr zustande kommen kann und die bezahlte Miete verloren geht. Außerdem muss man sich die zum Mietkauf angebotenen Objekte genau ansehen. Oft versuchen Verkäufer wenig gute Immobilien noch über einen Mietkauf loszuwerden. Darüber hinaus müssen sich Mieter im Klaren sein, dass sie vorerst keine Eigentümer sind. Das bedeutet, dass sie baurechtlich etwa kein Mitspracherecht haben. Auch kann es zu Problemen kommen, wenn der Vertrag nicht von einem Notar beglaubigt wurde. Die Nachteile im Überblick sind also:

Die rechtliche Basis des Mietkaufs

Der Kauf erfolgt zu einem vorher bestimmten Preis unter Anrechnung der bis zu einem festgelegten Zeitpunkt gezahlten Mieten. Vor dem Verkauf findet daher das Mietrecht Anwendung, da es sich grundsätzlich um einen gewöhnlichen Mietvertrag handelt. Erst danach handelt es sich um einen Kaufvertrag, auf den dann das Kaufrecht angewandt wird. Wer sich für einen Optionskauf entscheidet, hat es in der Regel mit einer Laufzeit von 25 bis 35 Jahren zu tun.

Dann kann der Mieter die Option wählen, das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist vollständig zu erwerben. Der Mietkaufvertrag ist dabei eine Mischung aus Kaufvertrag und Mietvertrag. Beachtet werden muss, dass es keinen gesetzlichen Rahmen für einen Mietkauf gibt. Daher bestehen einige Grauzonen und rechtliche wichtige Bereiche, die es zu prüfen gilt. Ein Notar wird daher dringend empfohlen. Auch die Verbraucherzentralen der einzelnen Bundesländer können dabei hilfreiche Unterstützung leisten.

Für wen ist ein Mietkauf geeignet?

Die Option des Mietkaufes ist vor allem für alle interessant, die kein Bankdarlehen erhalten können. Das trifft oft auf junge Familien oder Selbstständige zu. Aber auch Beschäftigte in Krisengewerben wie der Gastronomie oder dem Taxigewerbe sind oft davon betroffen.

Für diese Personen kann es sich dann anbieten, einen Großteil des Kaufpreises in Form von monatlicher Miete über einige Jahre hinweg abzubezahlen. Verglichen werden kann das Konzept etwa mit der sogenannten Ballonfinanzierung eines Fahrzeugs. Der Kaufpreis sinkt dabei durch die anteilige Anrechnung je Monat. Das hat zur Folge, dass bei einem finalen Kauf die Finanzierungssumme deutlich niedriger liegt.

Vorsicht mit negativen Schufa-Eintrag

Es profitieren grundsätzlich vom Mietkauf auch Menschen mit einem negativen Schufa-Eintrag. Immerhin ist bei diesem Konzept kein Kreditinstitut beteiligt. Jedoch muss von einem Kauf bei einem negativen Schufa-Eintrag eher abgeraten werden. Für Personen, die nicht in der Lage sind, langfristig finanzielle Verpflichtungen einzugehen und über genügend Einnahmen zu verfügen ist auch der Mietkauf keine gute Sache.

Wenn etwa die vereinbarte Restsumme des Kaufpreises nicht gestemmt werden kann, droht eine Rückabwicklung des Vertrages durch den Notar. Das kann wiederum teuer Enden und entsprechende Konsequenzen nach sich ziehen.

Wohnen auf Probe

Durchaus geeignet ist der Mietkauf aber für Menschen, die im Vorfeld sozusagen testen möchten, wie sich das Leben im Objekt anfühlt. Mittels des Optionskaufes kann die Familie beispielsweise eine Zeit lang in der Immobilie wohnen und erfahren, wie sich dies anfühlt.

Sollte sie zu dem Ergebnis kommen, dass das Mietobjekt unpassend ist, kann sie den Kauf ablehnen. So kann man sich sozusagen ein Objekt auf dem Markt reservieren und in Ruhe testen, wie sich das Leben dort anfühlt. Wohnen auf Probe sozusagen.

Achtung vor finanzieller Belastung

Der Mietkauf wirkt auf den ersten Blick sehr verlockend. Bedacht werden muss aber, dass das Konzept nur für Menschen mit hohem bzw. ausreichendem Einkommen sinnvoll und umsetzbar ist. Immerhin muss neben der Mietzahlung auch noch die monatliche Belastung durch die Leistungen für den späteren Kauf geschultert werden.

Daher sollte vorher immer gut überschlagen werden, ob die monatliche finanzielle Belastung auch wirklich auf Dauer tragbare ist.

Mietkauf und Förderungsmöglichkeiten

Gerade junge Alleinstehende oder Familien müssen vor einem Kauf gut abwägen, welche staatlichen Zuschüsse es in diesem Fall geben kann. Fast alle Bundesländer bieten in einem solchen Fall Fördermittel oder günstige Kredite, wenn es um den Kauf oder Bau eines selbstgenutzten Objektes geht. Wer sich für einen Mietkauf entscheidet, erhält dafür aber in der Regel keine staatliche Förderung.

Derzeit macht sich etwa das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung dafür stark, dass auch das Mietkaufmodell staatlich gefördert werden soll. Damit sollen einkommensschwache Alleinstehende und Familien unterstützt werden. Dabei handelt es sich allerdings bisher nur um eine Forderung. Vorerst ist mit keinen staatlichen Fördermaßnahmen zu rechnen.

Wer kommt für die Nebenkosten auf?

Wenn ein Mietverkauf stattfindet, wird dieser auf der Grundlage von einem klassischen Mietvertrag und einem klassischen Kaufvertrag abgeschlossen. In der Zeit, in der der Mieter das Objekt bewohnt und monatlich seine Raten begleicht, werden die Nebenkosten wie bei einer normalen Miete auch als pauschale Zusatzkosten ausgegeben.

Der Mieter zahlt also neben den Raten einen Aufpreis für die vorhandenen Nebenkosten. Sie dienen nicht der Senkung des späteren Kaufpreises, sondern kommen dem eigentlichen Zweck zugute. Zu den Nebenkosten zählen in der Regel Instandhaltungsmaßnahmen und Wartungsmaßnahmen, zudem die Gebühren für das Ab- und Trinkwasser sowie die Heizungspauschale. Die Nebenkosten werden dabei zusätzlich zur Miete an den Vermieter entrichtet.

Wer ist zuständig für Reparaturen?

Wenn es um anfallende Reparaturen geht, gilt dabei folgendes: Notwendige Reparaturen aber auch Schönheitsarbeiten werden während der Laufzeit des Mietvertrages vom Eigentümer des Objektes bezahlt. Für den Eigentümer handelt es sich dabei um einen Nachteil, immerhin muss er bis zum Übergang des Besitzes an die Mieter die Kosten tragen. Für die Mieter hingegen liegt darin ein großer Vorteil. Wenn der Mieter Schwachstellen und Probleme findet, muss der Eigentümer diese beseitigen bzw. beseitigen lassen und die Kosten hierfür übernehmen.

Beratung beim Mietkauf

Auch wenn der Mietkauf zunächst gut klingt und auch für die Personengruppen ansprechend ist, die bei einer Bank vielleicht nicht direkt einen Kredit erhalten: Bei der Finanzierung über dieses Modell sollte immer gut nachgedacht werden. Es ist daher empfehlenswert, sich von einem externen Berater beraten zu lassen.

Immerhin hat er deutlich mehr Einblicke und einen fachlichen Blick auf die Dinge. Ein Notar oder auch die Stellen der Verbraucherschutzzentralen sind dabei eine gute Anlaufstelle. Auch wenn die Beratung mit Kosten verbunden ist: Wer sich nicht ausführlich beraten lässt und sich vielleicht von zunächst gut klingenden Konditionen hinreisen lässt wird am Ende vielleicht deutlich mehr Geld in den Sand setzen als eine einfache Beratung kostet.

Drei wichtige Tipps für den Mietkauf

Wie bereits beschrieben, gibt es Vor- und Nachteile beim Mietkauf. Wer sich am Ende dafür entscheidet, sollte einige Dinge beachten. Wir haben daher einmal drei wesentliche Tipps zusammengefasst, die beim Mietkauf wichtig sind.

Eigenkapital beim Mietkauf?

Der Mietkauf klingt sehr attraktiv. Besonders dann, wenn wenig oder kein Eigenkapital vorliegt und der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung einfach unmöglich erscheint. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass Experten vor dem Modell warnen, wenn kein oder wenig Eigenkapital vorliegt. Immerhin ist in den meisten Verträgen zu lesen, dass eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises verlangt werden.

Zudem muss genau geprüft werden, ob ausreichend Einkommen vorhanden ist, um die hohen Mieten begleichen zu können. Grundsätzlich sollten Interesse den Mietvertrag und auch alle anderen vertraglichen Details bestens von einem Notar prüfen lassen. Das beugt bösen Überraschungen vor.

Die Finanzielle Last im Auge behalten

Die Miete bei diesem Konzept wird auf den Kaufpreis angerechnet. Das klingt natürlich gut und verlockend. Aber hier muss beachtet werden, wie hoch der Mietanteil ist, der am Ende wirklich auf den Kaufpreis angerechnet wird. Dabei handelt es sich meist um einen geringen Teil. Außerdem sind viele Mieten dieser Objekte schon im Vorfeld überteuert.

Wenn dann noch zusätzlich Geld auf die Seite gelegt werden muss, summiert sich das auf eine ordentliche monatliche Summe. Diese können schnell einmal 1000 Euro oder 2000 Euro ausmachen. Dieser finanziellen Belastung sollte man sich im Vorfeld bewusst sein. Immerhin handelt es sich dabei meist auch nicht um eine Luxus-Immobilie.

Das Kündigungsrecht prüfen

Während der Zeit der Miete wird meist nur ein geringer Teil der Monatsmiete auf den tatsächlichen Kaufpreis angerechnet. Das bedeutet, dass oft auch nach vielen Jahren noch nicht viel der Summe abbezahlt ist. So ist es durchaus realistisch, dass die Verpflichtungen noch bis ins hohe Rentenalter bestehen.

Muss dann auch noch ein Kredit abbezahlt werden, wird die finanzielle Belastung noch größer. Je länger die Laufzeit, desto größer ist auch das Risiko. Ein Vertrag sollte daher unbedingt ein Kündigungsrecht beinhalten. Ansonsten können bereits Schicksalsschläge oder grundsätzliche Änderungen wie der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung hin zum finanziellen Ruin führen. Der Vertrag sollte daher immer gut von Experten wie dem Notar geprüft werden.

Fazit zum Mietkauf

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Mietkauf eine gute Alternative zur klassischen Finanzierung über eine Bank sein. Es muss allerdings auch gut auf die Nachteile und Risiken geachtet werden und die Konditionen genauestens überprüft werden. Wer eine Wohnung oder ein Haus schnell zu einem bestmöglichen Preis kaufen will, sollte von einem Mietkauf Abstand nehmen und eher über ein Darlehen nachdenken.

Auch für Menschen mit genügend Eigenkapital ist ein Kauf mittels klassischer Finanzierung der interessantere Weg. Wichtig vor der Entscheidung ist die Prüfung, ob das Einkommen für die monatlich große Belastung ausreicht. Die monatlichen Ausgaben müssen im Vorfeld gut kalkuliert werden.

Häufige Fragen (FAQ)