Grundschuldbrief und alles Wissenswerte
Beim Grundschuldbrief handelt es sich um ein sehr wichtiges Dokument, welche bei der Baufinanzierung eine relevante Rolle spielt. Eine weitere Bezeichnung lautet Briefgrundschuld. Um was es sich dabei genau handelt, warum dieser wichtig ist und was bei einem Verlust am besten gemacht wir zusammengefasst.
Das wichtigste in Kürze
Das ist der Grundschuldbrief
Beim Grundschuldbrief handelt es sich um ein Wertpapier und eine Urkunde. Dieses Dokument wird parallel zur Eintragung in das Grundbuchamt ausgestellt. Der Grundschuldbrief bestätigt hierbei, dass die Immobilie mit einem Kredit belastet wurde und welchen Wert dieses hat. Wenn für ein Haus oder eine Wohnung eine Baufinanzierung abgeschlossen wird, so wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Durch ein weiteres Dokument, nämlich den Grundschuldbrief wird genau das ausgewiesen.
Das ist anders als bei der Buchgrundschuld, denn hier wird nur ein Grundbucheitrag vorgenommen ohne weiteres Wertpapier. Und wobei handelt es sich bei der Grundschuld genau? Es handelt sich um eine Art Pfand für die Bank oder das Kreditinstitut. Solange das aufgenommene Darlehen nicht zurückbezahlt ist, darf das Haus oder die Wohnung oder das Grundstück nicht ohne Zustimmung verkauft werden. Wenn jemand zahlungsunfähig ist, so hat der Gläubiger das Recht, das Objekt per Zwangsversteigerung zu veräußern.
Deswegen ist der Grundschuldbrief sehr wichtig
Der Grundschuldbrief ist ein sehr wertvolles und wichtiges Dokument. Immerhin hat derjenige, der im Besitz des Wertpapieres ist, den Anspruch auf die dort eingetragene Summe. Solange bis der Kredit noch nicht getilgt ist, bleibt er daher bei der finanzierenden Bank und dient hier als Pfand. Wer schuldenfrei ist, erhält den Grundschuldbrief zurück. Dann sollte das Dokument sehr gut aufbewahrt werden. Im schlimmsten Fall könnte ein Dritter damit einen Anspruch geltend machen auf die darin eingetragenen Schulden plus der Zinsen.
Grundschuldkennzeichnung mit oder ohne Brief
Es gibt zwei Möglichkeiten. Zum einen die Briefgrundschuld. Hier wird zusätzlich zum Eintrag in das Grundbuch noch ein Dokument ausgestellt. Es gilt als Wertpapier und Urkunde gleichermaßen. Jeder der dieses Dokument besitzt, hat einen Anspruch auf die hinterlegte Summe. Dann gibt es noch die Buchgrundschuld. Wenn die Grundschuld nur in das Grundbuch eingetragen wird, dann wird von der Buchgrundschuld gesprochen. Hier findet sich lediglich der schriftliche Zusatz „ohne Brief“. Alle Abtretungen an einen weiteren Gläubiger ist verbunden mit einer Änderung des Grundbucheintrages. Dies ist mit Kosten verbunden. Vorgesehen ist die Briefgrundschuld als Standarddokument. In der Realität findet die Buchgrundschuld aber öfter Anwendung. Vor allem bei den privaten Kreditnehmern. Immerhin ist sie schneller umzusetzen und sie kostet in der Summe auch weniger.
Vorteile und Nachteile der Briefgrundschuld
Der wesentliche Vorteil einer Briefgrundschuld ist, dass die Grundschuld sehr leicht an einen weiteren Gläubiger weitergereicht werden kann. Wenn also etwa das Kreditinstitut wechselt, so muss eine Grundbuchänderung vorgenommen werden, welche entsprechend mit Kosten verbunden ist. Allerdings kostet die erste Bestellung des Briefes rund ¼ mehr als eine Buchgrundschuld. Und die Nachteile? Einer hiervon ist, dass ein Verlieren der Briefgrundschuld mit vielen Risiken und entsprechendem Aufwand verknüpft ist. Soll das Haus verkauft werden, muss ohne den Brief ein sehr aufwändiges und teures Angebotsverfahren durchlaufen werden. Durchschnittlich bezahlt jemand drei Prozent der Grundschuld und muss mit einer Wartezeit von etwa einem halben Jahr rechnen. Im schlechtesten Fall gerät die Briefgrundschuld in fremde Hände von Dritten. Der neue Gläubiger kann dann unter anderem die ganze Darlehenssumme einfordern.
Der Grundschuldbrief: Wie sieht es aus?
Ein Grundschuldbrief wird über die Bundesdruckerei ausgestellt. Meist ist das Dokument gelb und seit einigen Jahren trägt es die Überschrift „Deutscher Grundschuldbrief“. Damit die Echtheit überprüft werden kann, ist häufig auch ein Siegel und eine spezielle Bordüre am Rand des Dokuments hinzugefügt. Inhaltlich besteht der Brief aus der Höhe der Grundschuld, Angaben zum Grundbucheintrag und dem Namen sowie der Anschrift des Gläubigers. Hinzukommen auch die Anschrift und der Name des Notars, eine Nennung des Amtsgerichts und eine Nennung des Grundbuchamts. Zudem ist der Grundschuldbrief unterschrieben von Rechtspfleger und einem Urkundenbeamten.
Ein Hausverkauf ohne Grundschuldbrief
Ist ein Hausverkauf ohne den Grundschuldbrief möglich? Ja, tatsächlich geht das. Allerdings ist dies mit erheblichen zeitlichen Verzögerungen verbunden. Immerhin muss der fehlende Brief für ungültig erklärt werden, ehe das Objekt in neue Hände gegeben werden kann. Hierfür muss zuerst ein Aufgebotsantrag eingereicht werden, welcher mindestens ein halbes Jahr Bearbeitungszeit nach sich zieht. Je schneller dabei der Verlust auffällt, desto besser ist das. Gibt es bereits einen Kaufinteressenten des Hauses, so kann der Notar einen Passus dazu in den Kaufvertrag aufnehmen. Problematisch ist es allerdings, wenn ein gänzlich neuer Vertrag erstellt werden muss, weil zu spät festgestellt worden ist, dass der Grundschuldbrief nicht vorhanden ist. Der Wechsel des Eigentümers kann jedenfalls erst dann erfolgen, wenn das Aufgebotsverfahren vollständig durchlaufen ist.
Vorgehen bei Verlust des Grundschuldbriefs
Für den Verlust des Grundschuldbriefs kann es viele Gründe geben. Etwa ein Umzug, ein Brand oder ein Diebstahl. Wenn der Grundschuldbrief allerdings nicht mehr auffindbar ist, sollte schnell gehandelt werden. Der Verlust wird dann zu einem großen Problem, wenn das Haus verkauft werden soll. Dann muss ein Aufgebotsverfahren angestrebt werden, sodass der verloren gegangene Brief als ungültig erklärt wird. Dieser gesamte Prozess dauert meist mindestens sechs Monate. Und dabei wird am besten wie folgt vorgegangen:
Wenn ein Hausverkauf ansteht, sollte umgehend mit dem Notar in Kontakt getreten werden. Dieser wird beim Prozess unterstützend zur Seite stehen. Zudem sollte auch das Kreditinstitut informiert werden. Eventuell befindet sich der Brief auch noch bei der Bank. Wenn die Briefgrundschuld nicht zu finden ist, so muss eine eidesstaatliche Erklärung abgegeben werden. Das Kreditinstitut lässt diese über den Notar beglaubigen. Dann muss bei der Bank eine neue Löschungsbewilligung der Grundschuld in die Wege geleitet werden. Im Anschluss wird dann vom Notar oder selbst ein Aufgebotsantrag beim zuständigen Amtsgericht eingereicht.
Dieses Gericht macht den Verlust in der Folge öffentlich und der potenzielle Besitzer hat ein halbes Jahr Zeit, sich beim Gericht zu melden. Erst wenn diese sechs Monate vergangen sind, wird die Briefgrundschuld für ungültig erklärt und das Haus oder das Gelände kann den Eigentümer wechseln. Wer sich den Aufwand sparen möchte, kann die Grundschuld unter anderem auch sofort löschen lassen. Und zwar dann, wenn der Kredit abbezahlt ist und die Briefgrundschuld in neue Hände wandert.
Die Briefgrundschuld löschen lassen
Wenn das Darlehen in Gänze zurückerstattet ist, kann die Grundschuld gelöscht werden. Das ist mit Kosten verbunden, dafür muss aber auch kein Grundschuldbrief aufbewahrt werden. Somit gibt es auch keine Sorge vor einem Verlust. Das Löschen der Grundschuld ist unter anderem sinnvoll, wenn die Immobilie weiterverkauft werden soll. Eine unbelastete Immobilie erlebt immerhin eine größere Nachfrage und kann damit auch mit einem höheren Preis veräu0ert werden.
Löschungsbewilligung und der Inhalt
Die Löschungsbewilligung ist die wichtige Voraussetzung dafür, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt wird. Es handelt sich um ein Dokument, das die Bank ausstellt, wenn das Darlehen ganz zurückerstattet wurde oder wenn der Kredit umgeschuldet wird. Mit der Hilfe der Löschungsbewilligung stimmt ein Gläubiger zu, dass die Sicherungen im Rahmen der Grundschuld erlöschen. Dabei ist wichtig zu beachten.
Eine Grundschuldlöschung muss von einem Notar beglaubigt werden. Selbst wenn von einer Privatperson Geld geliehen wurde, muss ein Notar involviert werden. Hierbei ist eine Löschungsbewilligung immer gleich aufgebaut. Sie besteht aus verschiedenen wichtigen Informationen wie dem Grundbuchblatt, dem Flurstück, der Nummer des Grundbucheintrages und der Höhe der Grundschuld. Hinzukommen Details zum Gläubiger, die Stadt des kreditgebenden Institutes, Datum, Ort und Unterschrift des Kreditnehmers sowie die Zustimmung zur Löschung des Eigentümers. Ebenfalls Datum, Ort und Unterschrift des Eigentümers werden erfasst. Das Dokument insgesamt muss dabei notariell beglaubigt werden.
Grundschuldbrief löschen: Die Unterlagen und Kosten
Zur Löschung der Grundschuld wird eine Löschungsbewilligung des Eigentümers und eine des Gläubigers benötigt. Die Unterlagen sind aber nur dann verwendbar, wenn sie vom Eigentümer unterschieben sind und ein Notar dies beglaubigt hat. Soll die Briefgrundschuld gelöscht werden, braucht es zudem den Grundschuldbrief. Der wird vom Notar zusammen mit den anderen Unterlagen an das Grundbuchamt weitergeleitet. Die Kosten für eine Löschung trägt hierbei allein der Kreditnehmer. Als Eigentümer müssen die Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar bezahlt werden. Wie hoch hierbei die Gebühren sind, ist von der eingetragenen Grundschuldsumme abhängig. Verglichen mit einer Grundschuldbestellung ist das Löschen recht kostengünstig. Allerdings sollten ein paar hundert Euro für den Notar und das Grundbuchamt eingeplant werden. Die Kosten belaufen sich dabei etwa auf 0,3 Prozent der Grundschuldsumme. Eine Löschungsbewilligung als Voraussetzung ist dahingehend aber kostenlos. Nehmen wir an, es handelt sich um eine Grundschuld von 180.000 Euro, so würden die Notargebühren etwa bei 160 Euro und die Grundbuchgebühren bei rund 205 Euro liegen.
Exkurs: Das ist die Grundschuld
Mit der Grundschuld wird eine Immobilie oder auch ein Grundstück belastet. Damit ist sie eine Art Grundpfandrecht und dient dazu, die Schulden zu sichern. Der Grundeigentümer kann mit dem Grundpfandrecht das Grundstück oder die Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Kreditgebers veräußern. Mittels der Grundschuld hat also ein Kreditgeber auch eine Absicherung in den Händen für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. Dieser kann dann Haus oder Grundstück verwerten, um den ausstehenden Kredit abzudecken. Das passiert meist im Rahmen der Zwangsversteigerung oder einer Zwangsverwaltung. Die Grundschuld wird dabei in das Grundbuch eingetragen unter der Abteilung II. Die Eintragung kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Etwa Interessenten, die das Haus oder Grundstück gerne erwerben würden. Die Grundschuld besteht dabei in keiner Abhängigkeit zum Kredit. Somit kann sie nach der Rückerstattung für einen weiteren Kredit genutzt werden. Die Grundschuld lässt sich – wie oben erläutert – abtreten oder löschen.
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Verzichten auf Eintragung der Abtretung
Es nicht nicht verwunderlich, dass mit der Abtretung der Briefgrundschuld meist auch die Bitte verbunden ist, von einer Veröffentlichung im Grundbuch abzusehen. Ist die Abtretung wirksam erledigt worden, sollte der Bitte auch nachgegangen werden. Empfehlenswert ist dabei, sich hier eine Grundbuchbenachrichtigungsvollmacht ausstellen zu lassen und sich vom Grundbuchamt die Beachtung dieser schriftlich bestätigen zu lassen. Vorsicht sollte man walten lassen, wenn ältere Eigentümer-Briefgrundschulden vorliegen. Dabei besteht immerhin die Gefahr von Löschungsansprüchen gleicher oder nachrangiger Gläubiger. Und zwar dann, wenn das Recht in der Zwischenzeit an einen Dritten übergegangen ist und dann an den Eigentümer zurück gewechselt ist. Mit einer Verzichtserklärung ist das zwar heilbar, bei der Nichtbeachtung kann es allerdings zum Verlust der Sicherheit kommen. Vor allem, wenn es sich bei den nachrangigen und gleichen Rechten auch um Eigentümer-Briefrechte handelt. Dann sollte unbedingt ein Verzicht im Grundbuch eingetragen werden. Im Zweifel hilft es, sich beratend unterstützen zu lassen.
Der Verzicht auf eine notariell oder öffentlichen beglaubigte Abtretungerklärung
Es ist die Entscheidung gefallen, eine Abtretung nicht in das Grundbuch eintragen zu lassen? Dann kann auch auf eine öffentlich beglaubigte und notarielle Abtretungserklärung verzichtet werden – immerhin ist sie kostenlos. Das denken viele betroffene Menschen. In der Tat ist für die Wirksamkeit einer Abtretung keine Beglaubigung notwendig. Die privatschriftliche Abtretung samt Übergabe des Grundschuldbriefes ist ausreichend, damit die Grundschuld auf einen als neuen Gläubiger übertragen wird. Allerdings gibt es hier noch eine wichtige Sache. Sollte jemals dieses Recht wahrgenommen werden sollen, braucht es eine Abtretungserklärung in einer grundbuchmäßigen Form. Das bedeutet automatisch, dass eine beglaubigte Form vorhanden sein muss. Grundsätzlich wäre das durch eine nachträgliche Erledigung der Erklärung in der geforderten Form machbar. Die Erfahrung hier zeigt aber, dass der Moment des Vorgehens nicht mehr jene ist, in welchem der Eigentümer Wert legt auf eine Zusammenarbeit. Es ist also auf den Verzicht der Beglaubigung der Abtretungserklärung abzuraten.
So viel kostet ein Aufgebotsverfahren
Durch ein Aufgebotsverfahren entstehen Kosten beim Notar und beim Amtsgericht. Bei einer Grundschuld in der Höhe von etwa 30.000 Euro müssten rund 1.030 Euro an Kosten veranschlagt werden. Davon fallen 200 Euro für das Amtsgericht und 830 Euro für den Notar an. Wenn der Grundschuldbrief also nicht mehr auffindbar ist, sollte eine Beratung vorgenommen werden. Dabei kann bei der Löschung der Grundschuld isoliert oder im Rahmen eines anstehenden Verkaufs der Immobilie beraten werden.
