Die Finanzierungszusage beim Hauskauf
Ein Hauskauf ist in Deutschland natürlich an einige bürokratische Herausforderungen gebunden. Dazu zählt auch die Finanzierungszusage oder auch Finanzierungsbestätigung für den Erwerb. Damit kann dem Verkäufer gezeigt werden, dass die Finanzierung soweit steht und er ruhiges Gewisses den Deal eingehen kann. Was es mit der Finanzierungszusage ganz genau auf sich hat, wie man an sie herankommt und wofür sie noch gebraucht wird, haben wir in diesem Artikel einmal übersichtlich zusammengetragen.
Das verbirgt sich hinter der Finanzierungszusage
Im Rahmen einer Finanzierungszusage erklärt sich das Finanzinstitut bereit, eine Investition zu tätigen. Die Bank oder ein anderes Finanzinstitut bestätigt also die finanzielle Begleitung. Die Bestätigung gilt damit meist als eine verbindliche Zusage und wird schriftlich festgehalten. Allerdings kann die Bank diese auch unter Vorbehalt aussprechen. Etwa dann, wenn ihr noch einige Unterlagen fehlen.
Achtung: Die Finanzierungszusage gilt meist als verbindlich. Sie ist jedoch im rechtlichen Sinne noch kein Vertrag zwischen dem Antragsteller und der Bank. Darüber herrscht manchmal eine missverständliche Einschätzung auf der Seite der Kreditnehmer.
Für diese Fälle ist die Finanzierungszusage wichtig
Wofür ist nun eine Finanzierungszusage wichtig? Meist kommt sie beim Hauskauf zum Einsatz. Immerhin ist die Finanzierungszusage ein eindeutiges Indiz dafür, dass ein Interessent bei der Bank nicht insolvent ist. Dieser kann dann nachweisen, dass er über die notwendige Kreditwürdigkeit verfügt und das Haus oder sein Fix & Flip Projekt damit finanzieren kann. Es kann beim Hauskauf immerhin passieren, dass der Käufer sich über die Finanzierung noch gar keine wesentlichen Gedanken gemacht hat. Und dennoch unterzeichnet er bereits den Kaufvertrag. Dieser Fall ist für alle Beteiligten äußerst unglücklich und kompliziert. Daher fordern einige Verkäufer und Immobilienmakler von Wohnungen oder Häusern die Finanzierungszusage als rechtliche Absicherung für die Finanzierung.
Finanzierung vor Kaufvertrag absichern
Damit es nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages nicht zu unschönen Situationen kommt: Bevor ein Haus erworben wird, sollte immer erst die Finanzierung stehen. Dabei können Kreditnehmer innerhalb von 14 Tagen im Rahmen des Widerrufes zurücktreten, sollte ein Kauf doch nicht infrage kommen. Daher sollte die Finanzierung kurz vor dem Unterzeichnen eines Kaufvertrages ausgemacht werden. Zu den verschiedenen Möglichkeiten der Hausfinanzierung finden Sie bei uns auf der Seite übrigens jede Menge praktische Tipps und Hinweise. Und noch ein Hinweis: Bis ein Kreditvertrag seitens der Bank abgesegnet ist, können durchaus Wochen vergehen. Auch hier kann die Bank vorübergehend eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Meist wird der Käufer dann vom Kreditinstitut gebeten, eine SCHUFA-Auskunft zu erteilen.
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Der Weg zur Finanzierungsbestätigung
Im ersten Schritt zur Finanzierungsbestätigung muss der Bank das Kaufprojekt vorgestellt werden. Immerhin kann die Zusage nur von einem Kreditinstitut ausgestellt werden. Die Ausnahme dafür bildet ein Vermittler. Damit die Bank dann eine Finanzierungszusage erteilen kann, braucht sie einige Informationen des potenziellen Käufers zum Beispiel im Form eines Exposés.
Die Kosten des Objektes
Natürlich muss die Bank zunächst die Kosten für das Haus oder die Souterrainwohnung kennen. Diese Information sollte dem Kreditinstitut mindestens mitgeteilt werden. Immerhin muss dieses wissen, wie kostenintensiv das Vorhaben ist. Anhand dieser Kennzahl kann sie dann in Ruhe prüfen, ob der Interessent sich das Haus oder die Wohnung auch leisten kann.
Daten zum Objekt
Damit die Finanzierung bestätigt werden kann, braucht es weitere Informationen. Dazu gehören etwa Informationen zur Lage des Hauses. Auch wichtig sind der Zustand und die Größe. Des Weiteren freuen sich die Banken über einen Auszug aus dem Grundbuch. Handelt es sich um einen Neubau, so sollten zusätzlich ein Exposé und Baupläne eingereicht werden. Ist das Haus schon gebaut, so werden am besten Fotoaufnahmen mit abgegeben.
Einkommensnachweise des Interessenten
Die meisten Banken verlangen zusätzlich einen Einkommensnachweis ihrer Kunden. So kann sie erkennen, ob der Interessen die monatlichen Raten für die Finanzierung tragen kann. Der Nachweis erfolgt meist über einen Kontoauszug oder auch durch eine Gehaltsabrechnung. Wenn diese Abrechnungen nicht vorliegen, so wird meist auch ein Arbeitsvertrag mit dem genannten Verdienst akzeptiert.
Ein Nachweis zur Sicherheit
Die meisten Banken fragen nicht explizit danach. Allerdings ist es von Vorteil, diese Informationen gleich zu Beginn zu nennen bzw. einzureichen. Wer etwa über Eigenkapital verfügt, sollte das offenlegen. Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen erweist sich als Schwierig ist aber nicht unmöglich. Gibt es eine weitere Immobilie, die zur finanziellen Absicherung hergenommen werden kann? Oder existiert beispielsweise eine Lebensversicherung? All diese Sicherheiten sollten als jeweilige Nachweise mit abgegeben werden.
Ein Personalausweis
Nicht immer bekommt man den besten Kredit bei seiner Hausbank. Wer also Neukunde is, der braucht seinen Personalausweis mit seinen wichtigsten Daten. Davon wird das Kreditinstitut eine Kopie anfertigen. Zudem wird die Bank, aber auch die Zahlungsmoral und die Bonität in Form eines SCHUFA-Auszuges abfragen.
Hinweis: Alle Daten zur Verfügung stellen
Grundsätzlich gilt für die Finanzierungszusage: Je mehr Daten und Informationen die Bank hat, umso verbindlicher kann sie ihre Bestätigung ausstellen. Das hat zudem einen weiteren Vorteil: Wenn die Bank bereits viele Informationen hat, müssen später nicht noch viele Unterlagen nachgereicht werden. Der Aufwand wurde bereits im Vorfeld auf sich genommen.
So lange dauert die Ausstellung der Finanzierungszusage
Wer über eine gute Bonität verfügt, der kann die Bestätigung schon nach wenigen Tagen in den Händen halten. Aber Achtung: Darauf ist nicht unbedingt verlass. Bis der Kreditvertrag vollkommen und verbindlich abgeschlossen ist, kann es schon einmal bis zu 14 Tage dauern. Das sollten Interessenten unbedingt in ihre zeitliche Planung mit einkalkulieren.
Die Finanzierungszusage und Ihre Verbindlichkeit
Wie bereits angesprochen: Eine Finanzierungszusage kommt nicht automatisch einem verbindlichen Darlehensvertrag gleich. Wenn die Bank eine solche Zusage ausstellt, bedeutet das also nicht, dass am Ende auch wirklich zu 100 Prozent ein Kreditvertrag zustande kommt. Oftmals führt die Bank eine Immobilienbewertung durch Das sollten Sie unbedingt beachten. Damit es mehr Sicherheit gibt, sind einige Tipps eine gute Untersetzung. Hier wären wir wieder bei den Unterlagen. Je mehr die Bank davon hat, desto detaillierter hat sie Einblicke in das Projekt und die finanzielle Situation.
Wenn die Hausfinanzierung also ohnehin über eine Bank laufen soll: Dann lohnen sich Aufwand und Mühe für das Einreichen. Immerhin kann der Interessent dann sicher sein, dass er auch ein Darlehn bekommt, wenn der Kaufvertrag erst einmal aufgesetzt wurde. Auch wichtig: Die Formulierung der Bank für die Finanzierungszusage muss gut geprüft werden. Spärliche Formulierungen wie beispielsweise „nach einer ersten Prüfung“ oder „unserem Eindruck nach“ sind nicht verbindlich. Stattdessen sollten Formulierungen wie „wir sagen verbindlich zu“ oder „wir bestätigen hiermit verbindlich“ enthalten sein. Andernfalls könnte es passieren, dass der Verkäufer die Finanzierungszusage ablehnt, da sie nicht konkret genug ist.
So steht es um die Gültigkeit der Finanzierungszusage
Wichtig zu wissen: Die Bank kann die Finanzierungszusage mit einer Gültigkeitsdauer versehen. Darauf sollten interessierte Kreditnehmer unbedingt achten. Wenn die Finanzierungszusage etwa eine Gültigkeit von zwei Wochen besitzt, dann sollte die Bescheinigung dem Verkäufer natürlich auch innerhalb dieser Frist vorleget werden. Mit Ablauf der Gültigkeit verfällt die Zusage und sie muss erneut beantragt werden. Für den Fall, dass die Finanzierungszusage durch das Kreditinstitut mit Gebühren verbunden ist, bedeutet das: Die Gebühren müssen erneut beglichen werden.
Die Kosten für eine Finanzierungszusage
Die gute Nachricht gleich zu Beginn: In den allermeisten Fällen ist das Ausstellen der Finanzierungsbestätigung gratis. Anders kann es aussehen, wenn die Zusage dringend benötigt wird. Dann müssen sich Mitarbeiter schneller um die Durchsicht der Unterlagen kümmern und womöglich muss der Fall anderen Bankkunden vorgezogen werden. In diesem Fall kann es sein, dass die Bank Gebühren für die Ausstellung erhebt. Ob das der Fall ist und wie hoch diese ausfallen, hängt stark vom Kreditinstitut ab.
Daher sollten Interessierte immer vorher nach den möglichen Kosten nachfragen. Wie jedes Unternehmen verfügt auch jede Bank über einen eigenen Katalog mit Gebühren für Dienstleistungen. Bei selbständigen dauert die Prüfung von Krediten und Finanzierungen länger. Somit sind oftmals die Gebühren für Selbstständige etwas höher.
Ist eine Finanzierungszusage eigentlich immer erforderlich?
Nein. Sowohl Käufern als auch Verkäufern steht es natürlich frei, eine solche Zusage zu verwenden. Es kann also durchaus schon der Termin beim Notar gemacht werden, wenn noch keine Bestätigung der Bank vorliegt. Allerdings sollten Verkäufer dann zumindest auf einen Nachweis über Eigenkapital bestehen. Aber Achtung: Der Eigenkapitalnachweis allein ist noch keine Garantie für eine Zahlungsfähigkeit. Er könnte immerhin auch Schulden haben oder ein geringes Einkommen, welches nicht zum Begleichen des Kredites ausreicht. Zudem müssen weitere Kosten beachtet werden, die beim Hauskauf entstehen. Beispielsweise die Gebühren für den Notar.
Das Risiko ohne Finanzierungsbestätigung
Wenn der Verkäufer auf das Vorlegen einer Finanzierungszusage verzichtet, ist das mit einem gewissen Risiko verbunden. So könnte der Käufer theoretisch auch noch kurz vor dem Termin beim Notar abspringen. Aber auch ein schlimmeres Szenario ist möglich: Der Käufer unterschreibt den Vertrag und zahlt dann allerdings nicht. Der Verkäufer kann dann natürlich noch von seinem Kaufvertrag zurücktreten. Allerdings muss er dann zunächst den ausgemachten Termin zur Zahlung abwarten und am Ende eine Frist zur Zahlung verstreichen lassen. Damit geht dem Verkäufer viel Zeit verloren und anschließende Interessen können nicht zuverlässig geplant werden. Hat der Verkäufer beispielsweise die Einnahmen durch den Verkauf bereits für neue Projekte fest eingeplant, gerät diese Planung ärgerlicherweise ins Stocken. Vielleicht ist das Verstreichen der Zeit auch mit einem Werteverlust seiner Immobilie verbunden. Deshalb sollten Verkäufer immer auf eine Finanzierungszusage der Bank bestehen.
Alternativen zur Finanzierungszusage der Bank
Tatsächlich gibt es mittlerweile auch Alternativen. Zu nennen wäre hier beispielsweise das Start-up NIST. Es handelt sich dabei um einen unabhängigen Vermittler für die Immobilienfinanzierung. Verglichen werden digital die Angebote von mehreren Hundert Banken und die Finanzierung wir dabei rein digital abgewickelt. So erhalten Kunden online innerhalb weniger Minuten eine Finanzierungsbestätigung zum Ausdrucken. Dabei bezieht sich das Dokument aber nicht auf eine bestimmte Immobilie – so wie es bei den Banken der Fall ist. Viel mehr gibt sie über eine maximal mögliche Kreditsumme für den Käufer Auskunft. So kann sie also mehrfach verwendet werden und muss nicht für jede Immobilie neu angefertigt werden. Ob eine solche Auskunft vom Verkäufer akzeptiert wird, muss dieser selbst entscheiden.
Das Risiko ohne Finanzierungsbestätigung
Verkäufer von Immobilien sollten immer auf eine Finanzierungszusage der Bank bestehen. Wer sich hingegen zu früh für einen Interessenten entscheidet, der bleibt am Ende möglicherweise auf den Notargebühren sitzen. Zudem spielt der Verkäufer mit einem hohen Risiko. Der Käufer könnte den kauf noch wenige Tage vor dem Termin beim Notar absagen oder nach Auflassungsvormerkung stellt sich heraus, das die Finanzierung nicht zustande kommt. Verkäufer sollten daher immer auf die Zusage der Bank bestehen und sich nicht von der Möglichkeit des schnellen Verkaufs verleiten lassen.
Nachteile für Käufer ohne Finanzierungszusage
Erscheint der Käufer ohne die Finanzierungszusage beim Notartermin? Dann entstehen jedenfalls die Gebühren für den Notar für den Grund- und Hausbesitz. Wir sprechen hier von Kosten, die sich gut und gerne im fünfstelligen Bereich befinden können. Gewährt die Bank nun kein Darlehen, so bleibt der Käufer der Immobilie auf diesen Gebühren sitzen. Dabei ist es vollkommen egal, ob das Objekt letztendlich erworben wird oder auch nicht. Die Nebenkosten sind unabhängig von der Hausfinanzierung anzusehen und werden auch so behandelt. Gernerell empfiehlt es sich bei Finanzierung zumindest die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Das erhöht auch die Chancen auf eine Finanzierung. Für den Käufer handelt es sich sonst um rein verlorenes Geld. Daher sollten Käufer unbedingt Wert legen auf eine Finanzierungszusage der Bank. Diese sollte zudem konkret formuliert sein und nicht zu allgemein gehalten werden.
Finanzierungszusage: Die Vor- und Nachteile im Überblick
Die Finanzierungszusage hat zugegeben deutlich mehr Vorteile als Nachteile. Dennoch möchten wir diese noch einmal übersichtlich zusammenfassen.
Nachteile der Finanzierungszusage durch die Bank
Vorteile der Finanzierungszusage durch die Bank
Das Fazit zur Finanzierungsbestätigung
Unser Fazit zur Finanzierungszusage durch die Bank: Es handelt sich dabei um eine unverbindliche Zusage des Kreditinstitutes. Die Bank drückt damit aus, dass sie unter bestimmten Bedingungen einen Kredit gewähren wird. Schriftlich hält die Bank dies mit zwei Unterschriften fest. Der Verkäufer kann sich mit diesem Dokument absichern und das schon vor dem Termin beim Notar. Darauf sollte er auch unbedingt bestehen. Für den Käufer allerdings bietet die Finanzierungszusage ebenfalls eine Sicherheit.
So verhindert er, dass er beispielsweise auf den Kosten für den Notar sitzen bleibt, wenn die Bank hinterher keinen Kredit gewährt. Heutzutage ist die Finanzierungszusage auf dem Immobilienmarkt üblich. Hinsichtlich der Gebühren für die Zusage unterscheidet sich die Handhabung von Bank zu Bank. Die meisten Kreditinstitute allerdings stellen das Dokument kostenfrei aus. Sie sind immerhin an einer guten Zusammenarbeit mit dem möglichen Kunden interessiert. Dennoch sollten Kunden vorher nachfragen, ob für die Ausstellung Gebühren erhoben werden.
Zusammengefasst: Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten beim Kauf bzw. Verkauf nicht auf eine Finanzierungszusage verzichten.
Häufige Fragen (FAQ)
Die Finanzierungszusage ist in vielen Fällen verbindlich. Rein rechtlich gesehen ist sie allerdings noch kein vollständiger Kreditvertrag zwischen der Bank und dem Kunden. Zudem sollte auf die Formulierungen im Schreiben geachtet werden. Hier sollte eine konkrete Zusage formuliert sein und keine schwammigen Aussagen wie „nach aktueller Einschätzung“.
Meist ist die Bestätigung der Bank innerhalb weniger Tage fertig. Ist ein Vertrag bereits ausgehandelt, so dauert die Erstellung meist nur zwei Tage. Bevor die Finanzierungszusage ausgestellt wird, werden allerdings einige Dokumente und Kriterien geprüft. So kann die Ausstellung auch schon einmal eine Woche in Anspruch nehmen.
Meist können Käufer eine Immobilie nicht aus reinem Eigenkapital begleichen. Daher wird meist ein Kredit bei der Bank aufgenommen. Mit der Finanzierungszusage erklärt die Bank vorläufig, dass sie zur Finanzierung des Vorhabens bereit ist. Sie dient damit als Absicherung für den Käufer und Verkäufer.
Das Kreditinstitut prüft zunächst die Bonität des Käufers. Sie sieht sich also an, ob der Interessent genügend Eigenkapital besitzt und wie fähig er ist, den Kredit fristgerecht zurückzuzahlen. Je mehr Dokumente der Interessent einreicht, desto konkreter kann die Bank dies einschätzen. Im Anschluss kann dann die Finanzierungszusage ausgestellt werden.
Rein rechtlich betrachtet ist die Finanzierungszusage noch kein Vertrag. Theoretisch kann die Bank also die Zusage noch zurückziehen. Nach der Zusage steht in der Regel dann der Termin beim Notar an. Danach oder davor ergeht dann der verbindliche Darlehensvertrag mit dem Käufer. Achtung: Käufer sollten vor dem Notartermin auf eine verbindliche Zusage der Bank achten.
Viele Banken benötigen für die Kreditzusage nur wenige Stunden. Normal ist allerdings ein Verstreichen von rund fünf Tagen von der Antragstellung bis hin zur Kreditentscheidung. In ganz seltenen Fällen vergehen auch schon einmal zehn Tage. Länger dauert die Kreditzusage allerdings nicht.
Für die Finanzierungszusage sollten einige Daten eingereicht werden. Dazu gehört eine Kopie des Kaufvertrages, Angaben zum Objekt, Kosten für den Bau oder Kauf, Baupläne und der Grundriss, ein Lageplan, Fotos der Immobilie, ein Grundbuchauszug und Angaben zur Lage und dem Zustand. Grundsätzlich gilt: Je mehr Unterlagen eingereicht werden, desto genauer kann die Bank prüfen und desto wahrscheinlicher wird die Zusage für einen Kredit.
Ja. Die Bank kann theoretisch auch die Finanzierungszusage noch zurückziehen. Genannt wir das meist „unter banküblichem Vorbehalt“. Allerdings ist dieses Vorgehen sehr sehr selten. Bis zur Finanzierungszusage hat die Bank den Interessenten immerhin schon genauestens geprüft.
