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Sondertilgung Immobilie – Was ist das?

Mit den sogenannten Sondertilgungen lässt sich das aufgenommene Immobiliendarlehen früher abbezahlen als geplant. Dabei werden neben den monatlichen Raten Extra-Zahlungen vereinbart.

Je nachdem wie hoch diese anfallen, lässt sich das Darlehen schneller zurückzahlen und der Hauskäufer ist schneller schuldenfrei. Zudem können damit Zinskosten eingespart werden. Was bei den Sondertilgungen zu beachten ist, haben wir ausführlich zusammengefasst.

Das sind Sondertilgungen

Das Wort Sondertilgungen läuft einem in Verbindung mit Immobilien häufiger über den Weg. Es handelt sich um eine zusätzliche Tilgungsleistung, die zusätzlich geleistet wird. Wer das Recht zu Sondertilgungen hat, der kann freiwerdendes Budget verwenden, um schneller frei von Schulden zu sein. Die allermeisten Banken und Kreditgeber bieten dies zusätzlich zu den monatlichen Raten an. Meist gelingt das bis zu einer bestimmten Höhe ohne zusätzliche Extragebühren oder Kosten.

Manche Kreditinstitute verlangen allerdings vor allem bei großen Sondertilgungen von zehnt Prozent oder mehr Zinsaufschläge. Je nach Anbieter lassen sich meist zwischen fünf und zehn Prozent der Nettosumme des Darlehens pro Jahr ohne Zusatzkosten abbezahlen. Auch eine feste jährliche Summe von etwa 5.000 Euro oder 10.000 Euro wird meist ohne Sondergebühren zugelassen.

Das wichtigste in Kürze

  • Sondertilgungen sind Zahlungen, mit denen sich die Summe des aufgenommenen Darlehens reduzieren lässt
  • Nicht alle Banken bieten kostenfreie Sondertilgungen an. Oft werden diese nur bis zu einer gewissen Summe zugelassen
  • Möglichkeiten zur Sondertilgung sollten genutzt werden und dennoch gut bedacht sein
  • Es gibt keine rechtliche Regelung zu Sondertilgungen. Die Banken und Kreditinstitute regeln dies je nach Philosophie und Angebot

Der offene Immobilienfonds

Sondertilgungen haben den Vorteil, dass sie dank zusätzlicher Zahlungen die Restschuld reduzieren und damit das Immobiliendarlehen verkürzen. Somit sind die Darlehensnehmer schneller von ihren Schulden befreit und können sich Zinskosten sparen. Immerhin werden die Zinsen immer lediglich auf die Restschuld bezahlt. Deshalb sinkt mit den Jahren der Anteil der Zinskosten und der Tilgungsanteil steigt hingegen an. Unberührt bleibt davon die monatliche Rate, die nach wie vor zu begleichen ist. Zusätzlich sinkt aber der Zinsanteil innerhalb der Raten. Damit erhöht die Sondertilgung auch den monatlichen Anteil an der Tilgung. Und welche Vorteile gibt es noch? Gerade, wenn die Bank Sondertilgungen ohne zusätzliche Kosten gewährt, ist das eine gute Sache. Hier kann sich der Nehmer entscheiden. Er kann eine Sondertilgung leisten, muss dies aber auch nicht. Wer unvorhergesehen zu Geld kommt, etwa weil sich das Einkommen nach einer Beförderung erhöht, der kann die Sondertilgungen einfließen lassen. Weitere Gründe für einen spontanen Geldsegen wäre die Ausschüttung einer Lebensversicherung, ein Bonus oder eine Erbschaft im Sterbefall von Angehörigen.

Dank der zusätzlich geleisteten Zahlungen kann sich auch die Gesamtlaufzeit des Immobiliendarlehens verkürzen. Somit mindert sich die Restschuld ab. Die Laufzeit des Darlehens spielt eine wesentliche Rolle und der Zins sowie die monatlichen Tilgungsraten ebenfalls. Beide Werte liegen bei einem günstigen Kredit niedrig und nehmen im Laufe der Länge aber zu. Experten raten daher immer, mindestens zwei Prozent je Jahr zu tilgen. Somit lässt sich auf die Länge gesehen bares Geld sparen. Hinzukommt die geringere Vorfälligkeitsentschädigung. Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst, gibt es oft eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Gemeint ist eine Art Honorar, welches die Banken wegen der ausgefallenen Einnahmen erheben. Diese Summe reduziert sich, wenn zuvor eine Regelung über mögliche Sondertilgungen vereinbart wurden. 

Ein weiterer wichtiger Punkt: Für Anleger ist die aktuelle Niedrigzinspolitik der EZB eher deprimierend. So werden für das Geld auf dem Sparbuch keine bis winzige Zinsen bezahlt. Auch auf Tagesgeldkonten werden vergleichsweise geringe bis keine Zinsen mehr ausbezahlt. Auf große Vermögen erheben manche Banken bereits Strafzinsen. Die Zinsen für einen Kredit oder die Baufinanzierung hingegen fallen günstig aus. Da die Belastung auf Basis der Zinsen höher ausfällt als der Gewinn beim Sparen, lohnt sich jede Gelegenheit der Sondertilgung. Vorausgesetzt daraus entstehen keine Zusatzkosten natürlich.

Sondertilgungen – in diesen Fällen sind sie sinnvoll

Die Sondertilgungen sind immer dann sinnvoll, wenn es die einmalige oder regelmäßige Chance gibt, die Tilgungssumme zu reduzieren. Ist diese Option allerdings mit einem Zinsaufschlag oder weiteren Kosten verbunden, muss genau geprüft werden. Immerhin würden sich so vielleicht im Laufe der Zeit höhere Kosten ergeben als ohne Sondertilgung. Es lohnt sich grundsätzlich allerdings, immer wieder eine Sondertilgung zu leisten. Das wird an einem Beispiel sehr deutlich. Nehmen wir an es wird ein Sparguthaben von 20.000 Euro mit 0,5 Prozent Zinsen angelegt, so macht das 100 Euro Gutschrift innerhalb eines Jahres. Ein Darlehen bei der Bank für die Immobilie liegt meist bei 1,5 Prozent. Damit lohnt es sich also deutlich mehr, das Geld in eine Sondertilgung zu investieren.

Gesetze zur Sondertilgung?

Wichtig zu wissen: In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Regelungen, welche eine Sondertilgung beschreiben. Die allermeisten Banken gewähren mittlerweile Sondertilgungen bis zu einer Höhe von fünf Prozent der eigentlichen Darlehenssumme ganz ohne zusätzliche Kosten. Dennoch sollten Interessenten den Vertrag vorher genau prüfen und gut durchlesen. Der Wunsch einer höheren Sondertilgung mit Aufpreis muss schriftlich fixiert sein – ebenso ein kostenloses Recht zur Sondertilgung. Wenn die Bank dies also nicht in ihrem Vertrag schreibt, so kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Sondertilgung und die Höhe

Die Sondertilgung und ihre Höhe sind natürlich immer von den finanziellen Möglichkeiten abhängig. Gleichzeitig spielt auch der Umfang des Darlehens eine Rolle. Meist gewährt die Bank eine solche Tilgung in Höhe von fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Summe des Darlehens pro Jahr. Oder aber sie gewährt maximal 30 Prozent oder 50 Prozent der Summe während der gesetzten Zinsbindungsfrist. Manchmal gibt es aber auch Mindestsummen, an die sich gehalten werden muss, wenn eine Sondertilgung geleistet werden möchte. In anderen Fällen gibt das Kreditinstitut vor, wann die Zahlung im Jahr zu erfolgen hat bzw. wann sie eingehen darf.

Das ist abhängig von der Bank, den Verträgen und den Vereinbarungen. Wichtig zu wissen ist dabei: Die Sondertilgung von etwa fünf Prozent der Kreditsumme reduziert die Dauer der Finanzierung um fast zwei Jahre. In jedem Einzelfall berücksichtig werden sollte dabei, dass die Planung realistisch ist. Potenzielle Sondertilgungs-Leister sollten also genau kalkulieren, welche finanziellen Mittel sie nutzen können. Vor allem muss dabei beachtet werden, welche größeren Summen für Rücklagen noch benötigt werden. Das kann ein neues Familienauto, die Reparatur von elektrischen Geräten oder ein großer Urlaub sein. Zudem muss die Höhe für die Sondertilgungen genauestens berechnet werden.

Die Sondertilgung – ab wann sie möglich ist

Nicht alle Banken und Kreditinstitute bilden Sondertilgungen an. Vor allem können sie meist nicht nach Belieben beglichen werden. Einige Anbieter stellen dafür Termine zur Auswahl und verweisen dann darauf, dass die Überweisung an genau diesem oder jenem Tag eingehen muss. Dieser Termin, der meist innerhalb des Junis stattfindet, ist genau im Darlehensvertrag festgeschrieben – übrigens auch die Höhe des Betrags. Damit der Termin zur Einzahlung der Sondertilgung nicht zu verpassen, sollte die Überweisung gut vorbereitet sein. Zahlungen außerhalb des Tages sind nämlich nicht erlaubt. Eine andere Vereinbarung ist abhängig vom jeweiligen Vertrag mit dem Kreditinstitut, den Konditionen und der Absprache. Meist sind Einzahlungen außerhalb des genannten Tages allerdings mit Gebühren verbunden.

Das Sondertilgungsrecht

Wie bereits unter den Tipps aufgeführt: Es gibt in Deutschland keine rechtliche Regelung zur Sondertilgung. Das bedeutet, als Darlehnsnehmer gibt es kein Recht darauf, eine solche Zahlung frühzeitig einzuzahlen. Die meisten Banken bieten die Zahlung dennoch an, um ihren Kunden entgegenzukommen. Wichtig ist allerdings, dass dies im Darlehensvertrag hinterlegt wird. Ansonsten kann die Bank später darauf verweisen, dass eine Sondertilgung nicht vorgesehen war und ist. Wer erweiterte Sondertilgungsrechte mit Aufschlag für sich nutzen will, der sollte Nutzen und Kosten gut kalkulieren.

Dazu gibt es im Internet verschiedene Tilgungsrechner. Immerhin muss man sich beim Einlassen der Zahlungen inklusive Aufschlag sicher sein, dass man die Summe dann auch regelmäßig stemmen kann. Immerhin wird sie verbunden mit einem Aufschlag auf den Bauzins. Wenn eine Sondertilgung ausfällt, gibt es von der Bank kein Geld zurück. Es besteht weiter die Möglichkeit, von seinem Kündigungsrecht nach zehn Jahren Gebrauch zu machen. Damit kann dann das Darlehen mit der Summe weiterhin abbezahlt werden.

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Sondertilgungsrecht: Diese fünf Tipps helfen

Um die Sondertilgungen sinnvoll einzusetzen, sollten einige Dinge beachtet werden. Daher haben wir einmal übersichtlich fünf Tipps zusammengefasst, die Ihnen sicherlich helfen.

Tipp 1: Sondertilgung bereits im Vorfeld planen

Tatsächlich zeigt die Erfahrung der Finanzexperten in den Banken: Die wenigsten Möglichkeiten für Sondertilgungen werden tatsächlich auch genutzt. Daher sollte bei einem entsprechenden Vertrag mit dieser Möglichkeit jährlich genau daran gedacht werden. Daher ist es richtig und wichtig, schon vor dem Vertrag der Baufinanzierung an die Sondertilgungen zu denken. Dabei muss bedacht werden, ob eine hohe Sondertilgung im Bereich des Machbaren liegt oder nicht. Immerhin ist nicht jedes Angebot zur Baufinanzierung begleitet von kostenlosen Sondertilgungen. Ein Angebot der Bank sollte vorerst geprüft werden. In Bezug auf die Sondertilgung ist zu beachten ob das Haus ohne Eigenkapital finanziert wird und/-oder eine Nachfinanzierung geplant ist. Mit fehlender Vereinbarung verlangen die Kreditinstitute für eine Sondertilgung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Mit der sollen dann die entgangenen Einnahmen durch Zinsen ausgeglichen werden. Damit geht die Attraktivität der Sondertilgung jedoch verloren und es lässt sich kein Geld einsparen. 

Tipp2: Ein Angebot war nehmen ohne Zusatzkosten

Am besten eignet sich selbstverständlich ein Angebot, welches die Möglichkeit der Sondertilgungen miteinschließt. Vor allem aber sollte diese Möglichkeit kostenfrei eingeräumt werden. Damit erhalten die Darlehensnehmer die beste Flexibilität, denn die Sondertilgungen kann sich dann geleistet werden oder eben nicht. Wer auf die Chance verzichtet, hat davon keinen Nachteil und erleidet keine Verluste. Das ist bei manchen Angeboten der Fall, wenn beim Recht auf Sondertilgungen ein Aufschlag verlangt wird. Diese Mehrkosten sind allerdings nur dann rentable, wenn die Möglichkeit der Sondertilgungen auch fortlaufend genutzt wird. Damit lassen sich die Zinsenkosten im Rahmen der Immobilienfinanzierung senken.

Tipp 3: Die Finanzmittel richtig einschätzen

Dieser Tipp bedeutet vor allem, dass man ehrlich zu sich selbst ist. So sollte überlegt werden, wie viel Geld realistisch zur Seite gelegt werden kann, ohne große Abstriche erleben zu müssen. Wird in den nächsten Monaten etwa eine Schenkung anstehen? Steht ein Erbe an oder wird aus anderen Gründen Vermögen frei? Ist dieses Geld anders verplant oder kann es zur Abzahlung eingesetzt werden? Fragen wie diese müssen sich gestellt werden.

Dabei muss beachtet werden: Werden die eigenen finanziellen Mittel als zu optimistisch eingeschätzt, setzt einen das oft selbst unter Druck. Immerhin können immer wieder unvorhergesehen Anschaffungen anfallen. Oder aber das Geld kommt doch nicht rechtzeitig ein. Um dem vorbeugen zu können, hilft es, sich etwas Geld zur Seite zu legen und nicht alles gleich in die Sondertilgung zu stecken. Auch kann ein Bausparvertrag abgeschlossen werden, der etwa über sieben Jahre nebenherlaufen kann und dann für Reparaturkosten genutzt werden kann. Ist dann unerwartet Geld vorhanden, wird das am besten zurückgelehnt zum Termin der Zahlung. Somit herrscht eine größere Flexibilität.

Tipp 4: Sondertilgungen prüfen

Die Bank gehört zu denjenigen, die eine Sondertilgung gewährleistet? Dies lohnt sich ohne zusätzliche Kosten in jedem Fall. Anders sieht es aber auch, wenn dann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Aber Achtung: Auch in einem solchen Fall kann sich die Sondertilgung auszahlen. Nämlich dann, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung geringer ist als die Zinssumme während der restlichen Laufzeit. Es ist deshalb wichtig, im Vorfeld zu prüfen, welches Angebot am günstigsten ist.

Tipp 5: Vertragsdetails beachten

Besondere Beachtung hat der Darlehensvertrag verdient. Dabei liegt meist der Termin für eine Begleichung der Sondertilgung in der Mitte des Jahres. Damit kein Termin verpasst wird, sollte unbedingt ein Dauerauftrag eingerichtet werden. Immerhin ist es ärgerlich den Tag zu verpassen – und dann das gesamte Jahr keine Sondertilgung mehr zahlen zu können.

Wenn die Zahlung dann nicht pünktlich bei der Bank eintrifft, gibt es erst im kommenden Jahr wieder die Chance. Die Sondertilgung ist dann also in diesem Jahr nicht mehr möglich.

Sondertilgung und KfW

Sondertilgungen spielen auch eine Rolle in Kombination mit der KfW Förderbank. Sie unterstützt Bauherren, Modernisierer oder Käufer mit einem preiswerten Darlehen. In diesem Artikel haben wir bereits ausführlich über die KfW Förderbank geschrieben. Im Rahmen des Wohneigentumsprogramms bekommen die Käufer aktuell Kredite mit einer Zinsbindung über 10 Jahre ab 0,95 Prozent Effektivzins. Die Darlehenssummen sind dabei aber immer begrenzt.

Die Käufer eines Eigenheims wollen meist schnell wieder schuldenfrei sein. Dabei helfen die Sondertilgungen. Dabei wissen einige Interessenten und Nehmer nicht: Im Rahmen der KfW-Darlehen sind diese Tilgungen nicht immer möglich. So untersagt die Förderbank etwa im beliebten Programm für Wohneigentum eine solche Extrazahlung. Nur die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens in einer einmaligen Überweisung ist möglich. Allerdings berechnet die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch für die anderen Förderprogramme wie etwa für energieeffizientes Bauen, Sanierungen oder artgerechtes Umbauen.

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Alternativen zu einer Sondertilgung

Tatsächlich gibt es zu den Sondertilgungen auch eine Alternative. Etwa, wenn ein Annuitätendarlehen mit einer hohen Tilgungsrate und einer langen Sollzinsbindung abgeschlossen werden. Die Sollzinsbidung sollte dabei bei mindestens 20 Jahren liegen. So verringert sich das Risiko einer Zinsänderung und die aktuellen Zinsen können für lange Zeit in Anspruch genommen werden. Ist der Tilgungssatz entsprechend hoch, verkürzt sich auch noch die Laufzeit der Finanzierung. So kann das Darlehen also beim Ende der Laufzeit bereits zu großen Teilen getilgt sein. Somit zahlt der Kreditnehmer weniger Zinsen.

Wer als recht finanzstarker Nehmer gilt, der kann auch ein Volltilgerdarlehen abschließen. Dabei bleibt man entsprechend mit langer Zinsbindung flexibel. Die Anbieter bieten dabei oft einen gewissen Zinsrabatt an. Daher sind Tilgungswechsel und auch Sondertilgungen nicht möglich. Verändern sich nun in einer Krisenzeit die Einnahmen je Monat, so kann die Monatsrade reduziert werden. Die ein oder anderen Anbieter machen auch einen Tilgungssatzwechsel oder bzw. und eine Sondertilgung möglich. Jedoch wird dabei ein Zinsaufschlag berechnet. 

Die Sondertilgung und die Steuer

Ebenso eine wichtige Information: Der Tilgungsanteil eines jeden Kredits ist nicht von der Steuer absetzbar. Das gilt damit auch für die Sondertilgungen, denn sie werden vom Fiskus nicht berücksichtigt. Anders sieht es aus bei den Zinsaufwendungen. Diese können steuerlich tatsächlich geltend gemacht werden. Immer dann, wenn das Darlehen etwa dazu verwendet wird, dauerhaft Einnahmen zu generieren. Diese Voraussetzungen sind etwa bei einem Baudarlehen gegeben, mit welchem Mietwohnungen finanziert werden sollen. In diesem Fall ist es sinnvoll, sich bei einem fachkundigen Steuerberater beraten zu lassen. 

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist denn eigentlich eine Sondertilgung?

Die Sondertilgung dient einer schnelleren Abwicklung des aufgenommenen Immobiliendarlehens. Die Höhe der Tilgung ist dabei meist auf eine gewisse Summe begrenzt. Verwendet wird die Sondertilgung meist dann, wenn überraschend mehr Geld zur Verfügung steht als geplant. Das kann nach einer Bonuszahlung, einer Erbschaft oder einem Gewinn der Fall sein.

Kann man die Sondertilgung von der Steuer absetzen?

Nein. Eine Tilgungsleistung kann nicht von der Steuer abgesetzt werden. Es handelt sich bei der Leistung immerhin um Einnahmen. Deshalb können diese nicht beim Fiskus geltend gemacht werden.

Wie funktioniert die Sondertilgung?

Dank der Sondertilgung kann der Kreditnehmer seine Restschuld reduzieren. So hat er dabei die Chance, eine zusätzliche Zahlung an die Bank zu überweisen. Unabhängig von den laufenden regelmäßigen Raten. Die eingezahlten Beträge werden dann dem Darlehen angerechnet und die Restschuld reduziert sich damit.

Was bedeutet 5% Sondertilgung?

Einige Banken bieten eine jährliche Sondertilgung von bis zu 5 Prozent an. Gemeint ist damit eine Zahlung, die fünf Prozent der Darlehenssumme nicht überschreiten darf. Diese Summe ist dann kostenfrei zu überweisen. Wird ein erweitertes Sondertilgungsrecht beansprucht, entsteht ein Aufschlag auf den Zins.

Wohin wird die Sondertilgung überwiesen?

Die Summe der Sondertilgung wird auf das Darlehenskonto eingezahlt. Beachtet werden muss dabei, dass diese Zahlungen meist nur an einem Tag im Jahr möglich sind. Oft ist dieser auf den Juni datiert. Es lohnt sich daher, einen Dauerauftrag einzurichten, damit die Überweisung automatisch erfolgt.

Wie wird die Sondertilgung bei der Sparkasse vereinbart?

Sondertilgungen sind bei der Sparkasse jederzeit möglich. Dabei wird der gewünschte Betrag auf das Kreditkonto überwiesen und mit dem Zweck „Sondertilgung“ versehen. Welche Summen dabei kostenfrei möglich sind, hängt vom jeweiligen Vertrag ab. Dazu berät die Sparkasse dann entsprechend.

Was heißt Sondertilgung je Kalenderjahr?

Sondertilgungen sind bei der Sparkasse jederzeit möglich. Dabei wird der gewünschte Betrag auf das Kreditkonto überwiesen und mit dem Zweck „Sondertilgung“ versehen. Welche Summen dabei kostenfrei möglich sind, hängt vom jeweiligen Vertrag ab. Dazu berät die Sparkasse dann entsprechend.

Wohin wird die Sondertilgung überwiesen?

Die meisten Verträge bieten die Möglichkeit, eine Sondertilgung einmal im Jahr zu leisten. Damit das ohne Zinsaufschläge machbar ist, gewähren die Banken diese Gelegenheit oft einmal im Jahr. Die Höhe ist dabei vom Vertrag abhängig – ebenso das genaue Datum.

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