Immobilienbewertung

100% Kundenzufriedenheit

schneller Verkauf Ihrer Immobilie

Mehr als +50 zufriedene Kunden

Alles rund um den Hausverkauf gegen Leibrente


Die gesetzliche Krankenkasse bietet oft keinen ausreichenden Schutz mehr. Daher sehen sich angehende Rentner nach anderen Absicherungen um. Das Konzept der Leibrente ist hier eine Chance. Sie können die Immobilie veräußern und die Rente somit aufbessern. Im Gegenzug zum Verkauf erhalten sie eine lebenslange Rente je Monat. 

Zudem ist der Verkauf meist mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit verbunden. Aber wann genau lohnt sich der Hausverkauf gegen Leibrente? Auf welche Dinge muss geachtet werden? Wir haben in diesem Artikel alle wichtigen Fakten zusammengetragen.

Was genau ist die Leibrente?

Bei der Leibrente handelt es sich um Bezüge. Diese werden der Person ein ganzes Leben lang ausbezahlt. Die Immobilienleibrente ist hier eine willkommene Lösung. So kann die Wohnung oder das Haus verkauft werden. Das gilt für gewerbliche Käufer genauso wie für Privatpersonen. Nach dem Verkauf wird der Preis in monatlich gleichbleibenden Zahlungen abbezahlt. 

Während dessen kann der Verkäufer kostenfrei im Haus oder der Wohnung leben bleiben. Eine willkommene Lösung für alle, die sich nicht von ihren eigenen vier Wänden trennen möchten. Das Wohnrecht kann bis zu einem Zeitpunkt definiert werden. Es kann allerdings auch bis zum Lebensende gelten. Beglaubigt werden das Wohnrecht und die Auszahlung der Leibrente von einem Notar. Zudem wir die sogenannte Reallast ins Grundbuch eingetragen.

Wo kommt eigentlich der Name Leibrente her?

Tatsächlich handelt es sich um ein System aus dem frühen Mittelalter. Schon damals war es gängige Praxis, den Hof oder das Haus zu verkaufen. Dieser musste dann ein Leben lang für die Versorgung des Verkäufers aufkommen. Das Wort „Leib“ bedeutet so viel wie Körper oder Gestalt. In einigen Ländern wie Frankreich und Großbritannien ist die Leibrente ein gängiges Model. In Deutschland hingegen handelt es sich eher um eine Seltenheit.

Beratung zur Baufinanzierung

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Herr Neumann bietet Kapitalanleger und Eigenheimnutzer eine Individuelle und kostenlose Erstberatung zur Baufinanzierung. Als persönlicher Ansprechpartner steht er Ihnen immer zur Seite.

Ablauf einer Leibrente gegen Hausverkauf

Wird das Haus mittels der Leibrente veräußert, braucht es einen notariell beglaubigten Kaufvertrag. Dabei werden das Wohnrecht und die regelmäßige Auszahlung im Vertrag hinterlegt. Zusätzlich wird die Reallast im Grundbuch vermerkt. Das gilt als Sicherheit für den Verkäufer. Mit dem Verkauf erhält der Käufer alle Rechte an der Immobilie. 

Als Gegenleistung zahlt er dem Verkäufer monatlich den Kaufpreis ab. Auch eine größere Summe als Einmalzahlung kann vereinbart werden. Außerdem darf der Verkäufer meist lebenslang im Objekt leben bleiben.

Der Käufer erwirbt nach Kauf alle Rechte &Pflichten. So muss er etwas für Grundsteuer und Instandhaltungskosten aufkommen

Das Ende der Leibrente

Wie bereits geschrieben: Die Leibrente bedeutet meist ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer. Ist dieser irgendwann verstorben, endet auch die Leibrente. Wurde hingegen eine Laufzeit für die Zahlungen vertraglich getroffen, muss die Zahlung an die Erben fließen.

Die abgekürzte und die verbundene Leibrente

Die Leibrente unterteilt sich noch einmal. In abgekürzte und verbundene Rente. Die verbundene Leibrente beschreibt eine Vereinbarung mit mehreren Personen. Das kann zum Beispiel ein Ehepaar betreffen. Die monatlichen Zahlungen sichern also dann beide Personen im Rentenalter ab. Mit dem Tod der Personen endet die Leibrente.

Natürlich außer es gibt eine vertraglich festgeschriebene Zeitangabe. In diesem Fall fließt die monatliche Rente dann an die Erben. Die abgekürzte Leibrente ist zeitlich befristet. Auch sie erlischt allerdings mit de Versterben des Verkäufers.

Die Voraussetzungen der Leibrente beim Hausverkauf

Der Anbieter ist in Sachen Voraussetzungen frei. Allerdings nutzen die meisten Leibrentenanbieter bestimmte Anforderungen. Oft wird ein Mindestalter vorgeschrieben. Dieses liegt meist bei 60 bis 65 Jahren. Damit kann der Anbieter den finanziellen Aufwand besser kalkulieren. Oft werden auch lastenfreie Häuser oder Wohnungen bevorzugt. Das bedeutet, dass das Grundstück nicht durch Dritte belastet sein darf. Eine eingetragene Grundschuld im Grundbuch ist also ein Hindernis. 

Auch für den Immobilienwert gibt es einige Anforderungen. Damit die Leibrente funktionieren kann, darf ein gewisser Wert nicht unterschritten werden. Verlangt wird von Verkäufer meist eine Monatsrente von 150 Euro bis 300 Euro. Oft thematisiert wird auch das sogenannte Nießbrauchsrecht. Es handelt sich um ein Recht jeglicher Nutzung. Sinnvoll ist es für den Fall, dass der Verkäufer irgendwann in ein Altersheim ziehen muss. So kann das Haus in diesem Zeitrahmen vermietet werden. Somit lassen sich dann die Pflegekosten abbezahlen. Beim einfachen Wohnrecht ist das nicht möglich. Zudem muss das Nießbrauchsrecht ebenfalls im Grundbuch hinterlegt werden.

Steuern und die Leibrente

Wer sich für die Leibrente beim Hausverkauf entscheidet, muss nur den Ertragsanteil verteuern. Rentenzahlungen gelten in Deutschland per Einkommenssteuergesetz als „sonstige Einkünfte“. Der Ertrag hängt dabei ab vom Lebensalter beim Vertragsabschluss. Mit dem Alter sinkt dann nach und nach der Besteuerungsanteil.

 Je älter eine Person also ist, desto weniger Steuerlast trägt sie. Ein wesentlicher Vorteil zur Zeitrente. Diese muss in voller Höhe versteuert werden. Und wie steht es um die Grunderwerbsteuer? Hier gibt es keinen Unterschied zum traditionellen Verkauf. Sie wird nach Verkaufsabschluss fällig. Die Höhe hängt vom Verkehrswert der Wohnung oder des Hauses ab. Daher ist dieser regional sehr unterschiedlich. Die Grunderwerbsteuer wird direkt einmal fällig und muss in voller Höhe beglichen werden.

Berechnung der Leibrente

Wie hoch die Leibrente ausfällt, ist von verschiedenen Parametern abhängig. Einfluss hat die  Immobilienbewertung also der Immobilienwert und die Laufzeit der Zahlungen. Zudem spielen das Geschlecht und das Alter des Verkäufers eine Rolle. Wie beschrieben, legen einige Anbieter das Mindestalter auf rund 65 Jahre fest. Damit ist ihr Risiko so gering wie möglich. Eingesetzt wird zur Berechnung der Leibrentenfaktor. Was ist das? Es handelt sich um die Lebenserwartung im Durchschnitt. 

Je älter ein Rentner beim Vertragsabschluss der Leibrente ist, desto höher fallen auch die monatlichen Zahlungen aus. Lebt die Person länger als angenommen, kann es also durchaus einen finanziellen Vorteil darstellen. Sollte der Verkäufer allerdings früher sterben als gedacht, bedeutet das einen Vorteil für den Leibrentengeber. Die Rente ist oft auch an die aktuelle Inflationsrate geknüpft. Damit erhöht sich die Rentenzahlung bei einer Steigerung der Teuerungsrate automatisch. Einen weiteren Einfluss auf die Höhe hat auch das Wohnrecht. Ein lebenslanges Wohnrecht reduziert den monatlichen Betrag. Ein befristetes Recht hingegen führt zu höheren Leistungen. 

Der Hausverkauf an die eigenen Kinder

Tatsächlich ist es Eigentümern möglich, das Haus an die Kinder zu verkaufen. Im Gegenzug erhalten sie von diesen dann eine monatliche Leibrente. Der Vorteil: Die Immobilie geht schon zu Lebzeiten in den Besitz des Nachwuchses über. Trotzdem behält der Bewohner das lebenslange Wohnrecht. Noch dazu handelt es sich dabei um ein Rechtsgeschäft. Die Schenkungssteuer entfällt somit.

Die Vorteile und Nachteile der Leibrente

Wenn die Rente nicht reicht, ist sie eine gute Alternative. Die Leibrente kann Senioren finanziell absichern. Damit wird das monatliche Einkommen gesteigert. Teilweise wird das Modell als Steuersparmodel verwendet. Aber es gibt noch weitere Vorteile.

Vorteile
  • monatlicher Beitrag bis zum Lebensende des Verkäufers
  • monatlicher Beitrag sichert Kauf ohne Eigenkapital für Käufer
  • lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer (mit Grundbucheintrag)
  • möglicherweise finanzieller Vorteil bei früherem Versterben des Verkäufers durch Käufer
  • möglicherweise finanzieller Vorteil bei späterem Versterben des Käufers
  • niedriger Immobilienwert als Steuervorteil
  • Freiheiten über die Ausgestaltung der Leibrente
  • Zahlung ist an die Inflationsrate geknüpft zum Ausgleich von höheren Lebensunterhaltungskosten
  • Möglichkeit der Rentengarantiezeit als Mindestlaufzeit der Zahlung egal welches Alters
Nachteile
  • Wohnrecht endet mit dem Auszug (etwa, in ein Altersheim)
  • Immobilie steht Erben nicht mehr zur Verfügung
  • schwere finanzielle Planbarkeit des Käufers (Belastung ist mit der Lebenserwartung verbunden)
  • geringere Verkaufspreis wegen lebenslangem Wohnrecht 
  • geringere Ausschüttung an Erben wegen geringerem Verkaufspreis
  • kleiner Käuferkreis für Leibrente interessant
  • mögliche Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfall durch Käufer

Der ethische Aspekt der Leibrente

Nicht alle Menschen sind Freunde der Leibrente. Und das weniger aus steuerlichen Gründen. Viel mehr sind ei Argumente dagegen ethischer Natur. Immerhin ist klar, dass die Leibrente eng verbunden ist mit dem Tod. Stirbt der Verkäufer früher als geplant, so profitiert der Anbieter. Immerhin muss er dann nicht noch viele weitere Monate die monatliche Summe bezahlen. Hier schwingt eine etwas seltsame Stimmung mit. Immerhin ist beiden Beteiligten klar, dass sich die finanzielle Lasten und Vorteile auf das Leben und den Tod beziehen.

Unterschied zwischen Leibrente und dauernder Last

Im Zusammenhang mit dem Hausverkauf erscheint auch immer wieder die dauernde Last. Die Leibrente wird in regelmäßigen Intervallen in Form von Geld beglichen. Hierbei kann die Summe auch für mehrere Personen bestimmt sein. Etwa ein Ehepaar. Zur Absicherung steht die Leibrente im Grundbuch. Die dauernde Last hingegen ist eine Versorgungsleistung.

Dabei ist die Leistungsfähigkeit mit der Bezugshöhe verknüpft. Konkret: Die Zahlungshöhe kann jeweils von Monat zu Monat schwanken. Auch muss die dauernde Last nicht auf Lebzeit angelegt sein. Sie kann zeitlich flexibel geregelt werden. Ein wesentlicher Unterschied ergibt sich in Punkto Steuern. So muss die dauernde Last vollumfänglich versteuert werden. Bei der Leibrente allerdings wird einzig und allein der Ertragsanteil besteuert.

Tipp von Actora Immobilien: Steuerberater suchen

An dieser stelle möchten wir einen Tipp einfügen. Bei der Leibrente handelt es sich um ein gefragtes Model. Allerdings ist es auch komplex. Hier können einige Fehler gemacht werden. Solche führen unter anderem dazu, dass zu hohe Steuer bezahlt werden. Das belastet die Kasse zusätzlich. Wir selbst dürfen keine steuerrechtlichen Beratungen durchführen.

Daher empfehlen wir, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen. Ganz gleich, ob es sich um Käufer oder Verkäufer handelt. Wir selbst nutzen einen Pool aus erfahrenen Steuerberatern in Niedersachsen und darüber hinaus. Schreiben Sie uns gerne eine Nachricht und wir empfehlen Ihnen eine passende Kanzlei. Diese kann dann rund um die Leibrente in Bezug auf den steuerrechtlichen Aspekt informieren.

Die Leibrente bei Immobilien: Diese Anbieter gibt es

Nicht nur Unternehmen bieten das Model der Leibrente an. Auch Stiftungen oder Privatpersonen kommen dafür infrage. Daher stellen wir die einzelnen Anbieter einmal übersichtlich mit ihren Interessen vor.

Gewerbliche Anbieter

Als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung kann der Anbieter frei gewählt werden. Die Leibrente ist in Deutschland noch nicht so weit verbreitet wie beispielsweise in Frankreich. Dennoch gibt es einige gewerbliche Anbieter. Dabei ist es aber dringend ratsam, diesen auf Herz und Nieren zu prüfen. Zudem sollte sich vor dem Abschluss des Vertrages ein Angebot geschickt werden lassen. Vorteilhaft ist ein gewerblicher Anbieter vor allem wegen der Professionalität und Erfahrung. Oft haben sich die Leibrente-Anbieter einzig und allein auf dieses Model spezialisiert.

Privatpersonen als Anbieter

Auch Privatpersonen können sich eignen. Der Käufer braucht dann kein Darlehen aufnehmen. Er kann das Haus oder die Wohnung somit ohne Eigenkapital erwerben und monatlich abbezahlen. Die monatlichen Ratenzahlen sind zudem sehr überschaubar. Auch der Verkaufswert einer Leibrenten-Immobilie ist deutlich geringer.

Dafür ist allerdings meist ein lebenslanges Wohnrecht des Verkäufers inkludiert. Oft wird das Haus oder die Wohnung von Bekannten erworben. Damit besteht auf beiden Seiten Sicherheit und Vertrauen. Zudem haben die Verwandten kein Interesse, in das Haus einzuziehen und das lebenslange Wohnrecht ist kein Hinderungsgrund.

Stiftungen als Anbieter

Inzwischen bieten in Deutschland auch einige Stiftungen den Kauf mit dem Model der Leibrente an. Hier kann der Verkäufer ein gutes Gewissen haben. Damit wird gesellschaftliche Engagement gestärkt. Allerdings gehört zur Wahrheit: Auf dem deutschen Markt ist die Auswahl an Stiftungen für Leibrenten noch sehr überschaubar.

Traditioneller Immobilienverkauf besser?

Wie bereits beschrieben: Die Leibrente eignet sich nicht immer als Model. Wer als Eigentümer nicht in der Wohnung oder dem Haus leben bleiben will, kann auch traditionell verkaufen. Somit kann ein höherer Betrag erwirtschaftet werden. Immerhin wirkt sich ein lebenslanges Wohnrecht negativ aus. Schon alleine deshalb, weil sich die Zielgruppe damit verkleinert. Das Haus oder die Wohnung kann als Kapital genutzt werden. Einziehen kann allerdings wegen des Wohnrechtes niemand. Große Zusatzrenten entstehen über das Model vor allem in den Zentren. Dort steigen die Werte der Objekte stark. Der traditionelle Verkauf kommt ohne Abzüge wie Nießbrauch und Wohnrecht aus. Verglichen mit der Leibrente ist der Verkauf also vorteilhafter.

 Zumindest unter den wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Mit dem Erlös aus einem Verkauf kann etwa eine kleine Wohnung gekauft werden oder der Platz im Seniorenheim beglichen werden. Auch als private Vorsorge ist der Betrag gefragt. Will der Verkäufer nicht gleich über die gesamte Summe verfügen, kann er den Erlös auch anlegen. Mit einem Auszahlungsplan wird das Geld dann in Intervallen ausgeschüttet. Manchmal ist man allerdings stark an das Haus gebunden. Etwa, weil es sich um das Elternhaus handelt. Dann fällt der Verkauf – vor allem aber das Ausziehen – schwer. In einem solchen Fall wird gerne eine etwas geringere Summe hingenommen. Dafür ist die Rente abgesichert und das Wohnrecht ebenfalls. Welche Entscheidung am Ende die beste ist, kommt immer auf den jeweiligen Fall an.

Das Fazit zur Leibrente

Die Leibrente beim Hausverkauf eignet sich unter bestimmten Umständen. In England und Frankreich etwa ist das Model sehr beliebt. In Deutschland hingegen ist es noch ein rechtes Nischenthema. Ob es sich durchsetzt, wird die Zeit zeigen. Klar ist: Es gibt einige Nachteile, aber auch viele Vorteile. Wer sich als Käufer oder Verkäufer für die Leibrente entscheidet, sollte sich aber unbedingt beraten lassen. Sei es bezüglich des Vergleichswertes durch einen Immobilienmakler. Oder aber steuerrechtlich durch einen Steuerberater.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie läuft die Leibrente ab?

Im Rahmen der Leibrente verkauft jemand seine Wohnung oder sein Haus. Damit sorgt er für eine bessere Rente. Der neue Eigentümer bezahlt den Kaufpreis in monatlichen Beträgen ab. Dahingegen erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht. In Deutschland ist dieses Modell noch nicht sehr bekannt bzw. gefragt.

Ist die Leibrente eigentlich sinnvoll?

Gerade für Rentner mit schuldenfreier Immobilie ist die Leibrente sehr sinnvoll. Vor allem dann, wenn sie weiterhin in der Wohnung leben möchten. Beachtet werden muss aber, dass die Wohnung oder das Haus dann den Erben im Todesfall nicht mehr zur Verfügung steht.

Ist die Leibrente steuerpflichtig?

Egal wie hoch die Leibrente ausfällt, es gilt eine nachgelagerte Besteuerung. Die Bundesregierung wird 2040 neue Regelungen in Kraft setzen. Dann muss auch die Leibrente zu 100 Prozent versteuert werden.

Was bedeutet Leibrente in Bezug auf Immobilien?

Es handelt sich um eine regelmäßige Zahlung je Monat. Sie ergibt sich aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung heraus. Gezahlt wird jeden Monat und meist auf Lebensdauer eine Teilsumme des Verkaufspreises. Damit kann sich die Rentnerin oder der Rentner im Alter absichern. Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohnrecht zugesagt und der Verkäufer kann im Haus wohnen bleiben.

Wann endet eine Leibrente?

Die Leibrente endet mit dem Tod des Verkäufers. Allerdings kann vorher vertraglich geregelt werden, dass es eine bestimmte Laufzeit gibt. Verstirbt der Rentenberechtigte vor dieser Zeit, muss der Käufer die monatliche Leibrente an die Erben abführen.

Für wen eignet sich die Leibrente?

Grundsätzlich ist die Leibrente für Rentner gedacht. Und zwar für jene, die über eine schuldenfreie Wohnung oder ein schuldenfreies Haus verfügen. Außerdem für alle, die das Haus nach wie vor bewohnen wollen und sich im Alter eine sichere Zuzahlung zur normalen Rente sichern möchten.

Welche Banken bieten Leibrente an?

In Deutschland bietet beispielsweise die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG eine Leibrente für Senioren an. So können diese ihre Immobilien die Bank verkaufen und erhalten monatlich oder in einer Einmalzahlung den ausgemachten Verkaufspreis. Dafür erhalten sie ein lebenslanges Wohnrecht.

Was ist die abgekürzte Leibrente?

Die abgekürzte Leibrente ist eine zeitlich befristete Rentenleistung. So endet die Leistung beispielsweise ab einem bestimmten Alter. Das kann beim Verkauf einer Immobilie vertraglich ausgemacht werden. Oft wird auch von einer temporären Leibrente gesprochen.

ANTWORTEN AUF HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN

Unser Expertenteam steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite

  • Immobilienmakler

  • Immobilienbewertung

  • Immobilieninvestment

Unser Service ist kostenlos

Unser Maklerservice ist für Sie kostenlos. Inserate auf Immobilienportale wie Immoscout24 oder Immowelt kosten i.d.r viel Geld. Bei einem gültigen Maklervertrag inserieren wir Ihre Immobilie und kommen für kosten der Beantragung für weitere Dokumente auf.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Im durchschnitt verkaufen wir eine Immobilie (abhängig von Lage, zustand und alter) innerhalb von 4 Wochen. Actora-Immobilien bietet sowohl verkäufer als auch Käufer eine schnelle und verlässliche Abwicklung. 

Vermarktung von A-Z

Im Vermarktungsprozess übernehmen wir alle anfallende Aufgaben für Sie. Von der Preisverhandlung bis hin zu den Besichtigungen.

So erreichen Sie uns

Actora-Immobilien hilft Ihnen gerne bei Fragen weiter. Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren

  • Actora-Immobilien
  • Solhoopsweg 1, 31234 Edemissen
  • 05021 904 94 57
  • info@actora-Immobilien.de
  • www.actora-immobilien.de
Noch Fragen?