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Immobilienfonds und alles Wissenswerte


Wer sich mit Immobilien beschäftigt, der kommt früher oder später nicht an ihnen vorbei: Immobilienfonds.

Es handelt sich dabei um einen klassischen Investmentfond. Diese werden mehrheitlich in ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück investiert. Damit können Interessenten am Markt der Immobilien teilnehmen und das ohne eigenes Objekt. Unterschieden wird dabei in offene und geschlossene Immobilienfonds. Während die offenen Fonds am häufigsten als reine Geldanlage genutzt wird, investieren in die geschlossene Variante meist nur risikobereite Interessenten. 

Ein wesentlicher Vorteil der Immobilienfonds ist: Das angelegte Kapital ist im Falle einer Insolvenz der Gesellschaft des Fonds abgesichert. Alle weiteren wichtigen Informationen rund um die Immobilienfonds haben wir in diesem Artikel übersichtlich zusammengefasst.

Das wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienfonds legt über 51 Prozent des Gesamtvolumens in ein nicht bebautes oder bebautes Grundstück, eine gewerbliche Immobilie oder in Erbbaurechte an. Die restlichen maximal 49 Prozent sind in Barvermögen oder Wertpapieren im Fonds festgeschrieben.
  • Die offenen Immobilienfonds sind recht kostspielig und beinhalten eine Verwaltungsgebühr von rund 0,1 bis 1,5 Prozent. Hinzukommen Ausgabeaufschläge von bis zu 6 Prozent. Die geschlossene Variante ist ähnlich teuer.
  • Die Rendite pro Jahr liegt bei einem offenen Immobilienfonds bei rund 4 Prozent. Es handelt sich um eine Kombination aus Verkauf, Mieteinnahme und Zinsen der Zinspapiere zusammen. Die Renditen der geschlossenen Variante sind hingegen sehr individuell hinsichtlich ihrer Rendite.
  • Ein Immobilienfonds ist mit Risiko verbunden, da es keine Gewissheit eines lukrativen Endes gibt. Vor allem die geschlossenen Immobilienfonds sind sehr risikobehaftet und daher nur etwas für Experten und Menschen mit ausreichend Kapital.

Der Immobilienfond - Definition

Es handelt sich bei einem Immobilienfonds um ein Investmentfond. Dieser erlaubt es, in eine Immobilie zu investieren. Und das ohne selbst ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung besitzen und pflegen zu müssen. Als Mitglied wird der Interessent sozusagen Mitbesitzer des Objektes. Dabei zählt das investierte Vermögen als Sondervermögen. Unterschieden wird beim Immobilienfonds in zwei Varianten. Zum einen der offene Immobilienfonds und zum anderen der geschlossene Fonds. Beide unterschieden sich in Bezug auf das Risiko, die Rendite und die Investitionssumme.

Der offene Immobilienfonds

Der offene Immobilienfonds eignet sich insbesondere für Privatanleger. Diese suchen oft eine Immobilie als Wertanlage, ohne sie selbst zu besitzen oder instand halten zu müssen. Dabei liegt die Mindestsumme für eine Investition bei 50 Euro. Das hat zur Folge, dass sich viele Anleger eine Immobilie teilen. Dabei ist die Anteilsanzahl der Käufer nicht gedeckelt. Das bedeutet also, dass der offene Immobilienfonds nicht auf ein maximales Volumen beschränkt ist. 

Das heißt: Je mehr Geld die Beteiligten aufbringen und investieren, desto mehr Immobilien sind im offenen Immobilienfonds enthalten. Das hat zur Folge, dass das Risiko der Anleger abnimmt. Immerhin ist dann der Erfolg nicht nur von einem Gebäude abhängig. Das Risiko teilt sich viel mehr auf verschiedene Immobilien auf. Zu beachten ist dabei, dass der Verkauf des Immobilienfonds erst nach zwei Jahren Haltefrist möglich ist. Außerdem muss der Verkauf der Anteile mindestens ein Jahr zuvor angekündigt werden. Damit ist er offene Immobilienfonds ein sehr standardisiertes Investmentprodukt. Gerade für private Anleger eignet sich ein offener Fond mehr als ein geschlossener. Das liegt unter anderem an dem niedrigeren Risiko und an der niedrigen Einstiegssumme von 50 Euro.

Der geschlossene Immobilienfonds

Neben den offenen Immobilienfonds gibt es noch die geschlossene Variante. Auch sie eignet sich für Investitionen in Immobilien. Und das, ohne eine selbst kaufen zu müssen oder sie instand halten zu müssen. Wer sich in einen solchen geschlossenen Fonds einkaufen möchte, der benötigt dafür mindestens 5.000 Euro Investment. 

Wenn das Volumen einmal erreicht ist, wird der Fonds geschlossen. Dank der Begrenzung wird somit oft in nur eine Immobilie investiert oder in eine kleine Anzahl. Damit erhöht sich das Risiko der Anleger, da sich dieses nicht auf mehrere Objekte aufteilt. Wer also in den geschlossenen Immobilienfonds investiert hat, der bleibt meist die gesamte Zeit in genau diesem Fonds. Auch wenn die Anteile später veräußert werden können: Ein solcher Verkauf ist meist mit ordentlichem Verlust verbunden. Die investierte Summe bekommen Anleger zurück, wenn die Gesellschaft den Fonds auflöst. Wir die Immobilie veräußert, so ist das in der Regel der Fall. Da die geschlossenen Immobilienfonds mit deutlich mehr Risiko verbunden sind, sind auch höhere Renditen zu erwarten. Jedoch: Geschlossene Immobilienfonds sind eher für Profis geeignet.

Im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds gibt es hier allerdings ein Höchstvolumen und somit auch eine festgeschriebene Anzahl an käuflichen Anteile. 

Die Funktion eines Immobilienfonds

Der Unterschied zwischen einem Immobilienfonds und einem Investmentfond sind recht gering. Einmal oder in einem gewissen Abstand wird eine Summe an Geld in den Fond eingezahlt. Als Gegenleistung werden Anteile an jedem Fond ausgegeben, welche das Kapital in die Immobilie investieren. Die Fondsgesellschaft kauft Grundstücke und Immobilien auf und vermietet diese oder verkauft sie weiter, um damit die Rendite zu erhöhen. Die daraus getätigten Gewinne fließen in den Immobilienfonds und werden dann unter den Investoren ausgeschüttet bzw. verteilt. Welche Grundstücke oder Häuser erworben werden, entscheidet dabei allein die Fondsgesellschaft. Den Investoren bleibt es dabei überlassen, wie viel Geld sie letztendlich einzahlen. Kapitalanleger hingegen investieren direkt in Immobilien

Die Fonds müssen allerdings mindestens 51 Prozent des Geldes für Erbbaurechte, Gewerbeimmobilien oder bebaute sowie unbebaute Grundstücke einsetzen. Das sind meist Hotelgebäude, große Einkaufszentren oder Hotels. Die anderen 49 Prozent des Vermögens werden beispielsweise in Zinspapiere investiert. Dabei handelt es sich um sofort handelbare Anleihen. Grundsätzlich möglich sind aber auch Barreserven, welche nicht in die Investition fließen. Es gibt immer die Möglichkeit, dass einer der Investoren seine Anteile wieder verkaufen will. Beim offenen Fonds muss eine ausreichende Liquidität vorherrschen, damit die Anleger ausbezahlt werden können. Hätte die Gesellschaft all das Vermögen nur in Immobilien angelegt, könnte die Auszahlung nicht so leicht vonstattengehen, da sie keine liquiden Aktien besitzt. Immerhin braucht es viel Zeit, bis die Immobilien durch einen Verkauf in bares Geld umgewandelt werden können. 

Die Haltefrist

Damit diese Situation entschärft werden kann, gibt es Fristen in den Fonds. Die Haltefrist bestimmt dabei, dass ein Investor diese mindestens zwei Jahre lang halten muss und vorher nicht aussteigen darf. Zudem muss der Anleger mindestens ein Jahr vorher ankündigen, dass er seine Anteile veräußern möchte. Bei den geschlossenen Immobilienfonds gibt es diese Frist nicht. Die Anleger können hier nicht vor Ablauf des Fonds austreten. Die Anteile können sie einzig und allein an andere Anleger verkaufen. Somit wird aus dem Immobilienfonds keinerlei Geld herausgenommen.

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Damit wird die Rendite erwirtschaftet

Viele Interessenten fragen sich: Woher stammt die Rendite aus einem Immobilienfonds. Daher wollen wir in diesem Abschnitt darauf eingehen. Die Rendite setzt sich grundsätzlich aus mehreren Punkten zusammen. Zum einen wären da die Mieteinnahmen. Zum anderen die Erlöse aus Verkäufen und möglicherweise auch die Zinsen der Zinspapiere des Fonds. Durchschnittlich kann bei einem offenen Immobilienfonds mit einer Rendite von 4 Prozent im Jahr gerechnet werden. Eine noch höhere Rendite ist zwar auch möglich, allerdings nur in den geschlossenen Fonds. Mit der größeren Rendite für die Investoren steigt allerdings auch das Risiko.

Einen genauen Wert der Renditen in den geschlossenen Immobilienfonds können wir nicht nennen, da diese zu individuell sind. Die Fonds handeln übrigens entgegen der aktuellen Trendlage. In einer schwachen Phase der Immobilien werden also Objekte zu günstigen Konditionen eingekauft und in einer Hochphase dann teurer verkauft. Es ist allerdings längst nicht mehr so leicht wie früher, preiswerte und gute Objekte zu finde. Die Immobilienpreise sind immerhin den der vergangenen Zeit stark gestiegen und die Coronapandemie sorgt auf dem Markt aktuell für etwas Unsicherheit.

Gebühren für den Immobilienfonds

Ein solcher Fonds kostet natürlich Geld – das betrifft sowohl die offenen als auch die geschlossenen. Da sich alle Immobilienfonds sehr stark voneinander unterscheiden, sind auch die Gebühren sehr unterschiedlich gestaltet. Zu rechnen ist allerdings egal bei welchem Model mit den Performance-Gebühren, den Verwaltungsgebühren und den Ausgabeaufschlägen. Der Aufschlag auf die Ausgabe liegt bei einem offenen Fonds durchaus bei rund 6 Prozent. Hinzugerechnet werden dann noch die jährlichen Verwaltungsgebühren. Sie liegen meist zwischen 0,5 Prozent und 2 Prozent. Ebenso zu den Ausgaben gehören die Steuern. Immerhin muss bei der Ausschüttung eines solchen Fonds insgesamt 25 Prozent Abgeltungssteuer beglichen werden sowie der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und gegebenenfalls auch die Kirchensteuer. Einige Fonds verlangen von den Investoren zusätzlich die sogenannte Performance-Gebühr. Dafür kann das Management dann zwischen 5 und 25 Prozent Gebühren erheben. Allerdings regelt das jede Immobilienfondsgesellschaft anders.

Das Risiko der Immobilienfonds

Wie bereits besprochen, sind geschlossene und offene Immobilienfonds sehr risikobehaftet. Warum ist das so? Das liegt insbesondere daran, dass Immobilien im Wert steigen können oder eben fallen. Ob das Investment also aussichtsreich ist, lässt sich erst beim finalen Verkauf feststellen. Die Anteile aus dem Fonds lassen sich außerdem nicht einfach schnell wieder verkaufen, wenn die Preise etwa sinken. Der Anteilseigner verpflichtet sich immerhin dazu, die Haltefrist von zwei Jahren einzuhalten und muss ein Jahr vorher ankündigen, dass er einen Verkauf plant. Die Anteile werden immerhin nicht an den Fonds zurückgegeben. Stattdessen muss ein neuer Investor gefunden werden, der die Anteile kauft und übernimmt – meist zu einem geringeren Betrag als der Einkaufspreis. Immobilienfonds eignen sich insgesamt sehr gut. 

Sie sollten allerdings nicht die einzige Position in der Liste der Investments sein. Stattdessen raten Experten zu einer gemischten Anlage. Ein solches Portfolio ist durchaus interessanter und das Risiko verteilt sich auf verschiedene Bereiche. Somit ist der Erfolg oder Misserfolg nicht nur an ein Gebäude oder ein Grundstück geknüpft. Damit die Risiken des Fonds besser eingeschätzt werden kann, sollte dieses vorher bewertet werden. Dazu gibt es etwa eine gesetzlich festgeschrieben Risikoeinstufung. Sie reicht von der Ziffer 1 bis zur 7. Dabei stellt die Zahl 1 das niedrigste und die Zahl 7 das höchste Risiko darf. Zu finden sind diese Angaben immer im jeweiligen Fondsprospekt und in den allgemeinen Informationen für Anleger.

Die Preise dabei sind oft schwankend je nach Situation, Politik und unvorhersehbaren Ereignissen.

Das sind die Vorteile und Nachteile im Überblick

Beginnen wir zunächst einmal mit den Vorteilen, diese liegen auf der Hand. Investoren können dank der Fonds am Immobilienmarkt teilnehmen. Und das, ohne selbst ein Objekt kaufen zu müssen oder sich um ein solches kümmern zu müssen. Das empfinden viele Investoren als sehr praktisch. Zudem: Im eigenen Portfolio sorgt eine Investition in eine Immobilie für eine Streuung des Risikos. Somit sind die Anleger nicht nur auf ein Produkt festgelegt. Dann wären hier aber auch Nachteile zu nennen: Dank der Haltefrist und die einjährige Frist für die Ankündigung eines Verkaufs, sind Investoren nicht sehr flexibel. 

Ein schneller Verkauf der Anteile wie etwa an der Börse ist nicht möglich. Auch dann nicht, wenn die Performance schlecht ist oder sich eine schlechte Performance andeutet. Wer eher als risikoscheuer Anleger gilt, der sollte grundsätzlich eher bei den offenen Immobilienfonds bleiben. Am besten ist dann eine Kombination mit weiteren Investmentfonds, um auch hier das Risiko wieder zu streuen. Die geschlossenen Fonds sind deutlich vielversprechender. Wie allerdings erwähnt, sind sie auch mit einem deutlich höheren Risiko verbunden. Immobilienfonds sind vor starken Verlusten des Kurses bis hin zu einem Totalverlust nicht geschützt. Dieser Tatsache müssen sich alle Investoren bewusst sein. Die offenen Immobilienfonds haben zudem recht hohe Gebühren.

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Auf zuverlässige Fondsgeber achten

Wer sich nach dem Abwägen der Risiken für ein Investment in einen Immobilienfonds entschieden hat, der sollte einige wichtige Dinge beachten. Dabei geht es um die Suche nach dem richtigen Fondsgeber. Es ist hierbei wichtig und ratsam, auf namhafte Anbieter zu setzen. Diese haben sich in den vergangenen Jahren einen entsprechenden Ruf aufgebaut und agieren erfolgreich. Erfahrungswerte sind in diesem Geschäft durch nichts zu ersetzen. Je mehr Erfahrung der Anbieter gesammelt hat, desto besser. Ein weiteres wichtiges Merkmal ist die Anzahl der dort erfassten Anleger. Zudem sind Zertifizierungen wichtig und die Frage, ob der Anleger in einem Verband zum Schutz der Anleger Mitglied ist. Fondgeber, die sich selbst um die einzelnen Assets kümmern, haben das Ohr nahe am Geschehen und sind ein guter Weg.

Es sollte zudem überlegt werden, welche aktuellen Trends wichtig sind. Das bezieht sich zum Beispiel auf den Bereich Umweltschutz und Nachhaltigkeit. Verfügen die Immobilien aus dem Fonds beispielsweise über eine entsprechende Zertifizierung oder zählen vielleicht sogar Windparks zum Katalog dazu? Immobilienfonds mit einem Schwerpunkt hinsichtlich Nachhaltigkeit sind noch nicht viele auf dem Markt. Die Tendenz wird hier aber in den kommenden Jahren steigen. Ein wichtiger Grund ist die steigende Nachfrage an den Technologien zur effizienteren Nutzung der Energie. Es lohnt sich also die Nachhaltigkeit bei der Suche nach einem passenden Immobilienfonds zu berücksichtigen. Wer sich überfordert fühlt, sollte einen Experten zu Rate ziehen und sich informieren lassen.

Das Fazit: Immobilienfonds

Was ist nun das Fazit zu den Immobilienfonds. Grundsätzlich sei gesagt, dass die Fonds eine gute Möglichkeit sind, auf dem Markt mitzumischen ohne ein ganzes Haus kaufen zu müssen. Allerdings ist das Mitwirken eben risikoreich. Ob eine Entscheidung richtig war, lässt sich erst beim Verkauf des Hauses aus dem Fonds sagen. Es kann also lange dauern, bis eine Rendite erwirtschaftet wird und im Zweifel, kann es auch zu einem Verlust kommen. Die offenen Varianten enthalten verschiedene Objekte. Damit reduziert sich das Risiko, schmälert zeitgleich aber auch die Rendite. Im geschlossenen Immobilienfonds hingegen sind weniger Objekte enthalten. Damit steigen das Risiko und zeitgleich auch die Aussicht auf eine lukrative Rendite. Experten raten dazu, Immobilienfonds mit in das Portfolio aufzunehmen, allerdings nicht nur auf diese Karte zu setzen. Wer sich unsicher ist, sollte sich das Investment gut überlegen und einen Finanzprofi mit ins Boot holen.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie gut ist ein Immobilienfonds als Investment?

Die meisten Experten raten vorsichtigen Anlegern mit wenig Erfahrung eher zu einem offenen Immobilienfonds. Allerdings sind auch diese nicht zu 100 Prozent abgesichert, auch wenn sie grundsätzlich als etwas risikoärmer gelten. Im Vergleich zu anderen Geldeinlagen ist das Risiko hier verhältnismäßig niedrig. Allerdings muss sich das Investment dennoch gut überlegt werden.

Für wen eignen sich die Immobilienfonds eigentlich?

Ein Immobilienfonds eignet sich für Anleger, die das Risiko in ihrem Investment-Portfolio streuen möchten und nicht nur auf eine Karte setzen. Allerdings gehört zur Wirrheit auch, dass das Investment in Immobilen immer auch mit einem gewissen Risiko verbunden ist.

Wie viel Kapital sollte man in einen Immobilienfonds investieren?

Viele Interessenten stellen sich die Frage, wie viel Geld sie in einen Fonds stecken sollten. Das bleibt natürlich jedem selbst überlassen. Allerdings müssen Immobilienfonds mindestens 51 Prozent des Geldes ausmachen, welches in bebaute oder bebaute Grundstücke fließt. Dazu zählen etwa Hotels, Bürokomplexe und Einkaufszentren.

Sind Immobilienfonds überhaupt sicher gegen Inflation?

Viele Menschen investieren ihr Geld nicht nur noch mit klassischen Mitteln. Auch geschlossene und offene Immobilienfonds gehören mittlerweile dazu. Dabei kommt die Frage auf, wie stark diese gegen die Inflation geschützt sind? Beim Investmentprodukt Immobilie handelt es sich allerdings meist um ein eher inflationssicheres Geschäft.

Lassen sich offene Immobilienfonds auch schließen?

Wenn ein Fonds unter Verkaufsdruck gerät, kann es für die Anleger gefährlich werden. Damit das verhindert wird, können die offenen Immobilienfonds zwischenzeitlich auch geschlossen werden. Damit hat er Fonds dann die Chance, seine Liquiditätsreserve zu erhöhen und das ohne den Zwang. verkaufen zu müssen.

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