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Das Vorkaufsrecht bei Immobilien


Das bestehende Vorkaufsrecht. Es bedeutet, dass jemand das Recht hat, bei einem Verkauf ein Grundstück oder eine Immobilie zu erwerben. Und das noch vor anderen Interessierten. Meist wird das Vorkaufsrecht in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. 

Der Kaufberechtigte kann an der Stelle des Käufers eintreten. Etwa, weil er ihm gegenüber vorkaufsberechtigt ist und damit ein Vortritt für den Kauf hat. Natürlich gibt es dafür entsprechende Voraussetzungen. Bevor der Handel abgeschlossen wird, muss sich über die Arten des Vorkaufs und einer möglichen Unwirksamkeit des Geschäfts informiert werden. Wer könnte auf das Grundstück oder das Gebäude ein Vorkaufsrecht besitzen? Alle relevanten Fakten und zusätzlich Wissenswertere haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Dabei ist zu beachten: Selbst nach einem sicheren Abschluss des Kaufvertrages wie beispielsweise für ein Grundstück, kann sich die Verkaufsrichtung noch verändern.

Das Wichtigste im Überblick

  • Dank des Vorkaufsrechts sind bestimmte Gruppen dazu berechtigt, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zuerst zu erwerben
  • Das Vorkaufsrecht kann erst nach einem bestehenden Kaufvertrag zwischen Erstkäufer und Verkäufer genutzt werden
  • Vor allem Mieter und Käufer profitieren vom Vorkaufsrecht, Verkäufer eher weniger
  • Das Vorkaufsrecht kann im Falle des Verkaufes in Anspruch genommen oder abgelehnt werden
  • Wer das Vorkaufsrecht übersieht, kann im Zweifel hohen Schadensersatz zahlen müssen
  • Alle Beteiligten sollten sich vor dem Handel gut über mögliche Vorkaufsrechte informieren
  • Nicht jedes Vorkaufsrecht wird in das Grundbuch eingetragen. Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten ist das beispielsweise überflüssig.

Das Vorkaufsrecht und die Vorteile für den Käufer

Damit der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie abgeschlossen wird, braucht es einen weiteren Schritt. Einen weiteren Schritt für einen Kaufvertrag mit einem von Vorkaufsrecht belastenden Objekt. Der Verkäufer hat den Kaufvertrag zeitnah dem Berechtigten vorzuzeigen. Meist stehen für die Berechtigten individuelle und eigene Interessen im Vordergrund.

Für den Erben hingegen dreht sich meist alles um den Eigenbedarf des Hauses oder den Erhalt des Anwesens. Und bei Gemeinden geht es um die Sicherung des Vorkaufsrechts für die Umsetzung der Bauplanungen. Die Mieter schützen sich mit einem Vorkaufsrecht vor einer Umwandung des Objektes zur Spekulation in eine Eigentumswohnung. Die Interessen an einem Vorkaufsrecht und damit auch die Vorteile sind also recht unterschiedlich.

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Die Arten des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht für eine Immobilie wie ein Haus kann auf unterschiedlichen Bedingen und Formen basieren. Dabei wird unterschiedlichen zwischen dem gesetzlichen, dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht.

Das dingliche Vorkaufsrecht

Beim dinglichen Vorkaufsrecht handelt es sich um ein Recht, das in das Grundbuch geschrieben wird. Damit gilt automatisch eine Verfügungssperre für jede Art des Verkaufs. Das dingliche Vorkaufsrecht kann allerdings lediglich auf unbewegliche Dinge. Es bezieht sich auf Grundstücke – aber nicht die darauf befindlichen Gebäude wie Scheunen oder Häuser.

Der Vorkaufsberechtigte ist dann gegenüber dem Ersterwerber oder dem Eigentümer vorzuziehen. Das Vorkaufsrecht dient damit dem Interessenten als sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese gilt solange bis der Vorkaufsberechtigte auf sein Recht verzichtet.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Neben dem dinglichen Vorkaufsrecht gibt es auch noch das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Dabei wird dem Berechtigten einzig und allein ein Vorkaufsrecht als Rechtsposition zugesprochen. Es erfolgt damit keine Eintragung in das Grundbuchamt. Stattdessen gibt es aber eine vertragliche Zusicherung. Ein wichtiger Unterschied dabei: Es gilt im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht durchaus auch für bewegliche Sachen.  Bewegliche Sachen sind Dinge, die sich auf dem Grundstück befinden. Etwa Eigentumswohnungen oder Häuser. Anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht kann der Berechtigte sich hier bei der Übertragung des Eigentums an den Erstkäufer nicht mehr entgegenstellen – nach der Eintragung in das Grundbuch. 

Beachtet werden sollte: Der Vorkaufsberechtigte muss von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Und das vor der Eintragung in das Grundbuch und nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Somit ist der Eigentümer per Gesetz dazu verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf rechtzeitig in Kenntnis zu setzen und ihm die Gelegenheit einzuräumen, selbst zuzuschlagen. Rechtlich geregelt ist dies in § 464 Abs. 2 BGB. Demnach kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechtes der Kauf zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigte zustande, wenn es eine Vereinbarung mit dem Dritten gibt. Da eine Eintragung im Grundbuch fehlt, ist ein Umgehen des Vorkaufsrechtes unter Umständen möglich. Allerdings hat der Vorkaufsberechtigte dann einen Anspruch auf einen Schadenersatz.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht

Sind bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt, so kann das gesetzliche Vorkaufsrecht in Kraft treten. Hierbei müssen die gesetzlichen Rechte den Begünstigten aber nicht erst zugesprochen werden. Diese gelten durch den Gesetzgeber automatisch und müssen von en Vorkaufsberechtigten selbst bedacht bzw. in Anspruch genommen werden. Bei den gesetzlichen Vorkaufsrechten handelt es sich etwa um folgenden Fall: Der Mieter verfügt über ein Vorkaufsrecht seiner Wohnung, sollte diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden und vom Vermieter veräußert werden. Zudem steht den Miterben ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein weiterer Erbe seine Anteile an der Immobilie veräußern möchte. Gleiches gilt für Gemeinden In bestimmten Fällen haben sie ein Vorkaufsrecht zur Sicherung der eigenen Bauleitplanung. Einige Bundesländer verfügen sogar über ein Vorkaufsrecht durch das Denkmalschutzgesetz. Es kann greifen, wenn sich auf dem Grundstück spezielle denkmalgeschützte Güter befinden.

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Erlangung des Vorkaufsrechtes: Der Ablauf

In verschiedenen Fällen verfügen Mieter, Gemeinden oder Miterben über ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie. Ein Vorkaufsrecht kann aber auch gegenüber dem Erstkäufer durch einen Vertrag bestehen. Handelt es sich um eine vertragliche Variante, könnten zwei Parteien unter Umständen ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück ausmachen. Somit können die Eigentümer einer Person aus einem beliebigen Grund ein Vorkaufsrecht gewähren. Dabei wird ein vertrag abgeschlossen und dieser wird dann durch einen Notar beurkundet. Wenn ein solcher Nachweis vorliegt, sichert sich der Vorkaufsberichtigte ab. Er kann dann einen Schadensersatz geltend machen, falls er mit seinem Vorkaufsrecht von einem Dritten beim kauf übergangen wird.

Der Verkauf von Vorkaufsrechten

Das Vorkaufsrecht kann veräußert werden. 

Der Eigentümer der Immobilie schließt  mit dem Erstkäufer einen Kaufvertrag ab. Dabei werden die Konditionen ausgehandelt und vereinbart. Die Interessen des Vorkaufsberechtigten werden dabei nicht berücksichtigt und einbezogen. Im Anschluss wird dann der Vorkaufsberechtigte über den Immobilienkaufvertrag in Kenntnis gesetzt. 

Ist die Meldung erteilt worden, muss der Vorkaufsberechtigte erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte oder ob er hingegen verzichtet. Wenn er sein Recht wahrnehmen möchte, wird ein neuer Kaufvertrag zu denselben Konditionen wie denen des Ersterwerbers formuliert. Die Erklärung dazu ist übrigens genauso an eine fest Frist gebunden. Sie ist entweder im Vertrag beschrieben oder es gilt die gesetzlieh Frist von acht Wochen. 

Liegen verschiedene Vorkaufsberechtigte vor, so muss von dem Recht gemeinsam Gebrauch gemacht werden. Das ist oft der Fall, wenn es sich um ein gemeinsames Erbe handelt. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes ist allerdings weiterhin auch dann möglich, wenn sich nur Einzelne dem Kauf entziehen möchten.

Wichtig an dieser Stelle: Der Käufer hat eine Mitteilungspflicht an den Besitzer des Vorkaufsrechtes. Die Mitteilung hat direkt nach Abschluss des Vertrages zu erfolgen. Wenn es sich dabei um ein dingliches Vorkaufsrecht handelt, so sieht der Ablauf etwas anders aus. Dann übernimmt der vollstreckende Notar die Mitteilung.

Weiterer Ablauf: Verkaufsfall bis Unwirksamkeit

Möchte der Berechtigte von seinem Recht Gebrauch machen, so muss zuerst der Verkaufsfall eingetreten sein und das Haus oder das Grundstück verkauft worden sein. Das bedeutet also, dass es zuerst einen rechtskräftigen Vertrag mit einem Dritten geben muss. Bevor der Eigentümer also die Immobilie veräußern will, kann der Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch von seinem Recht machen. Das ist die gesetzliche Lage in Deutschland.

Wichtig für Eigentümer: Sie sollten vor einem Verkauf diverse Vorkaufsrechte überprüfen. Besteht ein vertragliches Vorkaufsrecht oder ein gesetzliches Recht des Vorkaufs, sollten Verkäufer sich mit einem vertraglichen Rücktrittsrecht absichern. Damit kann der Vertrag ohne Konsequenzen und Mehrkosten mit dem Vertragspartner erfolgen. Passiert das nicht, hat der Käufer einen Nachteil und kann Anspruch auf einen Schadenersatz erheben. 

Dieser kann sich auf den möglichen Gewinn beziehen. Also die Differenz von tatsächlichem Kaufpreis und Verkehrswert. Das bedeutet: Die Schadensansprüche können hier exorbitant hoch ausfallen. Der Vorkaufsfall kommt nur bei der Veräußerung des Vorkaufsgegenstandes zum Tragen. Die anderen Rechtsgeschäfte sind davon unberührt. Der Vorkaufsfall kann also entfallen, wenn eine Übertragung des Eigentums stattfindet, welche nicht unter einen Vorkauf fällt. Als klassische Beispiele gelten der Verzicht auf das Vorkaufsrecht, eine Schenkung, ein Tausch, eine Zwangsversteigerung oder der Verkauf an einen gesetzlichen Erben. Im Zweifel ist es sogar möglich, dass der Eigentümer vor dem Verkauf den Berechtigten zu einer Verzichtsvereinbarung bewegt. Das kann je nach Vertrag auch im Rahmen einer Abfindungszahlung ablaufen.

Die Berechnung des Schadensersatzes

Der Schadensersatz wird in seiner Höher auf der Basis des entgangenen Gewinns errechnet. Dieser Gewinn entsteht aus der Different von Kaufpreis des Erstkäufers und dem aktuellen Marktwert. Ein Beispiel macht es deutlich: Der Erstkäufer bezahlt für die Wohnung in Kassel 200.000 Euro. Der Vorkaufsberechtigte wusste von diesem Geschäft aber nichts. Dem Vorkaufsberechtigten wird die Wohnung dann ein halbes Jahr später für 280.000 Euro angeboten.

Die Höhe des Schadensersatzes in diesem Fall würde also 80.000 Euro betragen. Die Differenz der beiden Summen. Er hat aber nur dann Anspruch auf den Schadensersatz, wenn die Wohnung später tatsächlich vom neuen Besitzer gekauft wird. Ein reines Kaufinteresse ist hier laut Gerichten und Gesetzen nicht ausreichend. Im Jahr 2014 bestätigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil einer Mieterin, dass sie einen Anspruch auf Schadenersatz hat, da sie über ihr Vorkaufsrecht nicht informiert wurde. Auf der Käuferseite hingegen ist meist nichts zu befürchten. Mit einer Ausnahme. Wer vom Vorkaufsrecht wusste und dem Vorkaufsberechtigten bewusst keine Meldung zukommen lässt, der handelt gesetzeswidrig nach § 469 BGB

Das bringt das Vorkaufsrecht

Nun fragen sich manche Leser vielleicht: Was bringt das Vorkaufsrecht nun konkret? Das kommt immer darauf an, von welcher Seite aus man dies betrachtet. Wer etwa Erstkäufer ist, der hat es hier meist mit einem Nachteil zu tun. Immerhin steht der Erstkäufer dann meist ohne Immobilie da. Verkäufer profitieren von einem Vorkaufsrecht auch eher wenig. Außer der Vorkaufsberechtigte erklärt sich bereit für die Vorreservierung Geld zu bezahlen. Eine solche Zahlung gilt als Einnahme aus Immobilienveräußerungen und muss bei einem Besitz der Immobilie von über zehn Jahren nicht versteuert werden. 

Hier kann ein Steuerberater allerdings wichtigen Input liefern. Einen großen Vorteil hingegen besteht dann, wenn man selbst der Vorkaufsberechtigte ist. Die Immobilie ist dann sozusagen vorreserviert und die Wohnung oder das Grundstück kann zu den gleichen Konditionen übernommen werden wie es beim Erstkäufer der Fall wäre.

Da wäre allerdings noch ein Haken: Der Erstkäufer könnte bereit sein einen hohen Preis für die Immobilie zu bezahlen. Wenn dann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll, muss der Berechtigte diesen hohen Preis bezahlen. Der Kaufpreis wird also einzig und allein durch den Markt geregelt. Mit einer bestimmten Ausnahme: Wenn der Verkäufer ein Vorkaufsrecht zu einer definierten Summe ausgestellt hat, dann muss sich darangehalten werden. Allerdings ist das auf dem Markt äußerst selten, da die Preise der Immobilie natürlich langfristig steigen. Niemand möchte Grundstück, Wohnung oder Haus unter dem Marktpreis verkaufen, das ist klar.

Ein wichtiges Recht für Mieter

Für Mieter ist das Vorkaufsrecht natürlich auch oft ein wichtiger Vorteil. Gesetzlich verankert wurde das Vorkaufsrecht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes im Januar 2015. Es soll Mieter schützen, aus den Wohnungen gedrängt zu werden. Immerhin sind Wohnungen für die meisten Vermieter sehr lukrativ, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und sie dann zu verkaufen. Das ist vor allem dann günstig, wenn das Mietverhältnis bereits seit langer Zeit existiert und die Miete nicht erhöht wurde. Mit dem Vorkaufsrecht steht der Mieter dann an der ersten Stelle. Sofern eine Finanzierungszusage von der Bank gegeben ist, hat der Mieter die Möglichkeit die entsprechende Immobilie zu erwerben. Verstirbt ein Mieter beispielsweise, so erhält derjenige das Vorkaufsrecht zugesprochen, der an seiner Stelle in die Wohnung einzieht. Mieter schützen sich so auch durch eine Kündigung durch Eigenbedarf

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Die Teilungsversteigerung und das Vorkaufsrecht

Im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht fällt auch immer wieder der begriff der Teilversteigerung. Eine solche ist für die Erbengemeinschaft gedacht, welche ein Grundstück oder ein Haus nicht einfach untereinander aufteilen kann. Daher wird dann das Haus oder das Grundstück zur Versteigerung gegeben und das Geld dann aufgeteilt. Alle Mitglieder der Gemeinschaft können ohne weitere Bedingungen eine Teilversteigerung beim Amtsgerecht der Kommune beantragen. Hierbei entstehen allerdings nicht zu geringe Kosten. Auf der einen Seite zieht das Gericht den Wert der Immobilie heran.

Zum anderen entstehen die Kosten aber auch durch den massiven Arbeitsaufwand, welcher durch das Gericht geleistet wird. Unter anderem muss ein eigener Sachverständiger einbestellt werden. Voraussetzung für eine solche Teilversteigerung ist immer, dass Involviertsein von mehreren Erbberechtigten und die Tatsache, dass von den Erblassern kein Testament vorliegt. Zudem ist die Grundvoraussetzung, dass das Gebäude wegen einer fehlenden Einigkeit der Gemeinschaft nicht veräußert werden kommet. Die Teilungsversteigerung ist also der letzte Ausweg. Zudem muss gegeben sein, dass die Immobilie nicht in mehrere Teilgrundstück aufgeteilt werden kann.

Verhinderung der Teilungsversteigerung durch ein Vorkaufsrecht?

Nun könnte man auf die Idee kommen, dass sich eine Teilungsversteigerung eventuell mit einem Vorkaufsrecht umgehen lässt. Dabei gilt: Wenn die Erben ihr Vorkaufsrecht ausüben, ist dieses nur auf diesen einen Teil bezogen. Und zwar jener Teil, der von einem Erben an den Dritten verkauft worden ist. Somit bedeutet das, dass die Versteigerung es Grundstückes oder des Hauses nicht betroffen ist. Ein Vorkaufsrecht kann damit also eine Teilungsversteigerung nicht verhindern.

Vorkaufsrecht und die Wertminderung

Eine weitere Frage für viele Menschen: Mindert ein Vorkaufsrecht auf ein Grundstück oder ein Haus den Wert?

Das hängt von unterschiedlichsten Faktoren ab. Zum Beispiel dem jeweiligen Markt, dem Zustand der Wohnung oder des Hauses und die genaue Art des Vorkaufsrechtes. Grundsätzlich sagen Experten, dass durch das Recht und den Aufwand das Objekt für die Käufer etwas weniger interessant wird. Somit kann sich das sinkende Interesse durchaus auf den Kaufpreis auswirken.

Abschließendes Fazit zum Vorkaufsrecht

Für Verkäufer und Interessenten ist das Vorkaufsrecht oft ein Hindernis und hat eher Nachteile wie Vorteile. Die Regelung ist allerdings durchaus sinnvoll, damit Berechtigte von ihrem Kaufrecht Gebrauch machen können oder im Zweifel Schadensersatzansprüche geltend machen können. Wenn es um das Vorkaufsrecht geht, sollten sich alle Beteiligten vorher gut informieren. Das gilt insbesondere für Verkäufer von Objekten und Grundstücken vor der Veräußerung. Damit lassen sich Mehrkosten bei der Auflösung des Vertrages und auch Schadensersatzansprüche verhindern. Ein Rücktrittsrecht ist daher zwingend erforderlich.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist das Vorkaufsrecht bei Immobilien eigentlich genau?

Mit dem Recht wird einer bestimmten Person das Recht eingeräumt, in einen geschlossenen Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer einzutreten und ein Gebäude oder ein Grundstück zu erwerben. Die Personen mit dem Recht hat damit Vorrang vor allen anderen Käufer. Allerdings ist das Vorkaufsrecht erst mit dem Abschluss eines Kaufvertrages möglich. In Vorfeld ist es also nicht anwendbar.

Wird das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen?

Das ist abhängig von der Art des Vorkaufsrechtes. Im Rahmen des digitalen Rechtes ist eine Eintragung immer verbindlich. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht hingegen ist das nicht der Fall. Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist ebenso gesetzlich verankert und braucht daher auch keine Eintragung in das Grundbuch.

Was sind die Kosten für ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht ist an sich kostenlos. Die Kosten entstehen allerdings im Falle einer Grundbucheintragung oder wenn im Vertrag Kosten vereinbart sind. Der Verkäufer kann beispielsweise eine Gebühr für die Vorreservierung verlangen.

Wie kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden?

Der Verkäufer schließt mit dem Erstkäufer einen Kaufvertrag. Erst dann wird der Vorkaufsberechtigte mit eingeschaltet und informiert. Er muss dann innerhalb einer Frist entscheiden, ob er davon Gebrauch machen will oder nicht. Wichtig ist, dass der Verkäufer den Vorkaufsberechtigen über den möglichen Kauf informieren muss.

Ab wann erlischt das Vorkaufsrecht für Haus oder Grundstück?

Unter anderem dann, wenn die Frist der Entscheidung des Vorkaufsberechtigte verstrichen gelassen wird. Diese beträgt meist zwei Monate. Ein anderer Grund wäre, dass der Vorkaufsberechtigte verstirbt. Zudem kann der Vorkaufsberechtigte sich jederzeit aus dem Grundbuch streichen lassen.

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