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Kauf bricht nicht die Miete – das steckt dahinter


Wer sich etwas mit Vermieten und Mieten beschäftigt, dem dürfte dieser Grundsatz etwas sagen: „Kauf bricht Miete nicht“. Festgeschrieben ist dieser im BGB unter dem § 566. Demnach beginnt mit dem Erwerb eines Objektes ein Mietverhältnis mit all den damit verbundenen Rechten und auch Pflichten. Das bedeutet gleichzeitig, dass mit dem Verkauf einer Wohnung das Mietverhältnis nicht beendet wird. Stattdessen übergeben die Rechte und Pflichten über das gesamte Mietverhältnis an den Käufer über.

Lediglich bei besonderen Kündigungsgründen wie dem Eigenbedarf kann den Mietern gekündigt werden. Alles rund um die aktuelle Rechtslage haben wir in diesem Artikel einmal zusammengefasst.

Der Käufer als Rechtsnachfolger

Im Rahmen des Mottos „Kauf bricht Miete nicht“ ist der Käufer eines vermieteten Hauses oder einer vermieteten Wohnung der neue Rechtsnachfolger. Wenn der Käufer rechtskräftig in den Mietvertrag einsteigt, kann er ohne die Zustimmung der Mieter nicht einfach den bestehenden Mietvertrag ändern. 

Dadurch sollen die Rechte der Mieter geschützt werden. Auch Änderungen kann der neue Besitzer nicht einfach vornehmen. Vielmehr gilt der bestehende Mietvertrag nach wie vor weiter. Kauf bricht Miete nicht bedeutet auch, dass gerade Investoren und Kapitalanleger nicht einfach wahllos Wohnungen aufkaufen können und die darin lebenden Menschen kündigen können.

Kauf bricht nicht die Miete: Das BGH kippt Rechtsprechung

Umstritten war die Anwendbarkeit des Grundsatzes „Kauf bricht Miete nicht“ in besonderen Fällen. Nämlich dann, wenn nicht der Eigentümer selbst vermietet, sondern ein beauftragter Dritter. Das kann zum Beispiel ein Verwalter oder eine Betriebsgesellschaft sei, die mit dem Eigentümer verbunden ist. Lange Zeit gingen Experten und auch das BGH von einer zwingend erforderlichen Identität von Eigentümer, Veräußerer oder Vermieter aus.

Diese Einschätzung kippte das BGH allerdings im Sommer 2017 und passte die Erfordernisse an den realen Markt an. Zum Schutz des Mieters und zum Schutz der Pächter ist das Kündigen bzw. Ändern des Mietverhältnisses im Zuge eins Eigentümerwechsels untersagt. Problematisch war es bisher, wenn die Identität von Veräußerer, Vermieter und Eigentümer eine abweichende Identität mit sich brachte. Dann kam es öfter zu Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, da der Käufer in diesem Fall das Mietverhältnis noch nicht einmal rechtens erworben hatte

 So entschied das BGH in diesem Fall

Mit dem Wortlaut im § 566 Abs. 1 BGB ist der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ nur anwendbar, wenn die vermietete Wohnung, das Grundstück oder das Haus durch den Vermieter veräußert wird. Geht das Eigentum über, so geht auch das Mietverhältnis über – mit dem gleichen Inhalt, mit dem auch das Mietverhältnis zuvor bestanden hat. Allerdings scheidet der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ aus, wenn Veräußerer und Vermieter unterschiedliche Personen sind. Damit das Mietverhältnis sich in diesem Fall übertragen lässt, wurde bisher eine Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer als neuem Vermieter und dem bisherigen Vermieter gefasst. 

Die Richter des BGH hielten diesen Weg für recht umständlich und ließen deshalb erstmals eine Anwendung zu – wenn auch unter engen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen. So wird die Anwendung auf einen bestimmten Fall eingeschränkt. Dieser lautet: Ein Grundstück wird veräußert und dieses wurde zuvor mit Zustimmung im eigenen Namen eines Dritten vermietet. Die Regelung greift ausschließlich, wenn es sich um ein allgemein wirtschaftliches Interesses Eigentümers handelt und wenn der Vermieter kein eigenes Interesse an der Fortführung des Mietverhältnisses nach dem Verkauf des Grundstückes hat.

 Das gibt es beim Kauf von vermieteten Wohnungen zu beachten

Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, steht erst einmal vor einigen Herausforderungen. Immerhin wirkt sich der Umstand der Vermietung nicht nur auf den Verkaufspreis aus. Die Käuferzielgruppe für vermietete Häuser oder Wohnungen ist ebenfalls eine andere. Dabei gibt es neben dem Grundsatz „Kauf bricht nicht die Miete“ Besonderheiten für Eigentümer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses.

Die Herausforderungen beim Kauf

Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzt, der kann diese nicht zu den gleichen Konditionen verkaufen wie ein freies Objekt. Immerhin können bestehende Mieter nicht einfach gekündigt werden. Sie haben eine Eigentumsgarantie an dem gemieteten Objekt nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Ausschließlich bei einem berechtigten Interesse, dazu später mehr, kann den Mietern gekündigt werden.

Damit die Mieter ansonsten geschützt sind, hat der Gesetzgeber den bereits angesprochenen den Passus „Kauf bricht nicht die Miete“ in das BGB aufgenommen. Somit kann ein bestehendes Mietverhältnis ohne ausreichende Begründung nicht einseitig aufgelöst werden. Allerdings gibt es die Möglichkeit, einen Mietaufhebungsvertrag auszuhandeln und eine Abfindung zu vereinbaren. So kann das Mietverhältnis im beidseitigen Einverständnis aufgelöst werden.

Die Kapitalanleger und vermietete Objekte

Wer eine leerstehende Wohnung oder ein leerstehendes Haus verkauft, der hat auf dem Markt größere Chancen. Das liegt schlicht daran, dass die Nachfrage nach leerstehenden Immobilien deutlich größer ist. Immerhin kann eine vermietete Wohnung nicht bezogen werden und scheidet damit für viele Zielgruppen an Käufern aus. Daher ist der Verkaufspreis für ein vermietetes Objekt auch deutlich niedriger. Allerdings ist dieser Trend einigen Experten zufolge rückläufig. Demnach sind immer mehr Menschen auf der Suche nach Anlagen. Die Niedrigzinspolitik der Banken macht das Parken auf dem Bankkonto unattraktiv.

Daher suchen immer mehr Menschen Objekte als Kapitalanlage. Hier warten ein sicherer Wert und eine hohe Erwartung an Renditen. Kein Wunder also, dass Immobilien bis heute als eine sehr sichere Kapitalanlage gelten. Somit sind für Kapitalanleger vermietete Wohnungen oft kein Hindernis.

Eher im Gegenteil: Sie beabsichtigen nicht, die Räumlichkeiten selbst zu nutzen und können ihr Vermögen damit erhöhen. Zudem sparen sich Kapitalanleger bei vermieteten Immobilien viel Aufwand und Zeit bei der Suche von geeigneten Mietern.

Der Verkauf an einen Investor

Der Investor achtet weniger auf ein modernes Badezimmer und freundliche Gänge mit hübschen Farben. Für ihn steht der Wertzuwachs der Immobilie im Vordergrund. Deshalb verläuft der Verkauf hier auch deutlich rationaler ab. Im Vorfeld sollte man sich ausführlich über den derzeitigen Wert und die Prognosen aufklären lassen. Dabei spielt die Höhe der Mieteinnahmen verglichen mit dem Kaufpreis eine wichtige Rolle.

Aber auch Modernisierungsmaßnahmen oder anstehende Sanierungsarbeiten müssen beachtet werden. Wenn sich ein Eigentümer nicht mit der Kalkulation auskennt, sollte Vorsicht walten gelassen werden. Immerhin könnte man hier so heruntergehandelt werden, dass der Verkaufspreis unterhalb des momentanen Verkehrswertes rutscht. Daher sollten solche Käufe ausschließlich mit einem erfahrenen Immobilienmakler in Zusammenarbeit angegangen werden. Der ermittelt vorher den Verkehrswert des Objektes und steht als kompetenter Ansprechpartner an der Seite.

Beachtenswert bei der Vermarktung vermieteter Objekte

Vermietete Wohnungen und Häuser stellen auf dem Markt einen besonderen Fall dar. Sie werden auf den bekannten Online-Plattformen auch selten unter den freien Wohnobjekten angezeigt. Viel mehr findet man diese in der Rubrik „Anlageobjekte“. Es ist vor allem wichtig, sich hier gut vorzubereiten und sich souverän sowie professionell zu präsentieren.

Manchmal fordern Kaufinteressierte immerhin nicht mal eine Besichtigung vor Ort. Stattdessen entscheiden sich sie nach einem Anruf und den wichtigen Informationen aus der Ferne. Das macht den Verkauf auf der einen Seite praktisch und leicht – auf der anderen Seite anspruchsvoll. Gerade im Hinblick auf die Vermarktung ist es wichtig, mit Profis zusammenzuarbeiten. Hier kommt es sehr darauf an, wie das Objekt präsentiert wird und wie stimmig Bilder, Zahlen und Einschätzungen sind.

Der Mieter muss über den Verkauf informiert werden

Der Vermieter muss bei einem Verkauf des Objektes über den Eigentümerwechsel aufklären. Zwar gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“, jedoch haben die Mieter ein Recht darauf, vom Besitzerwechsel zu erfahren. Sie müssen wissen an wem künftig die Zahlungen zu entrichten sind .

Außerdem ist das Informieren unverzichtbar, da die Mieter über das sogenannte Vorkaufsrecht verfügen. Auf dieses Recht müssen die Mieter zunächst offiziell verzichten, damit der aktuelle Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten in die Wege leiten kann. Ein vertragliches oder gesetzliches Vorkaufsrecht ist dabei anwendbar.

Das Vorkaufsrecht für Mieter

Gemäß § 577 Absatz 1 BGB ist das Vorkaufsrecht gesetzlich verankert. Wenn das Wohneigentum umgewandelt werden sollte, so muss der Mieter über sein Vorkaufsrecht informiert werden. Innerhalb von zwei Monaten kann sich dieser dann äußern, ob er hiervon Gebrauch macht oder ob er dies ablehnt. Das Recht besteht dann, wenn ein Miterbe seinen Anteil verkauft. Gehört das Objekt also zum Erbschaftsvermögen ist das von Bedeutung. Kein Vorkaufsrecht hingegen gibt es den folgenden Fällen:

  • Verkauf erfolgt an Haushaltsangehörige oder Familienangehörige
  • Der Mieter bezieht das Objekt erst nach Umwandlung in Wohneigentum
  • Es handelt sich um eine Zwangsvollstreckung
  • Es werden gewerblich genutzte Räume vermietet

Gespräch mit den Mietern suchen

Auch wenn der Mieter gesetzlich gesehen nur schriftlich über den anstehenden Wechsel informiert werden muss: Eine gute Sache ist es, direkt Kontakt mit ihnen aufzunehmen. Immerhin haben viele Mieter große Sorgen und Ängste, wenn der Eigentümer wechselt. Steigende Mietkosten, Kündigungen wegen Eigenbedarf, neue Hausordnung. Bei vielen Menschen erscheinen sofort Szenarien wie diese. Als Besitzer des Objektes sollte daher ins Gespräch eingestiegen werden und aufgeklärt werden. Die Regelung "Kauf bricht Miete nicht" ist dabei vielen Menschen nicht bewusst. Mit professionellen Argumenten und einem Ohr für die Sorgen lassen sich die Befürchtungen in Luft auflösen. Das Gespräch mit den Mietern zeichnet einen guten Vermieter bzw. Besitzer aus. Auch kann damit ein Immobilienmakler beauftragt werden, der sich dann um die Information für die Mieter kümmert.

Kauf bricht nicht die Miete - Ausnahme der Eigenbedarfskündigung

Kauf bricht Miete gilt grundsätzlich einmal. Allerdings gibt es einige Ausnahmen. So greift dieser Grundsatz nicht mehr, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchten und Eigenbedarf anmeldet. Eine zunehmend wichtige Sache, denn je schneller die Mieten steigern, desto häufiger möchten Vermieter ihre Wohnung selbst nutzen. So können sie den Mietern kündigen, wenn sie oder Angehörige die Räumlichkeiten beziehen sollen. Das greift bei folgenden Verwandten und Personen:

  • Partner
  • Ehegatten
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen
  • Pflegepersonal
  • Nichten
  • Neffen
  • Geschwistern
  • Kindern
  • Eltern
  • Enkeln
  • Großeltern
  • Stiefkinder

Regelungen zu Stiefkindern

Heutzutage sind Patchwork-Familien keine Seltenheit mehr. Das führt berechtigterweise zur Frage, ob sich auch für das Kind seiner Lebensgefährtin Eigenbedarf anmelden kann. Das hängt aktuell sehr von der Rechtsprechung ab – demnach spielt es eine Rolle, ob der Vermieter und die Lebensgefährtin verheiratet sind oder nicht. Ist das der Fall, so handelt es sich um ein Stiefkind, da der Vermieter dann mit dem Kind verschwägert ist. Das Landgericht Hamburg hat hier bereits in einem Urteil von 1996 entschieden, dass eine Anmeldung von Eigenbedarf dann zulässig ist. „Kauf bricht nicht die Miete“ gilt in diesem Fall also nicht. Anders sieht es aus, wenn das Paar nicht verheiratet ist. Dann besteht rechtlich gesehen keine Verschwägerung zwischen Kind und Vermieter.

Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten des Kindes ist dann nicht zulässig. So entscheid auch das Amtsgericht Siegburg in einem Urteil aus dem Herbst 2018. Die Ausnahme hiervon ist jedoch: Der Vermieter wohnt mit der Lebensgefährtin und dessen Kind schon länger gemeinsam. Dann handelt es ich um eine Familienangehörige und ein Eigenbedarf ist möglich. In dem genannten Urteil aus Siegburg allerdings studierte die Tochter schon seit einer Weile und wohnte nicht mehr im Haus mit der Mutter und dem Vermieter. Hier muss also immer im Einzelfall überprüft werden, wie die Bedingungen sind. Davon hängt es auch ab, ob die Regelung „Kauf bricht Miete nicht“ gilt oder nicht.

Regelung zu Unternehmen

Wie sieht es bei Unternehmen wie GmbHs oder juristischen Personen aus? Sie wohnen immerhin nicht und können deshalb auch keinen Eigenbedarf an einer Wohnung geltend machen. Der Bundesgerichtshof hat 2010 entscheiden, dass ein Eigenbedarf hier nicht durchzusetzen ist. Allerdings kann das Unternehmen dann für die Angehörigen oder Mitglieder sehr wohl auf dieses Recht pochen. Wenn es sich um gewerblich zu nutzenden Räumlichkeiten handelt, dann kann die Eigenbedarfskündigung von Unternehmen durchaus zulässig sein. Lässt sich die Immobile beispielsweise als Kanzlei, Praxis oder Büro unternehmerisch nutzen, si kann der Vermieter seinen Mietern durchaus kündigen, um sich beruflich niederzulassen. Auch hier gilt, dass Verwandte oder Angehörige einen Grund zur Eigenbedarfskündigung liefern. So entscheid der Bundesgerichtshof ebenfalls im Jahr 2011.

Das sind die Mieterrechte beim Hausverkauf und Eigentümerwechsel

Eigentumswohnungen und Häuser werden immer wieder einmal verkauft. Wer hier zur Miete wohnt, für den gilt allerdings der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Daher ändert sich im besten Fall erst einmal nichts. Der neue Käufer des Hauses tritt in die Fußstapfen des alten Besitzers und der Mietvertrag bleibt in seiner Form bestehen. Er kann nicht von den Mietern verlangen, dass ein neuer Vertrag aufgesetzt wird und neue Verhandlungen führen.

Der Deutsche Mieterbund rät den Mietern außerdem, die Miete noch nicht voreilig an den neuen Käufer und Besitzer zu zahlen. Dieser kann die Miete erst dann für sich beanspruchen, wenn seine Berechnung auch wirklich nachgewiesen ist. Etwa durch einen Auszug aus dem Grundbuch. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der alte Besitzer seine Mieter dazu auffordert. Handelt es sich um eine Zwangsversteigerung, dann kommt es sehr auf den Zuschlagsbeschluss an. Wer als Erbe gilt, kann die Berechtigung dank des Erbscheins nachweisen.

Mieterhöhung, Kündigungsschutz und Kaution

Ein besonderes Kündigungsrecht besitzt der neue Vermieter nicht. Er kann nur dann dem Mieter kündigen, wenn ein im Gesetz vorliegender Grund vorhanden ist. Etwa im Falle des Eigenbedarfs. Zudem muss er die fristen entsprechend einhalten. Diese betragen nach Dauer des Wohnverhältnisses zwischen drei und 12 Monate. Ein wenig anders geregelt ist dies im Falle einer Zwangsversteigerung. Hier kann eine Kündigung nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen werden.

Ein Recht auf eine automatische Mieterhöhung liegt für den neuen Eigentümer übrigens auch nicht vor. Die Miete kann immer nur unter den ohnehin bekannten Voraussetzungen erhöht werden. Dazu zählen Modernisierungen oder eine Anpassung an dien Mietspiegel in der Umgebung. Und wie steht es um die Mietkaution? Der Mieter kann eine Rückzahlung seiner Kaution verlangen, wenn das Verhältnis beendet werden soll. Hieran ändert der Wechsel des Eigentümers auch nichts. Der neue Eigentümer muss dann die Kaution entsprechend ausschütten. Sollte dieser zahlungsunfähig werden, kann sich der Mieter auch an den Vorgänger wenden.

Fazit zu ,,Kauf bricht nicht die Miete“

Der Gesetzgeber hat mit der Regelung „Kauf bricht nicht die Miete“ wichtige Voraussetzungen zum Schutz von Mietern gesichert. Damit kann der neue Eigentümer nicht einfach wahllos Menschen kündigen, die dort schon seit vielen Jahren leben. Auch wenn es einzelne Ausnahmen gibt, brauchen sich Mieter daher nicht zu sorgen, wenn einmal ein Besitzerwechsel ansteht. Sollte es dennoch dazu kommen, dass etwa wegen Eigenbedarf gekündigt werden soll, so lohnt sich juristische Unterstützung. Hier wird jeweils der Einzelfall beleuchtet und geprüft. Organisationen wie der Deutsche Mieterbund liefert zudem wichtige Informationen und Beratungsangebote im Fall der Fälle.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann kann der neue Eigentümer kündigen?

Gekündigt werden darf nur aus den üblichen Gründen. Das gilt sowohl für den alten Vermieter als auch für den neuen Vermieter. Triftige Gründe wären beispielsweise ein nachweislicher Eigebedarf für Familienangehörige oder sich selbst.

Was ist beim Vermieterwechsel zu tun?

Viele Menschen stellen sich die Frage, ob sich das Mietverhältnis beim Vermieterwechsel ändert. Das ist nicht der Fall. Die größte Änderung steht nur daran, dass die Miete ab der Übergabe an den neuen Vermieter und nicht mehr an den alten Vermieter gezahlt wird.

Können beim Hauskauf Mieter gekündigt werden?

Dem Mieter einfach nur wegen des Kaufes zu kündigen, ist in Deutschland nicht möglich. Will der Käufer das Objekt aber selbst oder für die Familie nutzen, so muss er Eigenbedarf anmelden. Dann ist es möglich, das Mietverhältnis aufzulösen. Ansonsten gilt: Kauf bricht Miete nicht.

Was passiert mit dem Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel?

Als Mieter sollte kein neuer Mietvertrag unterzeichnet werden. Auf eine Anpassung des Vertrages hat der neue Wohnungsbesitzer nach der Übernahme keinen Anspruch. Der alte Vertrag bleibt selbst bei negativen Regelungen für den neuen Eigentümer in Kraft.

Was sollte der neue Eigentümer unbedingt beachten?

Als neuer Eigentümer tritt man an die Stelle des vorherigen Eigentümers und übernimmt damit alle Pflichten und Rechte. Das bezieht sich auf die Nebenkosten, die Mieteinnahmen, die Kaution und die Kündigung. Der Grundsatz greift auch bei Zwangsversteigerungen und in Erbfällen.

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