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Übergabeprotokoll: Kostenloses Muster und Informationen


Ein Übergabeprotokoll fürs Haus ist besonders wichtig, wenn der Verkauf der Immobilie ansteht. In diesem Protokoll werden alle vorhandenen Mängel, Nicht-Mängel, Bedingungen und Bestände zum aktuellen Zeitpunkt schriftlich gesammelt. 

Das hat den einfachen Grund, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind. Welche Dinge auf jeden Fall Inhalt eines Übergabeprotokolls fürs Haus sein sollten und worauf noch zu achten ist, haben wir für Sie zusammengefasst. Außerdem enthält diese Seite ein Übergabeprotokoll PDF. Dieses kann kostenfrei genutzt werden.

Was ist ein Übergabeprotokoll?

Ganz gleich, ob sich eine Familie einen Bauernhof kauft, ein alleinstehender Vater ein Fachwerkhaus erwerben möchte oder zwei Rentner ein kleines Häuschen im ländlichen Gebiet erstehen wollen: Wenn es um den Kauf oder Verkauf von Eigenheimen geht, gehört ein Übergabeprotokoll für Haus und Grund unverzichtbar dazu. Dabei ist es wichtig, dass die entdeckten Mängel bei der Übergabe schriftlich konkret festgehalten werden. Das gilt auch dann, wenn etwa keinerlei Mängel festzustellen sind. Ebenso notiert werden sollten die aktuellen Zählerstände und alle getroffenen Absprachen zum enthaltenen Inventar. 

Wichtig ist, dass das Übergabeprotokoll fürs Haus noch vor dem Einzug stattfindet. Zu einem späteren Zeitpunkt versperren die Möbelstücke und das Inventar meist den Blick auf die Böden und Wände. Das Übergabeprotokoll für Haus und Grund hat den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen. So kann der Käufer den Verkäufer im Nachhinein für nichts haftbar machen, was beim Einzug definitiv noch nicht vorhanden war und andersherum. Wer den Hausverkauf nicht selbst übernimmt und dies in die Hände eines professionellen Maklers gelegt hat, überträgt automatisch auch diese Aufgabe. Am besten informieren sich die Verkäufer der Immobilie dann aber noch einmal beim Makler, ob dieser auch die Erstellung des Übergabeprotokolls fürs Haus übernimmt.

In diesen Fällen ist ein Übergabeprotokoll für Haus und Grund sinnvoll?

Der Besichtigungstermin hat stattgefunden und es ist absehbar, dass das Haus gekauft werden soll? Dann sollte der Verkäufer auf die Erstellung eins Übergabeprotokolls fürs Haus bestehen. Damit kann er sich rechtlich absichern und muss nicht für jene Schäden aufkommen, die im Nachhinein entdeckt werden. Somit ist es für den Käufer des Objektes nur noch dann möglich, vom Vertrag zurückzutreten, wenn beweisbar ist, dass der Verkäufer Mängel mutwillig und absichtlich verschwiegen hat. 

Allerdings ist das Protokoll nicht nur für den Verkäufer einer Immobilie sehr wichtig. Auch der Käufer sollte beim Erwerb auf Mängel achten. Sollte es im Nachhinein zu rechtlichen Streitfällen kommen, kann er damit zweifelsfrei belegen, dass die Schäden bereits bestanden haben, als er das Objekt bezogen hat. Zusammengefasst haben sowohl Verkäufer als auch Käufer etwas von der Erstellung eines Übergabeprotokolls fürs Haus.

Übergabeprotokoll auch für die Wohnung

Ein solches Protokoll sollte grundsätzlich nicht nur beim Verkauf oder Kauf eines Hauses erstellt werden. Auch wenn eine Wohnung zum Kauf angeboten wird, ist es ratsam, ein solches Protokoll über die aktuellen Mängel festzuhalten. Auch hier gelten die gleichen Gründe wie beim Kauf oder Verkauf eines ganzen Hauses. Käufer und Verkäufer können sich mit dem schriftlich festgehaltenen Schriftstück für einen Streitfall rechtlich absichern. Übrigens sollten diese Protokolle auch bei der Vermietung von einer Wohnung oder eines Hauses erstellt werden.

Zu diesem Zeitpunkt wird das Übergabeprotokoll für Haus und Grund vorbereitet werden

Zeit für die Erstellung des Dokumentes ist meist direkt vor Ort bei der Schlüsselübergabe zwischen Käufer und Verkäufer. In den meisten Fällen findet die Übergabe des Objektes dann statt, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet und der Betrag überwiesen ist. Die Übergabe des Hauses oder der Wohnung ist somit der finale Schnitt, mit dem der Kaufprozess final abgeschlossen ist. In der Regel trägt der Verkäufer die Pflicht zur Erstellung des Übergabeprotokolls fürs Haus. Um das Dokument auszufüllen bzw. zu erstellen gehen beide Parteien noch einmal die Räumlichkeiten durch und machen sich Notizen zu den festgestellten Mängeln

Das können kleine Risse in den Fliesen des Badezimmers sein, Beschädigungen am Boden oder andere Auffälligkeiten. Bei der Begehung sollte auch der Außenbereich wie Garten, Garage, Eingang oder Vorgarten beachtet werden. Am Ende werden die Mängel in einem Schriftstück festgehalten und von Vermieter sowie Mieter unterzeichnet. Beide Parteien erhalten vom Übergabeprotokoll für Haus und Grund eine Abschrift.

Sonderregelungen bei eklatantesten Mängeln

Was ist aber, wenn bei der Schlüsselübergabe noch gravierende Mängel auffallen. In einem solchen Fall trägt der Verkäufer die Pflicht, diese abzustellen. Bei eklatanten Schäden am Haus, beispielsweise der Komplettausfall der gesamten Heizungsanlage, hat der Käufer grundsätzlich sogar die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten und den Kauf damit noch in letzter Sekunde platzen zu lassen.  

Auch kann der Käufer in diesem Fall einen Schadensersatz geltend machen. Ansonsten wird der Verkäufer erst mit der Schlüsselübergabe aus der Haftungspflicht enthalten. Einzige Ausnahme ist dabei, wie bereits beschrieben, eine arglistige Täuschung. Hausverkäufer sollten daher immer mit offenen Karten spielen und alle Mängel nennen. Wird später festgestellt, dass der Verkäufer einen Mangel bewusst verschleiern wollte, kann der Verkäufer auch noch lange Zeit später haftbar gemacht werden.

Der Sachmängelaustausch und seine Idee

Die Rede ist hier vom sogenannten Sachmängelausschluss. Das ist dann der Fall, wenn der Verkäufer von einem konkreten Schaden wusste, diesen aber bewusst verschwiegen hat. Etwa, wenn eine Wand verschimmelt ist und die Wand daher einfach mit einer Farbe übermalt wurde. Damit lässt sich der Verkäufer vom Käufer nach § 444 BGB zur Rechenschaft ziehen. Im Grundsatz haben Verkäufer einer Immobilie die Pflicht, die bekannten Schäden, Besonderheiten und Mängel offenzulegen. Dazu zählen konkret:

  • Hausbock
  • Pilzbefall
  • Feuchtigkeitsschäden
  • Denkmalschutz
  • Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage
  • Asbest
  • Überflutungsgefahr
  • Hausschwamm
  • Schwarzbau
  • nicht bekannte Pachtverträge ( Wohnungsrechte)

Achtung für Verkäufer: Verschweigen von Mängeln ist Illegal

Übrigens muss der Verkäufer eines Objekts dem Käufer auch über bereits behobene Mängel aufklären. Beispielsweise, wenn es zu einem Hausschwammbefall gekommen ist und diese Mängel rückstandslos beseitigt worden sind. Belegt wird das im besten Fall mit der Rechnung der Beseitigung des Schadens. Problematisch für den Verkäufer wird es dann, wenn ein Mangel willentlich verschwiegen worden ist. § 438 Abs. 3 BGB regelt, dass bei der arglistigen Verheimlichung von Mängeln die normale Verjährungsfrist drei Jahre beinhaltet. Sie beginnt erst zu dem Zeitpunkt, zudem der Käufer und damit der neue Besitzer des Objektes von dem Mangel Kenntnis erhalten hat.

Kosten nach Übergabeprotokoll fürs Haus: Und jetzt?

Wenn das Übergabeprotokoll fürs Haus gefasst ist und das Objekt letztendlich in den Besitz des Käufers gelangt ist, könnte im Nachhinein noch eine böse Überraschung warten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn einige Wochen nach dem Kauf auf einmal eine Rechnung für Erschließungskosten, etwa für den Anschluss an das Breitbandnetz, ins Haus flattert. In diesem Fall ist der Besitzer zunächst in der Pflicht die Kosten zu übernehmen. 

Wenn im Kaufvertrag dazu nichts geregelt ist, kann der Käufer sich die Kosten allerdings beim Verkäufer zurückholen. Und zwar in dem Fall, dass die Maßnahmen schon vor dem Vertragsabschluss begonnen worden sind. Aus Verkäufersicht ist es daher sinnvoll, eine abweichende Regelung im Vertrag zu regeln, denn der hat von den neuen Maßnahmen in der Regel nichts mehr. Ob es grundsätzlich noch offenen Forderungen gibt, lässt sich vom Käufer bei der Gemeinde erfragen.

Das sind die häufigsten Mängel und Schäden beim Hauskauf

Auf einige Punkte sollten Käufer unbedingt schon beim Besichtigungstermin achten. Dafür haben wir in diesem Artikel alle Informationen zusammengetragen, die es beim Termin zu beachten gibt. Die festgestellten Mängel sollten auch im Rahmen eines Wertgutachtens erfasst werden. Zu den häufigsten Immobilienmängeln zählen:

  • Schimmelbedarf
  • undichte Fenster
  • Beschädigung des Bodens
  • Risse in Fliesen

Mängel nach dem Hauskauf: Gibt es noch Möglichkeiten?

Natürlich kann es auch der Fall sein, dass bestimmte Mängel erst einige Wochen nach dem Kauf des Hauses oder der Wohnung auffallen. Für den Käufer ist das sehr ärgerlich, denn die meisten Kaufverträge enthalten Haftungsausschlüsse. Damit ist der Verkäufer nachträglich nicht mehr in Haftung zu nehme, wenn Sachmängel festgestellt werden. Wenn im Vertrag stattdessen geregelt wurde, dass der Verkäufer noch bestehende Mängel ersetzen bzw. reparieren muss, hat der Käufer Glück gehabt. Dann muss der Mangel noch vor der Übergabe abgestellt werden. Wenn da nicht der Fall ist, muss sich der Zustand auch in einer Reduzierung des Kaufpreises niederschlagen.

Das muss bei der Hausübergabe unbedingt beachtet werden

Wenn die Übergabe der Immobilie ansteht, ist es fast geschafft. Dann steht dem neuen Besitz nicht mehr viel im Weg. Grundsätzlich sollte der Termin aber immer erst dann stattfinden, wenn der Preis für das Objekt überwiesen und beim Verkäufer eingegangen ist. Es wird außerdem dazu geraten, einen Immobilienmakler zur Übergabe mitzunehmen, denn dieser ist fachlich über alle beachtenswerten Punkte bestens informiert. Somit lassen sich Fehler schon vorher verhindern.

Ein guter Kaufvertrag verhindert Probleme

Damit verschiedene komplizierte Situationen gar nicht erst entscheiden, muss auf einen guten Kaufvertrag geachtet werden. Wenn hier bereits ganz eindeutige Regelungen zur Beschaffenheit des Hauses bei der Übergabe geregelt sind, kommt es später zu wenigen Problemen. Am besten wird der Kaufvertrag mit seinen Regelungen natürlich auch von einem Notar beurkundet. Der Notar ist ohnehin eine gute Möglichkeit, um auftretende Fragen vonseiten des Käufers oder Verkäufers zu klären. 

Die im Kaufvertrag bereits enthaltenen Regelungen zur Übergabe sollten im Übrigen immer auch noch einmal im Übergabeprotokoll des Hauses enthalten sein. Wenn eine Schlüsselübergabe noch vor der Zahlung des Kaufpreises vereinbart ist, muss beachtet werden, dass diese auch im Kaufvertrag geregelt ist. Bei einer sogenannten vorzeitigen Schlüsselübergabe muss eine Anzahlung von meist 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises vorab überwiesen werden. Damit erhält der Verkäufer schon einem einen Teil des Geldes und der Käufer beweist gleichzeitig seinen guten Willen.

Diese Tipps für das Übergabeprotokoll des Hauses gibt es

Wer als Käufer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte das Haus noch vor der Erstellung des Übergabeprotokolls von einem Experten überprüfen lassen. Dieser kann noch einmal Mängel im Keller, Dachboden, Außenbereich oder an den Rohren und Leitungen aufspüren. Für Laien sind diese Fehler meist nicht auf den ersten Blick erkennbar und daher bleiben sie oft unerkannt. Außerdem müssen Käufer und Verkäufer auf die folgenden Punkte achten:

1. Dreifache Ausführung des Übergabeprotokolls erstellen

Das erstellte Dokument muss in einer dreifachen Ausführung angefertigt werden. Zusätzlich muss es jeweils von Käufer und Verkäufer unterzeichnet werden. Eine Anfertigung bleibt beim Käufer, die andere erhält der Verkäufer. Die dritte Version des Protokolls wird an das oder die Versorgungsunternehmen des Hauses weitergeleitet.

2. Die Dienstleister und Versicherungen

Viele Käufer waren zuvor noch nicht im Besitz eigenen Eigentums, sondern vielleicht eher in der Rolle des Mieters. Beachtenswert ist dann, dass mit einem Haus im Besitz einige andere Dinge wichtig werden. Dazu gehören Versicherungen und Dienstleistungen. So braucht es beispielsweise eine Anmeldung beim Schornsteinfeger und der Müllabfuhr. Zudem muss eine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden.

3. Rechtsanwalt und Notar

Ein jeder Hausverkauf wird von einem Notar begleitet und beurkundet, damit alles in das Grundbuch eingetragen werden kann. Damit wird der Kaufvertrag erst rechtlich bindend. Was viele Käufer nicht wissen: In der zu bezahlenden Summe für den Notar ist auch eine Beratung inklusive und diese sollte auch in Anspruch genommen werden. Wenn jemand auf die absolute Nummer Sicher gehen möchte, kann er den Vertrag auch noch einmal von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Dabei sollte das Übergabeprotokoll fürs Haus auch noch einmal von einem Gutachter unter die Lupe genommen werden. Dieser muss unabhängig sein.

Das Übergabeprotokoll fürs Haus: Das muss zudem beachtet werden

Ein Haus kauft man nicht jeden Tag. Da ist es verständlich, dass Käufer sich mit vielen Fragen beschäftigen und die Sorge haben, irgendetwas vergessen zu haben. Daher haben wir hier einige Punkte zusammengefasst, die auf jeden Fall beachtet werden müssen.

  • Zählerstände: Im Protokoll müssen alle Zählerstände notiert werden. Das betrifft Heizung, Wasseruhren, Stromzähler und eventuell auch eine Photovoltaikanlage. Damit ist klar geregelte, ab wann der neue Besitzer für die Kosten aufkommt.
  • Gemeinsames Abgehen: Bei der Schlüsselübergabe geht der Verkäufer mit dem Käufer noch einmal Raum für Raum ab und sieht, ob keine Mängel vorlegen. 
  • Festlegen des Verfahrens: Bei festgestellten Schäden muss im Übergabeprotokoll des Hauses festgehalten werden, wer diese beseitigen muss.
  • Regelung des Inventars: Befindet sich im Haus noch Inventar des Vorbesitzers oder des Verkäufers? Dann sollte auch abgeklärt werden, was mit diesem passiert. Geht es mit in den Besitz über? Wenn nicht, wer kümmert sich für die Entsorgung und Abholung?
  • Erklärung der Geräte: Befinden sich im Haus komplizierte technische Geräte? Dann sollte sich er Käufer diese vom Verkäufer erklären lassen. Wie funktioniert die Alarmanlage, wie betätige ich die Fußbodenheizung? Fragen wie diese werden bei der Schlüsselübergabe geklärt
  • Übergabe aller Schlüssel: Nicht nur der Wohnungsschlüssel muss übergeben werden. Gibt es eine Garage, die zur Immobilie gehört? Dann muss natürlich auch dieser Schlüssel den Besitzer wechseln. Das Gleiche gilt für den Briefkasten oder besondere Türen wie die des Schuppens. 
  • Übernahme von Dienstleistungen: Wenn der Verkäufer dem Käufer bestimmte Dienstleistungen übertragen kann, muss das ebenfalls abgeklärt und festgehalten werden. Dabei kann es sich zum Beispiel um Leistungen wie das Internet oder die Müllabfuhr handeln.
  • Übergabe der Rechnung: Der Verkäufer übergibt dem Käufer am besten alle vor Kurzem beglichene Rechnungen, die in Bezug zur Immobilie stehen. Damit kann dieser Garantien nutzen und auch möglich Ansprüche gegenüber Handwerkern oder anderen Dienstleistern geltend machen.

Hausübergabeprotokoll für Haus und Grund: Mustervorlage

Wir haben hier ein Hausübergabeprotokoll als Muster zum kostenlosen Download zusammengestellt. Dieses Dokument lässt sich einfach herunterladen, in dreifacher Ausgabe drucken und dann gemeinsam unterschreiben und ausfülle. Geeignet ist die Mustervorlage nicht nur für die Übergabe

Wichtige Dokumente müssen den Besitzer wechseln

Bei der Hausübergabe müssen einige weitere wichtige Dokumente vom Verkäufer an den Käufer übertragen werden. Dazu gehören die folgenden aufgeführten Unterlagen:

  • Grundsteuerbescheide
  • Grundrisse
  • Baupläne
  • Statische Berechnungen
  • Wohnflächenberechnung
  • Bodengutachten und Wärmeschutz/Schallschutzgutachten
  • Bauverträge
  • Energieausweis
  • Wartungsverträge (Schornstein, Abwasser, Heizung)
  • Garantiescheine
  • Handwerksverträge
  • Versicherungsscheine
  • Rechnungen zu Versicherungen

Wenn Renovierungen oder Reparaturen noch anstehen, sollten sich das die Käufer auch schriftlich bestätigen und zusagen lassen.

Als grundsätzliche Regel gilt: Der neue Besitzer muss sich auf dem gleichen Wissensstand wie der Vorbesitzer befinden.

Das gilt es nach Übergabe noch zu beachten

Wenn die Schlüsselübergabe erfolgt ist, ist der Besitz vom Verkäufer in den Besitz des Käufers übergegangen. Damit ist der neue Besitzer verantwortlich und der Verkäufer ist für Schäden grundsätzlich nicht mehr haftbar zu machen. Daher ist es so sinnvoll, das Haus vor dem Kauf noch einmal von einem professionellen Gutachter testen und prüfen zu lassen. Als Laie können diese Fehler oft nicht so gut erkannt werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Was tun, wenn kein Übergabeprotokoll vorhanden ist?

Was ist, wenn der Eigentümer einer Wohnung nach dem Auszug einen Schaden feststellt, es aber kein Übergabeprotokoll der Übergabe beim Einzug gab? Eine Beseitigung von Mängeln kann der Eigentümer nur dann fordern, wenn er beweisen kann, dass der Schaden nicht schon vor dem Einzug vorhanden war. Daher empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll.

Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

Grundsätzlich ist das Übergabeprotokoll für Haus und Grund nicht Pflicht, allerdings ist es sehr zu empfehlen. Das Dokument sichert sowohl Mieter als auch Vermieter im Rechtsstreit ab.

Was muss man bei einer Hausübernahme beachten?

Zu den wichtigsten Dokumenten bei einer Hausübergabe zähen neben dem Übergabeprotokoll auch Baupläne. Grundrisse, Berechnung der Wohnfläche, Bauverträge, Wartungsverträge zu Heizung und Schornstein, Versicherungsscheine mit Rechnungen sowie Energieausweis mit Wärmeschutz- und Schallschutznachweis.

Wer erstellt das Übergabeprotokoll?

In der Regel kümmert sich der Verkäufe rum die Erstellung dieses Protokolls. Dafür nehmen Käufer und Verkäufer bei der Schlüsselübergabe noch einmal eine Begehung der Räume und des Außenbereichs vor und tragen alle Mängel ein. Am Ende wird das Dokument unterschrieben.

Was schreibt man in ein Übergabeprotokoll?

Ein Übergabeprotokoll fürs Haus dokumentiert den aktuellen Zustand eines Objektes bei der Übergabe an den Käufer oder Mieter. Darin werden die vorhandenen Schäden und Mängel genau dokumentiert, sodass es hinterher zu keinen Rechtsstreitigkeiten kommen kann.

Ist ein Übergabeprotokoll bindend?

Ja, für den Vermieter ist das Protokoll bindend. Der Mieter kann also nach dem Auszug nur für die Mängel verantwortlich gemacht werden, die im Protokoll noch nicht vermerkt werden. Daher hat auch der Mieter ein Interesse an einem ordentlichen Übergabeprotokoll.

Was sind versteckte Mängel bei Wohnungsübergabe?

Wenn der Vermieter beispielsweise übersehen hat, dass ein Lichtschalter nicht funktioniert ist da noch kein versteckter Mangel. Ein versteckter Mangel wäre, wenn der Vermieter eine von Schimmel befallene Wand bewusst übermalt oder versteckt hat. Dann geht man von einer arglistigen Täuschung aus.

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