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Kapitalanlage Immobilien: Was hat es damit auf sich?


Bei der anhaltenden Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und teils sogar Strafzinsen auf zu hohe Vermögen auf dem Konto, bieten sich klassische Sparmethoden nicht mehr an. Daher gehen immer mehr Menschen dazu über, in Immobilien zu investieren. Damit kann sich eine private Alterssicherung aufgebaut werden. Doch worauf es bei der Kapitalanlage Immobilien ankommt, haben wir in diesem Artikel einmal zusammengefasst.

Dabei ist zu beachten: Selbst nach einem sicheren Abschluss des Kaufvertrages wie beispielsweise für ein Grundstück, kann sich die Verkaufsrichtung noch verändern.

Das Wichtigste im Überblick

  • Niedrige Zinsen sorgt für ein Umdenken im Hinblick auf Anlagemöglichkeiten
  • Immobilien sind meist risikoarme und gewinnbringende Investitionen
  • Kapitalanlagen Immobilien dürfen nicht zu leichtsinnig getätigt werden
  • Erhaltungsaufwand, Kosten und Wiederverkaufspreise sowie Steuern müssen bedacht werden

Kapitalanlage Immobilien: Ein Überblick

Noch vor einiger Zeit war der Immobilienmarkt sehr stabil und die Preise schossen nach oben. Das liegt daran, dass die Branche von den steigenden Nachfragen und den günstigen Krediten profitiert. Unbekannt war zunächst, wie sich die Pandemie auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Absehbar ist allerdings, dass die Immobilienpreise sich sehr stabil über die Krise hinweghalten. Die rasche Entwicklung der Preise allein ist jedoch kein Warnzeichen. Immerhin gab es lange Zeit die Sorge vor einer Immobilienblase.

Die wesentlichen Anzeichen hierfür fehlen allerdings. Unwahrscheinlich wird ein Platzen vor allem auch durch die soliden Kredite der Banken und die sehr niedrige Spekulationsbereitschaft der deutschen Investoren – zumindest in überwiegenden Fällen. Kapitalanlage Immobilie? Werden wir einen Blick auf die Entwicklungen der letzten Monate. Einige Faktoren, die den Preis weiter haben steigen lassen, sind aktuell etwas gebremst. Dennoch sind sie nicht vollkommen verschwunden. Sie sind vorhanden und haben großes Potenzial bei einer wieder Fahrt aufnehmenden Konjunktur. Zu nennen wäre hier der Strukturwandel, der Wunsch nach mehr Lebensraum, Versäumnisse beim Neubau und die Zuwanderung. All diese wichtigen Faktoren haben sich auch im Zuge der Pandemie nicht aufgelöst. Hinzukommen die Klimaziele der EU und neue energetische Umstellungen sowie Sanierungen.

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Tilgungsfreies Anlaufjahr: Nicht immer von Vorteil

Immobilien als Wertanlage sind auch oder gerade in Krisenzeiten eine gute Sache. Sie haben auf lange Sicht gesehen gute Chancen, in der Erholungsphase nach Corona wieder ordentlich zuzulegen. Gerade offene Immobilienfonds, haben sich als sehr krisensicher erwiesen.

Die Kapitalanlage - lohnt es sich?

Was zunächst vielleicht das Sparkonto war, sind heute Immobilien. Sie gelten als eine der beliebtesten Geldanlagen in Deutschland und Europa. Dabei gilt das eigene Heim als eine gute Vorsorge für das Alter. Die Mieteinnahmen stellen zudem ein bequemes passives Einkommen dar. Klar ist: Eine Immobilie ist mit Wertsteigerung, Steuervorteilen und Mieteinnahmen verbunden. Das ist soweit klar. 

Wichtig ist bei den vielen Angeboten auf dem Markt zu Kapitalanlage Immobilie aber ein kritischer Blick. Verkäufer von Objekten behaupten dabei oft nichts Falsches. Doch auch verschwiegene Einzelheiten können die Lage oft anders aussehen lassen als zunächst gedacht. Gerade wenn es um eine Kapitalanlage geht, sind die Renditeeinschätzungen eine wichtige Basis. Beachtet werden muss daher, welche Berechnungen genutzt worden sind.

Renditeeinschätzungen: Immobilien als Wertanlage

Die aktuell ausgerechneten Zahlen geben wenig Einblicke zur Einschätzung. Tatsächlich sind Objekte als reine Geldanlage oft erst nach 10 Jahren oder länger sinnvoll. Zudem ist es gerade aktuell sinnvoll, eine kleine Erholungsphase einzurechnen – bevor sich nach der Pandemie der Markt wieder erholen wird. Die Renditenangaben sind ohne die Betrachtung einer realen Laufzeit also leider nicht wirklich aussagekräftig.

Einen tatsächlichen Eindruck hingegen geben die Nettoanhaben. Das können etwa die Eigenkapitalrendite oder auch die Nettomietrendite sein. Das bedeutet nicht, dass die anderen Angaben unwichtig sind. Sie sind oft notwendig, um die Immobilien zu vergleichen. Wer allerdings am Ende wissen möchte, was hier finanziell möglich ist, der sollte andere Belastungen und die Nebenkosten berücksichtigen.

Dieser Fehler sollte verhindert werden

Die Kapitalanlage Immobilie kann sehr sinnvoll sein. Dabei bietet sie auch heute noch gute Chancen. Voraussetzung ist allerdings, dass mit Objekten heute eher selten „das schnelle Geld“ gemacht werden kann. Beim Kauf von Objekten sollten Käufer vor allem auf einige wichtige Punkte achten. Immerhin gibt es Fallstricke, die den Erwerb schnell zu einer ungünstigen Kaufentscheidung machen. Die Banken achten heute deutlich strenger auf ein angemessenes Eigenkapital. Verantwortlich dafür sind vor allem die strengen Richtlinien zur Kreditvergabe, welche in Deutschland seit dem Jahr 2013 gelten. Sie lassen den Banken dabei sehr wenig Spielraum. Daher sind Finanzierungen und damit die Finanzierungszusage von Immobilien ohne Eigenkapital zwar möglich, in der Regel aber teurer. Viele weitere Informationen zum Hauskauf ohne Eigenkapital haben wir in einem gesonderten Artikel übersichtlich zusammengefasst. Private Anleger können dabei meist nur eine oder zwei Mieteinheiten als Kapitalanlage finanzieren. 

Experten und Kapitalanleger sprechen dabei von einem sogenannten „Investitionsklumpen“. Damit ist gemeint, dass alles auf eine Karte gesetzt wird. Damit steigt das Risiko bei einem möglichen Schaden am Haus oder ähnlichen Komplikationen. Für die Suche des eigenen Objekts für die Kapitalanlage Immobilie ist zudem viel Sachkenntnis nötig. Daher ist ein Berater – etwa ein Immobilienmakler oder ein Architekt – nötig. Sehr riskant ist zudem das Investieren in vorab vermarktete Neubauten. Dabei kann es zu ungeplanten Verzögerungen kommen. Solange der Bau allerdings noch nicht fertiggestellt ist, kann auch keine Rendite erwirtschaftet werden. Das sollten sich Käufer von Objekten in Planung bewusst machen. Ebenso nicht unterschätzt werden sollte bei der Kapitalanlage Immobilie die Mieter selbst. Das könnten etwa Betriebe sein, die insolvent gehen oder Mieter, die dann nicht zahlen. Aber auch leer stehende Geschäftsräume kosten Nerven und vor allem bares Geld in Form von Renditen.

Auch beachtet werden muss: Durch den Verschleiß, die Alterung und die steigenden gesetzlichen Anforderungen ist der Besitz eines Hauses teuer. Auch eine Steigerung des Wertes ist nicht immer automatisch vorhanden. Die Kapitalanlage Immobilie ist lokalen Veränderungen ausgesetzt und kann daher an Wert zunehmen – durchaus aber auch abnehmen. Wird etwa eine Eigentumswohnung oder Souterrainwohnung in bester Lage erworben, stehen die Chancen gut. Entscheidet sich die Stadt nach ein paar Jahren, in der Nähe einen großen Einkaufcenter zu bauen, kann der Wert steigen.

Wird aber stattdessen eine laute Autobahn in der Umgebung gebaut oder ein Hallenbad im Ort geschlossen, so kann der Wert schnell sinken. Insgesamt ist ein Kauf eines Objektes immer eine Investition, die sich der Käufer leisten können muss. Sie benötigt neben Expertise viel Kapital. Fakt ist dabei, dass die Kapitalanlage Immobilie gut durchdacht sein muss und Entscheidungen nicht einfach schnell getroffen werden sollten. Ratsam ist es dabei immer, einen Experten mit ins Boot zu holen. Ein Immobilienmakler etwa hat einen guten Überblick über den Wohnungsmarkt und kann die Entwicklung gut abschätzen.

Wie wird die Rendite erwirtschaftet - Die Kapitalanlage Immobilien

Wer eine Immobilie kauft und diese nicht selbst erwirbt, der kann den Ertrag auf zwei Wegen erwirtschaften. Zum einen wäre da die Miete als eine laufende passive Einnahme. Zum anderen wäre hier der Mehrerlös durch einen Wiederverkauf mit Wertsteigerung. Sehen wir uns also beide Varianten einmal an. Bei der Rendite durch Miete zeigt die Erfahrung auf dem Markt: Aus einer einzigen Wohnung lässt sich meist eine recht überschaubare Rendite generieren. Statt der oft angegebenen Bruttomietrendite ist auf die Nettomietrendite zu achten. Allerdings: Dabei werden Tilgungen und mögliche Kreditzinsen nicht mitberücksichtigt. Es braucht also meist eine größere Zahl an vermieteten Wohnungen, damit eine attraktive Rendite erwirtschaftet werden kann. Und wie steht es um die Mietsteigerung? 

Eine mögliche Wertsteigerung erscheint vielen Anlegern für die Kapitalanlage Immobilie als gute Chance. Allerdings kommt es hierbei auf die Lage der Objekte an. In Metropolen wie Hamburg, Berlin und München konnte man in den vergangenen Jahren natürlich beeindruckende Steigerungen vermerken. Allgemein ist allerdings eine Steigerung von etwas über drei Prozent realistisch. Durchschnittlich gesehen liegt die Wertsteigerung meist bei rund einem Prozent. Objekte in einer wenig nachgefragten Lage hingegen. Brauchen oft sehr lange, bis eine nennenswerte Steigerung des Wertes vermerkt werden kann. Dabei ist eine Laufzeit von 10 Jahren oder länger meist das Minimum. Nach der aktuellen Pandemie rechnen allerdings auch manche Experten damit, dass hier 15 bis 20 Jahre notwendig sein werden.

Die Kapitalanlage Immobilie: Steuern und Förderungen

Oft drehen sich viele Fragen bei der Investition in eine Wohnung oder ein Haus um die Steuervorteile. Diese verschafft die Immobilie nur dann, wenn sie auch vermietet wird. Dabei sollte die Miete bei mindestens 60 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ansonsten geht der Fiskus davon aus, dass es sich um sogenannte Liebhaberei handelt und die Werbungskosten werden nicht anerkannt. Wenn die Voraussetzungen allerdings stimmen, dann können die Vermieter einige Kosten steuerlich absetzen. Dazu zählen unter anderem:

  • Grundsteuer und Kreditzinsen
  • Kosten für Reparaturen, Sanierung, Anschaffungen und Renovierung
  • Immobilienanzeigen und andere Werbung
  • Maklerprovision und Kosten für Steuerberater
  • Möblierung der Wohnung
  • Verwaltungskosten wie Bürokosten oder Fahrtkosten
  • Leerstandskosten
  • Beiträge bei Mitgliedschaft für den Vermieterverband

Durchaus einen Steuervorteil haben dabei auch nicht-materielle Investments. Wer hier die Anlage über zehn Jahre halten kann, der wird sogar von der Spekulationssteuer befreit. Damit ist eine Einkommenssteuer auf eventuelle Gewinne in Aussicht gemeint. Eine zusätzliche Form von staatlicher Unterstützung sind die unterschiedlichen Modelle und Pakete rund ums Wohnen und Bauen der Bundesregierung. So ist für selbst genutzte Wohnungen oder Häuser etwa eine Riester-Förderung möglich.

Wer hingegen ein Energiesparhaus baut oder eine dazu passende Sanierung vornimmt, der kann über die Hausbank bei der Kreditanstalt für den Wiederaufbau der KfW günstige Zinsen erlangen. Zusätzliche Fördermittel gibt es besonders für den Bau von Energiespar-Heizungen über das Bundeswirtschaftsministerium und die Förderprogramme der jeweiligen Bundesländer. Allerdings unterscheidet sich das von Bundesland zu Bundesland.

Kapitalanlage Immobilie: Lohnt sich das?

Nun, diese Frage lässt sich natürlich schlecht pauschal beantwortet. Die Antwort hängt dabei von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Zuerst sollten sich Interessente bewusstwerden, welches Ziel damit verfolgt wird. Da wäre zuerst einmal die Frage, ob die Immobilie auch als Alterssitz dienen soll und solange genutzt werden soll, wie es eben möglich ist. Zum anderen wäre hier die Frage, ob das Objekt im Alter verkauft werden soll. Mit dem Geld können dann Reisen, Hobbys oder ein altersgerechtes Wohnen finanziert werden. Oder eben, es wird sich einfach sorglos in den Ruhestand verabschiedet. In den beiden genannten Fällen, kann sich ein schneller Verkauf durchaus lohnen. Wenn das Objekt allerdings länger selbst genutzt wird, muss auf die Infrastruktur und auch die Lage geachtet werden. 

Immerhin mag die Wohnung oder das Haus noch so schön sein: Wenn Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Verkehrsanbindungen in der Umgebung fehlen, dann fehlt auch das Interesse. Vor allem ist die Umgebung im Alter besonders wichtig. Hier sollten auch Ärzte, Märkte und öffentliche Verkehrsmittel schnell und unkompliziert erreicht werden. Zudem steigen im Laufe der Zeit die Instandhaltungskosten. Wenn also die Rente nicht für die nötigen Reparaturen ausreicht, kann man schnell zu einem Verkauf gezwungen werden. Diese kann aufgrund der finanziellen Not dann mit einem erheblichen Verlust einhergehen. Das ist bei der Kapitalanlage Immobilie natürlich unerwünscht. Die zweite Version ist hierbei also etwas weniger riskant. Allerdings fällt auch hier das Risiko des Standortes an. Im Laufe der Zeit kann sich der Charakter der Umgebung stark verändern. Hochhäuser versperren irgendwann die Sicht, Supermärkte werden geschlossen, Autobahnen in der Nähe gebaut oder Apotheken ziehen um. So muss beim Verkauf nach einer so langen Zeit auch mit Verlusten gerechnet werden. Das ist nicht immer der Fall, muss aber in Betracht gezogen werden.

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Kapitalanlage Immobilie: Die reine Anlage

Natürlich besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie als reine Kapitalanlage zu erwerben. Dann ist die Frage: Soll sie schnell bei der nächsten Gelegenheit mit Gewinn wieder verkauft werden? Oder soll sie dank Miete und Altersvorsorge so lange wie möglich genutzt werden? In diesen Fällen sind dann nur vermietbare oder vermietete Wohnungen oder Häuser. Gerade bei der zweiten Variante braucht es eine genaue Kalkulation und eine gute Auswahl von Mietern und Objekten. Immerhin möchte man sich so ein nachhaltiges und passives Einkommen aufbauen. Dabei muss einem klar sein: Eine einzelne vermietete Wohnung wir da nicht ausreichen. Die Mieteinnahmen sind dann eher eine Art zusätzlicher Verdienst. Doch sie müssen mehr leisten, als die Kosten abzudecken. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Standort. Die beliebten Städte wie Hamburg, München, Frankfurt am Main und Berlin haben hier eine deutliche Wertsteigerung erlebt. Zusammen mit der Pandemie sind dort allerdings deutlich weniger starke Preissteigerungen zu erwarten. Sehr attraktiv geworden sind Mittelstädte und Großstädte außerhalb der Ballungsgebiete. Vor allem Karlsruhe, Münster, Rostock, Dresden, Freiburg und Hannover tun sich dabei hervor.

Kapitalanlage Immobilie: Es gibt nicht den einen Weg

Immobilien eignen sich auch heute noch für eine Investition und als Kapitalanlage. Das wird sich auch nach der Pandemie bewahrheiten. Ob dafür ausreichend Kapital und Zeit vorhanden ist, muss am Ende jeder selbst entscheiden. Ansonsten ist es empfehlenswert, sich den Rat von einem Experten in diesem Bereich zu suchen. Zudem kann sich auch nach Alternativen umgesehen werden. So gibt es etwa Möglichkeiten, innerhalb der Branche zu bleiben und das mit deutlich kleineren Summen und ohne die finanzielle Last der Finanzierung.

Etwa in Form von offenen Immobilienfonds. Sie bieten einen guten und einfachen Zugang zum Markt und das bereits ab sehr niedrigen Anlagebeträgen. Hinzukommt eine stabile Entwicklung der Werte bei sehr geringen Schwankungen. Zu nennen ist zudem das Crowdinvesting. Dieses verspricht eine höhere Chance auf Renditen. Allerdings ist dies auch mit einem höheren Risiko und zugleich höheren Renditenchancen verbunden. Selbst bei fertigen Projekten kann der Anleger am Ende durchaus leer ausgehen. Als Ergänzung zu einem Investment in einen offenen Immobilienfonds kann das Crowdinvesting allerdings durchaus interessant sein.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann rechnet sich eigentlich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie eignet sich als Kapitalanlage, wenn die Rendite recht günstig ausfällt. Dabei sollten Interessenten vorher unbedingt die Risiken abwägen. Mieteinnahmen können immerhin sinken, die Wohnungen leer stehen oder unerwartete Kosten auftauchen. Hinzukommen oft wichtige Sanierungsarbeiten oder Reparaturen. Auch mit den Mietern selbst kann es Probleme geben.

Was ist eigentlich eine Kapitalanlage Immobile?

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen dient dem Interessenten dazu, diese etwa zu vermieten und damit passives Einkommen durch Mieteinnahmen aufzubauen. Dafür geeignet sich private Objekte wie Eigentumswohnungen oder Häuser, aber auch gewerbliche Immobilien. Auch ein Kauf und ein gewinnbringender Verkauf dienen

Ab welcher Rendite lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Grundsätzlich sollte eine jährliche Nettomietenrendite von mindestens drei Prozent erzielt werden. Damit kann dann eine solide Rendite bei der Immobilie generiert werden. Ansonsten sollte das Geld besser anders angelegt werden. Unter anderem kann es sinnvoll sein, auf mehrere Objekte zu setzen.

Wie viel Kapital wird benötigt, um in eine Immobilie zu investieren?

Wer in eine Immobilie investieren möchte, der sollte rund 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus den eigenen Mitteln aufbringen können. Besser ist es, wenn mehr Kapital zur Verfügung steht. Je höher dabei der eigene Anteil ist, desto weniger muss der Kredit umfassen – und je weniger kostet am Ende die Finanzierung.

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