Kapitalanleger
Immobilien sind nicht nur schön zu bewohnen. Sie dienen auch als Kapital. Damit lässt sich das Vermögen sichern. Oder etwa die Rente. Aber was genau ist ein Kapitalanleger? Und welche Dinge sollten dabei beachtet werden? All das haben wir übersichtlich in diesem Artikel zusammengefasst.
Was ist eigentlich ein Kapitalanleger
Der Kapitalanleger möchte sein Geld vermehren. Mindestens aber etwas verhindern. Nämlich eine Wertreduzierung. Das Geld ohne Zinsen auf dem Konto liegen lassen? Keine gute Idee. Daher boomt der Kauf von Wohnungen und Häusern. Dabei müssen allerdings einige Dinge beachtet werden. Ansonsten kann der Kapitalanleger in die finanzielle Schieflage geraten. Also das Gegenteil von dem. Was er eigentlich geplant hatte.
Deshalb eignen sich Immobilien für Kapitalanleger
Wie bereits angesprochen: Viele Menschen stehen vor einer Frage. Wohin das Geld bringe? Die Bank ist mit ihren niedrigen bzw. keinen Zinsen unbeliebt. Aktien hingegen sind eher unsicher. Noch dazu ist der Handel an der Börse recht kompliziert. Entweder es wird auf das eigene Risiko gesetzt oder ein teurer Berater muss gebucht werden. Kein Wunder also. Immobilien gelten als gute Kapitalanlage. Hier liegen zahlreiche Vorteile für Kapitalanleger auf der Hand. Der Besitz eines Hauses oder einer Wohnung gilt als sicherer Besitz. Oft als Geldanlage für mehrere Generationen. Wer etwa das Elternhaus erbt.
Er erhält finanzielle Sicherheit. Dabei kann der Wohnraum selbst genutzt werden. Allerdings ist auch der Verkauf oder die Vermietung möglich. Je nach Rendite warten hier gut und gern mehrere Zehntausend Euro. Immobilien eignen sich auch als Altersvorsorge. Immerhin sind viele Menschen durch die gesetzliche Rentenversicherung nicht mehr ausreichend abgesichert.
Hier lohnt sich auch der Kauf oder Eigenbau. So fallen teure Mieten im Alter weg. Fakt ist:
Fast keine Anlagemöglichkeit ist so stark von einer Inflation betroffen wie Immobilien.
Die Mieten steigen. Der Wohnraum wird knapper. Wer also nun in eine Immobilie investiert. Wird keinen finanziellen Schaden nehmen. Vorausgesetzt. Einige Dinge werden beachtet. Als guter Grund für Kapitalanleger muss noch etwas erwähnt werden. Der Immobilienbesitzt hat auch Steuervorteile. Hier sind vor allem Werbekosten und Betriebsausgaben zu nennen. Sie lassen sich steuerlich geltend machen. Ein wichtiges Argument für Kapitalanleger.
10 Tipps für Kapitalanleger
Immobilien. Sie gelten als gute Altersvorsorge. Und als gute Geldanlage insgesamt. Wichtig dabei ist einiges. Der Kapitalanleger muss sich gut auskennen. Ansonsten können einige Fehler passieren. Wir haben daher 10 wichtige Tipps zusammengestellt. Somit wird es dem Kapitalanleger leichter gemacht. In Grundstücke oder Wohnraum zu investieren.
1. Eigenkapital ist sinnvoll
Es gibt nach wie vor einige Experten. Die sagen: Beim Kauf von Kapitalanlegen braucht es kaum oder kein Eigenkapital. Das sollte hinterfragt werden. Gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen ist das Einbringen von Kapital sinnvoll. Gespartes ist damit sinnvoll angelegt. Zudem belohnen einen Kreditinstitute bei höherem Eigenkapital mit besseren Konditionen. Zudem winkt meist eine höhere Rendite. Und das auch bei der Baufinanzierung im vollen Gang. Ausrechnen kann sich jeder die Rendite in Prozent selbst. Hierfür gibt es eine Formel. Dabei wird der Ertrag abzüglich der Steuern mit 100 multipliziert. Die Summe muss dann noch durch das in die Immobilie eingebrachte Kapital geteilt werden. Schon ist die Rendite ausgerechnet.
2. unvorhersehbare Ausgaben einkalkulieren
Kapitalanleger müssen vieles beachten. Mit einer einmaligen Zahlung ist es nicht getan. Selbst wenn es sich beim Objekt um ein vermietetes Haus handelt. In jeder Wohnung und in jedem Haus fallen Kosten an. Etwa für Nachzahlungen oder Reparaturen. Daher braucht es einen gewissen finanziellen Puffer als Kapitalanleger. Experten empfehlen hier etwas. Nämlich rund 20 Prozent des gesamten Aufwands auf die Seite zu legen. Eine konservative Kalkulation ist ohnehin sehr wichtig. Selbst ein Mietausfall von einigen Monaten muss finanziell abgesichert sein. Das gilt vor allem dann. Wenn in mehrere vermietete Gebäude investiert wurde.
3. Marktkenntnisse sind Grundvoraussetzung
Wie hoch ist die aktuelle Miete in der Region? Wo gibt es beliebte Umgebung? Finden vor Ort viele Mieterwechsel statt? Wie wird sich die Wohnsituation entwickeln? Fragen wie diese. Sie sollte sich jeder Kapitalanleger stellen. Nur so kann die Vermietbarkeit eingeschätzt werden. Ebenso die zu erwartende Rendite. Dabei sollte das Objekt der Begierde persönlich aufgesucht werden. Gleichzeitig braucht es Informationen aus dem Mietspiegel. Oder von Immobilienanzeigen und Verbänden. Damit kann sich der Kapitalanleger dann ein gutes Bild machen.
Es empfiehlt sich daher: vor Ort zu investieren. Dann kennt der Kapitalanleger die Umgebung und die Vorzüge. Oder eben auch die Schattenseiten. Eine Investition in anderen Städten muss gut bedacht werden. Klar ist: Das Haus oder die Wohnung liefert einen realen Gegenwert zum Investment. Jedoch können sich die Immobilienpreise natürlich ändern. Dazu trägt auch die Umgebung mit. Der Bau einer neuen Freizeitanlage ist ein positiver Reiz. Der Bau einer lauten ICE-Strecke könnte Interessenten abschrecken. Dann würde der Wert sinken. Somit ist auch mit niedrigeren Mieteinahmen zu rechnen.
4. Keine schnelle Entscheidung treffen
Das Angebot an Wohnungen ist knapp. Gerade in den Ballungszentren. Dabei ist eine schnelle Entscheidung nicht zu empfehlen. Auch bei noch so verlockenden Angeboten. Emotionaler Druck muss verhindert werden. Wer investieren will. Der muss genau prüfen. Wer an einem anderen Ort in ein Haus investieren möchte. Sollte einen regionalen Ratgeber einbeziehen. Gute Angebote haben eben oftmals einen Haken. Sie sind etwa stark renovierungsbedürftig oder liegen in einer nicht gefragten Umgebung. Kapitalanleger sollten also den Zustand und das Umfeld gut überprüfen.
5. Investment besser in der Nähe
Wer als Kapitalanleger noch etwas unerfahren ist. Sollte sich auf den Wohnort beschränken. Höchstens im Umkreis von 50 Kilometern ist dann ein Investment geeignet. Damit ist die Einschätzung des Marktes deutlich leichter. Auch der zeitliche Aufwand wird dadurch reduziert. So kann der Kapitalanleger sich das Gebäude vor Ort ansehen und auch bei Problemen mit den Mietern direkt persönlich erscheinen. Hier gibt es zwar Hausverwaltungen. Sie kümmert sich um alles. Private Anleger allerdings sollten dies selbst übernehmen. Immerhin ist eine Hausverwaltung recht teuer. Damit wird die Rendite aus der Immobilie deutlich reduziert.
6. Es kommt nicht nur auf die Rendite an
Die Renditen sollten vorher kalkuliert werden. Aber hierbei ist Vorsicht für Kapitalanleger geboten. Werden besonders hohe Renditen versprochen? Dann muss geprüft werden. Gerade Renditen über sieben oder acht Prozent klingen wunderbar. Hier muss aber genauer hingesehen werden. Eine hohe Rendite bedeutet immerhin auch ein hohes Risiko. Viel mehr muss geprüft werden: auf welcher Grundlage die Berechnung basiert. Nur so kann der Kapitalanleger nachvollziehen. Ob die Renditen auch langfristig zu erwarten sind. Gibt es dabei Zweifel? Dann sollte nicht investiert werden.
7. Überprüfung der Mieteinnahmen
Eine Auflistung der Mieteinnahmen ist erst einmal gut. Wichtig ist aber auch die Überprüfung der Zahlungseingänge. Das kann etwa über einen Einblick in die Kontoauszüge des Vorbesitzers passieren. Denn hohe Mieteinnahmen auf dem Papier sind schön und gut. Sie nutzen nur nichts. Jedenfalls wenn die Vermieter nicht zahlen oder bereits im Verzug sind. Auch ein Vergleich der Miete mit den anderen Mieten ist wichtig. Wann hat hier zuletzt eine Mieterhöhung stattgefunden? Immerhin werden die meisten Objekte deutlich mehr Rendite ab. Wenn die Miete erhöht wird jedenfalls.
8. Die Protokolle der Eigentümerversammlung
Als Kapitalanleger müssen böse Überraschungen verhindert werden. Vor allem wenn sie teuer sind. Deshalb sollte man sich Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen lassen. Diese machen deutlich. Und zwar welche Maßnahmen anstehen und mit welchen Kosten diese verbunden sind. Zudem kann der Kapitalanleger etwas über die anderen Eigentümer erfahren. Zum Beispiel welche Interessen sie haben und welche Projekte sie gerne umsetzen würden. Beachtet werden sollte in den Unterlagen noch mehr.
Zum Beispiel die regelmäßige Zahlung des Hausgelds. Gibt es bei anderen Zahlungsausfälle? Dann muss das meist durch die anderen Eigentümer ausgeglichen werden. Zuverlässige Mitbesitzer sind also mindestens genauso wichtig wie gute Mieter. Damit lassen sich Mehrkosten reduzieren. Zudem herrscht eine bessere Planbarkeit.
9. Der reine Steuervorteil reicht nicht aus
Eine Kapitalanlage in Deutschland lohnt sich steuerlich gesehen meist. Allerdings darf der Steuervorteil niemals das ausschlaggebende Argument sein. Vielmehr sollten Kapitalanleger das als netten Nebeneffekt betrachten. Steuerlich günstig sind Häuser vor allem in der ersten Zeit. Also wenn die Baufinanzierung noch in vollem Gange ist. Ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung sind wichtiger. Wichtiger als der Steuervorteil. Nichtsdestotrotz: Wer sich steuerlich einen Vorteil verschaffen will? Der sollte einen Steuerberater ins Boot holen.
10. Einen Profi einbinden
Die Kapitalanlage ist komplex. Deshalb sollte ein Finanzierungsberater mit eingeschalten werden. Dieser weiß einiges. Etwa worauf es den Finanzierungspartnern der Banken ankommt. Zudem hat er viel Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilien. Hier sollten sich Kapitalanleger also Hilfe holen. Schon vor einem Kauf beraten Finanzierungsexperten und finden die passende Baufinanzierung. Somit winken günstige Zinsen und gute Konditionen. Wer selbst alles in die Hand nimmt. Der riskiert das Gegenteil. Ein teurer Fehler. Wie sich später oft herausstellt.
Die Arten der Kapitalanlage in Immobilien
Nicht immer ist die Altersvorsorge die Hauptmotivation für ein Investment. Eigentlich ist viel mehr die Erzielung einer Rendite der Grund. Dabei gibt es allerdings zwei verschiedene Arten des Investments. Wie sich diese unterscheiden? Das haben wir daher einmal zusammengefasst.
Kapitalanleger – Haus kaufen muss nicht sein
In eine Immobilie investieren. Ohne sie zu kaufen? Ja das geht. Und ist nebenbei bemerkt auch gar nicht selten. Hier steht Kapitalanlegern der direkte und indirekte Weg zur Verfügung. Bei der direkten Variante wird in ein Haus oder eine Wohnung investiert. Das Objekt wird also vom Kapitalanleger gekauft. Danach kann das Objekt vermietet werden oder aber man spekuliert mit dem leerstehenden Haus bzw. der Wohnung. So kann versucht werden zu einem späteren Zeitpunkt einen höheren Preis dafür zu erzielen. Die Wertsteigerung kann dabei durch verschiedene Situationen stattfinden. Entweder es ändern sich etwas durch die äußeren – oder aber durch Initiative des Eigentümers. Äußere Faktoren wären etwa der Bau eines neuen Freizeitparkes ganz in der Nähe. Beispiele für Eigeninitiative wäre beispielsweise eine Renovierung oder Sanierung. Im Anschluss von Wertsteigernden Maßnahmen empfiehlt sich eine Immobilienbewertung oder ein Wertgutsachten über das Sachwertverfahren.
Der geschlossene Immobilienfonds
Der Kapitalanleger kann auch nicht direkt in ein Haus investieren. Etwa? Weil das Risiko zu hoch erscheint oder das Kapital nicht vorhanden ist. So kann der Anleger über einen Immobilienfonds in Immobilien investieren. Dabei sollte man sich aber gut mit beiden Möglichkeiten auseinandersetzen: Der geschlossene und der offene Immobilienfonds. Die Modelle unterscheiden sich sehr voneinander. Beim geschlossenen Immobilienfonds kommt grundsätzlich ein recht hohes Risiko zum tragen.
Es ähnelt einem direkten Investment wie beim Kauf damit am meisten. Auferlegt werden die geschlossenen Immobilienfonds von Gesellschaften. Diese investieren in ein oder zwei Immobilien und sammeln dafür Kapital ein. Es handelt sich in der Regel um Gewerbeimmobilien wie bewohne Häuser zum Vermieten. Oder Büros und Einkaufszentren. Ist das Objekt der Begierde ausgesucht und weiß die Gesellschaft die benötigte Summe an Kapital? Dann werden Anteile ausgegeben. Die Immobilien-Anteile stehen dann für eine gewisse Zeit zur Verfügung. Üblich ist ein Investment des Kapitalanlegers von ab 10.000 Euro. Manchmal auch erst ab 20.000 Euro. Kleinanleger als Kapitalanleger scheiden also eher aus. Das Risiko: Wird kein Ertrag erwirtschaftet. Dan verliert man im schlimmsten Fall das eingezahlte Kapital.
Der offene Immobilienfond
Eine weitere und deutlich sicherer Variante ist ein indirektes Investment. Dabei eignet sich ein offener Immobilienfonds. Die Gesellschaft investiert dabei nicht nur in ein oder zwei Objekte – sondern in viele. Das Risiko teilt sich damit stark auf. Zudem sind auch schon Anteile von 50 oder 100 Euro zu erwerben. Im Vergleich zum geschlossenen Immobilienfonds können die Anteile auch jederzeit wieder verkauft werden. Damit eignen sich die offenen Immobilienfonds auch für kleine Privatanleger.
Kapitalanleger: Macht das in Corona-Zeiten Sinn?
Einige Kapitalanleger sind verunsichert. Macht das Investment in Zeiten der Pandemie überhaupt Sinn? Oft wird spekuliert. Nämlich wie sich Corona auf die Miet- und Immobilienpreise auswirken könnte. Allerdings lässt sich hier erst einmal nur spekulieren. Richtig ist: aktuell sind eher weniger Menschen auf der Suche nach einem Gebäude zum Mieten oder Kaufen. Das kann an verschiedenen Dingen liegen. Etwa an Menschen mit unsicherer finanzieller Zukunft. Im Vergleich zum Zeitraum vor der Krise ist es nun also etwas ruhiger auf dem Immobilienmarkt. Dass die Preise allerdings sinken ist nicht wahrscheinlich. Es zeigt sich bereits.
Dass sie bisher rasant steigenden Preise auf dem Markt eher etwas langsamer steigen. Als Investment eignen sich Immobilien aber auch in Zeiten von Corona und in der Zeit danach. Im Gegenteil: Gerade Wohnungsbereiche abseits der Stadt könnten profitieren. So haben einige Familien festgestellt: ein Leben in engen Stadtwohnungen ist nicht ideal. Gerade wenn alle Zuhause sind. Demnach ist der Wunsch nach mehr Platz auf dem Land eventuell gefragter. Hier werden sich für den Kapitalanleger also noch viele Chancen auf Renditen bieten.
Das Fazit für Kapitalanleger
Immobilien eignen sich hervorragend als Wertanlage. Wichtig ist allerdings. Dass sich der Kapitalanleger gut mit der Materie auskennt. Anhand der zehn Tipps haben wir wichtige Hinweise gegeben. Wenn alle Schritte befolgt werden. Kann das Investment in eine Wohnung oder ein Haus nicht nur im Alter eine finanzielle Absicherung sein.
Sondern auch schon vorher jede Menge Rendite abwerfen. Wer kein Haus direkt kaufen möchte. Der kann sich an einem offenen oder geschlossenen Immobilienfonds beteiligen. Auch hier gibt es je nach Ziel unterschiedliche Vorteile. Für alle Fälle gibt: Wer sich als Kapitalgeber unsicher ist. Der sollte immer einen Immobilienmakler oder einen anderen Experten ins Boot holen. Ansonsten kann ein Investment schnell nach hinten los gehen und finanziellen Schaden anrichten.
Häufige Fragen (FAQ)
Der Kapitalanleger? Derjenige kauft eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus kauft mit dem Zweck, langfristig das Vermögen zu vermehren. In Zeiten der Niedrigzinspolitik ist das eine gute Möglichkeit, sein Geld sicher anzulegen oder eben zu vermehren.
Eine jährliche Rendite von mindestens 4 oder 5 Prozent sollte beim Investment in eine Immobilie erzielt werden. Ansonsten ist es als Kapitalanleger nicht unbedingt sinnvoll, in ein Haus oder eine Wohnung zu investieren.
Eine solche Wohnung ist nicht für eigene Wohnzwecke vorgesehen. Viel mehr ist sie an Mieter vermietet und kann von einem Kapitalanlege gekauft werden. Bei der Miete handelt es sich dann um die Rendite aus dem Besitz.
Je nach Lage unterschiedlich sich die ideale Rendite. Eine gute Rendite beginnt allerdings bei 4 bis 5 Prozent im Jahr. Ab diesem Wert ist es sinnvoll, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Dann trägt sie sich von selbst und eignet sich als gute Wertanlage bzw. Vermehrung des Kapitals.
Beim kauf sollten mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein. Mehr ist dabei immer bessern. Denn dann gewähren Banken bessere Konditionen. Oft winken die richtig guten Bedingungen erst ab einem Anteil von 40 Prozent. Die Nebenkosten müssen außerdem beachtet werden.
Wie genau funktioniert eigentlich ein geschlossener Immobilienfonds?
Dabei erwerben die Beteiligten Anteile. Das Geschäft läuft über eine Zweckgesellschaft, die in ein oder zwei Objekte investiert hat. Dabei winkt eine große Rendite – allerdings ist auch das unternehmerische Risiko nicht zu unterschätzen.
Bei offenen Immobilienfonds hat man es mit weniger Risiko zu tun. Das liegt daran, dass die Gesellschaft an vielen Gebäuden beteiligt ist. Das Risiko beteiligt sich somit auf mehrere Schulten. Zudem gibt es Beteiligungsmöglichkeiten schon ab 50 oder 100 Euro.
