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Luxusimmobilien und der Energieausweis

Wer sich eine Luxusimmobilie wie etwa eine Villa kaufen möchte, der ist auch mit dem Energieausweis konfrontiert. Um was es sich dabei genau handelt, wer den Energieausweis ausstellt und was er kostet, haben wir in diesem ausführlichen Artikel zusammengefasst.

Das wichtigste in Kürze

  • Der Energieausweis gibt einen Überblick über die wichtigsten Energie-Kennzahlen des Gebäudes
  • In Deutschland ist der Energieausweis mit Ausnahmen für jedes Gebäude Pflicht
  • Der Energieausweis kann über verschiedenen Stellen ausgestellt werden
  • Bei günstigen Angeboten sollten Vorsicht walten gelassen werden

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis gibt sozusagen Auskunft über das verwendete Heizsystem eines Gebäudes. Gleichzeitig sind darin alle Informationen zur Heizwärme-Energie und der Warmwasser-Energie hinterlegt. Ebenso die Heiztechnik-Energie und der Endenergiebedarf werden im Rahmen des Energieausweises hinterlegt. So können diese Werte genutzt werden, um dem Kunden im Rahmen der Besichtigung die besonderen Vorteile zu präsentieren. Damit ist der Energieausweis für Verkäufer von Luxusimmobilien ein gutes Argument. Etwa dann, wenn die Heizkosten dauerhaft eingespart werden können. Es ist dabei sehr sinnvoll, die Kennzahlen zu erklären und anhand von Beispielen zu veranschaulichen. 

In Deutschland ist der Energieausweis bis auf einige Ausnahmen verpflichtend vorzulegen und zu erfassen. Ziel des Energieausweises bei Luxusimmobilien ist es, die Immobilie anhand der Werte besser einschätzen zu können. Auf dieser Grundlage kann also die Preisverhandlung stattfinden. Je besser die Werte dabei sind, desto wertvoller ist das Haus oder die Wohnung. Zu beachten ist: Die Energiekennzahlen alleine geben keine Auskunft über den realen Verbrauch von Strom und Energie. Es ist daher sehr sinnvoll, die Betriebskostenabrechnungen aus den vergangenen Jahren mit vorzulegen. Das ist vor allem bei Industrieobjekten und Gewerbeobjekten ein Vorteil, wenn hoher Energieverbrauch vorliegt.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Ein Immobilienmakler für Luxusimmobilien darf den Ausweis nicht selbst ausstellen. Er ist dazu in Deutschland nicht befähigt. Stattdessen wird der Energieausweis von Ingenieurbüros, Gebäudetechnikern, Elektrotechnikern oder Baumeistern ausgestellt. Der Makler ist allerdings zur Vorlage verpflichtet. Er muss also den Energienachweis erbringen können. Wenn noch kein Ausweis erstellt wurde, so muss er den Vermieter oder den Verkäufer von sich aus darauf hinweisen und ihn dazu auffordern, einen solchen zu beantragen. Der Makler befindet sich zudem in einer Anzeigepflicht. So kann zunächst keine Anzeige geschalten werden, wenn der Energiebedarf nicht nachvollziehbar ist. Besonders wichtige Punkte sind dabei vor allem der Gesamt-Energieeffizienz-Faktor und der Heizwärmebedarf. 

Eine Ausnahme davon bildet lediglich der Aushang in einem Schaufenster des Maklerbüros, welcher keine detaillierten Angaben enthalten braucht. Wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt, so gilt wieder die Vorlagepflicht. Der Makler wird mit dem Abschließen des Vertrags beauftragt und damit ist es seine Aufgabe, stellvertretend für den Eigentümer den Ausweis binnen 14 Tagen nach Abschluss zu präsentieren.

Bei Nichtvorlage des Energieausweises

Kann der Makler der Luxusimmobilie den Energieausweis nicht vorlegen, so verstößt er gegen seine Sorgfaltspflicht. Nach Ablauf der Frist von zwei Wochen hat der Vertragspartner zwei Möglichkeiten des weiteren Vorgehens. So kann er die Vorlage des Ausweises einklagen. Wenn das nicht von Erfolg gekrönt ist, so kann er den Ausweis auch in Auftrag geben und die Kosten dann per Klage einfordern. Konsequenzen drohen auch von den Ämtern. Hier drohen teils hohe Verwaltungsstrafen. Der Makler kann diese nur dann abwenden, wenn er nachweisen kann, den Auftraggeber über die Vorlagepflicht informiert zu haben.

Geeignete Ausweisaussteller finden

Eine lange Liste der zur Ausstellung berichtigten Personen und Organisationen gibt es in Deutschland nicht. Allerdings lassen sich bei der Internetsuche Portale mit Übersichten nutzen. Meist sind diese nach der jeweiligen Postleitzahl geordnet und sortiert. Allerdings handelt es sich bei diesen Einträgen oft um Selbstauskünfte. Es gibt also keine Instanz, die die Einträge auf Richtigkeit prüft. Hier gibt es jedoch noch eine weitere Liste: Die Datenbank für die Bundesförderprogramme. Sie wird von der deutschen Energieagentur betreut und immer wieder geprüft. Die Wahl der Personen in dieser Liste ist recht empfehlenswert, auch wenn eine Modernisierung geplant ist. 

Nur dort aufgeführte Sachverständige sind berechtigt, den Energieausweis auszustellen. Es handelt sich um jene Gutachter, die für die Beantragung von KfW-Fördermitteln benötigt werden. Wer beim Kaufen oder Sanieren auf energietechnisch zukunftsorientierte Techniken setzt, der kann jede Menge Zuschüsse und Kredite in Anspruch nehmen. Vor allem weil Kommunen, der Bund und die Länder jeweils eigene Förderungen besitzen und ausschütten.

Beachtenswert bei Personen zur Ausstellung des Energieausweises

Bevor nun eine Person ausgewählt wird, sollte sichergestellt werden, dass alle relevanten Leistungen auch zugesichert werden. Dazu zählt die Vorlage mit den genauen Leistungsbeschreibungen. Hier ist die Erklärung auf welcher Grundlage er oder sie zur Ausstellung nach dem Gebäudeenergiegesetz berichtigt ist. Ebenso wird eine schriftliche Bestätigung benötigt mit allen Angaben und Daten, welche übermittelt worden sind und die für die Erstellung verwendet worden sind. Des Weiteren braucht es die Datenschutzzusicherung für die errechneten und ermittelten Daten, die Nummer der Berufshaftpflichtversicherung und die eventuell entstandenen Ansprüche im Falle eines fehlerhaft ausgestellten Ausweises.

So werden die Daten erhoben

Der Ausweissteller muss das Gebäude nicht selbst begehen oder besichtigen. Es ist ausreichend, wenn der Eigentümer die Daten und noch dazu aussagekräftige Bilder vom Gebäude bereitstellen kann. Diese sind für die Ausstellung erforderlich. Der Ausweisersteller ist verantwortlich dafür, dass die Angaben auch richtig sind. Die Daten und Informationen können aber nur verwendet werden, wenn es keinen begründeten Zweifel an deren Richtigkeit gibt. Die Energiekennwerte basieren nämlich auf den zur Verfügung gestellten Daten und dem genutzten Rechenverfahren. Wichtig ist dabei die Form und auch die Qualität der Datenerhebung. Insbesondere, wenn ein Käufer nach dem Erwerb der Wohnung oder des Hauses die Richtigkeit anzweifelt. Ist das der Fall, so ist der Eigentümer am besten gut geschützt. Die Energieberatung ist zum Beispiel an einen Termin vor Ort geknüpft. Hat der Berater die entsprechende Qualifikation, so kann die Energieberatung damit verbunden werden, einen Energieausweis aufstellen zu lassen.

Die Preise

Die Erstellung von Energieausweisen gibt es bereits für unter 100 Euro. Die Verbrauchsausweise sind hier meist günstiger als Bedarfsausweise, da hier der Aufwand für die Datenerhebung deutlich geringer ist. Die Aussagekraft ist dafür aber auch abweichend. Wie teuer die Erstellung nun im einzelnen Fall ist, hängt immer von verschiedenen Faktoren ab. Etwa von der Art des Gebäudes und der Komplexität. Auch der Aufwand zur Erfassung und die Gebäudegröße spielen eine Rolle. Wichtig zu wissen ist, dass eine Energieberatung auch beim Bedarfsausweis nicht inklusive ist. Einen Tipp noch: Wenn der Ausweis nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, so kann zunächst eine kostenlose Nachbesserung verlangt werden. Wenn die Personen dieser Pflicht aber nicht nachkommen, so können nach dem Verstreichen einer Frist weitere zusätzliche Rechte geltend gemacht werden. 

So kann etwa vom Vertrag zurückgetreten werden. Das gilt auch, wenn ein Aussteller die Nachbesserung zu Beginn als unzumutbar einschätzt und ablehnt. Dann wird das Geld zurückerstattet. Bei der Forderung mancher Ausweisaussteller sollte nicht auf das Bezahlungsmodel Vorkasse eingegangen werden. Stattdessen sollte auf die Lieferung des vollständigen Ausweises bestanden werden – inklusive einer kostenlosen Nachbesserung bei mangelhafter Leistung.

Günstige Angebote immer genau ansehen

Vor allem online tummeln sich viele Schnäppchenangebot in Bezug auf Energieausweise. So werden diese teilweise schon für unter 30 Euro angeboten. Hier handelt es sich meist um Verbrauchsausweise. Dazu werden die Daten und Dokumente per Post oder auch online bereitgestellt und dann ein Ausweis erstellt ohne eine durchgeführte Besichtigung vor Ort. Manchmal werden allerdings auch Bedarfsausweise ohne eine Begehung angeboten und verkauft. Somit wird der Ausweis zwar erstellt, er ist aber nicht zulässig. Hierbei ist der Ausweis oft fehlerhaft und wird seiner Funktion damit nicht gerecht. Wenn ein Ausweis dennoch ohne einen Termin vor Ort erstellt werden soll, sollten die Angebote ganz genau angesehen werden. Hierbei sollten sich Suchende auch nicht von sehr langen und ausführlichen Fragebögen abschrecken lassen. 

Wenn ein korrekter Energieausweis erstellt werden soll, so am besten auf der Grundlage von vielen Daten und Informationen. Aussagekräftige Bilder vom Gebäude sind dafür ebenso notwendig. Dabei gibt es besonders wichtige Inhalte, die auf jeden Fall in einem Energiepass enthalten sein sollten. Dazu gehören auch Modernisierungsempfehlungen. Hierzu muss abgefragt werden, welche Maßnahmen nachträglich in welchem Jahr erledigt worden sind. Das können Wärmedämmungen am Keller, dem Dachboden oder dem Dach sein. Aber auch ein Austausch von Verglasungen und Fenstern ist anzugeben. Das gilt auch für Dämmungen von Heizleistungen oder dem Verbauen von Thermostatventilen sowie Lüftungsanlagen oder einer Solaranlage. Beachtet werden sollte, dass der Ausweissteller auch beim Verbrauchsausweis die Empfehlungen angeben muss. Die Angaben werden sowieso benötigt, da die Daten auf Plausibilität geprüft werden müssen. Wenn sie nicht erfasst werden, besteht ein begründeter Verdacht, dass die Person hier den Verpflichtungen nicht im ganzen Umfang nachgekommen ist.

Das kann entsprechende Konsequenzen haben. Denn wer in Deutschland Wohnraum neu vermietet oder verkauft, der braucht den Energieausweis zwingend. Das wird gerne von Betrügern ausgenutzt. Es drohen hier im Zweifel 10.000 Euro Bußgeld. Damit arbeiten immer wieder Betrüger, die damit den Hausbesitzern das Geld aus der Tasche locken. Wahr ist dabei, dass ein so hohes Bußgeld im absoluten Maximalfall droht. Also dann, wenn derjenigen in einer Anzeige oder beim Besichtigungstermin die Pflichtangaben verschweigt und nicht angibt. Falsch ist es hingegen, dass jeder Hausbesitzer einen solchen Ausweis benötigt. Darauf gehen wir weiter unten in diesem Artikel ein. Betrüger nutzen die Angst oft auf verschiedene Wege aus. Zum einen kann es passieren, dass Hausbesitzer oder Wohnungsbesitzer angerufen werden. Dabei wird ihnen erläutert, dass der Energieausweis Pflicht ist und die Firma diesen ausstellen kann. Meist sind dies illegale Werbeanrufe. Wer dem Termin zustimmt, der erhält meist eine Auftragsbestätigung und eine Aufforderung zur Zahlung. Mit der Unterschrift auf dieser, wird die Firma zur Beantragung eines Energieausweises berechtigt. Zugleich wird dann der Kontaktaufnahmen und der Beratung zugestimmt. Die Verbraucherzentrale rät dabei dazu, das Gespräch bei solchen Telefonaten schnellstmöglich zu beenden. Wenn die Unterlagen zugeschickt werden, sollten auf keinen Fall einen Betrag überwiesen werden. Stattdessen widerspricht man der Forderung am besten gleich wegen arglistiger Täuschung. Ein Musterbrief kann dabei helfen – ansonsten ist eine Beratung durch den Rechtsanwalt empfehlenswert. Eine Anzeige bei der Polizei sollte darüber hinaus auch erfolgen. Eine weitere Masche ist übrigens ein Gutschein im Briefkasten. Etwa zu einer objektbezogenem Energieeffizienz-Information. Meist kommt dann ein Berater vorbei, um einen Termin zu vereinbaren, damit der Energieausweis ausgestellt werden kann. Parallel will die Person dann Handwerkerleistungen verkaufen. Hier ist es ratsam, sich an der Tür nicht unter Druck setzen zu lassen. Wird dennoch ein Vertrag abgeschlossen, so können sich die Verbraucher auf das gesetzliche Widerrufsrecht von 14 Tagen berufen. Wer sich dabei noch unsicher ist, kann sich auch an die Verbraucherzentrale in der Umgebung wenden. Hier gibt es entsprechend unterstützenden Information.

Kontrollen und Registrierung

Der Energieausweis ist seit einigen Jahren in Deutschland mit einer Registrierungsnummer versehen. Diese wird vom Aussteller beantragt, und zwar beim Deutschen Institut für Bautechnik. Die Nummer dient den Behörden dazu, stichprobenartige Kontrollen durchführen zu können. Dabei soll die Qualität überprüft und verbessert werden. Unterschiedliche Untersuchungen haben hier immerhin teilweise starke Qualitätsmängel feststellen müssen. Daher soll ein Anteil an neuen Energieausweisen besser geprüft werden. Zur Auswahl der stichpunktartigen Proben rufen die Behörden einzelne Ausweise anhand der Registrierungsnummer ab. Dabei sind die Aussteller dazu verpflichtet, Kopien der Energieausweise zwei Jahre lang zu behalten und sie bei Kontrollen vorzulegen. Die Datenschutzbestimmungen müssen dazu jeweils eingehalten werden. Die Ausweise werden in Deutschland ganz unterschiedlich kontrolliert. Das kann bis hin zu der vollständigen Prüfung der Daten und Ergebnisse führen. Wenn dafür auch eine Besichtigung vor Ort erfolgreich sein sollte, so muss der Gebäudeeigentümer jedoch zustimmen. Eine Verpflichtung dazu gibt es nicht.

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Die Empfehlungen im Energieausweis

Die Ausweise erhalten seit einiger Zeit auf der vierten Seite auch Empfehlungen zur Modernisierung des jeweiligen Gebäudes. Dabei wird auf möglichst günstige Maßnahmen zu den Verbesserungen der Energieeffizienz hingewiesen. Dies Empfehlungen ersetzen allerdings keine Energieberatung. Stattdessen handelt es sich nur um einen entsprechenden Hinweis, wie bei baulichem Wärmeschutz optimiert werden kann.  Der Antragsteller gibt in den Empfehlungen jeweils auch an, ob es sich hier um einzelne Maßnahmen handelt oder ob sie in Zusammenhang mit einer größeren Modernisierung stehen. Zudem können auch geschätzte Amortisationszeiten und die Kosten pro gesparter Kilowattstunde Energie enthalten sein. Es ist zu empfehlen, vor einer Sanierung eine Energieberatung durchführen zu lassen. 

Hierbei kann der Berater ganz verschiedene Varianten erläutern und nennen. Vor allem kann er hier umfassender agieren als auf der einen Seite im Energieausweis. Zudem kann das finanzielle Budget vom Gebäudeeigentümer durchgesprochen werden. Die Beratung macht vor allem Sinn, wenn es sich um einen Verbrauchsausweis handelt, welche nur anhand von Verbrauchszahlen entstanden ist. Der Bedarfsausweis liefert hingegen konkrete Hinweise auf die jeweiligen Schwachstellen des Gebäudes. Zudem basieren die Informationen auf einer Besichtigung direkt vor Ort. Nach der erfolgreichen Modernisierung kann der Bedarfsausweis dann mit begrenztem Aufwand auf den neueren Stand gebracht werden. Er dokumentiert dann auch den verbesserten Standard des Gebäudes.

Der Energieausweis für Immobilien und die BAFA-Energieberatung

Das BAFA unterstützt in Deutschland die Energieberatung bei Wohngebäuden. Dabei sind etwa Beratungen von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern förderbar im Wert von bis zu 1.3000 Euro. Die dort registrierten Energieberater ermitteln dabei den energetischen Zustand der aktuellen Situation und erstellen dann ein Sanierungskonzept. Hier werden die Hülle des Gebäudes und die Anlagentechnik eingezogen. In einem schriftlichen Bericht werden alle Ergebnisse übersichtlich zusammengefasst. Die berechneten Energiewerte können parallel mit der Beratung in den Energieausweis übernommen werden. Das sollte vorher aber auch so vereinbart werden. Am besten ist es, die Vor-Ort-Beratung des BAfA mit der Hilfe des Sanierungsplanes anzugehen. Dieser zeigt entsprechend auf, wie die Immobilie schrittweise oder im Ganzen saniert werden kann. Am besten ist eine Besichtigung vor Ort. Zudem gibt es für einzelne Maßnahmen zusätzliche Fördergelder. Wichtig: Soll der Energieausweis mit einem BAFA-Energieberatungsbericht verbunden sein soll, muss jemand mit der Energieberatung beauftragt werden, der nicht nur nach GEG berechtigt ist zu Ausstellung des Ausweises. Stattdessen muss er auch beim BAFA zugelassen sein. Die entsprechenden Berater finden sich auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes.

Ausnahme vom Energieausweis

Bei nicht allen Gebäuden besteht eine Pflicht zum Vorzeigen des Energieausweises. Das betrifft etwa Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie gekühlt oder beheizt werden sowie Gebäude, die mit weniger als 50 qm energetischer Nutzfläche ausgestattet sind. Auch Gebäude, die nach dem Landesrecht als Baudenkmal gelten, benötigen den Ausweis nicht. Wohnbauten, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind, brauchen ebenso keinen. Gleiches gilt für Gebäude, die für eine begrenzte Nutzungsdauer bestimmt sind und bei denen der Energieverbrauch der Wohngebäude weniger als 25 Prozent des ganzen Energieverbrauchs ausmachen. Eine Ausnahme besteht zudem für Traglufthallen und Zelte, für unterirische Bauten und Gebäude, die zerlegt werden können und provisorisch montiert werden. Selbes greift für Betriebsgebäude, die zru Haltung und Zucht von Tieren dienen und soweit sie nach dem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offengehalten werden müssen.

Häufige Fragen (FAQ)

Für welche Gebäude und Häuser brauchen einen Energieausweis?

Allerspätestens beim Verkauf oder der Neuvermietung braucht es einen Energieausweis. Nahezu jedes neue Gebäude, welches auf die üblichen Temperaturen beheizt werden soll, braucht den Ausweis. Zudem ist dieser notwendig, wenn das Haus oder die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll.

Was ist, wenn kein Energieausweis vorliegt?

Wenn der Energieausweis nicht rechtzeitig vorgelegt wird, kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro drohen. Das Gleiche gilt auch, wenn die Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige fehlen.

Von wem wird der Energieausweis ausgestellt?

Ein Energieausweis darf nur nach dem Gebäudeenergiegesetz von Personen mit besonderen Ausbildungen und Weiterbildungen ausgestellt werden. Hierzu zählen vor allem Ingenieure, Architekten, Handwerker und Physiker. Dabei zählt das GEG die ganzen Voraussetzungen auf.

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