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Villa kaufen: Alles Wissenswerte

Der Traum vom eigenen Haus. Manchmal ist er etwas größer und dann wird daraus der Traum von der eigenen Villa. Viel Platz, jede Menge luxuriöse Einrichtung und eine traumhafte Lage. Dabei ist die Villa nicht nur ein großartiger Ort zum Wohnen und Leben. Sie ist gleichzeitig auch eine gute Wertanlage für die Zukunft. Doch wie kauft man eine Villa, auf was muss geachtet werden, wer hilft bei der Suche und worin liegen die Vorteile? 

Das wichtigste in Kürze

  • Villen zu kaufen eignet sich vor allem als Wertanlage
  • Der Kauf von Luxusimmobilien sollte nur mit Makler erfolgen
  • Vor dem Kauf müssen verschiedene Kriterien überprüft werden
  • Die Finanzierung unterscheidet sich meist zur klassischen Immobilienfinanzierung

Was ist eigentlich eine Villa genau?

Bei der Villa handelt es sich im Grunde um einen Haustyp. Er kann verschiedenste Formen und Bauformen umfassen und beinhaltet immer einige typische Merkmale. Das Grundstück von Villen ist meist quadratisch und das Gebäude besteht in der Regel aus zwei oder drei Geschossen. Meistens besitzen die Villen ein Flachdach oder ein Dach mit einer leichten Neigung. Auch die Fassade von Villen ist meist angelehnt an einen eher mediterranen Baustil – kombiniert mit eher traditionellen Elementen wie Erker und Säulen. 

Grundsätzlich ist eine Villa ein großes Gebäude mit jeder Menge Platz besteht aus großem Garten, Garage, Vorgarten, Einfahrt und großer Wohnfläche. Auch hinsichtlich der Zimmer ist bei der Villa alles etwas größer als beim normalen Haus. So besteht die Villa oft aus mehreren Schlafzimmern, Bädern, Gästezimmern und Partyräumen. Villen gibt es meist als Massivhaus – immer öfter aber auch als Fertighaus. Meist befinden sich die luxuriösen Bauten in den Außenbezirken oder in eigenen Villenvierteln. Das ist meist deshalb der Fall, weil es in den Innenstädten an so viel Platz mangelt. Die meisten Villen befinden sich aber dennoch nicht zu weit entfernt zu den großen Städten, damit Erledigungen möglich sind.

Villa kaufen: Das ist typisch für ein solches Gebäude

Wie bereits grob angerissen, verfügt die Villa über ganz bestimmte Merkmale. Darauf wollen wir hier noch etwas genauer eingehen. Zum einen wäre hier die Lage. Meist handelt es sich um spezielle Villenviertel mit viel Platz in der Nähe von großen Städten. Das Haus selbst verfügt über einen großen und imposanten Eingang. Die Gäste sollen immerhin bereits bei der Ankunft begeistert sein. Besondere Fassaden, hohe Wände und große Räume machen die Villa zudem zu einem beliebten Objekt. Typisch sind auch große Fensterfronten und Türen, damit die einzelnen Räume mit Licht durchflutet werden. Immer wichtiger und dennoch schon bei alten Villen vorhanden ist die Barrierefreiheit. Die Zugänge sind also meist ebenerdig ohne Treppen. In vielen Anlagen gibt es zwischen den einzelnen Stockwerken Aufzüge. Ein ebenso wichtiger Punkt bei den luxuriösen Bauten sind Rückzug und Privatsphäre. Wer eine Villa kaufen möchte, der will eher zurückgezogen leben. 

Das liegt daran, dass es sich bei den Eigentümern meist um wohlhabende oder bekannte Persönlichkeiten handelt. Interessierte Nachbarn sind da eher ungewünscht, denn man möchte unter sich bleiben. Daher kommen Alarmanlagen, hohen Hecken und anderen Sicherheitssystemen große Bedeutung zu. Von hoher Qualität ist auch die gesamte Innenausstattung. Verwendet wird hier hochwertiges Material wie Marmor oder hochwertiges Holz. Besondere Handwerkskunst ist ebenfalls gefragt. Eine exklusive und extravagante Inneneinrichtung mit künstlerischen Elementen ist typisch für Villen. Gerade Neubauten zeichnen sich aber auch dadurch aus, dass es viel Gestaltungsspielraum gibt. Wer eine Villa kaufen möchte und sie neu bauen lassen will, kann natürlich jede Menge Dinge frei entscheiden.

Vorteile – Villa kaufen

Eine eigene Villa kaufen. Wer träumt nicht davon? Immerhin strahlt sie Luxus, Reichtum und Eleganz aus. Dennoch ist eine Villa natürlich mit einer hohen Investition verbunden und nicht jeder kann sich das teure Vergnügen leisten. Daher gibt es einige Nachteile und einige Vorteile. Zu den Vorteilen gehört definitiv, dass es sich um eine gute Investition handelt. Wer eine Villa kauft, der hat es mit einem zeitlosen Haustyp zu tun. Große Wohnflächen und eine Mischung aus Tradition und Moderne.

Das ist seit Jahrhunderten beliebt und wird es auch in den kommenden Jahrzehnten noch sein. Ebenso gefragt ist die Lage in einem den exklusiven Villenvierteln ganz nahe der Innenstadt. Dank des großen Geländes haben Besitzer zudem genügend Privatsphäre zu den Nachbarn und Passanten. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Villa sehr frei und kreativ gestaltet werden kann. Zusammenfassend gesagt hat es also folgende Vorteile, eine Villa zu kaufen:

  • Zeitlose Investition für die Zukunft
  • Eine beliebte Mischung aus Tradition und Moderne
  • Zentrale Lage in einem gefragten Villenviertel
  • Viel Komfort, Privatsphäre und Freiheit
  • Jede Menge Gestaltungsmöglichkeiten

Nachteile – Villa kaufen

Beim Kauf oder beim Bau der Villa spielen die finanziellen Kosten natürlich eine recht große Rolle. Bevor man sich als für diese Investition entscheidet, sollte alles gut kalkuliert und berechnet werden. Der Grundstückspreis allein fällt meist sehr hoch aus, da der Boden in solch beliebten Lagen begrenzt ist. Gerade in den Villenvierteln ist Grund sehr begehrt und daher kostspielig. Der Bau in der Innenstadt selbst ist meist wegen der großen Größe des Grundrisses nicht möglich.

Hinzukommen neben den hohen Baukosten aber auch die Nebenkosten. Die Heizkosten etwa fallen natürlich hoch aus, wenn es sich um viele Räumlichkeiten handelt. Große Anlagen wie Villen müssen zudem gepflegt werden. Hier sind vor allem die großen Gartenanlagen zu beachten, weshalb Villenbesitzer meist einen eigenen Gärtner beschäftigen müssen. Daher sind die Nachteile beim Villa kaufen:

  • Hohe Grundstückspreise in Stadtnähe
  • Ein Bau in der Innenstadt selbst meist nicht möglich
  • Hohe Baukosten und Nebenkosten
  • Aufwendige Pflege der Außenanlagen

Villa kaufen: Die Vorteile eines alten Hauses

Eine Villa muss nicht immer neu gebaut werden. So kann das luxuriöse Bauwerk auch gekauft werden, wenn es bereits einige Jahre steht und bewohnt war. Das hat sogar jede Menge Vorteile. Zum einen entfällt die gesamte oft langwierige Bauphase und die gesamte Bauzeit. Altbau-Villen haben zudem einen ganz eigenen Charme und begeistern durch ihren Look. Im Idealfall ist auch der Garten schon angelegt worden und es gibt bereits hochgewachsene Bäume für Schatten und mehr Privatsphäre. Auch ist es nachhaltiger, einen Altbau zu beziehen, anstatt ein neues Gebäude zu bauen. Meist gibt es noch dazu Förderungen vom Staat für Modernisierungsmaßnahmen

Natürlich gibt es auch Nachteile, wenn eine alte Villa erworben werden soll. Zum einen wären hier mögliche Problemquellen wie Baumängel und Schäden zu nennen. Auf der anderen Seite ist eine Altbausanierung gerade bei Villen extrem langwierige und teuer. Unerwartete Kosten während der Maßnahmen können das Budget oft sprengen. Möglicherweise wurde die Villa auch an einem Ort gebaut, der früher einmal ansprechend war. Heute ist er das vielleicht nicht mehr.

Villa kaufen als Altbau – einige Tipps

Wichtig ist beim Kauf eines Altbaus in Form einer Villa, dass die Kosten für die Sanierung richtig eingeschätzt werden. Bei Immobilien aus den 1930er Jahren oder früher sollte mit der Hälfte des Kaufpreises gerechnet werden. Bei Bauten aus der Nachkriegszeit sind es etwa 40 Prozent des Kaufpreises. Häuser um die Jahre 1970 bis 1980 verschlingen meist rund ein Drittel des Kaufpreises für Sanierungsarbeiten. Und bei neueren Modellen ist ebenso nicht garantiert, dass es keine Renovierungskosten gibt. Kleinere Arbeiten kosten dabei meist ein Fünftel des Kaufpreises, so Experten. Wer eine Villa kaufen will und sich den Kaufpreis ansieht, sollte sie also immer mit der Altbausanierungssumme addieren. Vergessen werden darf dabei nicht, dass Fördergelder rechtzeitig beantragt werden müssen.

 Somit lassen sich Kosten für die Sanierung der Villa senken. Dabei bietet nicht nur die KfW-Bank verschiedene Formen der Förderung an. Auch jedes Bundesland verfügt über unterschiedliche Fördertöpfe für Modernisierungen von Altbauten. Vor dem finalen Kauf sollte man sich ohnehin immer den Energieausweis zeigen lassen. Hier wird deutlich, um welche Energieklasse es sich handelt und um welche Heizart. Gasheizungen oder Heizungen mit Öl, die über 30 Jahre alt sind, müssen ausgebaut und durch modernere Systeme ersetzen. Das gilt ebenso für Kaminöfen oder Kachelöfen, die vor dem Jahresbeginn 1995 in Betrieb genommen wurden. Der Staat unterstützt die Arbeiten – allerdings nicht vollständig.

Alte Villa kaufen: Der Denkmalschutz

Viele Villen verfügen über einen Denkmalschutz. Die Häuser stellen damit einen Sonderfall dar. Wer also ein mit Denkmalschutz ausgestattetes Objekt erwirbt, der muss sich auf eine enge Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutzamt einstellen. Das bedeutet viele Nerven, denn Denkmalschutz in Deutschland bedeutet nie 100-prozentige Sicherheit. Immerhin müssen alle staatlichen Auflagen erfüllt sein und das bedeutet manchmal auch, auf modernen Komfort zu verzichten. Einen Vorteil gibt es hier allerdings: Da der Denkmalschutz recht aufwendig ist, können die Arbeiten und Ausgaben dafür von der Steuer abgesetzt werden. Zudem braucht ein unter Denkmalschutz stehendes Haus keinen Energieausweis.

Villa kaufen nur mit Makler

Luxusimmobilien wie Villen sind ein sehr komplexes Thema. Daher sollte sowohl der Kauf als auch der Verkauf solche Objekte nur zusammen mit einem entsprechenden Immobilienmakler ablaufen. Dieser kann mit seiner Expertise wichtige Tipps geben und kennt sowohl Szene als auch den Markt. Außerdem prüft er alle wesentlichen juristischen Gegebenheiten und gibt einem dadurch zusätzliche Sicherheiten. Eine gute Sache kann es sein, sich an einen spezialisierten Immobilienmakler zu wenden. Einige haben es sich zur Aufgabe gemacht, im Bereich der Luxusimmobilien zu arbeiten. Das ist bei hochwertigen Luxusimmobilien wie Villen ein guter Tipp. Immobilienmakler können den Preis realistisch einschätzen. Vor allem dann, wenn die Villa auch eine Kapitalanlage sein soll, ist der Kaufpreis natürlich sehr entscheidend. 

Daher lohnt sich auch ein entsprechendes Wertgutachten. Mittels Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren kann der Wert gut geschätzt werden. Hier müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden. Ein weiterer wichtiger Tipp, warum ein Immobilienmakler involviert sein sollte: Gerade hochwertige Objekte wie Villen werden meist nicht öffentlich angeboten. Die Verkäufer wollen stattdessen anonym bleiben und beauftragen einen Makler mit dem Verkauf. Um das richtige Publikum anzusprechen, bieten Makler Villen daher meist zuerst ausgewählten Kunden aus ihrer Kartei an. Damit wird auch verhindert, dass Scheininteressierte lediglich die Zeit für eine Besichtigung verschwenden. Zudem sind Immobilienmakler beim Villa kaufen ein guter Ansprechpartner für die Verhandlungen. Sie kennen die Szene gut und wissen, wie mit wohlhabenden Besitzern umgegangen werden muss. Somit können sie die Interessen des Käufers bestmöglich umsetzen und wahrnehmen.

Finanzierung von Villen

Bei der Finanzierung von Luxusimmobilien wie Villen gibt es einige Besonderheiten. Größter Unterschied ist meist, dass die Belehnung anders ausfällt. Sie liegt bei herkömmlichen Gebäuden meist bei rund 80 Prozent, macht bei Luxusimmobilien aber oft 50 bis 60 Prozent aus. Somit eignet sich die Villa meist für Menschen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen. Hypotheken bei der Bank werden daher meist nicht aus finanzieller Not heraus getätigt. Viel mehr wird ein Kredit eher aufgenommen, um aus steuerlichen Gründen davon zu profitieren. Der Reichtum der Käufer hat dann meist die Folge, dass die Tragbarkeitsrechnung schon mehr ausmacht als die üblichen 33 Prozent.

 Wenn das gesamte Einkommen aus dem eigenen Kapital heraus mehr als 50 Prozent ausmacht, ist das keine Seltenheit. Hierbei lohnt sich die Investition aber auch entsprechend. Immerhin handelt es sich gerade bei Villen um sehr beständige Wertanlagen. Sie werden oft über einen langen Zeitraum hinweg gehalten, vererbt und bleiben damit im Familienbesitz. Das ist auch der Grund, warum eine Villa kaufen gar nicht so leicht ist. Hier braucht es die entsprechenden Kontakte zu einem passenden Immobilienmakler. Immerhin werden Villen nicht häufig verkauft. Wer also keine neu bauen lassen möchte, braucht gute Kontakte in die wohlhabende Szene hinein.

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Exkurs: Was ist die Belehnung?

Als Belehnung bezeichnet man das Verhältnis zwischen dem Objektwert der Immobilie und dem Fremdkapital. Meist beträgt sie 80 Prozent. Das bedeutet dann, dass bei diesem Grad der Belehnung eine Hypothek maximal 80 Prozent des Immobilienwertes ausmacht. Der restliche Betrag muss dann aus eigenen Mitteln beigesteuert werden. Hierbei gilt meist: 10 Prozent des eigenen Kapitals muss sogenanntes „echtes“ Vermögen sein. Es handelt sich dabei um Barvermögen der Erbschaftsvorzüge oder auch anderes Kapital, welches sich schnell in Bargeld umwandeln lässt.

Warum lohnt sich eine Investition in Luxusimmobilien wie Villen?

Wie schon angesprochen sind Luxuswohnungen eine gute Gelegenheit für gemütliches Wohnen. Der luxuriöse Standard, viel Platz zum Leben und die hohe Privatsphäre bieten jede Menge Vorteile. Dabei ist das Leben in einer Villa gleichzeitig auch eine gute Investition für die Zukunft – oft auch als Altersabsicherung. Auch in der Zukunft werden Villen gefragt sein. Damit ist die Villa also eine gute Anlage, im Gegensatz zum Aufbewahren von Bargeld auf Bankkonten ohne Zinsen. Um beim Kauf oder Verkauf von Villen keinen Fehler zu begehen, sollte dies aber immer mit einem professionellen Immobilienmakler zusammen ablaufen. Dieser kennt sich entsprechend in der Szene aus und kann beratend zur Seite stehen. Auch die Beratung von einem Finanzberater kann an dieser Stelle nicht schaden. Einige Makler haben sich zudem auf den Kauf von Villen spezialisiert und sind deshalb ein guter Ansprechpartner. Die Kontakte sind zudem entscheiden. Wenn Sie also auf der Suche nach einem Spezialisten sind, können Sie uns gerne kontaktiere. Wir beraten und betreuen Sie auf diesem Gebiet sehr gerne.

Villa kaufen für fix and flip

Bei Luxusimmobilien wie Villen handelt es sich um sehr besondere Gebäude. Aber tatsächlich kann sich hier auch das Modell fix and flip eignen. Es handelt sich dabei um einen eher amerikanischen Trend. Dabei werden Immobilien zu guten Konditionen gekauft, renoviert und mit viel Gewinn weiterverkauft. Die Idee ist es dabei, das Objekt nicht selbst zu bewohnen, sondern durch die Renovierung entsprechend aufzuwerten. Da einige Villen in einem eher schlechten Zustand sind, kann sich das rechnen. Allerdings muss bedacht werden, dass eine Renovierung einer Villa deutlich komplizierter, langwieriger und kostspieliger ist als ein Einfamilienhaus. Hochwertiges Material, der Denkmalschutz und die immense Größe sind nur einige Gründe. Auf den ersten Blick aber scheint das Modell sehr einfach zu sein. Das Haus wird günstig gekauft, da es renovierungsbedürftig ist.

Dann werden die Korrekturen vorgenommen und später zu einem höheren Preis lässt sich die Immobilie dann anbieten. Diese professionelle Methode erfordert aber vor allem Professionalität. Sowohl bei der Auswahl der Objekte als auch beim Vorgehen selbst. Denn wer sich hier für ein falsches Objekt entscheidet, kann schnell viel Geld verlieren. Dann lässt sich die Immobilie beispielsweise nicht mit Gewinn verkaufen und ein Minusgeschäft ist die Folge. Der Vorteil ist allerdings, dass hier auch ohne großes Startkapital agiert werden kann. Allerdings: Wer die Methode anwendet muss im Grunde gleichzeitig Immobilienmakler, Geldverwalter, Bauunternehmer und Psychologe in einem sein. Das Geschäft mit Luxusimmobilien wie Villen ist dabei natürlich noch einmal anspruchsvoller.

Das ist der Ablauf von fix and flip

Schritt 1: Das Wissen aneignen

Zunächst sollte man sich Wissen im Bereich der Immobilien und dem Geschäft fix and flip aneignen. Das ist die beste und wichtigste Grundlage für den Erfolg. Der erste Schritt ist es, sich mit dem Markt im Allgemeinen vertraut zu machen. Das bedeutet vor allem, die Nachbarschaft und ihre Nischen gut zu kennen. Wie sieht also der Immobilienmarkt in der direkten Umgebung aus? Wie haben sich die Preise entwickelt? Wo lebt es sich besonders teuer und wo günstig? Nach was ist die Nachfrage aktuell am größten? Experten zufolge ist bei fix and flip vor allem die Lage entscheidend. 

Es ist also sinnlos, ein besonders günstiges Haus wie eine Villa in einer unbeliebten Lage zu erwerben, da die Gewinnchancen dabei recht überschaubar sind. Wer allerdings einen guten Deal in gefragter Lage abschließt, der kann sich gute Chancen ausrechnen. Der weitere Schritt ist es, die passende Immobilie zu suchen. Sie sollte keine hohen Investitionen mit sich bringen und daher lohnenswert erscheinen. Lediglich kleine Renovierungsarbeiten oder kleine Optimierungen sollten dabei anstehen.

Schritt 2: Die Finanzierung

Und wie steht es um die Finanzierung von fix and flip Modellen? Dabei gibt es verschiedene Modelle. Eine klassische Finanzierung ist dabei keine langfristige. Damit ist es auch für all diejenigen spannend, die noch nie eine Immobilie finanziert haben. Empfohlen wird dabei, eigenes Kapital zu nutzen. Es ist immerhin der schnellste Weg, eine Immobilie zu finanzieren. Eine Villa kaufen und schnell wieder verkaufen ist damit machbar. Experten können hier allerdings beratend zur Seite stehen und noch weitere Finanzierungsmöglichkeiten erläutern.

Schritt 3: Aufbereitung und Verkauf

Wenn das passende Objekt gefunden ist, sollte direkt mit der Renovierung gestartet werden. Dabei ist die größte Hurde oft, das Budget nicht zu überreizen. Jenachdem, inn welchem Zustand sich die Villa befindet, können Arbeiten selbst durchgeführt werden. Die großen Bauarbeiten sollte man aber den Profis überlassen. Aus dieser Kombination lassen sich Kosten stark einsparen. Bevor es an den Verkauf geht, sollte ein Immobilienfotograf die Räumlichkeiten ablichten. Home Staging kann dabei helfen, bei den Interessenten für den entsprechenden „Wow-Effekt“ zu sorgen. Damit kann der Wert erheblich angehoben werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie teuer ist eine Villa?

Eine Villa als Fertighaus mit etwa 200 Quadratmetern Wohnfläche gibt es manchmal schon ab rund 300.000 Euro. Deutlicher Kostenfaktor ist dabei aber meist das Grundstück selbst.

Wann ist ein Gebäude eine Villa?

Ab einer Wohnfläche von mehr als 300 Quadratmetern sprechen die meisten Experten von einer Villa. Die Grundstücksfläche liegt dabei meist bei mehr als 800 Quadratmetern. Eine wirkliche Definition für eine Villa gibt es in Deutschland aber nicht

Kann man eine Villa ohne Eigenkapital kaufen?

Grundsätzlich ist das möglich. Unter einigen Voraussetzungen finanzieren Kreditinstitute den Hauskauf oder den Hausbau vollständig. Dafür muss der Kreditnehmer aber über eine hervorragende Bonität verfügen und über ein zusätzlich hohes Einkommen mit unbefristetem Arbeitsverhältnis.

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