Haus kaufen ohne Eigenkapital

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Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, bringt der Käufer in den meisten Fällen Eigenkapital mit, also eigene Ersparnisse. Dabei galt unter Experten lange Zeit die Regel, dass es mindestens 20 Prozent Eigenkapital bedarf, um einen guten Zinssatz zu erhalten. Auch wenn heute die Banken erwarten, dass mindestens Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten vom Käufer selbst getragen werden: Der Kauf einer Immobilie ist auch möglich, wenn er komplett über ein Darlehen abgewickelt wird. Finanziert der Käufer der Immobilie ausschließlich den Kaufpreis und trägt er die Nebenkosten trägt, erwarten ihn in der Regel die üblichen Zinsen.

Die Bauzinsen werden dabei umso günstiger, je mehr eigenes Kapital der Käufer einbringen kann. Wer sich für Haus kaufen ohne Eigenkapital entscheidet, hat mit mehr Zinsen und damit mit höheren Gesamtkosten zu tun und dennoch ist der Kauf in vielen Fällen lukrativer als die Miete. Worauf es beim Haus kaufen ohne Eigenkapital ankommt und was es dabei zu beachten gibt haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Haus kaufen ohne Eigenkapital

Wer ein Haus ohne eigenes Kapital finanzieren möchte wird bereits von der Bank mit einer Risikobewertung konfrontiert. Das Geldinstitut bewertet anhand einer Immobilienbewertung dafür zunächst die Immobile und prüft, ob er Kaufpreis auch angemessen ist. Im schlimmsten Fall kommt es dazu, dass das Darlehen nicht mehr geleistet werden kann und das Haus in der Folge von der Bank oder dem Darlehnsnehmer verkauft werden muss. Für diesen Fall prüft die Bank vor der Darlehnsvergabe auch, welcher Verkaufspreis sich mit der Immobilie im Notfall erzielen lässt.

Dabei handelt es sich um den Beleihungswert, also ein kalkulierter Verkaufspreis, der auf verschiedenen Risikoabschlägen basiert. Die Erfahrungen zeigen, dass die Bank beim Haus kaufen ohne Eigenkapital eine hohe Tilgung verlangt, damit sie sie schnell aus ihrer Lage kommt. Nämlich einem verlustbehafteten Verkauf des Objekts. Das Risiko sinkt schneller, wenn auch der Kredit entsprechen schnell getilgt ist. Käufer einer Immobilie müssen daher mit einer recht hohen monatlichen Rate rechnen.

Gleiches gilt der Erfahrung nach auch für die Zinsen. Diese werden, basierend auf dem hohen Risiko für die Bank, recht hoch sein. Allerdings haben Käufer ohne Eigenkapital hier Glück, da die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank diesen Punkt montan zu keinem bedeutungsvollen Faktor macht.

Haus kaufen ohne Eigenkapital hat Vorteile gegenüber Miete

Auch wenn einige Dinge nun vielleicht abschreckend wirken, lohnt sich der Erfahrung nach das Haus kaufen ohne Eigenkapital durchaus. Durch die Bedienung der Kreditbeträge sinkt die Gesamtauslastung beim Immobilienkauf dank der Wohnkosten. Das lässt sich an einem Beispiel konkret machen. Nehmen wir an es handelt sich um ein Darlehen in der Höhe von 100.000 Euro, das im Zeitraum von 40 Jahren vollständig getilgt wird. Dann ist die Laufzeit nach 10 Jahren nur noch 75.000 Euro hoch. Der Immobilienkäufer hat in der Zeit also 25.000 Euro für sich selbst gewirtschaftet, abzüglich der Zinsen. Auch wenn ein Mieter in diesen 10 Jahren vielleicht etwas wenige Miete zahlt: Von seinem zum Wohnen ausgegebenen Geld hat er keinen einzigen Euro für sich angelegt.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Die Zinsen

Das macht deutlich, dass sich ein Kauf eines Objekts in den allermeisten Fällen auch ohne Eigenkapital lohnt. Langfristig betrachtet spielen auch die höheren Zinsen keine Rolle. Wer erst viel Geld spart, damit er das gewünschte Objekt kaufen kann, kann in dieser Zeit keine Mietkosten einsparen. Wer etwa 10.000 Euro eigenes Kapital ansparen will, braucht dafür rund 20 Monate. In diesen 20 Monaten zahlt er allerdings so viel Miete, dass der Kauf im Vergleich zur Mietung auch unter der Berücksichtigung von höherer Tilgung und höheren Zinsen keinen negativen Punkt darstellt.

Immobilienfinanzierung mit Bürge

Wenn es solvente Geschwister oder Eltern gibt, kann der Käufer sich die finanzielle Unterstützung von diesen sichern. Möglich ist das über einen privaten Kredit. Die Banken erhalten dank einer solchen Bürgschaft eine höhere Sicherheit. Auch wenn grundsätzlich eine Bürgschaft möglich ist, ist dabei Vorsicht walten zu lassen. Wer als private Person für eine andere Privatperson bürgt, sollte genau wissen, worauf er sich dabei einlässt.

Die verschiedene Wege der Bürgschaft

Insgesamt stehen beim Haus kaufen ohne Eigenkapital drei verschiedene Bürgschaften zur Auswahl. Zum einen die Ausfallbürgschaft, zum anderen die selbstschuldnerische Bürgerschaft und zum dritten eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Einredeverzicht. Die Ausfallbürgschaft ist für Privatpersonen mit einer starken Sicherheit verbunden. Auch wenn er für den Schuldner im Notfall einspringen muss, muss der Gläubiger dafür vorher ohne Erfolg gegen ihn vorgehen.

Wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft oder eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Einredeverzicht übernommen, hat das Kreditinstitut die Möglichkeit, sich ohne Umweg an den Bürger zu wenden. Einen Umweg über den Kreditnehmer gibt es dann nicht mehr. Daher ist von einer nicht begrenzten Bürgschaft bei der Bürgschaft für einen Teil der Finanzierung abzuraten. Stattdessen sollte die Bürgschaft auf eine bestimmte Laufzeit und eine bestimmte Summe begrenzt werden.

Insgesamt stehen beim Haus kaufen ohne Eigenkapital drei verschiedene Bürgschaften zur Auswahl. Zum einen die Ausfallbürgschaft, zum anderen die selbstschuldnerische Bürgerschaft und zum dritten eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Einredeverzicht. Die Ausfallbürgschaft ist für Privatpersonen mit einer starken Sicherheit verbunden. Auch wenn er für den Schuldner im Notfall einspringen muss, muss der Gläubiger dafür vorher ohne Erfolg gegen ihn vorgehen.

Wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft oder eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Einredeverzicht übernommen, hat das Kreditinstitut die Möglichkeit, sich ohne Umweg an den Bürger zu wenden. Einen Umweg über den Kreditnehmer gibt es dann nicht mehr. Daher ist von einer nicht begrenzten Bürgschaft bei der Bürgschaft für einen Teil der Finanzierung abzuraten. Stattdessen sollte die Bürgschaft auf eine bestimmte Laufzeit und eine bestimmte Summe begrenzt werden.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: Erfahrungen

Grundsätzlich ist das Haus kaufen ohne Eigenkapital auch für Personen ohne Erfahrung möglich. Wer eine Vollfinanzierung für das neue Objekt möchte, sollte aber auf jeden Fall über ein solides Einkommen verfügen. Am besten sind dabei natürlich nicht kündbare Beschäftigungen wie ein Beamtenstatus oder ein Job im öffentlichen Dienst. Um einen Verlust des Jobs abzusichern ist eine Berufsunfähigkeitsversicherung dringend anzuraten. Diese ist am besten so hoch angelegt, dass die Versicherung die entstandene Lücke des Einkommens zwischen einer möglichen Frührente und dem Verdienstausfall schließt. Eine Risikolebensversicherung kann zudem gegen einen eintretenden Todesfall absichern. Insbesondere für junge Erwachsene ist der Beitrag dafür vergleichsweise gering und die Versicherung springt im Todesfall eines Verdieners ein. So kann die (oder der) Hinterbliebene/r das Objekt weiterhin finanzieren. Ratsam ist ein Immobilienkauf ohne jedes Eigenkapital für junge Leute, die noch 35 oder 40 Jahre ihrem Beruf nachgehen werden.

Bausparvertrag und Baukindergeld kann sinnvoll sein

Für den Fall, dass Käufer bereits ein Darlehn zur Vollfinanzierung bekommen haben, ist es durchaus zu empfehlen, parallel auch einen neuen Bausparvertrag abzuschließen. Warum? Damit können Käufer zu einem späteren Zeitpunkt etwa die restlichen Schulden des Darlehns umschulden. Zudem garantiert ein neuer Bausparvertrag für lange Zeit die günstigsten Zinsen. Außerdem hat ein Bausparvertrag in diesem Fall den Vorteil, dass womöglich Arbeitnehmer-Sparzulagen, Wohnungsbauprämien und Riester-Zulagen erlangt werden können. 

Insbesondere für Familien mit Kindern ist Riester-Bausparen eine gute Möglichkeit, da es für die Kinder die höchsten Zulagen gibt. Seit Herbst 2018 unterstützt der Staat Familien beim Hausbau oder Hauskauf (ohne Immobilienbesitz) mit dem sogenannten Baukindergeld. Das Objekt muss dabei zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 gekauft worden sein. Die Wohnfläche und ob es sich dabei um einen Neubau handelt oder nicht ist dabei nicht relevant. Pro Kind in der Familie gibt es jährlich eine Förderung mit 1.200 Euro im Zeitraum von zehn Jahren. Derzeit ist die Einkommensgrenze auf 75.000 Euro festgelegt. Dabei handelt es sich um das versteuernde Haushaltseinkommen plus 15.000 Euro je Kind. Beantragt wird das Baukindergeld im Internet über das Zuschussportal der KfW. Benötigt werden dafür Einkommensnachweise, Kindergeldbescheide, Bauunterlagen, Kaufunterlagen und Meldebescheinigung.

Ist es möglich ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?

Wie aus unserem Artikel schon hervorgegangen ist, ist es grundsätzlich möglich ein Haus auch ohne eigenes Kapital zu erwerben. Wie sinnvoll und empfehlenswert das ist, kommt etwas auf die jeweilige Situation an. Ohne eigene Mittel wird der Kauf des Hauses deutlich teurer. Es ist mit höherer Tilgung und höheren Zinsen zu rechnen und sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, bleiben die Betroffenen nicht selten auf einigen Schulden sitzen. Insgesamt ist das Risiko bei dieser Finanzierung also sowohl für die Bank als auch für die Privatperson höher als bei einem Kauf mit Eigenkapital.

15% Eigenkapital werden angeraten.

Der Kauf kann auch ohne eigene Rücklagen eine Möglichkeit sein, sich den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen. Entscheiden muss der Interessent dabei immer ganz allein. Viele Experten raten in den meisten Fällen zu einem Anteil des Eigenkapitals von 15 Prozent des Kaufpreises. Dies entspricht etwa dem Anteil an Kaufnebenkosten. Liegt eine gute Bonität vor und ein sicheres, am besten überdurchschnittliches, Einkommen, wird das Risiko für den Kauf deutlich kleiner. Eine Vollfinanzierung lohnt sich dann, wenn die Interessenten sicher sind, dass die Belastungen jeden Monat gestemmt werden können.

Das sollte beachtet werden

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital. Wer mit diesem Gedanken spielt, sollte sich zuvor einige Gedanken machen. Dazu lohnt sich eine realistische Aufstellung der monatlichen Ausgaben. Zudem sollte überlegt werden, ob die monatlichen Kreditraten tatsächlich ohne spürbare Einschränkungen zu bewerkstellige sind. Eine 110-Prozent-Finanzierung sollte im besten Fall nicht in Anspruch genommen und die Kaufnebenkosten selbst getragen werden. Damit sinkt das Risiko für die Höhe der Restschulden sowie die Zinsbindung und die Schuldenhöhe bei einer Zwangsversteigerung. Sich bei Freunden und Eltern Geld leihen ist ebenso nicht die beste Idee.

Absicherung mit bestimmten Versicherungen

Zudem sollten Interessenten prüfen, ob sie sich gegen Berufsunfähigkeit, Restschulden und Risikoleben versichern lassen möchten. Wenn der Hauptverdiener beispielsweise verstirbt, kann das Eigentum gerettet und die Finanzierung gesichert werden. Ebenso ist die Finanzierung mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung gesichert, wenn es unerwartet zu einem Verdienstausfall kommt. Neben der Vollfinanzierung sollten zukünftige Käufer ohne Eigenkapital regelmäßig eigne Rücklagen bilden. Das kann etwa über einen Bausparvertrag abgewickelt werden. So entstehen finanzielle Puffer für eine teure Anschlussfinanzierung oder anfallende Instandhaltungskosten.

Welche Bedingungen sind an eine Vollfinanzierung geknüpft?

Grundsätzlich ist es recht einfach zu erklären: Für die Bank ist die Sicherheit das Haus der Kreditinteressierten. Wenn die Raten nicht mehr bezahlt werden können, wird es auf mittelfristige Dicht zwangsversteigert. Es besteht also ein für das Kreditinstitut höheres Risiko, wenn die Bank mehr finanziert als den Kaufpreis selbst. Dem Kaufpreis steht dann nämlich kein Immobilienwert direkt gegenüber. Für den übrigen Teil benötigt die Bank zusätzliche Sicherheiten.

Das kann etwa ein überdurchschnittlicher Verdienst sein oder ein tadelloser Eintrag bei der Schufa. Die Bank braucht die Sicherheit, dass die Käufer den Kredit zahlen kann, ohne dabei den Lebensstil zu sehr einzuschränken und zu verändern. Zudem muss etwas Luft nach oben vorhanden sein, sollte die spätere Anschlussfinanzierung etwa mit höheren Raten oder höheren Zinsen verbunden sein.

Das Geldinstitut braucht eine entsprechende Sicherheit

Die Bank wird auch eine Vollfinanzierung anbieten, wenn sie eine Sicherheit im Einkommen erkennt. Gerade bei Beamten ist das der Fall. Auch wenn es sich bei den Interessenten um recht junge Erwachsene handelt, die noch viele Jahre im Beruf stehen werden und noch nichts gespart haben stehen die Chancen gut. Weitere Sicherheiten für die Bank wären Geldanlagen, die noch nicht abrufbar sind oder das Abtreten der Lebensversicherung. Eine weitere Möglichkeit wer die Beleihung eines anderen Grundstückes.

Allerdings handelt es sich dabei um eine Methode, die mit einigem Risiko verknüpft ist. Im schlimmsten Fall handelt es sich dabei um ein eigenes Grundstück und das Kreditinstitut wählt das bessere Grundstück und nicht das, was der Käufer selbst zwangsversteigern lassen möchte. Schwierig wird es zudem, wenn es sich um das Grundstück der Eltern handelt. Denn, wenn dann etwas schiefläuft haben auch diese ein gewaltiges Problem. Hier kommt es immer auf die Bank an. Nicht selten muss für eine Vollfinanzierung nicht so hoch gepokter werden. In einigen bekannten Fällen, so unsere Erfahrung, reicht es schon aus, dass man ungünstige Verträge eingeht. So schließen die Kreditanwärter etwa noch ein weiteres Produkt ab, wovon die Bank profitiert. Hier muss natürlich immer genau hingesehen werden. Generell lohnt es sich, hierzu einen Experten mitzunehmen.

Fazit

Haus kaufen ohne Eigenkapital bedeutet zwar ein wenig Risiko und ist dank Zinsen und Tilgung teurer, kann aber durchaus sinnvoll sein, insbesondere für junge Menschen, die noch einige Jahre im Berufsleben sein werden und über einen sicheren oder gut bezahlten Job verfügen, mit entsprechenden Absicherungen wie einer Berufsunfähigkeitsversicherung kann man sich für eine weiterlaufende Finanzierung auch im Zuge eines Dienstausfalls absichern. Es lohnt sich also durchaus dieses Modell einmal zu überdenken. Dafür ist eine konkrete Aufstellung sinnvoll, um die monatlichen Kreditraten einschätzen zu können und überprüfen zu können, ob diese ohne große Einschränkungen zu schultern sind. Um Rücklagen bilden zu können ist ein Bausparvertrag eine gute Möglichkeit. Grundsätzlich muss immer im Einzelfall abgewogen werden, ob Haus kaufen ohne Eigenkapital sinnvoll oder mit zu hohem Risiko verbunden ist.

Daniel Kessler

Über den Autor

Gründer und Inhaber von Actora-Immobilien. Ich freue mich Sie auf unseren Blog begrüßen zu dürfen. Unser Immobilienblog soll Sie an das Thema Immobilien heranführen. Für weitere Fragen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Daniel Kessler

Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienfinanzierung am 25. Dezember 2020  
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