Modernisierungsmaßnahmen: Wissenswertes für Vermieter

Den Wert einer Immobilie lange zu erhalten. Das ist eines der wichtigsten Ziele für Vermieter und Kapitalanleger. Dabei sind natürlich regelmäßig Modernisierungsarbeiten notwendig. Zur Wahrheit gehört allerdings auch: Modernisierungsmaßnahmen sind nicht immer leicht. Das liegt unter anderem auch an der Kommunikation mit dem Mieter. Dieser profitiert zwar meist von mehr Wohnkomfort. Die Bauarbeiten sind aber meist auch mit Lärm verbunden. Woraus Vermieter dabei achten sollten und welche wichtigen Informationen es noch gibt, haben wir hier zusammengefasst.

Wir wird Modernisierung eigentlich definiert?

Zunächst klären wir die Definition. Dabei hilft uns ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch. Genauer gesagt in den § 555b BGB. Hier ist hinterlegt, welche Bedingungen erfüllt sein müssen. Alle Maßnahmen müssen zu einer baulichen Veränderung an der Mietsache führen.

Das gilt also etwa für Bauarbeiten zur Reduzierung des Energieverbrauches. Dieses sind unmittelbar mit dem Umweltschutz verbunden und gelten daher als legitime Modernisierungsmaßnahmen nach geltendem Gesetz. Rechtliche Rahmenbedingungen zur Modernisierung gelten allerdings auch in anderen Fällen. Etwa bei der Schaffung von neuem Wohnraum durch Maßnahmen. Wichtig: Es darf sich nicht um jene Maßnahmen handeln, die rein zum Erhalt des Objektes bestimmt sind.

Modernisierungsmaßnahmen: Diese Bauarbeiten sind umlagefähig

Viele Modernisierungsmaßnahmen lassen sich auf den Mieter umlegen. Etwa in Form einer höheren Mieterhöhung. Das gilt allerdings nicht für alle Bauarbeiten. Und zudem wichtig: Lediglich acht Prozent der Aufwendungen können auf die Jahreskaltmiete angerechnet werden. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen finden sich auch hier im Bürgerlichen Gesetzbuch. Demnach nicht umlagefähig sind Maßnahmen zur reinen Schaffung von neuem Wohnraum. Auch nicht umgelegt werden dürfen Modernisierungsmaßnahmen zur Reduzierung von Primärenergie. Was bedeutet das? Möchte der Vermieter etwa eine Photovoltaik-Anlage installieren, so hat er die Kosten selbst zu tragen. Der Mieter zieht hieraus nämlich keinen direkten Vorteil.

Pflichten des Vermieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Die Umlagefähigkeit von Maßnahmen ist die eine Seite. Die andere allerdings ist das rechtzeitige Informieren der Mieter. Dabei muss eine Frist von mindestens drei Monaten vor der ersten Baumaßnahme eingehalten werden. Der Mieter ist dabei schriftlich zu informieren. Ein formloses Schreiben oder ein Anruf reichen hier nicht aus.

Das Gesetz sieht einige wichtige Informationen als Grundlage vor. So muss das Schreiben unter anderem Umfang und Art der Modernisierungsmaßnahmen enthalten. Genannt werden muss zudem die voraussichtliche Dauer. Des Weiteren muss das Schreiben Angaben zu einer möglichen Mieterhöhung enthalten. Und dann wäre da noch die Information zur Höhe der neuen Betriebskosten. Ebenso nicht vergessen werden darf: Ein Hinweis zu einem möglichen Vorhandensein von Härtefällen.

Regelungen durch einen Härtefall und Kündigung

Mieter in Deutschland sind verpflichtet, Maßnahmen zur Modernisierung hinzunehmen. Das Duldungsrecht greift allerdings nicht bei Härtefällen. Was ist damit gemeint? Ganz einfach. Ein Härtefall tritt dann ein, wenn der Mieter selbst oder ein Mitbewohner durch die Modernisierungsarbeiten erheblich belastet wird. Das ist der Fall, wenn die Wohnung in dem Zeitraum etwa nicht betretbar ist. Oder aber, wenn für den Lärm und die Belastung ein gesundheitliches Risiko besteht. Eine weitere wichtige Frage ist dabei: Was ist, wenn eine Kündigung des Mietverhältnisses existiert? Dann darf erst nach Auszug mit den Bauarbeiten begonnen werden. Sofern die Immobilie neu vermietet wird empfiehlt sich im Anschluss ein Übergabeprotokoll. 

Härtefallregelung bei finanzieller Belastung

Ein Härtefall kann auch finanziell begründet sein. Nämlich dann, wenn eine Mieterhöhung in der Souterrainwohnung einhergeht und der Mieter damit überfordert ist. Dabei gibt es eine Regelung. Nicht hinnehmen muss der Mieter eine Erhöhung dann, wenn sie mehr als 30 bis 40 Prozent seines Haushaltseinkommens ausmacht.

Aber: Der Mieter kann sich nicht immer auf einen finanziellen Härtefall berufen. Der Grund gilt nämlich als nichtig, wenn es sich um Modernisierungen aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen handelt. Ein Mieter muss einen Härtefalleinwand übrigens innerhalb von einem Monat schriftlich einreichen und auch nachweisen. Achtung für Vermieter: Die Frist gilt nicht, wenn im Schreiben zur Modernisierung auf die Härtefallmöglichkeit nicht hingewiesen wurde. Oder aber, wenn der Mieter aufgrund seines gesundheitlichen Zustandes keine Chance hatte, einen Einwand in der Frist einzureichen.

Modernisierungsmaßnahmen mit Planungssicherheit

Wie immer kann es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen. Etwa über einen Härtefall. Im Zweifel muss sich dann ein Gericht mit dem Fall beschäftigen. Damit lange Auseinandersetzungen unwahrscheinlich werden, empfiehlt sich ein Modernisierungsvertrag. Dieser wird sogar im einschlägigen Paragraphen des BGBs erwähnt und empfohlen. Dem Vermieter ermöglicht die Vereinbarung das bessere Planen. Der Mieter hingegen weiß genau, welche Einschränkungen er erwarten kann. Zudem weiß er, welchen Nutzen er aus den Maßnahmen ziehen kann und wie sich diese auf die zukünftige Miete auswirken werden. Wichtig für die Vereinbarung ist: Die Interessen beider Seiten sollten angemessen berücksichtigt werden. Enthalten sollte die Vereinbarung zu den Modernisierungsmaßnahmen einige Angaben. Nämlich unter anderem:

Diese Modernisierungsmaßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben

Unter den Maßnahmen gibt es einige, welche vom Gesetzgeber vorgeschrieben sind. Das bezieht sich insbesondere auf den Brandschutz und den Verbrauch an Energie. So hat die Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2014 etwa zu einigen erforderlichen Maßnahmen beigetragen. Alte Heizungen etwa müssen entsorgt und durch neue modernere Systeme ersetzt werden. Jene Modelle vor 1985 müssen schon seit 2015 außer Betrieb gesetzt werden. Die oberste Geschossdecke oder das Dach muss zudem gedämmt werden. Und das so, dass eine Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 nicht überschritten wird. Hinzukommen weitere Schritte im Rahmen der EnEV. Die dort enthaltenen Modernisierungsmaßnahmen sind für Vermieter in Deutschland verpflichtend.

Weitere Modernisierungsmaßnahmen sind empfehlenswert

Die gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen bilden die eine Seite. Weitere Bauarbeiten die andere. Gerade in Bezug auf die Einsparung von Energie können Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll sein. Auch dann, wenn sie der Gesetzgeber nicht vorschreibt. Damit steigt der Wert der Immobile und Ausgaben sinken. Der Einbau von moderneren Fenstern wäre ein Thema. Aber auch die Modernisierung des Badezimmers oder eine grundlegende Erneuerung von Rohren und Leitungen.

Aber Achtung: Hier muss unterschieden werden zwischen Sanierung und Modernisierung. Modernisierungsmaßnahmen können bis auf einen bestimmten Anteil auf den Mieter umgelegt werden. Sanierungen hingegen dienen rein der Wertsteigerung des Objektes. Sie sind natürlich zulässig. Die Kosten dafür können allerdings nicht dem Mieter zur Last gelegt werden. Immerhin zieht er daraus keinen direkten Vorteil. Und: Nach einer Sanierung muss ein neuer Mietvertrag vereinbart werden.

Modernisierungsmaßnahmen Schrift für Schritt – eine Empfehlung

Modernisierungsarbeiten brauchen vor allem eine gute Planung und Durchführung. Daher sollten Vermieter nichts überstürzen. Ein konkret Plan ist deshalb sehr wichtig. Gerade für Fix & Flip ist eine detaillierte Planung wichtig. Wir haben daher die wichtigsten Schritte für Modernisierungsmaßnahmen zusammengetragen.

Schritt 1: Die Planerstellung

Vor jeder Modernisierung muss ein guter Plan erstellt werden. Darin wird einiges festgelegt. Etwa das Vorhaben im Detail und wie es umgesetzt wird. Darin können auch die Prioritäten niedergeschrieben werden. Immerhin müssen manche Arbeiten deutlich schneller abgearbeitet werden als andere. Es kann sinnvoll sein, nicht alle anstehenden Maßnahmen in einem Schritt durchzuführen. Etwa, um die Belastung der Mieter geringer zu halten oder im Falle eines nicht ausreichenden Budgets. 

Im Rahmen der Planerstellung sollten Vermieter sich auch einige Fragen beantworten. Soll durch die Baumaßnahmen mehr Platz freiwerden? Lohnt sich hier vielleicht ein Ausbau des Daches? Oder ein Anbau? Oder soll der Grundriss neu geordnet werden? Geht es stattdessen mehr um die Einsparung von Energie? Vielleicht geht es bei den Maßnahmen aber auch eher um einen besseren Komfort. Dann sollten Dinge wie Smart Home berücksichtigt werden oder neue Türen, besserer Brandschutz sowie ein neues Bad.

Schritt 2: Die Informationen bündeln

Sobald der Plan zu den Modernisierungsmaßnahmen steht, sollten Informationen eingeholt werden. Gemeint ist: Wie können die Vorhaben am besten umgesetzt werden. Dazu sollten Vermieter sich ein paar Leitfragen stellen und beantworten. Die relevantesten Fragen haben wir daher einmal zusammengetragen.

Schritt 3: Fachleute involvieren

An dieser Stelle ist es wichtig, Experten mit in das Projekt einzubeziehen. Sie verfügen über die Erfahrungen und das nötige Fachwissen. Diesen Schritt können Wohnungseigentümer auch vorziehen. Nämlich dann, wenn Unsicherheit besteht bei der Erstellung des Planes. Ansonsten können Fachleute in diversen Bereichen eine große und wichtige Unterstützung sein, beispielsweise im Bereich der Architektur, des Handwerks und der Energieberatung.

Die Experten können das Haus einmal gründlich begutachten und Schäden oder Mängel ansehen. Oft entdecken diese auch noch Dinge, die dem Vermieter vorher gar nicht aufgefallen waren. Zusammen mit den Experten kann der Vermieter dann beschließen, welche davon behoben werden sollen.

Schritt 4: Die Angebote vergleichen und abwägen

Eine Modernisierungsmaßnahme kostet natürlich Geld. Wichtige Entscheidung dabei ist daher der finanzielle Aspekt. Vielleicht ist es günstiger, alle Arbeiten von einem Unternehmen durchführen zu lassen. Vielleicht kann es aber auch schlau sein, einzelne Firmen zu involvieren. Daher sollten sich Wohnungsbesitzer immer verschiedene Angebote erstellen lassen.

Eine Modernisierung ist immerhin ein wichtiger Schritt. Die Arbeiten müssen also fachgerecht durchgeführt werden. Ansonsten entstehen nach einigen Monaten oder Jahren Probleme. Sie kosten einem am Ende deutlich mehr Geld, als gleich auf Qualität zu achten. Es gilt aber auch: Ein teures Unternehmen ist nicht zwangsläufig besser als ein günstiger Anbieter. Eine Rolle spielen auch die Referenzen des Anbieters und das Bauchgefühl. Als Faustregel gilt dabei: Vermieter sollten sich für die Modernisierungsmaßnahmen immer mindesten drei Angebote von drei Unternehmen senden lassen. Dann heißt es: Vergleichen.

Schritt 5: Genehmigungen einholen

Viele Modernisierungsmaßnahmen sind an Genehmigungen vom Bauamt geknüpft. Eine Baugenehmigung braucht es immer dann, wenn die Vorhaben Auswirkungen haben. Etwa auf die Nutzung, die Sicherheit oder das Erscheinungsbild in der Stadt oder auf dem Land. Wenn jedoch nur Schönheitsarbeiten wie eine Modernisierung der Technik ansteht, braucht es in der Regel keine solche Genehmigung.

Auch beachtet werden müssen Vorgaben zum Brandschutz und Schallschutz. Hier gelten die Vorschriften der Gemeinde oder Stadt sowie die Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz. Wenn viele Arbeiten selbst durchgeführt werden sollten, braucht es gute Kenntnis der Vorgaben. Sie sollten gesammelt und genau gelesen werden. Wird hingegen ein Unternehmen beauftragt, kennt dieses die Vorgaben und Vorschriften oder erkundigt sich bei der Stadt danach.

Schritt 6: Die Erstellung eines Finanzierungsplans

Nun sind alle Maßnahmen auf dem Tisch. Zudem gibt es Angebote und die finanzielle Summe ist ungefähr klar. Daher muss nun ein Finanzierungsplan erstellt werden. Auch hier sind wieder einige Leitfragen von Vorteil. Zu diesen zählen:

Die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen

Zur Finanzierung der Modernisierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Welche hier infrage kommen, haben wir daher zusammengetragen.

Finanzierung mit Bausparvertrag

Wie jetzt? Ein Bausparvertrag zur Modernisierung? Ein solcher Vertrag ist nicht nur für ein mögliches späteres Bauen eines Hauses relevant. Darüber kann sich früher auch schon auf anstehende Renovierungen oder Modernisierungen vorbereitet werden. Auch wenn der Bausparvertrag natürlich immer zweckgebunden ist: Gemeint ist damit nur, dass der Zuschuss wohnwirtschaftlich genutzt werden muss. Bei einer Verwendung für eine Modernisierung ist das zweifelsfrei der Fall.

Wer also nun vorzeitig vorsorgt, der sollte sich mit dem Bausparvertrag näher beschäftigen. Das Darlehen und die angesparte Summe sind oft bereits ausreichend für die meisten Modernisierungsmaßnahmen.

Der Vorteil dabei: Staat und Arbeitgeber wirken beim Sparen mit – so zahlt der Arbeitgeber manchmal bis zu 40 Euro im Monat in den Bausparvertrag ein und der Staat bietet manchmal die Arbeitnehmersparzulage. Wichtige Informationen rund um den Bausparvertrag haben wir übrigens in diesem Artikel behandelt.

Finanzierung mittels einer Modernisierungskette

Nicht immer gibt es bei Modernisierungsmaßnahmen viele Jahre Vorlaufszeit. Manchmal muss es eben schnell gehen. Dann kann sich zur Finanzierung eine sogenannte Modernisierungskette anbieten. Es handelt sich um einen Kredit. Dieser ist zweckgebunden und die Summe kann ausschließlich für die anstehenden Maßnahmen und die Immobilie verwendet werden. Der Zinssatz ist dadurch unter dem Level von herkömmlichen Ratenkrediten und damit sehr attraktiv. Aber Achtung: Banken können bei einer hohen Summe auch Eigenkapital fordern. Meist liegt dieser dann bei 20 bis 30 Prozent je nach Vorhaben und Summe.

Finanzierung mit Fördermitteln

Für einige Modernisierungsmaßnahmen kann der Wohungs- oder Hausbesitzer Fördermittel beantragen. Für eine Hilfe Schritt für Schritt sollten Vermieter einmal in den Sanierungsfahrplan der KFW blicken. Dieser unterstützt sie bei allen Modernisierungen und Sanierungen von Mehrfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Einfamilienhäuser. Zudem wird das Konzept vom Bund mit jeweils 800 Euro bezuschusst. Auch die Länder und Kommunen fördern insbesondere Modernisierungen von Wohnungen. Hier sollten sich Vermieter frühzeitig informieren. Bis die Mittel dazu freiwerden und der Antrag geprüft ist, kann viel Zeit vergehen. Daher sollten sich Vermieter auch immer von Stellen zur Energieberatung informieren lassen. Hier finden diese dann die passenden Anträge. Mit einem Energieausweis ist es möglich energetische Maßnahmen zu Dokumentieren. 

Finanzierung dank Rücklagen

Immer wichtig ist es, rechtzeitig an eigene Rücklagen zu denken. Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft gibt es sogar die Pflicht, finanzielle Mittel für Modernisierungen anzusparen. Als Hausbesitzer greift diese Pflicht nicht – jedoch lohnt sich das freiwillige Sparen natürlich in jedem Fall. Experten beispielsweise raten, jeden Monat rund einen Euro pro Quadratmeter zur Seite zu legen. Dieses Geld soll dann in einem Topf für Modernisierungsmaßnahmen landen. Damit steht zumindest ein kleines finanzielles Polster zur Verfügung. Wenn dann doch einmal spontan eine Modernisierung anfällt, dann ist etwas Kapital vorhanden. Immerhin bahnen sich Modernisierungsmaßnahmen nicht immer über Jahre an. Manchmal wird man selbst von einer Reparatur überrascht. Umso besser, wenn dann etwas Geld vorhanden ist für diese Fälle.

Rechtliche Absicherung bei Modernisierungsmaßnahmen

In den allermeisten Fällen verstehen sich Vermieter und Mieter gut. Somit lassen sich Modernisierungsmaßnahmen gut planen und besprechen. Es kann allerdings auch das Gegenteil der Fall sein. Etwa, wenn Mieter und Vermieter nicht gut aufeinander zu sprechen sind. Dann ist es umso wichtiger, alle rechtlichen Voraussetzungen einzuhalten.

Hier sollten sich Vermieter rechtlich beraten lassen. Nur so kann sichergestellt werden, dass alle Vorgaben und Fristen eingehalten werden. In diesem Fall dienen wir gerne als Vermittlungsstelle. Wir arbeiten immer wieder mit Experten auf dem Gebiet der Rechtsprechung in der Immobilienbranche zusammen und können entsprechende Kanzleien bestens empfehlen. Nehmen Sie daher einfach Kontakt zu uns auf.

Häufige Fragen (FAQ)