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Alles rund um die Auflassungsvormerkung


Wer diesen Begriff in seinem Leben noch nie gehört hat, wird mit Immobilien eher weniger zu tun haben. Immerhin taucht er fast immer im Zusammenhang mit Verträgen nach dem Erwerb einer Immobilie auf. Die Auflassungsvormerkung sichert eine faire Abwicklung des Geschäftes von Käufer und Verkäufer.

Das Wort orientiert sich dabei an der im Bürgerlichen Gesetzbuch benutzte Begrifflichkeit. Hier wird im Zusammenhang mit der Einigung über einen Eigentumswechsel von Auflassung gesprochen. Worum es sich nun genau bei der Auflassungsvormerkung handelt und was dabei beachtet werden muss, haben wir ausführlich in diesem Artikel zusammengetragen. Damit entstehen keine Fragezeichen mehr im Zusammenhang mit der Auflassungsvormerkung.

Was genau ist eine Auflassungsvormerkung?

Wenn von einer Auflassung gesprochen wird, handelt es sich um die Vereinbarung und dem Besitz Wechsel zwischen einem Käufer und Verkäufer. In der Regel ist die Auflassung im Kaufvertrag erwähnt und wird nach der Begleichung des Kaufpreises und nach der Unterzeichnung des Vertrages vollzogen.

Wichtig ist die Auflassungsvormerkung vor allem für den Käufer. Ihm wird  eine rechtsverbindliche Zusage über den Eigentümerwechsel gegeben und indessen als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen.

Das ist daher entscheidend, da der Käufer allein durch den Vertrag noch nicht zum neuen Eigentümer des Objektes wird. Erst wenn er im Grundbuch genannt ist, ist er auch wirklich rechtlich gesehen der neue Eigentümer des Fachwerkhauses, des Bauernhofes oder einer anderen Immobilie.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer

Ein direkter Wechsel des Eigentums ist in der Realität kaum möglich. Immerhin muss der Kaufpreis zunächst beglichen werden. Zudem stehen vielleicht auch noch behördliche Genehmigungen aus oder Dritte müssen Ihre Zustimmung zum Kaufvertrag noch abgeben.

Zwischen dem Vertragsabschluss und der Eintragung in das Grundbuch vergehen einige Wochen oder Monate. Immerhin könnte in dieser Übergangszeit der vertraglich festgehaltene Erwerb noch beeinträchtigt oder sogar vereitelt werden. Ein mögliches Szenario ist eine Angebotsanpassung oder ein höheres neues Angebot. Der Verkäufer entscheidet sich zugunsten des neuen Käufers. Weitere gründe sind eine drohende Insolvent vom Verkäufer.

Solche Risiken können mit der Hilfe einer Auflassungsvormerkung verhindert werden. Alle nachträglichen eingehenden sind so unwirksam. Dabei schützt der Vermerk auch vor einem Zugriff durch Gläubiger oder Insolvenzverwalter des Verkäufers. 

Kurzum: Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer einen Ist Zustand bei Unterschrift zu. Frei von Beeinträchtigungen oder Änderungen in Nachhinein. 

Vormerkung in aller Regel fester Bestandteil des Kaufvertrags

In Verträgen, ist eine Auflassungsvormerkung fast immer wichtiger Bestandteil. Immerhin kann sie sehr schnell in das Grundbuch eingetragen werden und wir damit auch rasch wirksam.

Da ein Kaufvertrag beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ohnehin von einem Notar beglaubigt werden muss, wird diese die Auflassungsvormerkung vertraglich festhalten. Der Vertrag wird nun mit der entsprechenden Klausel beurkundet. Der Notar kümmert sich um einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch . Dies ist meist schon wenige Tage nach dem Termin beim Notar der Fall.

 Das ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung

Es kommt nicht selten vor, dass die Auflassung mit der Auflassungsvormerkung verwechselt wird. Bei der Auflassung handelt es sich allerdings um die Grundbucheintragung.

Vom Antrag bis hin zu der finalen Eintragung im Grundbuch können jedoch gut und gerne einige Monate vergehen.

Die Auflassungsvormerkung sichert die Eintragung im Grundbuch und wird im notariellen Kaufvertrag entsprechend vermerkt. Damit entfaltet sie bereits nach kurzer Zeit ihre Wirkung und greift übergangsweise bis zur finalen Eintragung im Grundbuch. Der Käufer wird nun als neuer Eigentümer benannt.

Macht die Rückauflassungsvormerkung alles zunichte?

Tatsächlich gibt es nicht nur die Auflassungsvormerkung, sondern auch eine Rückauflassungsvormerkung. Aber keine Sorge, der Begriff ist ein wenig irreführend. Das bedeutet nämlich nicht, dass damit die vorher getroffene Auflassungsvormerkung rückgängig gemacht werden kann. Sie gilt viel mehr als Absicherungen für den Verkäufer der Immobilie.

Sie ist aber im Gegensatz zur Auflassungsvormerkung kein fester Bestandteil des eigentlichen Kaufvertrages. Angewendet wird sie etwa dann, wenn der Verkäufer der Wohnung oder des Hauses bestimmte Bedingungen an den neuen Eigentümer stellen möchte, die auch nach dem Besitzwechsel greifen. Das kann etwa ein vereinbartes Nutzungsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht sein. Hier kann der Notar Aufschluss über sich ergebende Fragen sein und mit seiner Kompetenz zur Seite stehen.

Die rechtliche Grundlage für die Auflassungsvormerkung

Geregelt wird die Auflassungsvormerkung in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch nach § 883. Damit werden alle Rechte des Voreigentümers nichtig.

Im juristischen Sinne spricht man in diesem Fall von einer relativen Unwirksamkeit. Teil der Auflassungsvormerkung sind im Detail auch Klauseln zum Haftvermögen im Falle von Schäden am Objekt definiert. Die tatsächliche Auflassung eines Gebäudes ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nach den Paragrafen 873 und 925 geregelt und ist dort als „dingliche Einigung bezüglich der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück“ beschrieben. Damit die Vormerkung vorgenommen werden kann, muss zunächst laut der Grundbuchordnung ein Antrag beim zuständen Amt eingereicht werden.

Per Gesetz kann eine Eintragung im Grundbuch nämlich nur auf Antrag hin erfolgen. Dabei ist sowohl der Verkäufer als auch der Käufer berechtigt einen solchen Antrag zu stellen. Grundsätzlich wird aber eine Auflassungsvormerkung nach dem Unterschreiben des Kaufvertrages des beauftragten Notars vorgenommen. Dieser stellt den Antrag beim Grundbuchamt und kümmert sich um die anfallenden Schritte.

Das kostet eine Auflassungsvormerkung

Viele Käufer und Verkäufer stellen sich natürlich zurecht die Frage, die teuer die Vormerkung beim Grundbuchamt ist. Der Preis dafür lässt sich anhand des Wertes der Immobilie gut berechnen. Die Gebühr liegt dabei bei der Hälfte der Gebühr, die am Ende für den Eintrag im Grundbuch fällig wird.

Diese wiederum macht rund 0,5 Prozent des Kaufpreises aus. Wird also etwa ein Objekt für 200.000 Euro erworben, so würden die Gebühren für den Grundbucheintrag bei 1000 Euro liegen. Somit kostet die Auflassungsvormerkung 500 Euro. Bedacht werden muss aber, dass es sich hier lediglich um eine grobe Schätzung bzw. um eine Beispielrechnung handelt.

Auch andere Faktoren können bei den Kosten noch eine wichtige Rolle spielen. Etwa die Höhe der im Grundbuch hinterlegten Grundschuld. Einige Gerichte in Deutschland berechnen eine Gebühr für die spätere Löschung der Auflassungsvormerkung, auch wenn es dafür keinen eigenen Gebührentatbestand gibt. Die Kosten dafür muss dann der Käufer Teilen. Sie sind damit Teil der Kaufnebenkosten und sollten zuvor einkalkuliert werden.

Die Laufzeit der Vormerkung

Und wie sieht es mit der Dauer der Auflassungsvormerkung aus? In der Regel liegt die Auflassung dabei bei etwa einem bis zwei Monaten. Die Dauer hängt allerdings davon ab, wie rasch Belastungen aus dem Grundbuch vom Verkäufer getilgt werden und wie schnell der Eigentumswechsel samt Finanzierung über die Bühne gehen kann.

Bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht werden kann, müssen Käufer und Verkäufer alle im Kaufvertrag getroffenen Bestimmungen erfüllt haben. Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gilt er als fester Eigentümer und die Vormerkung ist nicht mehr nötig. Eine Löschung der Auflassungsvormerkung ist vorher nur mit der ausdrücklichen Einwilligung des Käufers möglich.

Ein mögliches Szenario könnte sein, dass der Käufer nicht mehr in der Lage ist, das Haus zu finanzieren und der Kaufvertrag damit platzt. Wie bereits beschrieben können je nach Gericht auch Gebühren für die Löschung der Vormerkung aus dem Grundbuch anfallen. Hier sollte sich vorher informiert werden. Der Notar weiß außerdem bei welchen Gerichten solche Gebühren erhoben werden und wie hoch diese ausfallen.

Mögliche Probleme bei der Löschung

Ab und zu kommt es im Rahmen der Löschung der Auflassungsvormerkung zu rechtlichen Auseinandersetzungen vor Gericht. Der Grund dafür sind nicht selten ungeklärte Details, die dann in den Rechtsstreit münden. Möglicherweise sind dabei noch einzelne Fragen wie die Fahrtrechte und Gehwegrechte ungeklärt. Auch kann es passieren, dass der Käufer dem Verkäufer nicht wie vertraglich vereinbart den Kaufpreis bezahlt hat. In diesem Fall hat der Verkäufer ein Interesse, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch rasch gelöscht wird. Somit kann er das Grundstück dann anderweitig einem Dritten verkaufen. Um teure Rechtsstreitigkeiten zu verhindern, sollten beide Parteien ein Interesse daran haben, dass die Auflassungsvormerkung genaustens geprüft und aufgesetzt wird.

Auflassungsvormerkung als Warnsignal

Unter anderem kann der Abschluss einer Auflassungsvormerkung auch ein Warnsignal für en Käufer sein. Wenn sich der Verkäufer etwa dagegen verwehrt, eine solche Vormerkung vorzunehmen sollten die Alarmglocken läuten. Dann gilt es nachzufragen, was der Grund dafür ist. Eventuell gibt es dazu einfach Missverständnisse. Im schlechtesten Fall aber verhandelt der Verkäufer des Objektes parallel noch mit weiteren Interessenten oder aber es sind noch Hypotheken auf das Gebäude eingetragen, die bisher nicht erwähnt worden sind.

Das ist der Ablauf einer Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung erfolgt sofort im Moment der Unterschrift auf dem Kaufvertrag. Das ist der Zeitpunkt, zu dem sich beide nach der Verhandlung hinsichtlich Preis und Konditionen einig sind und das Geschäft damit als abgeschlossen gilt. Bis der neue Eigentümer dann endgültig als solcher im Grundbuch erscheint, vergeht entsprechend Zeit. 

Dafür muss er zunächst die Finanzierung besichern, also eine Grundschuldbestellung ins Grundbuch vornehmen. Auch muss er womöglich die Kreditsumme erhalten und den Kaufpreis für das Objekt an den Verkäufer übermitteln. Erst wenn das passiert ist, kann der Notar veranlassen, dass der Käufer als neuer Eigentümer hinterlegt wird und die Immobilie ganz offiziell in seinen Besitz übergeht. Nachdem der Antrag gestellt worden ist, können durchaus einige Monate ins Land ziehen.

Die Auflassungsvormerkung schützt für die Übergangsdauer beide Parteien vor bösen Überraschungen. Vom Antrag auf die Auflassungsvormerkung bis hin zur tatsächlichen Vormerkung vergehen im Gegensatz zur finalen Eintragung nur wenige Tage. Daher gilt es als Standard, dass der zuständige Notar die Vormerkung mit in den Kaufpreis einbindet.

Angenommen es gäbe die Auflassungsvormerkung nicht

Würde es keine Auflassungsvormerkung geben, hätte der Käufer des Hauses oder des Gebäudes keinerlei Rechtssicherheit über den Kauf. So könnte unter Umständen der Verkäufer des Objektes zur Finanzierung eines anderen Bauvorhabens einfach dessen Grundschuld in das Grundbuch eintragen und der Käufer würde damit belastet werden. Auch könnte er unter Umständen immer noch das Haus an einen Dritten verkaufen.

Das Grundbuch wird in Deutschland als eine Art „letzte Wahrheit“ angesehen. Lediglich was im Grundbuch hinterlegt ist, gilt als aktueller Stand. Wenn also noch keine Übertragung stattgefunden hat und auch keine Auflassungsvormerkung hinterlegt ist, so ist der bereits abgeschossene Verkauf faktisch noch nicht Realität. Ein zweiter Käufer hat die Möglichkeit auf das Eigentum zu bestehen und sich auf das Grundbuch berufen. Die Auflassungsvormerkung ist also entscheidend, beim Verkauf und Kauf einer Immobilie und kann nicht einfach außer Acht gelassen werden. Sie dient außerdem dazu, Vertrauen zu schaffen und den Verkauf zu sichern.

Zusammengefasst: Das Wesentliche beim der Auflassungsvormerkung

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass mit der Auflassungsvormerkung das Recht des Käufers auf die Übertragung des Eigentums im Grundbuch vorgemerkt wird.

Mit einer solchen Eintragung im Grundbuch wird der Käufer unter anderem davor geschützt, dass der vorherige Besitzer bzw. der Verkäufer die Immobilie noch anderweitig verkauft. Auch wenn es auf er Verkäuferseite zu einer Zwangsversteigerung oder einer Insolvenz kommt, ist der Käufer der Immobilie abgesichert. Daher ist grundsätzlich dringend zu empfehlen, eine entsprechende Auflassungsvormerkung durchführen zu lassen.

Exkurs: Was genau ist ein Grundbucheintrag?

Wer ein Haus kauft, hat dank des Grundbucheintrags die perfekte Sicherheit. Das Grundbuch ist sozusagen wie die Biografie des Hauses bzw. des Grundstückes anzusehen, denn hier sind alle Informationen zum Bau, den Eigentümern und der Finanzierung.

Auf den Grundbucheintrag können sich alle Parteien verlassen, denn er gibt in rechtsverbindlicher Form Aufschluss über das Eigentum des Objektes.

Die Gliederung des Grundbuchs in Deutschland

Ein Grundbuchantrag ist immer auf dem neusten Stand, enthält aber auch alte Daten, da diese nicht entfernt werden, sondern lediglich als „nicht mehr aktuell“ markiert und hinterlegt werden.

Alle Eckdaten zum Grundstück und dem Gebäude werden im Bestandsverzeichnis abgebildet. Hier sind Informationen wie die konkrete Lage, die Größe, Informationen zur Bebauung und weitere Details hinterlegt. Ein Grundbucheintrag ist in drei Abschnitte unterteilt.

Die Gliederung des Grundbuchs in Deutschland

Im ersten Abschnitt des Grundbucheintrages sind alle Informationen zum Eigentümer des Gebäudes abgelegt. Dort steht also, wer im Besitz der Wohnung oder des Hauses ist und ob es eventuell mehrere Eigentümer gibt.

Zudem sind dort Informationen über die Verteilung des Eigentums geschildert, da Häuser auch von mehreren Menschen wie etwa Eheleiten zu gleichen oder unterschiedlich großen Teilen besitzt werden können.

Abschnitt 2: Verkauf

Im zweiten Abschnittsbereich des Grundbucheintrages sind alle Informationen zum Verkauf hinterlegt. Sie beschreiben, wer das Haus wann erworben hat. Hier befindet sich auch die Auflassungsvormerkung. Der Notar veranlasst diese bei jedem Kauf, da sie als wichtiger Schutz für den Käufer dient. Zudem sind in der zweiten Kategorie mögliche Beschränkungen und Lasten des Objektes hinterlegt.

Dazu zählen etwa geschlossene Abmachungen mit den Nachbarn hinsichtlich Wegerechten und ähnliche Details. Die im Grundbucheintrag erfassten Abmachungen haben Bestand und müssen auch von möglichen neuen Käufern eingehalten werden. In der zweiten Kategorie ist außerdem eine Übersicht der Leitungen (Gas, Wasser und Strom) beigefügt. Wenn das Objekt Teil einer Testamentsvollstreckung oder eines Insolvenzverfahrens sein sollte, ist das ebenfalls in der zweiten Kategorie eingetragen.

finanzieller Status

Im dritten und damit letzten Abschnitt des Grundbuchs dreht sich alles um den finanziellen Aspekt. Daher ist der dritte Part eine Art Bankkontoauszug des Objektes und kann auf den ersten Blick Kenntnisse über die finanzielle Geschichte des Hauses liefern.

Jegliche Schulden, die in Verbindung mit dem Gebäude aufgenommen worden sind oder die als Sicherheit gedient haben und dienen, sind hier eingetragen. Das bezieht auch auf Hypotheken und Grundschulden.

Kosten für den Grundbucheintrag

Die Gebühren für den Antrag sind nicht einheitlich. Wird der Kaufvertrag beurkundet oder der neue Besitzer in das Grundbuch eingetragen, werden Notarkosten fällig. Bevor das Haus final den Besitzer wechselt, also beim Verkauf, kommen dann noch einmal Gebühren obendrauf. Auch die Löschung der Grundschuld, Auflassungsvormerkungen, Vorkaufsverzichterklärungen oder Regelungen zu Wohn- und Wegerechten müssen von einem Notar vermerkt werden und kosten damit Geld.

Es entstehen beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses also auf der einen Seite Notarkosten, auf der anderen Seite aber auch reine Grundbuchkosten. Der beauftragte Notar stellt für die Beurkundung des Vertrages den zweifachen Gebührensatz in Rechnung, der Vollzug des Eigentumsübergangs ist noch einmal teuer. Insgesamt fallen beim Hauskauf also 5 bis 5,5 Prozent Gebühren an. Verrechnet mit der Umsatzsteuer ergeben sich daraus meist rund 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Tipp: Grundbucheintrag prüfen

Hat der Interessent ein Haus ins Auge gefasst und möchte es nach einem Besichtigungstermin erwerben, sollte vorher ein Blick in das Grundbuch geworfen werden. Ein Einblick ist dabei aber nur mit einem vernünftigen und berechtigten Grund möglich. 

Der Interessent muss also dem Amt gegenüber erklären, warum er eine Berechtigung zum Ansehen hat. Dazu hilft eine Vollmacht des Verkäufers, in welcher er die Kaufabsicht des Käufers bestätigt. Somit soll verhindert werden, dass Verwandte oder Fremde an die Daten gelangen.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann genau ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine Vormerkung zur Sicherung eines künftigen Eigentumserwerbs im Grundbuch. Dieses gilt auch in Härtefällen wie einem Insolvenzverfahren und dient damit dem Schutz des Käufers. Sie verhindert etwa, dass der Verkäufer das Objekt bis zur finalen Eintragung noch an eine dritte Person veräußert.

Ab wann findet Auflassungsvormerkung Anwendung?

Vorgenommen wird die Auflassungsvormerkung dann, wenn der Kaufpreis angezahlt oder voll erstattet ist. Es muss also zuerst der Kaufvertrag unterzeichnet werden, der Kaufpreis oder die erste Rate begleichen sind, ehe die Auflassungsvormerkung in die Wege geleitet wird. Dann tritt sie aber schon nach wenigen Tagen in Kraft – im Gegensatz zur finalen Grundbucheintragung.

Wie teuer ist die Auflassungsvormerkung?

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen meist die Hälfte jeder Gebühr für den finalen Grundbucheintrag aus. Diese liegen in der Regel bei 0,5 Prozent des Kaufpreises der Wohnung oder des Hauses.

Wer kommt für die Kosten der Löschung der Auflassungsvormerkung auf?

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung zählen zu den Anschaffungskosten. Daher werden sie vom Käufer getragen. Das Gleiche gilt auch für die Gebühr, die für das Löschen der Auflassungsvormerkung anfallen. Die Gebühr hängt dabei jeweils von den einzelnen Gerichten ab.

Wie kann die Auflassungsvormerkung werden?

Gelöscht werden kann die Vormerkung nur mit der Einwilligung des Käufers. Wenn etwa der Kaufvertrag platzt, da der Käufer nicht in der Lage ist, die Summe zu stellen, ist das ein mögliches Szenario. Der Verkäufer allein kann allerdings keine Löschung herbeiführen – zum berechtigten Schutz des Käufers.

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