Teilungserklärung


Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, kommt an der Teilungserklärung nicht vorbei. Sie regelt genau, welche Räumlichkeiten und Bestandteile der Gemeinschaft und welche dem Eigentümer allein gehören. Zudem sind alle weiteren rechtlich bindenden Bestimmungen aufgeführt. Auf was bei der Erklärung geachtete werden muss.

Wir klären was sie kostet, was die einzelnen Fachbegriffe bedeuten und was es sonst noch an interessanten Informationen gibt. All das haben wir hier zusammengefasst.

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist immer dann notwendig, wenn eine Wohnung verkauft werden soll, die Bestandteil eines Mehrfachfamilienhauses ist. Die Erklärung ist wichtig, um Klarheit über die Verhältnisse zu haben. Sie bildet sozusagen die Basis für die Pflichten und Rechten der jeweiligen Eigentümer. Ohne eine Teilungserklärung kann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht zum Kauf angeboten werden. Um zu erfahren wie zu welchem Kaufpreis eine Wohnung angeboten werden soll empfiehlt sich eine Immobilienbewertung.

Die wichtigsten Fachbegriffe zur Teilungserklärung

Wer eine Teilungserklärung liest, hat es nicht selten mit verschiedenen Fachbegriffen zu tun. Die Rede ist dann etwa von Gebrauchsbeschränkungen, Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht. Damit diese Begriffe auch auf Verständnis stoßen, sind die wichtigsten Wörter hier erklärt.

Wohnungseigentum

Zum einen gehört dem Käufer die Wohnung innerhalb des Mehrparteienhauses, zum anderen erhält er damit einen Miteigentumsanteil an dem bestehenden Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum

Als Sondereigentum wird das persönliche  Eigentum innerhalb des Mehrparteienhauses bezeichnet. Das kann die Wohnung sein, aber auch die Garage oder ein Kellerabteil.

Gemeinschaftseigentum

Hier ist die Rede von Teilen am Gebäude, die nicht allein im Besitz des Eigentümers der Wohnung sind. Das trifft etwa auf tragende Wände, die Dachdeckung oder das Treppenhaus zu. Darüber kann der Eigentümer nicht allein entscheiden.

Sondernutzungsrecht

Unter diesem Recht wird die Möglichkeit verstanden, einen Teil des eigentlichen Gemeinschaftseigentums exklusiv gebrauchen zu können. Das kann etwa ein Gartenabteil sein oder ein offener Stellplatz für das Fahrzeug.

Gebrauchs- und Nutzungsbeschränkungen

In der Teilungserklärung wird festgelegt, ob beispielsweise der Dachboden für die Wohnungszwecke ausgebaut werden kann oder ob die Wohnung auch für gewerbliche Zwecke genutzt werden darf.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung gehört zu jeder Teilungserklärung dazu. In ihr sind verschiedenen Details zu den Sondernutzungsrechten oder der Verteilung bei entstehenden Kosten geregelt. Geändert werden kann die Gemeinschaftsordnung nur, wenn die Eigentümer allesamt zustimmen. Der Gemeinschaftsordnung muss daher vor dem Kauf besonderer Beachtung zukommen.

Geteilt nach WEG

Gerade in Anzeigen von Reihen- und Doppelhäusern befindet sich oft die Formulierung „Geteilt nach WEG“. Dabei stellen sich einige Interessierte die Frage, was mit dieser Beschreibung gemeint ist. Konkret handelt es sich in einem solchen Fall um Grundstücke ohne echte Trennung. Im Grundbuchamt sind also nicht einzelne Flurnummern vergeben - die Wohnungen laufen unter einer Nummer. Das bedeutet dann, dass der Innenbereich insgesamt als Sondereigentum anzusehen ist. Anlagen und Grundstück des Hauses zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Damit dann zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden kann, wird im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes eine Teilungserklärung verfasst.

Daraus besteht die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung beinhaltete verschiedene Anlagen. Diese sind:

  1. 1
    Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan ist die Basis der Teilungserklärung, um den Wohnungseigentümer in das Grundbuch einzutragen. Dabei handelt es sich letztendlich nichts anderes als eine Bauchzeichnung. Aus dieser wird ersichtlich, wie groß die einzelnen Bereiche sind, wo sich die Lage der Immobilie befindet und wie die Gebäudeaufteilung aussieht. Weil der Aufteilungsplan das Ziel verfolgt, das Sondereigentum von anderem Eigentum unterscheiden zu können, werden alle Wohnungen eines Besitzers mit der gleichen Nummer versehen. Damit der Aufteilungsplan gültig ist, muss er die Unterschrift und den Stempel der zuständigen Baubehörde tragen. Die Anteile werden in der Teilungserklärung je in Tausendstel angegeben.
  2. 2
    Gemeinschaftsordnung: In den meisten Fällen ist auch eine Gemeinschaftsordnung Bestandteil der Teilungserklärung. In manchen Fällen trägt sie auch den Namen Miteigentümerordnung. Darin wird das Verhältnis zwischen den Eigentümern der Wohnungen und legt deren Pflichten und Rechte in Bezug auf die Wohngemeinschaft fest.
  3. 3
    Abgeschlossenheitsbescheinigung: In dieser Erklärung ist die Versicherung darüber enthalten, dass die jeweiligen Eigentumswohnungen baulich klar von anderen Räumlichkeiten getrennt sind.

Was wird in der Teilungserklärung festgelegt?

Wie bereits beschrieben, hat die Teilungserklärung den Zweck, die einzelnen Räume den jeweiligen Eigentümern zuzuordnen. In diesem Zuge müssen auch Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum definiert werden. Das ist etwa im Falle eines Wasserschadens wichtig. Immerhin ist hier die Frage entscheidend, ob beispielsweise nur einzelne Stränge der Wasserversorgung oder die gesamte Wasserleitung in das Eigentum der Gemeinschaft fallen. Komm es nämlich zu Schäden am Gemeinschaftseigentum werden alle Eigentümer anteilig zur Begleichung des Schadens zur Kasse gebeten. Zudem werden die Gebrauchsbeschränkungen und die Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung festgeschrieben. 

Das ist etwa dann wichtig wenn geklärt werden muss, ob die Immobilie auch gewerblich genutzt werden kann. Darüber hinaus werden in der Teilungserklärung Regeln für die Verteilung der Kosten aufgestellt. Wenn es etwa zur Renovierung oder baulichen Modernisierungsmaßnahmen kommt muss schließlich festgehalten sein, wie sich die Kosten auf die einzelnen Eigentümer Verteilung. Auch weitere Zahlungsverpflichtungen müssen definiert sein. Hinzukommen Bestimmungen zur Hausverwaltung, der Nutzung der Wohnanlage und Hintergründe zur Eigentümerversammlung sowie dem damit verbundenen Stimmrecht.

Für was ist die Teilungserklärung notwendig?

Die Teilungserklärung muss immer dann vorhanden sein, wenn ein Mehrfachfamilienhaus oder eine Wohnungseigentumsanlage nicht komplett verkauft werden soll. Wer sich also etwa nach einem Besichtigungstermin für eine Wohnung innerhalb dieser Anlage entscheidet, bekommt die Teilungserklärung vorgelegt. Sie ist eine wichtige Voraussetzung dafür, dass jede Wohnung über ein eigenes Wohnungsgrundbuch verfügt. Wirksam ist die Erklärung übrigens erst zu dem Zeitpunkt, zu welchem der Notar die Unterschrift des Eigentümers notariell beurkundet und beglaubigt. Mit der Beglaubigung bestätigt der Notar, dass die Unterschrift des Eigentümers unter der Teilungserklärung auch wirklich rechtmäßig vom Eigentümer geleistet worden ist.

Es handelt sich dabei also nicht, wie oft fälschlicherweise angenommen, um eine Bestätigung des Inhaltes auf Rechtssicherheit. Einzig und allein die Rechtmäßigkeit der Unterschrift wird mit dem Vermerk des Notars bestätigt. Erst mit der notariellen Beurkundung der Teilungserklärung verbirgt sich der Notar auch für potenzielle Streitfälle. Im Rahmen dieser Beurkundung überprüft der beauftragte Notar die Rechtmäßigkeit und bürgt für eben diese. Wer eine solche notarielle Beurkundung durchführen lässt, ist im Falle eines Rechtsstreites natürlich auf der sicheren Seite. Allerdings muss dafür auch tiefer in die Tasche gegriffen werden.

Hier ist die Teilungserklärung zu finden

Die jeweilige Teilungserklärung wird immer beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt. Sollte weder Verwalter noch Verkäufer die Erklärung zur Verfügung stellen, kann der Interessent bzw. Käufer sich mit einer Anfrage an das Grundbuchamt wenden. Das gilt auch für den Verlust der Teilungserklärung. Auch dann ist ein Antrag auf einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt zu stellen.

Diese Tipps sind bei Erwerb wichtig

Bevor sich jemand für den Kauf einer Wohnung entscheidet, sollten verschiedene Dinge vorausgehen. Das kann beispielweise ein Wertgutachten sein, welches der Anbieter bereits durchführen hat lassen und vorlegt, oder welches durch den Interessenten in Auftrag gegeben wird. Bei der Teilungserklärung sollte darüber hinaus genau geprüft werden, ob der potenzielle Käufer mit allen Regelungen in dieser Weise einverstanden ist. Aus der Erklärung muss zudem zweifelsfrei hervorgehen, welche Bereiche dem Käufer zustehen und bei welchen Bereichen es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt. Geprüft werden sollte also, ob die eigenen Rechte etwa durch Sondernutzungsrechte anderer Wohnungseigentümer eingeschränkt sind. Bedacht werden muss hierbei, dass eine Änderung der Gemeinschaftsordnung immer der Zustimmung aller Miteigentümer in der Immobilie bedarf.

Die Relevanz der Teilungserklärung

Die Erklärung ist nicht nur wichtig, um Aufschluss darüber zu bekommen, wie die Eigentumsverhältnisse beim Kauf eines Objektes geregelt sind. So ist die Teilungserklärung vor allem die Basis für alle anstehenden bürokratischen und wirtschaftlichen Angelegenheiten. Beispielsweise wenn es um Maßnahmen der Instandsetzung, Renovierung oder Modernisierung geht. Beachtung schenken sollten Käufer der Erklärung zudem, weil sich in ihr nicht selten bestimmte Fallstricke mit weitreichender Bedeutung befinden. Wer eine Wohnung erbt oder kauft, sollte als neuer Eigentümer darüber einige Dinge beachten.

Die Relevanz der Teilungserklärung

In der Gemeinschaftsordnung, das wurde an der Stelle bereits erwähnt, ist die Verwaltung des Teileigentums genau geregelt. Es muss bei einer geplanten baulichen Veränderung also unbedingt geklärt werden, ob diese Maßnahmen auch Eigentümerbelange betreffen und diese dann in die geplanten Absichten einbezogen werden müssen. Eine alleinige Änderung ist immer dann zulässig, wenn die geplanten Maßnahmen ausschließlich den jeweiligen Eigentümer betreffen und nicht die Gemeinschaft der Immobilie. Das ist etwa dann der Fall, wenn zwei Wohnungseigentümer sich darüber verständigen, dass sie ihre jeweiligen Kellerabteile tauschen möchten. Dieser Tausch betrifft nur die beiden Eigentümer und nicht die Gemeinschaft. 

Eine Zustimmung der Gemeinschaft ist dann notwendig, wenn die beabsichtigten Maßnahmen innerhalb des Objektes das Eigentum einzelner Miteigentümer betrifft oder aber das Gemeinschaftseigentum. Egal, ob es sich dabei um ein klassisches Mehrparteienhaus, Fachwerkhaus oder einen Bürokomplex handelt: Wenn ein Wohnungseigentümer beispielsweise plant, eine neue Zentralheizung einzubauen, braucht er dafür die Zustimmung von drei Viertel der Eigentümer. Diese wiederum müssen mindestens 50 Prozent Anteile am Miteigentum besitzen und dem Projekt zustimmen.

Bauliche Eingriffe nur mit Zustimmung

Wenn es sich um eher einfachere Veränderungen wie etwa neue Bestandteile der Zentralheizung handelt, ist auch schon die Zustimmung einer einfachen Mehrheit ausreichend. Soll das Sondereigentümer verändert werden und wird davon auch das Gemeinschaftseigentum verändert, ist die Zustimmung der Eigentümergesellschaft ebenfalls notwendig. Das wäre etwa der Fall, wenn ein Wohnungsbesitzer eine tragende Wand in seiner privaten Wohnung entfernen lassen möchte. Immerhin handelt es sich dabei um einen baulichen Eingriff in die Substanz der Gebäude und dieser betrifft die Gesellschaft, da sie eine Veränderung der Statik darstellt. In bestimmten Sonderfällen, das müssen Wohnungseigentümer beachten, braucht es sogar eine grundlegende Änderung der Teilungserklärung. Etwa bei allen Formen der Umgestaltung, die in die Eigentumsverhältnisse eingreifen.

Was kann man sich darunter vorstellen?

Angenommen drei Eigentümer planen, ihre jeweiligen Wohnungen zu einer großen WG zusammenzulegen. Dazu soll auch der jeweilige Bereich im Hausflur gehören, der bekanntlich im Besitz der Gemeinschaft ist. Das Zusammenlegen würde dabei alle Eigentumsanteile verändern, weshalb eine Änderung der Teilungserklärung unabdingbar ist. Um diese Änderung vorzunehmen braucht es aber nicht nur die Zustimmung der Gemeinschaft. Auch die Gläubiger, also etwa die kreditgebende Bank, muss diesem Wunsch zustimmen und auch im Grundbuch muss eine Umtragung stattfinden – inklusive einer notariellen Beurkundung. Wohnungseigentümer sollten sich also darüber bewusst sein, dass Veränderungen oft viel Bürokratie mit sich bringen.

Diese Fehler müssen Sie verhindert werden

Leider kann es immer wieder vorkommen, dass die Teilungserklärung in Sachen Verwaltung ein paar Fehler beinhaltet. Die wiederum können dazu beitragen, dass die gesamte Gesellschaft oder ein einzelner Eigentümer einen Nachteil hinsichtlich Kosten oder Pflichten hat. Grund für solche auftretenden Fehler sind oft sich ändernde Gesetze und Rechtslagen oder unzutreffende Rechtsanwendungen. So kann es etwa zu vorgesehenen Mehrkosten kommen, wenn eine alte Teilungserklärung einen nicht zeitgemäßen Verteilungsschlüssel für die Heizkosten inkludiert hat. Gleiches kann passieren, wenn die Trennung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nicht klar festgelegt worden sind. Ein weiterer Grund wäre, dass Sondernutzungsrechte bei der Kostenregelung nicht bedacht worden sind. Weitere Fallstricke und Fehler können sein:

  • Einschränkung in Sachen Tierhaltung
  • Definitionseinschränkung der gewerblichen Nutzung
  • Übernahmeverpflichtung von finanziellen Rückständen des Vormieters
  • Unfairer Verteilungsschlüsse bei Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten

Damit böse Überraschungen ausbleiben, ist es dringend zu empfehlen, die Teilungserklärung vorher genau zu studieren und sich mit den sich daraus verbunden Verpflichtungen zu beschäftigen. Ein Immobilienmakler kann zudem bei aufkommenden Fragen sowohl Käufer als auch Verkäufer beraten. Zudem gibt es einige Ratgeber und Vorlagen, mit denen sich ein guter Überblick über die Punkte in der Teilungserklärung verschaffen lässt.

Das muss in der Teilungserklärung geprüft werden

Teilungserklärungen sollten immer sehr genau gelesen und betrachtet werden. Handelt es sich um nicht klare oder sogar fehlerhafte Erklärungen kann das zu Rechtsstreit führen. Diese sind oft mit vielen Nerven, viel Geld und Zeit verbunden. Mit diesen Fragen können Interessierte prüfen, ob die Teilungserklärung Unstimmigkeiten beinhaltet.

  1. 1
    Sind die Angaben in der Gemeinschafsordnung und im Aufteilungsplan identisch?
  2. 2
    Werden Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum klar voneinander abgegrenzt?
  3. 3
    Sind die Regelungen zu den Miteigentumsanteilen nachvollziehbar und logisch?
  4. 4
    Bestehen Sondernutzungsrechte?
  5. 5
    Ist eine Hausordnung angefügt?
  6. 6
    Wie hoch fällt das Hausgeld aus, mit dem Betrieb und Erhalt des Wohnhauses mitfinanziert wird?
  7. 7
    Ist der Verkauf der Eigentumswohnung in irgendeiner Form eingeschränkt?
  8. 8
    Wie steht es um die Stimmrechte auf der Eigentümerversammlung?
  9. 9
    Für welche Bauveränderungen braucht es die Zustimmung der Eigentümerversammlung?
  10. 10
    Weichen einzelne Öffnungsklauseln von den Regelungen im Wohneigentumsgesetz ab?

Das sind die häufigsten Streitfälle der Teilungserklärung

Die festgelegte Teilungserklärung ist für alle Eigentümer rechtlich bindend. Sie ist verbunden mit Pflichten und Rechten und nicht selten umstritten. Oft kommt es auch zu Streitfällen. Um diesen vorzubeugen, sollten sich Interessierte vor dem Kauf mit den häufigsten Streitpunkten beschäftigen.

Öffnungsklausel, Balkon und Wohnungstür

Die Öffnungsklausel macht es der Gemeinschaft an Eigentümern möglich, Beschlüsse zu fassen. Dabei handelt es sich um jene Beschlüsse, die auch vom Wohnungseigentumsgesetz oder dem Aufteilungsplan abweichen können. Beispielswiese ist geregelt, dass die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Mit einer bestimmten Öffnungsklausel, die die Eigentümergemeinschaft gefasst hat, kann es aber möglich sein, dass Eigentümer jeweils für einen Fensteraustausch selbst aufkommen müssen. 

Ein weiterer häufiger Punkt ist der Balkon. Grundsätzlich ist die äußere Seite Teil des Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer nun etwas verändern, bedarf es der Zustimmung der anderen Miteigentümer des Objekts. Zudem müssen alle Miteigentümer die Sanierung eines Balkons mitfinanzieren. Für diejenigen keinen Balkon besitzen, kann das ärgerlich sein. Allerdings kann es auch hier verschiedenen Regelungen in der Teilungserklärung geben.

Ebenfalls zur Gemeinschaftseigentum gehört die Wohnungstür. Das gilt allerdings nur für die Außenseite, denn die Innenseite gehört zum Sondereigentum. Damit es hier nicht zum Streitfall kommt sollte vorher klar geregelt sein, wer für Reparaturen und Instandsetzungen aufkommt.

Stimmrecht, Voreigentümer und gewerbliche Nutzung

Manche Teilungserklärungen enthalten tatsächlich auch Stellen, die sich auf den Voreigentümer beziehen. Beispielsweise dass der neue Eigentümer Rückstände in Bezug auf Instandsetzungen begleichen muss. Das sollte vorher klar geprüft werden, bevor es zu Streit kommt. Auch klar geregelt sein muss das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung. Gängig ist etwa das Kopfprinzip, bei welchem Miteigentümer genau eine Stimme besitzt. Allerdings kann es auch zum Objektprinzip kommen. Je mehr Wohneinheiten jemand besitzt, desto mehr Stimmen hat er. Genauso ist es denkbar, die Stimmen von den Anteilen des Miteigentums abhängig zu machen. Ein zusätzlicher Streitpunkt kann die gewerbliche Nutzung sein. Sie ist dann möglich, wenn in der Teilungserklärung die Rede von „Geschäftsraum“ ist.

Wie teuer ist eine Teilungserklärung?

Grundsätzlich ist anzumerken, dass die Kosten für die Teilungserklärung zunächst der Auftraggeber aufkommen. Das ist der Grundstückseigentümer. Inwiefern sich die Kostend an auf die Käufer umlegen lassen ist eine Frage der Verhandlung. Bei einer beglaubigten Teilungserklärung können Auftraggeber mit einem Betrag zwischen 70 und 150 Euro rechnen. Das Grundbuchamt benötigt allerdings eine notariell beurkundete Erklärung. Für die Kosten wird der Gebührensatz je nach Wert der Immobilie berechnet. Hat ein Objekt also beispielsweise einen Wert von einer halben Million, liegen die Kosten für den Notar bei etwas über 900 Euro. Für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Ausstellung werden noch einmal etwa 30 bis 200 Euro fällig. Beachtet werden muss: Wenn die Teilungserklärung im Nahhinein noch einmal angepasst werden muss, entstehen erneut Grundbuch- und Notarkosten. Experten empfehlen, für die anfallenden Kosten immer etwa zwei Prozent der Kaufsumme einzuplanen. Das macht bei einer Kaufsumme von 400.000 Euro also etwa 8000 Euro.

Häufige Fragen (FAQ)

Wo liegt die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung wird jeweils ins Grundbuch eingetragen. Sie ist damit für die Wohnungseigentümer rechtlich und liegt dem Grundbuchamt vor. Bei gewünschten Änderungen müssen alle Eigentümer zustimmen und die neue Version muss dann wieder im Grundbuch hinterlegt werden.

Wann brauche ich eine Teilungserklärung?

Wer eine Wohnung aus einem Mehrparteienhaus verkaufen möchte, muss eine Teilungserklärung besitzen. Wohnungen können grundsätzlich nur dann einzeln veräußert werden, wenn das Haus zuvor in mehrere Wohneigentumsbereiche aufgeteilt und eine Teilungserklärung vorliegt.

Was brauch man für eine Teilungserklärung?

Die Erklärung muss vor allem den Aufteilungsplan beinhalten. Dabei handelt es sich um die Bauzeichnung des Objekts mit den einzelnen Wohnungen im Maßstab 1:100. Größe und Lage der Wohnung wir dabei genauso ersichtlich wie die genaue Aufteilung.

Was ist eine Teilungserklärung Wohnung?

Die Teilungserklärung ist dann wichtig, wenn eine oder mehrere einzelne Wohnungen eins Mehrfamilienhauses verkauft werden soll bzw. sollen. In ihr sind Rechte und Pflichten der neuen Eigentümer aufgeschrieben und die exakte Aufteilung dargelegt.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung?

Eine reine beglaubigte Teilungserklärung liegt finanziell bei 70 Euro bis 140 Euro. Dabei bestätigt der Notar, dass der Eigentümer des Grundstückes die Teilungserklärung persönlich unterzeichnet hat.

Ist eine Teilungserklärung bindend?

Es handelt sich um eine notariell beglaubigte Erklärung. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer bindend.

Daniel Kessler

Über den Autor

Gründer und Inhaber von Actora-Immobilien. Ich freue mich Sie auf unseren Blog begrüßen zu dürfen. Unser Immobilienblog soll Sie an das Thema Immobilien heranführen. Für weitere Fragen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Daniel Kessler

Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienmakler am 20. Februar 2021  
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