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Wissenswertes zur Nachfinanzierung Haus


Die Kosten für einen Hausbau können schon einmal unterschätzt werden. Wer also bei der Baufinanzierung zu niedrig ansetzt, benötigt eine sogenannte Nachfinanzierung. Sie ist allerdings meist teuer und lässt sich auch bei exakter Planung manchmal nicht ganz vermeiden. Was es genau mit der Nachfinanzierung für das Haus zu tun hat, welche Möglichkeiten es gibt, welche Tipps die besten sind und alles Wissenswertes haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Das wichtigste in Kürze

  • Die Nachfinanzierung kommt dann zum Einsatz, wenn das geplante Budget für den Bau des Hauses nicht mehr ausreicht.
  • Eine Nachfinanzierung sollte durch eine gute Planung verhindert werden, da die Konditionen meist deutlich teurer sind.
  • Die Nachfinanzierung kann bei der gleichen Bank beantragt werden, die bereits die Erstfinanzierung geleistet hat.
  • Reicht das Budget nicht aus, sollten alle aufschiebbaren Baumaßnehmen zunächst nach hinten verschoben werden, um einen Baustopp zu vermeiden.
  • Kredite sollten immer über einen gewissen Puffer verfügen, um eine Nachfinanzierung überflüssig zu machen.
  • Die Nachfinanzierung kann auch von einer anderen Bank gestellt werden, welche nicht die Erstfinanzierung für das Haus in die Wege geleitet hat.

Die Nachfinanzierung für das Haus - Grundsätzliches

Ein Hausbau findet meist nur einmal im Leben statt. Dabei sind die meisten Bauherren recht unerfahren und schätzen die Kosten zu niedrig oder einfach falsch ein. Die Folge: Es kann passieren, dass einem während des Baus das Geld ausgeht. Das kann etwa an Baumaterial liegen, welches letztendlich doch teurer ausfällt als geplant. Oder aber die Badausstattung verschlingt mehr Geld als geplant, die Dienstleister brauchen mehr Zeit oder ungeplante Schäden treten auf. Bauherren sollten daher im Vorfeld alle Kosten genauestens kalkulieren. Dabei gilt es, sich von den Dienstleistern sich konkrete Angebote einzuholen. Im Anschluss erst sollte das Darlehen beantragt werden. Beachtet werden müssen unbedingt auch alle Nebenkosten. Dabei handelt es sich um Baukosten zur Erschließung und für die Grunderwerbssteuer. Somit lässt sich eine ungewollte Nachfinanzierung beim Haus verhindern. Die Nachfinanzierung wird übrigens auch dann oft fällig, wenn es etwa wegen eines Unwetters zu massiven Schäden auf der Baustelle gekommen ist. Sollten diese Schäden nicht versichert gewesen sein, so müssen die Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen über eine Nachfinanzierung beglichen werden.

So läuft die Nachfinanzierung ab

Wer ein Haus nachfinanzieren muss, der hat dabei grundsätzlich mehrere Möglichkeiten. Darunter fallen zwei klassische Wege. Auf weitere Chancen gehen wir weiter unten im Artikel ein. Zum einen kann sich der Bauherr an seine Bank wenden, die bereits die Erstfinanzierung und Finanzierungszusage getätigt hat. Zum anderen bleibt der Weg zu einer neuen Bank, die noch nicht involviert war. Aber Achtung: Wer sich an ein anderes Kreditinstitut wendet, der wird oft einen Kredit zu deutlich schlechteren Konditionen erhalten.

Wer einen Kredit ausgibt, wird als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Stehen darin verschiedene Parteien, so wird der Erlös aus einer Zwangsversteuerung unter den Beteiligten aufgeteilt. Hierbei wird die erste beteiligte Bank besonders berücksichtigt. Die zweite Bank hingegen nachrangig. Damit hat die zweite Bank also kein allzu großes Interesse an einer Nachfinanzierung. Die Bank wird daher entweder gar nicht auf das Risiko eingehen oder aber sie bietet die Finanzierung zu sehr hohen Zinsen an.

Unterlagen für die Nachfinanzierung fürs Haus

Für die Nachfinanzierung mit Hilfe der Bank braucht es zunächst eine Auflistung der Bauarbeiten, die noch auszuführen sind. Zudem braucht es die Bestätigung über einen Experten wie den Architekten, dass die beantragte Summe für das Bauvorhaben nicht ausreicht. Zudem wichtig sind ein ausgefüllter Finanzierungsantrag und ein aktueller Einkommensnachweis. Besonders entscheidend ist es bei der Nachfinanzierung fürs Haus, dass der Antrag unmittelbar gestellt wird. Und zwar dann, wenn klar ist, dass das vorhandene Budget nicht ausreichen wird. Immerhin benötigen die Angestellten der Bank etwas Zeit. Damit kann es passieren, dass der neue Kredit zu spät vom Kreditinstitut genehmigt wird. Können Rechnungen der Handwerker nicht mehr beglichen werden, hat es schnell mit Mahngebühren zu tun. Letztendlich könnte auch ein Baustopp die fatale Folge sein.

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So teuer ist die Nachfinanzierung fürs Haus

Klar ist: Die Nachfinanzierung fürs Haus ist teuer. Immerhin ist die Summe für das Darlehen meist deutlich geringer als bei der Erstfinanzierung. Das bedeutet, dass Banken meist einen sogenannten Kleindarlehensaufschlag ansetzen. Das liegt daran, dass der Aufwand für die Bank ebenso hoch ist wie bei einer Erstfinanzierung. Außerdem überschreiten die meisten Bauherren die Beleihungsgrenze des Objekts mit einer Nachfinanzierung fürs Haus. Beleihwert? Dabei handelt es sich um die Summe, die die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung für das Objekt erhalten würde. 

Meist liegt der Beleihwert bei 70 bis 90 Prozent. Kommt es zur Überschreitung des Wertes, so fordern die Banken einen deutlich höheren Zinssatz. Es kann aber auch sein, dass das Kreditinstitut dem Bauherren ganz absagt und keine Nachfinanzierung gewährt. Einen Kostenunterschied gibt es auch je nach Wahl der Bank. In beiden Fällen kommt es zu Kosten für den Experten, der die Kostenschätzung vornimmt. Wer nun bei einer anderen Bank um einen Kredit bittet, der muss weiterhin Geld für den Notar und einen Grundbucheintrag einplanen. Das entfällt dann, wenn es sich beim Geldgeber um die Bank handelt, die auch schon die Erstfinanzierung gewährt hat.

Monatliche Belastung bei Nachfinanzierung fürs Haus

Beachten sollten Bauherren: Wer einen weiteren Kredit aufnimmt, muss dennoch weiterhin den Kredit der Erstfinanzierung abbezahlen. Somit steigt die monatliche Belastung ordentlich an.  Wichtig zu klären ist, ob der Bauherr zunächst lediglich die Zinsen für den neu aufgenommen Kredit zahlen kann Die Tilgung könnte je nach Bank ausgesetzt werden. Meist gewähren die Kreditinstitute eine Tilgung für einige Monate oder für bis zu ein Jahr. Das hängt allerdings immer vom jeweiligen Anbieter ab und muss erfragt werden.

Mit den hohen Zinsen kann auch eine kleine geliehene Summe zu einem ordentlichen Betrag heranwachsen.

Rechnungsbeispiel für Familie und Nachfinanzierung fürs Haus

Laut dem Statistischen Bundesamt hat eine durchschnittliche Familie mit zwei Kindern rund 4.200 Euro netto je Monat zur Verfügung. Damit das Haus oder finanziert werden kann, werden 40 Prozent des Einkommens zur Tilgung der Raten verwendet. Daraus ergibt sich eine Zahlung von monatlich 1.680 Euro für das Bauvorhaben. Nach dem Abzug der Nebenkosten von rund 1.250 Euro bleiben der Familie somit 1.270 Euro über. Das ist eine gute Ausgangslage, da somit auch noch Rücklagen gebildet werden können. 

Bei plötzlichen Unfällen, einer Arbeitslosigkeit oder einer Krankheit ist ein gewisses finanzielles Polster vorhanden. Auch Urlaube, Klassenfahrten, Freizeitaktivitäten und andere Dinge können von den Rücklagen bezahlt werden. Zudem: Als Hausbesitzer fallen immer auch einmal Reparaturen am eigenen Heim an. Nach etwa zehn Jahren kann es bereits zu größeren Investitionen wie einem neuen Teppichboden oder einem neuen Dach kommen. Auch ein Wechsel des Warmwasserboilers oder ein neuer Außenanstrich sind dann vielleicht notwendig. Experten raten deshalb privaten Bauherren dazu, im Jahr immer rund einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche auf die Seite zu legen. Damit ist man für etwaige Reparaturkosten gewappnet.

Der Unterschied zwischen Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung

Oft werden die Begriffe Anschlussfinanzierung und Nachfinanzierung vermischt. Bei der Nachfinanzierung sprechen wir allerdings von einem zusätzlichen Kredit der Bank für eine laufende Finanzierung. Sie wir dann notwendig, wenn das bereits erhaltene Darlehen nicht ausreicht, damit alle Kosten gedeckt werden können. Die Anschlussfinanzierung hingegen schließt der Hauskäufer und Bauherr dann ab, wenn noch Restschulden nach dem Ende der ersten Finanzierung offen sind. Obwohl beide Begriffe nichts miteinander zu tun haben, werden sie manchmal synonym verwendet.

Bank lehnt Nachfinanzierung ab – was tun?

Die Nachfinanzierung wurde von der Bank abgelehnt. Und wie geht es jetzt weiter? Nun sollten alle Bauarbeiten aufgeschoben werden, die nicht unbedingt nötig sind. Der Ausbau des Dachbodens beispielsweise kann vielleicht auch erst in einigen Jahren vorgenommen werden und die Sauna im Garten kann vielleicht ebenfalls noch warten. Geht es lediglich um kleine Beträge, die den Bau verzögern so könnte vielleicht auch ein Ratenkredit die richtige Wahl sein. Im Gegensatz zu einem Immobilienkredit ist es allerdings nicht möglich, nur die Zinsen zu bezahlen und dann später die Tilgung zu starten.

Vermeidung einer Nachfinanzierung fürs Haus

Das wichtigste bei der Vermeidung der Nachfinanzierung fürs Haus ist deren Vermeidung. Denn ein Interesse an dieser kann niemand haben. Daher sollten Bauherren immer genau planen. Dazu gehört eine umfassende Beratung und jede Menge Zeit vor dem Start. So können im Vorfeld schon alle möglichen Kosten kalkuliert werden. Zudem sollte das Budget immer sehr großzügig geplant werden. Besser ist also ein Puffer von einigen Tausend Euro, als das Budget zu knapp anzusetzen. Dabei lassen sich oft auch Sondertilgungen vereinbaren. Nämlich für den Fall, dass der eingeplante Puffer am Ende nicht benötigt wird. Wichtig zu wissen ist immer, dass eine höhere Erstfinanzierung in der Summe immer günstiger ist als eine benötigte Nachfinanzierung. 

Des Weiteren gibt es die Möglichkeit von einem Erstdarlehen mit Reserveoption. Dabei kann der Bauherr einen festgelegten Betrag, welcher nicht von Anfang an vorgesehen war, zusätzlich beziehen. Die meisten Banken verlangen dafür jedoch zusätzliche Gebühren. Eine weitere Möglichkeit für das Vermeiden der Nachfinanzierung fürs Haus, ist das Aufschieben von Bauarbeiten, welche sich auch später durchführen lassen. Der Bauherr merkt in der Bauphase, dass das Budget nicht langen könnte? Dann wird die Sauna vielleicht erst einmal auf ein späteres Jahr verschoben, ehe es zu einem gesamten Baustopp kommt. Sollte am Ende nur eine überschaubare Summe fehlen, so können auch Familienmitglieder und Freunde eingebunden werden. Dann befindet sich keine Bank und kein anderes Kreditinstitut mit einbezogen.

So wird die Nachfinanzierung mit der Bank verhandelt

In den meisten Fällen möchte einen die Bank für eine Anschlussfinanzierung behalten. Die Bank hat dabei bereits alle Unterlagen vorhanden. Zudem besteht für das Kreditinstitut ein geringeres Risiko für einen Ausfall. Immerhin hat der Bauherr meist über viele Jahre gezeigt, dass die Raten pünktlich bezahlt werden. Haben sich die Bedingungen nicht grundlegend geändert, so wird die Bank meist ein Angebot zu einer Verlängerung des Darlehens abgeben.

Exkurs: Ablauf der Umschuldung bei der Baufinanzierung

Bei der Umschuldung geht der Bauherr für den nächsten Schritt der Finanzierung zu einer neuen Bank. Dabei geht es darum, die Umschuldung der Baufinanzierung ohne Probleme umzusetzen.  Dafür werden zuerst Unterlagen zum Haus und der persönlichen finanziellen Situation gesammelt und eingereicht. Sie werden dem Baufinanzierungsvermittler übergeben, welcher zur Prüfung einige Zeit benötigt. Ansonsten wird der Vermittler die Vorprüfung der Unterlagen durchführen und sie dann nach Absprache bei der Bank zu einem guten Zinssatz einreichen. Im Anschluss nimmt die Bank dann mit der bisherigen Bank Kontakt auf. 

Sie informiert dann darüber, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung eine Ablösung erfahren wird. Am Tag der Umschuldung überweist die neue Bank dann den offenen Betrag des Darlehens an die bisherige Bank und übernimmt eine bestehende Grundschuld. Damit läuft dann die Baufinanzierung über die neue Bank. Die Kosten dafür betragen nachdem nur einen Bruchteil der Sparsumme, die durch den günstigen Zinssatz erreicht wurde. Keine der beiden Banken verlangt Gebühren für den Wechsel selbst. Lediglich entstehen Kosten für die Grundschuldabtretung. Die neue Bank tritt also im Grundbuch an der Stelle der alten Bank ein. Je nach Grundschuld machen die Kisten 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags aus. Konkret: Handelt es sich um eine Grundschuld von 100.000 Euro, so machen diese etwa 200 Euro aus.

Fallen bei der Baufinanzierung: Wichtig für Nachfinanzierung für das Eigenheim

Auf einige Fallen sollten Bauherren achten. Dazu zählt natürlich: Je kürzer die Zinsbindung ist, desto niedriger ist auch der Zinssatz. Damit zahlen Kreditnehmer für einen zehnjährigen Kredit rund 0,7 Prozent weniger Zinsen je Jahr als für den Kredit mit einer Bindung über 20 Jahre hinweg. Gefährlich ebenso ist die Kombination einer recht kurzen Zinsbindung mit einer niedrigen Tilgung. Denn: Je geringer die Schulden des Kreditnehmers bis zum Ende der Bindung getilgt werden, desto größer ist das Risiko, dass nach einer Erhöhung der Zinsen keine Raten mehr beglichen werden können. 

Wenn die Schulden also nur nach und nach abgebaut werden können, dann sollten besser 20 oder 15 Jahre anstatt 10 Jahre Zinsbindung gewählt werden. Zudem sollte beachtet werden, dass günstige Kredite zwar gut klingen. Sie haben meist aber auch einen Haken. So darf der Kreditnehmer die Raten während der Bindung nicht senken und nicht erhöhen. Eine Sondertilgung ist außerdem meist frühestens nach zehneinhalb Jahren nach der Auszahlung möglich. Deshalb sind solche Kredite meist unbrauchbar. Oft ist es bereits zu Beginn absehbar, dass die Anfangsraten vom Anfang nach einigen Jahren nicht mehr passend sind. Etwa für ein Paar, welches einen Kinderwunsch hat. Oder aber für Selbstständige mit

Hohe Bereitstellungszinsen und staatliche Förderungen

Im ersten Jahr verteuern vor allem Bereitstellungszinsen den Kredit erheblich. Die Bauherren rufen den Kredit meist in verschiedenen Etappen abhängig vom Fortschritt der Baustelle ab. Immer dann, wenn wieder Zahlungen an die beteiligten Firmen fällig geworden sind. Die Bank kassiert dabei gleich doppelt ab. Zum einen verlangt sie auf die ausgezahlte Summe ihre normalen Zinsen je nach Vertrag. Zudem nimmt sie die sogenannten Bereitstellungszinsen auf jenen Anteil, den der Bauherr noch nicht abgerufen hat. Auch das muss beachtet werden bei der Hausfinanzierung. Meist liegt der Bereitstellungszinssatz bei drei Prozent je Jahr oder aber bei 0,35 Prozent im Monat. 

Wie kostspielig eine Bauphase ist, unterscheidet sich natürlich stark. Einige Kreditinstitute berechnen daher die Zinsen schon ab dem dritten oder sogar ab dem zweiten Monate nach der Zusage zum Kredit. Wieder andere Banken beginnen damit erst nach einem halben Jahr oder nach einem Jahr. Ebenso in die Finanzierungsplanung zur Vermeidung einer Nachfinanzierung wichtig ist das Ausnutzen staatlicher Förderungen. Die KfW-Bank des Bundes vergibt etwa für den Bau von energieeffizienten Wohnungen und Häusern Kredite mit besonders guten Konditionen sowie Tilgungszuschüsse. Die Bundesländer unterstützen darüber hinaus Familien mit Kindern – in Form von zinslosen oder zinsverbilligten Darlehen. Je nach Kondition und Programm sind die Voraussetzungen unterschiedlich. Bauherren sollten allerdings bemüht sein, an die Fördertöpfe zu gelangen. Denn dabei können viele Tausend Euro eingespart werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eigentlich eine Nachfinanzierung fürs Haus?

Von einer Nachfinanzierung fürs Haus spricht man, wenn im Zuge des Bauvorhabens der Finanzierungsbedarf höher ist als im Vorfeld geschätzt. Daher wird ein zusätzlicher Kredit zum bestehenden Baudarlehen notwendig. Ansonsten droht im schlimmsten Fall ein Baustopp.

Ist eine Nachfinanzierung fürs Haus teuer?

Eine Nachfinanzierung ist meist teurer als das erste Baudarlehen der Bank. Das liegt an den höheren Konditionen in Sachen Zinsen. Die Banken setzen diese an, damit sie die fehlende Sicherheit des Kredites und den hohen Aufwand kompensieren können. Zudem ist die Beleihungsgrenze des zu finanzierenden Baus oft ein Problem, welches zu höheren Zinsen führt.

Was ist zu tun, wenn das Geld beim Hausbau ausgeht?

Wenn den Käufern oder Bauherren das Geld ausgeht, so muss eine Nachfinanzierung bei der Bank beantragt werden. Das kann bei der Bank geschehen, welche auch schon die Erstfinanzierung geleitet hat. Theoretisch ist aber auch das Aufsuchen einer weiteren Bank möglich. Zudem sollte berechnet werden, welche Summe noch benötigt wird.

Kann ein bereits bestehender Kredit erhöht werden

Ein aufgenommener Kredit bei der Bank kann nicht einfach erhöht werden. Daher braucht es bei der Nachfinanzierung einen zusätzlichen und damit neuen Kredit bei der Bank. Beachtet werden muss, dass dann beide Kredite abbezahlt werden müssen. Daher sollten die Konditionen der Banken immer sorgfältig miteinander verglichen werden.

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