Der Weg zum Immobilien-Glück? Der Besichtigungstermin
Der Besichtigungstermin ist ein wichtiger Schritt zur gewünschten Immobilie. Hier sehen Interessenten erstmals vor Ort die potenzielle neue Wohnung oder das Haus. Worauf es dabei ankommt, welche Unterlagen nötig sind und welche Tipps zielführend sind, haben wir in diesem Artikel übersichtlich zusammengefasst.
Wie vereinbare ich einen Besichtigungstermin
Je nach Standort ist es heutzutage gar nicht mehr so leicht, an einen Besichtigungstermin zu kommen. Bei der Menge an Bewerbern bieten Makler oder Besitzer diese nur noch in seltenen Fällen an oder veranstalten sogar Massenbesichtigungstermine. Aber wo finden Interessierte überhaupt spannende Immobilien, für die eine Besichtigung interessant wäre. In der Regel bieten Immobilienmakler die Objekte fast ausschließlich in gängigen Portalen an. Dazu zählen etwa Immonet oder Immobilienscout. Hinzukommen Inserate in Tageszeitungen oder die jeweilige Homepage. Wer seine Wohnung auf eigene Faust vermieten oder verkaufen möchte, stellt die Inserate meist ebenso in die Zeitung oder auf Plattformen wie Ebay-Kleinanzeigen ein. Aufgrund von Fehlern in der Vermarktung empfehlen wir Ihnen einen Immobilienmakler. Ein Makler kennt sich vor Ort aus und hat möglicherweise schon einen Interessenten für Ihre Immobilie.
Zunächst einmal ist es wichtig, dass sich Interessenten klare Parameter setzen. Fast alle Portale verfügen über gute Filter, so finden Interessenten genau das, was sie auch suchen. Wer also bei der Suche schon falsche Parameter benutzt oder die Filter gar nicht anwendet, kann sich einen Besichtigungstermin sparen. Eine weitere Möglichkeit für interessante Objekte sind Gruppen – etwa auf Facebook. Dort gibt es diverse Gruppen für Singles, WG-Suchende oder allgemein angebotene Immobilien. Das hat den Vorteil, dass man sich beim Anbieter auch direkt auf dem Profil umsehen kann und einen ersten Eindruck gewinnt.
Interesse klarmachen
Wenn einem ein Angebot tatsächlich zusagt, sollte man zeitnah Kontakt aufnehmen. Manche gefragten Immobilien ziehen allein innerhalb der ersten beiden Tage zwischen 50 und 500 Anfragen für einen Besichtigungstermin an. So viele Nachrichten kann kein Immobilienmakler und erst recht keine Privatperson lesen. Deshalb lohnt es sich jetzt natürlich, schnell zu sein und zum Hörer zu greifen, um sein Interesse an einem Besichtigungstermin deutlich zu machen.
Eine Telefonnummer ist bei jedem professionellen und seriösem Inserat genannt. Am besten ist es, wenn sich der Interessent kurz vorstellt und klarmachen kann, warum er wirklich ernstes Interesse hat. Natürlich ist auch eine Nachricht per Formular oder Nachricht eine Möglichkeit. Allerdings sollte immer zuerst zum Hörer gegriffen werden.
Bei dem Telefonat kann direkt in Erfahrung gebracht werden, ob die Immobilie noch zu haben ist und womöglich auch direkt ein Termin ausgemacht werden.
Welche Unterlagen benötige Ich bei einem Besichtigungstermin?
Bewerber, die die passenden Unterlagen beim Besichtigungstermin vorlegen können, haben größere Chancen, die Wohnung oder das Haus auch wirklich zu bekommen. Interessierte können sich das ein bisschen so vorstellen wie ein kleines Vorstellungsgespräch. Der Vermieter möchte sich von einem freundlichen und zuverlässigen Auftreten überzeugen und bestimmte Dokumente einsehen. Dabei muss natürlich jeder selbst entscheiden, wie viele persönliche Daten er von sich bekannt geben möchte.
Klar ist aber: Offenheit, Ehrlichkeit und Transparenz sind für einen Vertragsabschluss sehr wichtig. Außerdem zeigt es, dass der Bewerber wirklich interessiert ist und sich bei der Zusammenstellung der Unterlagen Mühe gegeben hat. Diese Unterlagen sollten beim Besichtigungstermin nicht fehlen:
Personalausweis
Das klingt jetzt vielleicht ein wenig überflüssig, aber der Personalausweis sollte zur Identifikation beim Besichtigungstermin nicht fehlen. Das zeigt dem Vermieter deutlich, dass ein ernstes Interesse besteht.
Selbstauskunft
Die Mieter Selbstauskunft gehört wahrscheinlich zu den wichtigsten Dokumenten für die Besichtigung. Darin enthalten sind weitere Informationen zur Person und den wirtschaftlichen Verhältnissen. Damit erhält der Makler oder der Vermieter einen besseren Eindruck von der Person, die vor ihm steht. Er kann so abschätzen, ob der Interessent vertrauenswürdig ist und vor allem, ob er mit einem regelmäßigen Zahlen der Miete rechnen kann. Die Selbstauskunft umfasst den Namen, den Wohnsitz, das Geburtsdatum, die Anzahl der einziehenden Personen und den Güterstand. Dank der wirtschaftlichen Verhältnisse wird deutlich, wie zuverlässig und liquide jemand ist. Dazu gehören etwa Angaben über den Arbeitgeber, den Beruf, das monatliche Nettoeinkommen und seit wann ein unbefristetes Arbeitsverhältnis schon besteht. Wer ganz besonders seriös auftreten will, fügt der Selbstauskunft noch eine Klausel an, in der die Richtigkeit der Angaben mit Ort, Datum und einer Unterschrift bestätigt wird.
Wichtig zu wissen ist, dass in einer Selbstauskunft noch lange nicht alle Daten erfasst sein müssen. Exakte Darstellungen von Verbindlichkeiten und Vermögen sind genauso wenig Pflicht wie Angaben zur politischen Gesinnung, einer Familienplanung oder dem Musikgeschmack. Hierzu gibt es entsprechende Gerichtsurteile. Wer ein Muster für eine Mieterselbstauskunft sucht, findet dazu im Internet einige Beispiele. Der Mieterbund etwa stellt ein solches Formular zur Verfügung.
Arbeitstag
Vertrauen kann zusätzlich geschaffen werden, wenn die Selbstauskunft auch noch mit weiteren Dokumenten unterlegt wird. Das kann ein Arbeitsvertrag sein, Einkommenssteuernachweise der letzten Jahre oder eine Jahresabrechnung. Wenn es sich um Einkünfte einer selbstständigen Arbeit handelt, achtet man am besten darauf, dass es sich um leicht verständliche Nachweise handelt.
Eine betriebswirtschaftliche Auswertung oder eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung eignen sich dabei am besten. Wer einen Steuerberater hat, der kann sich hier die entsprechenden Dokumente ausstellen lassen. Der letzte Einkommenssteuernachweis vom zuständigen Finanzamt ist wahrscheinlich das übersichtlichste und am besten verständliche Dokument für den Vermieter oder Makler. Für Selbstständige sind die Angaben ein wenig wichtiger als bei Angestellten, denn denen wird erfahrungsgemäß bei ihren Angaben etwas häufiger misstraut als denjenigen, die in einem festen Arbeitsverhältnis stehen.
Schufa-Auskunft
Bei der Schufa handelt es sich um eine Schutzgemeinschaft, die Auskünfte zu Unternehmen und Personen erteilt. Damit sollen Vertragspartner wie in diesem Fall der Mieter vor möglichen Ausfällen von Zahlungen geschützt werden. Zusammengefasst wird alles im sogenannten Schufa-Score. Dieser errechnet sich je nach Quartal neu und je höher dieser ausfällt, desto unwahrscheinlicher ist ein Zahlungsausfall. Berechnet wird der Score immer auf der Grundlage unterschiedlicher Informationen. Dazu zählen Gerichtsdaten, Inkassodaten, Zahlungsunregelmäßigkeiten, Insolvenzverfahren sowie pünktlich getilgte Kredite. Ein Score oberhalb der 90 Prozent ist dabei ein guter und üblicher Wert.
Bescheinigung des Vormieters
Aktuelle Vermieter erstellen dieses Dokument nur mit Zähneknirschen, allerdings ist eine Bescheinigung des noch bestehenden Mietverhältnisses über Mietschuldenfreiheit eine gute Sache für den Besichtigungstermin. Beachtet werden muss allerdings, dass der Vermieter dazu nicht verpflichtet ist. Wenn sich der bisherige Vermieter absolut quer stellt, können auch die Kontoauszüge als Belege angeführt werden, auf denen die regelmäßigen Mietausgaben zu sehen sind
Mietbürgschaft
Hat der Interessent keine ausreichenden Sicherheiten finanzieller Art zu bieten, also etwa keine festen Einnahmen oder keinen Arbeitsplatz, ist eine Mietbürgschaft eine gute Absicherung. Gerade wer sich noch im Studium oder in der Ausbildung befindet, hat so die Möglichkeit, eine Wohnung zu finden. Die Eltern, Großeltern oder andere Verwandte bestätigen dann, dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls einspringen und die monatliche Miete abdecken. Für eine solche Mietbürgschaft existieren im Internet ebenso einige Vorlagen und kostenlose Muster.
Was muss ich beim Besichtigungstermin beachten?
Wer die Möglichkeit hat, einen Besichtigungstermin wahrzunehmen hat den ersten Schritt gemeistert. Nun gibt es allerdings einige Dinge zu beachten. Was genau das ist, haben wir hier zusammengefasst.
Das Objekt mit allen Sinnen wahrnehmen
Bei der Besichtigung sollten Interessenten das Objekt versuchen mit allen Sinnen wahrzunehmen und das im besten Fall an einem Werktag und bei Tageslicht. Wie ist das Klima in den Räumen? Ist es in der Nähe laut? Gibt es Straßenlärm oder andere laute Wohnungen in der Nähe? Wie riecht es? Meist entscheiden schon die allerersten Sekunden darüber, ob sich eine Immobilie stimmig anfühlt oder nicht. Natürlich sollte eine Wohnung nicht nur von diesen Faktoren abhängig gemacht werden, aber die ersten Eindrücke spielen eine sehr wichtige Rolle.
Auf die kleinen Details achten
Auch wenn es das erste Betreten der Wohnung beim Besichtigungstermin ist: Interessenten sollten schon hier auf die kleinen Details achten. Welchen Eindruck macht die Wohnung oder das Haus auf den ersten Blick? Sind die Wände und der Boden in einem guten Zustand? Wie sieht es mit den Türen aus? Was ist mit dem Dach und der Fassade. Ist das Treppenhaus in einem guten und sauberen Zustand oder stehen überall Dinge herum? Wem schon beim ersten Betreten negative Dinge ins Auge springen, den wird dies auch noch nach ein paar Jahren stören.
Grundriss der Räume ansehen
Auch wenn die Möbel natürlich immer eine untergeordnete Rolle spielen, sollte die Wohnung schon beim ersten Besuch auf den Schnitt hin überprüft werden. Ist die Wand hoch genug für die Lieblingsmöbel oder machen Schrägen es Möbelstücken eher schwer? Kinderzimmer sollten nicht zu klein sein und gerade im Schlafzimmer braucht der Kleiderschrank häufig eine lange Stirnseite. Natürlich kann vor Ort mit einem Zollstock gemessen werden. Das muss Interessenten nicht unangenehm sein, immerhin zeigt es ja ein deutliches und ernstes Interesse, hier wohnen zu wollen.
Temperatur und Licht checken
Am besten wird die Wohnung oder das Haus tagsüber besucht. Dann kann man sich nämlich direkt einen guten Eindruck von der Helligkeit machen. Sind die Wohnräume ausreichend hell dank Fenster und Lampen. In welcher Qualität ist das Glas und in welcher Qualität sind die Rahmen? Zudem muss insbesondere bei Dachgeschosswohnungen beachtet werden, dass sich diese im Sommer sehr aufheizen können. Wenn die Wohnung allerdings ausreichend gedämmt ist, lassen sich auch die heißen Monate gut aushalten. Auch die Fensterlaibungen sollten einmal auf dunkle Stelle getestet werden, denn sie können auf Kältebrücken hindeuten und das wiederum macht es Schimmel leicht. Handelt es sich um eine Erdgeschosswohnung? Dann ist es sinnvoll sich nach der Dämmung des Bodens zu erkunden, wenn darunter ein Keller liegt. Eventuell gibt es aber auch eine Fußbodenheizung, dann ist der Boden nicht so kalt.
Die Elektronik begutachten
Sie wird gerne übersehen, dabei ist sie so wichtig: die Elektroinstallation.
Wie viele Steckdosen befinden sich in den Räumen und gibt es auch ausreichend Lampen in der Wohnung? Natürlich sollte der Vermieter oder Makler auch gefragt werden, auf welchem technischen Stand die Installation ist. Wer sich damit etwas auskennt, darf natürlich einen Blick in den Sicherungskasten werfen. Ein Fehlerstrom-Schutzschalter und eine Absicherung der jeweiligen Zimmer sind hier Mindeststandard.
Nebenkosten beachten
Kaltmiete und Anschaffungskosten sind der eine Teil – der andere Teil sind die Hausnebenkosten. Daher sollten diese genauer betrachtet werden. Das ist gerade dann schwer, wenn das Objekt schon eine Weile leer steht. In einem solchen Fall sollten Interessenten nach Daten fragen, die zu dem Zeitpunkt erfasst wurden, als die Immobilie bewohnt war. Nebenkostenabrechnungen für eine leerstehende Wohnung sind nahezu ohne Aussagekraft. Genau betrachtet werden dabei am besten die Heizkosten, denn sie sind in der Regel der größte Faktor der Nebenkosten.
Wie läuft ein Besichtigungstermin mit einem Immobilienmakler ab?
Für einen Besichtigungstermin – egal ob allein oder mit Makler – sollte man sich ausreichend Zeit nehmen und sich dabei auch nicht drängeln lassen. Praktisch ist dabei etwa eine Liste mit Punkten, die einfach abgehakt werden können. Diese Vorgehensweise empfehlen wir bei jedem Immobilientyp sei es ein einfaches Fachwerkhaus oder das sie eine Garage mieten möchten. Damit nichts vergessen wird, ist es sinnvoll, sehr strategisch vorzugehen. Etwa zunächst der Stellplatz, dann der Keller, dann das Dach und dann Raum für Raum. Beim Ablaufen können sich auch Notizen zu den einzelnen Räumen gemacht werden. In den meisten Fällen gibt es eine zweite Hausbesichtigung, wenn es richtig ernst wird.
Dann kann man zu den gemachten Notizen expliziert nachfragen. Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus ansieht, muss mit etwa einer Stunde rechnen. Der Besichtigungstermin kann dabei entweder individuell stattfinden oder zusammen bzw. nacheinander mit anderen Interessierten. Auf die Unterschiede wird weiter unten in diesem Artikel noch näher eingegangen. Wenn es ein ernsthaftes Interesse am Objekt gibt und auch der Makler oder Mieter ein gutes Gefühl hat, wird man zu einem zweiten Besichtigungstermin eingeladen.
Immobilie kaufen ohne einen Besichtigungstermin
Zeit ist Geld und gerade, wenn ein lukratives Angebot im Internet winkt, ist man geneigt, schnell einmal zuzuschlagen. Im Falle von einer Wohnung oder einem Haus sollten Interessierte das aber tunlichst seinlassen. Ein spontaner Kauf einer Wohnung ist nur in den aller seltensten Fällen eine gute Sache, geschweige denn eine gute Kapitalanlage. Zudem ist eine Immobilie eben auch keine vollkommen krisensichere Investition. Zudem kann eine Immobilie etwa im Falle einer Steuererhöhung ein Nachteil sein, da das Kapital natürlich festgelegte ist und sich nicht einfach frei außer Landes schaffen lässt.
Außerdem droht hier die Gefahr von Betrug. Einige Objekte sehen auf den Bildern im Internet vielleicht wunderschön aus, entpuppen sich dann aber zu Renovierungsbedürftig. Dann rechnet sich der Kauf nicht, weil erst einmal jede Menge für Reparaturen eingebracht werden muss oder nur eine sehr kleine Miete verlangt werden kann, da das Objekt einfach in einem schlechten Zustand ist. Experten warnen daher seit Jahren vor spontanen Käufen ohne Besichtigungstermin. Eine Ausnahme sind Investoren die sich auf fix and flip konzentrieren.
Wie bekomme Ich die Immobilie nach dem Besichtigungstermin?
Ist der Besichtigungstermin vorbei, lieg es erst einmal nicht mehr in der Hand des Interessenten. Nun muss ein wenig Geduld aufgebracht werden, denn sicherlich war man nicht der oder die einzige/r, der das Objekt besichtigt hat. Wenn die Wohnung perfekt war und man sie als Interessent unbedingt haben möchte, sollte man durchaus am folgenden Tag eine kurze Nachricht an den Vermieter schreiben und sich für die Möglichkeit der Besichtigung bedanken. Damit bleiben Interessierte im Gedächtnis und es wird noch einmal klar kommuniziert, wie groß das Interesse ist. Dann muss auf den Anruf gewartet werden.
Unterschiede zwischen einem Einzel- und Massenbesichtigungstermin
Für den Besichtigungstermin gibt es verschiedene Möglichkeit. Bekannt ist eine Einzelbesichtigung oder eine Massenbesichtigung. Der Name verrät bereits, um was es sich handelt. Beim Einzeltermin mit dem Makler, Vermieter oder Verkäufer kann man sich allein das Objekt ansehen. Bei Massenbesichtigungen darf in der Regel jeder kommen, der möchte. Diese Art der Besichtigung findet ohne telefonische Anmeldung statt.
Wird die Immobilie von einem Makler vermittelt, haben Interessenten Glück, denn dieser entscheidet sich meist für einen individuellen Termin. Dabei können alle Fragen im direkten Gespräch geklärt werden und niemand muss sich mit dutzenden anderen Menschen durch die Räume schieben lassen. Allerdings hängt die Art vom Besichtigungstermin immer auch vom Standort ab. In Metropolen wie Köln, Berlin oder Hamburg geht es nahezu gar nicht mehr ohne große Massenbesichtigungen.
10 Tipps für Besichtigungstermine
- 1Pünktlichkeit: Ein zuverlässiger Interessent erscheint pünktlich, immerhin zählt der erste Eindruck.
- 2Umgebung ansehen: Die Umgebung des Objekts sollte vor oder nach dem Besichtigungstermin angesehen werden.
- 3Unterlagen: Die genannten Unterlagen sollten nicht fehlen, denn sie geben dem Verkäufer alle wichtigen Informationen mit auf den Weg.
- 4Ausreichend Zeit: Es kann passieren, dass sich ein Vermieter unmittelbar beim Besichtigungstermin für eine Zusage entscheidet. Dann sollten Interessen ausreichend Zeit mitbringen.
- 5Fragen aufschreiben: Eine Besichtigung dauert meist nicht lange. Am besten werden alle dabei aufkommenden Fragen aufgeschrieben, so können diese bei einem zweiten Termin in Ruhe geklärt werden.
- 6Mit den Nachbarn sprechen: Oft wohnt beim Besichtigungstermin noch der Vormieter im Objekt. Mit ihm sollte gesprochen werden. Vielleicht kann man auch mit Nachbarn sprechen, sie haben oft interessante Einschätzungen zu geben.
- 7Die Räume vermessen: Für die eigenen Möbel sollten die Maße entweder erfragt werden oder das Maßband ausgepackt werden. Auch ein Bauplan ist hilfreich, damit Zuhause alles in Ruhe ausgerechnet werden kann.
- 8Mit allen Sitzen wahrnehmen: Der erste Eindruck in der Immobilie zählt beim Besichtigungstermin. Wie riecht es? Wie fühlt es sich an? Ist es laut?
- 9Wärme und Licht prüfen: Interessenten müssen die Lichtsituation betrachtend. Kommt genug Licht hinein? Außerdem sollten die Heizkörper inspiziert werden.
- 10Nichts überstürzen: Sowohl beim Besichtigungstermin als auch danach sollte man sich Zeit lassen und alles wirken lassen. Direkt vor Ort zuzusagen ist nur in wenigen Fällen eine gute Sache.
Häufige Fragen (FAQ)
Grundsätzlich muss der Vermieter auf den Mieter Rücksicht nehmen und ihn zwei bis drei Tage vorher über Besuche informieren. Wie oft der Mieter die Wohnung Interessenten zeigen muss, steht nicht im Gesetz. Ein bis zwei Besichtigungstermine in der Woche erscheinen als angemessen.
Wenn der Mietvertrag gekündigt ist, möchte der Vermieter meist die Wohnung ohne Übergang weitervermieten. Ein Mieter muss die Besichtigung allerdings nur dann dulden, wenn der Vermieter für diese ein berechtigtes Interesse hat.
Vorsicht: Der Mieter sollte einen Besichtigungswunsch des Vermieters nicht einfach direkt ablehnen. Eine nicht berechtigte Verweigerung einer solchen Besichtigung bedeutet, dass der Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung hat. Der BGH hat das bereits 2016 so entschieden. (BGH vom 5.10.2010 – VIII ZR 221/09 -, WuM 11, 13)
Hier zählt der erste Eindruck. Wenn Sie die Wohnung nach der Besichtigung bekommen wollen, achten Sie auf Pünktlichkeit. Das Outfit sollte außerdem angemessen und gepflegt sein. Ein authentisches Auftreten vermittelt den besten Eindruck.
