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Hausfinanzierung ohne Eigenkapital


Der Traum vom eigenen Haus. Diesen Traum haben viele Menschen in Deutschland. Immerhin ist das eigene Häuschen nicht nur ein schöner privater Rückzugsort. Er kann auch von Beginn an so gebaut und eingerichtet werden, wie es dem eigenen Geschmack entspricht. Zudem ist ein Haus eine gute Wertanlage. Dabei fragen sich einige Familien: Hausfinanzierung ohne Eigenkapital? Geht das? In diesem Artikel finden wir Antworten dazu.

Das Wichtigste im Überblick

  • Bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital handelt es sich um ein Model der Finanzierung durch Fremdkapital, etwa durch einen Kredit bei der Bank
  • Von einer 100-prozentigen Fremdfinanzierung wird abgeraten, da Nebenkosten und kleinere Zahlungen immer selbst gestemmt werden sollten
  • Hohe Zinsen bei der Vollfinanzierung bürgen Risiken für die Kreditnehmer
  • Ein KfW-Darlehen kann bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll sein
  • Nicht alle Banken bieten die Vollfinanzierung überhaupt an

Deshalb lohnt sich der Hauskauf aktuell

Bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital spricht man auch von der Vollfinanzierung. In Deutschland war dies lange Zeit ein sehr beliebtes Konzept zur Finanzierung. Vor allem für jene, die kein eigenes finanzielles Mittel besessen haben. Das Model wird aktuell wieder gefragter. Immerhin kann an den Kapitalmärkten derzeit nicht viel Rendite erwartet werden, da die Niedrigzinspolitik die Lage bestimmt. Zudem verhängen einige Banken bereits Strafzinsen für zu hohe Guthaben auf den Konten. Daher investieren viele Kapitalanleger in Immobilien und das mit möglichst viel Eigenkapital. Somit kann wenigstens darüber noch einiges an Renditen erwirtschaftet werden. 

Vor- und Nachteile der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital für Selbstnutzer

Soll die Baufinanzierung ohne Eigenkapital erfolgen, hat das Vorteile. Immerhin kann der Käufer seine Liquidität behalten und dennoch den Traum vom eigenen Haus umsetzen. Das klingt zwar schön. Es bedeutet aber auch, dass entsprechendes Einkommen unverzichtbar sind. Die Kreditinstitute achten genau darauf, ob ein Kunde seinen Verpflichtungen langfristig nachkommt. Zu nennen wären darüber hinaus auch Nachteile. Die Finanzierung ist nämlich recht teuer. 

Damit gibt es eine direkte Auswirkung auf die Kreditraten je Monat. Mit einem höheren Kapitalbedarf steigt die Belastung noch einmal an. Grundsätzlich ist die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital aber nicht schlecht. Experten raten allerdings oft dazu, eine Immobilie dann zu finanzieren, wenn es keinerlei Rücklagen gibt. Immerhin muss das Haus im Verlauf auch gepflegt werden. Hinzukommen oft auch unvorhersehbare Ereignisse wie eine Arbeitslosigkeit oder ein Schicksalsschlag. Kommt es dann noch zu weiteren Zwischenfällen wie einem defekten Fahrzeug, geraten Bauherren schnell in finanzielle Schwierigkeiten.

 Tipp: Immer vergleichen

Grundsätzlich sollte immer durchgerechnet werden, welche Finanzierungsvariante die beste ist. Somit sollten Vergleichsrechnungen angefertigt werden. Dabei vergleicht man dann eine Hausfinanzierung mit Fremdkapital und eine ohne Kapital. Es kommt darauf an, was letztendlich unter dem Strich herauskommt. Zudem muss beachtet werden, welches Modell am besten zum Lebenskonzept und der Zukunftsplanung passt. Letztendlich ist aber auch die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital eine gute Möglichkeit.

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Vollfinanzierung – das sind die Risiken und Erwartungen

Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass der Kreditnehmer über kein Eigenkapital verfügt. Die Immobilie wird also ausschließlich per Fremdkapital bezahlt. Banken vergeben solche Darlehen meist an Selbstnutzer bis zu einer gewissen Beleihungsgrenze. Diese liegt meist bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes. 

Die restlichen Prozent muss der Bauherr dann aus eigenen vorhandenen Ersparnissen aufbringen. So stellen die Banken sicher, dass sie keinen Verlust im Falle eines Zahlungsausfalles erleiden. Immerhin würde das Gebäude dann zwangsversteigert werden und der Erlös fließt wieder zur Bank zurück. Grundsätzlich gibt es aber auch die Möglichkeit der Vollfinanzierung. Dann deckt der Hausbauer alle Kosten über einen Kredit ab. Das bedeutet, dass ebenso die Kaufnebenkosten wie zb. Maklerprovisionen, Notarkosten und Erwerbsnebenkosten vom Darlehn getragen werden. Experten sprechen dann auch von einer 105-Prozent-Finanzierung oder einer 110-Prozent-Finanzierung.

Risiken einer Vollfinanzierung

Der Ablauf und auch die Konditionen bei einer Vollfinanzierung sind ähnlich wie bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Der Unterschied jedoch besteht in der Zinshöhe. Die Banken gehen bei der Vollfinanzierung natürlich ein entsprechend hohes Risiko ein. Daher lassen sie sich das auch etwas kosten. Die Zinsen liegen meist bei 0,5 Prozent bis 1 Prozent. Damit sind die Gesamtkosten für den Traum des eigenen Hauses deutlich teurer. Zudem bringt das Konzept ein Zukunftsrisiko. 

Nach Ablauf der Zinsbindung muss immerhin ein deutlich höherer Restschuldenbetrag getilgt werden. Wenn die Zinsen in dieser Zeit angezogen haben, können sich die Raten des Darlehens massiv verteuern. Im aller schlimmsten Fall werden die Zinsen dann sogar unbezahlbar. Viele Banken nutzen einen Tilgungssatz von zwei bis drei Prozent. Damit steigt die monatliche Belastung in der Kombination von Tilgung und Zinsen durchaus auf das Doppelte wie beim Finanzierungsmodell mit Eigenkapital. Auch bei einer mitteldurchschnittlichen Immobilie kann das Kosten von über 1000 Euro im Monat bedeuten.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Kreditinstitute erwarten viel Bonität

Bei diesem Risiko machen Banken keine Luftsprünge bei der Vollfinanzierung. Daher achten sie streng auf eine überdurchschnittlich hohe Bonität des Kunden. Junge Käufer und Bauherren eignen sich daher gut für das Model. Immerhin konnten diese noch nicht viel Eigenkapital ansparen, sie werden auf Dauer aber über ein sicheres und vor allem hohes Einkommen verfügen. Dabei sollte der Verdienst so hoch liegen, dass auch der Lebensunterhalt finanziert werden kann – neben dem Abbezahlen der Zinsen. Gleichzeitig ist es aber auch wichtig, Rücklagen bilden zu können. Diese kommen dann bei Reparaturen und Neuanschaffungen zum Einsatz.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Wenn das Eigenkapital immer knapper wird

Die Immobilienpreise steigen immer weiter. Und das, trotz der Pandemie. Das wird für Interessenten immer wichtiger. Gerade bei jüngeren Menschen reicht dabei das Eigenkapital oft nicht mehr aus. Und das noch nicht einmal, um die 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten decken zu können.

Somit geht das gesamte Eigenkapital bereits in die Kosten für Notar, Makler und Grunderwerbssteuer. Allerdings ist dank des niedrigen Zinsniveaus durchaus eine Finanzierung von bis zu 100 Prozent des gesamten Kaufpreises realistisch. Dabei spielen die meisten Banken in Deutschland mit. Allerdings werden die Kreditnehmer dabei ein höheres Risiko ein und werden deutlich stärker zur Kasse gebeten.

Wichtige Tipps zur Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Am besten lassen sich Interessenten nicht auf eine 100-Prozent-Finanzierung ohne Eigenkapital ein. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus den eigenen Mitteln beglichen werden können. Lediglich bei einem soliden und gesicherten Einkommen ist eine Finanzierung des vollen Kaufpreises eine Überlegung wert. Dabei sollten die monatlichen Raten aber nicht mehr als 30 oder 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Wichtig ist zudem der Vergleich. 

Gerade bei Finanzierungen mit wenig eigenem Kapital sind die Zinsunterschiede zwischen den Banken sehr hoch. Daher sollten immer mehrere Kredit-Angebote eingeholt werden. Zudem sollten die Kreditinstitute immer gefragt werden, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden müssen, um einen besseren Zinssatz zu erhalten. Dabei reichen oft schon ein paar Tausend Euro. Mit verschiedenen Grenzzinsrechnern im Internet lassen sich übrigens die Sparmöglichkeiten ausrechnen. Sollten einige wenige Tausend Euro nicht ausreichen, macht es Sinn, Freunde oder Bekannte danach zu fragen.

Holen Sie sich mehrere Angebote ein. Die Zinsunterschiede können unter den Banken sehr hoch sein. 

Die hohen Zinsaufschläge für die Vollfinanzierung und die Situation in den Großstädten

Wichtig zu wissen: Je niedriger das Eigenkapital ausfällt, desto höher ist der Zinssatz der Banken. Wer also mehr als 90 Prozent des Kaufpreises finanziert haben möchte, der zahlt bei einigen Banken einen höheren Zinssatz. Dieser ist meist um 0,5 Prozent bis 1 Prozent höher als für eine Finanzierung von 80 Prozent. Zusätzlich wird meist eine Monatsrate fällig, die 60 Prozent höher ausfällt. Vor allem in Großstädten wird die Lage mit wenig Eigenkapital schwer. 

Nach dem Kauf müssen immerhin meist mehrere Hundert Euro je Monat für das Wohnen selbst bezahlt werden. Das kann sich natürlich nicht jeder ohne Weiteres leisten. Je geringer das Eigenkapital ausfällt, desto wichtiger ist ein sicheres Einkommen. Dieses sollte dazu reichen, neben den Zinsen auch mindestens drei Prozent des Kredites je Jahr tilgen zu können. Das Eigenkapital ist dabei ein relevanter Sicherheitspuffer. Er schützt unter anderem vor einer Überschuldung im Falle des Notverkaufs. Auch in Zeiten der niedrigen Zinsen ist eine Finanzierung ohne jedes Eigenkapital eher unsicher und riskant. Muss das Haus etwa nach einigen Jahren wieder verkauft werden, reicht der Erlös daraus unter Umständen nicht mehr zur Tilgung der Schulden. Damit besteht beim Hauskauf ohne Eigenkapital ein recht hohes Risiko.

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Tipp: Die Zinsen lange festschreiben

Wer eine hohe Kreditfinanzierung mit einer langen Zinsbindung haben möchte, der sollte einige Tipps beachten. Immerhin werden Zinsen für einen Immobilienkredit nicht auf Dauer so niedrig bleiben wie aktuell. Wenn also die Zinsbindung in zehn Jahren beispielsweise abläuft, dann sind die Schulden meist unbezahlbar hoch. Daher: Eine gute Sache ist es, den Zinssatz für mindestens die Dauer festzuschreiben, bis die Hälfte des Darlehens getilgt wurde. Das bedeutet konkret oft Zinsbindungen von 15 Jahren oder sogar länger. Bei Unsicherheiten sollten sich Interessenten immer gut und von verschiedenen Parteien beraten lassen. Und dann ist da noch etwas: Einigen Käufern ist gar nicht bewusst, dass ein Mangel an Eigenkapital teuer werden kann. 

Die Berechnungen zeigen hier: Bei Kreditanteilen, die 90 Prozent des Kaufpreises übersteigen, zahlt der Interessent durchaus Zinsen wie bei einem gewöhnlichen Dispokredit. Wir nehmen hier einmal ein einfaches Beispiel: Es wird eine Hamburger Immobilie für 400.000 Euro gekauft. Eine Bank verlangt dafür nun für einen Kredit im Umfang von 360.000 Euro einen Sollzins von 1,41 Prozent. Die Zinsbindung beträgt dabei 15 Jahre. Im ersten Jahr sind das also rund 5000 Euro Zinsen. Für einen höheren Kredit von 380.000 Euro würde der Sollzins bei 1,85 Prozent liegen. Das macht dann im Jahr einen Zins von rund 7000 Euro. Im Klartext: Für lediglich 20.000 Euro mehr Kapital verlangt das Kreditinstitut rund 2000 Euro mehr Zinsen im Jahr. Das wären in Prozenten fast 10 Prozent.

Tipp 2: Sparen mit mehr Eigenkapital

Verschiedene Grafiken zeigen: Wer auf Eigenkapital setzt, der spart. Nehmen wir als Beispiel einen Kreditnehmer, welcher 10.000 Euro Eigenkapital mehr einsetzt als zunächst geplant. Damit sinkt die Kreditsumme auf 90 Prozent des eigentlichen Kaufpreises. Vergleicht man nun die Angebote unterschiedlicher Banken, so kommt heraus: Bei den meisten Banken beträgt die Einsparung in den ersten 15 Jahren Zinsbindung zwischen 12.000 Euro und 32.000 Euro. 

Das bedeutet also: Die 10.000 Euro Eigenkapital bringen am Ende zwischen 5,5 und 10 Prozent Rendite pro Jahr. Und das noch steuerfrei und sicher über einen Zeitraum von immerhin 15 Jahren. Machen wir es noch einmal an einem Beispielfall deutlich: Ein Käufer zahlt für seine Immobilie 400.000 Euro in Hamburg. Wenn er nun 10.000 Euro mehr Eigenkapital einsetzt, nimmt er statt der 170.000 Euro nur einen Kredit von 160.000 Euro auf. Das Eigenkapital bringt ihm dann bei einer Bank bis zum Ende der Zinsbindung über 15 Jahren eine Ersparnis von rund 32.000 Euro. Das macht eine Rendite von 10 Prozent. Eine stolze Summe.

Die Kombination mit einem KfW-Darlehen

Hat ein Interessent einer Wohnung oder eines Hauses wenig Eigenkapital, dann kann es sich lohnen, einen Anteil von bis zu 100.000 Euro mit einem Kredit des Wohneigentumsprogramms der KfW-Bank zu finanzieren. Ein solcher Kredit kann immerhin jeder für den Kauf oder Bau einer eigens genutzten Immobilie erhalten. Aktuell (Stand November 2021) ist vor allem eine 80%ige Finanzierung über das KfW-Darlehen recht günstig zu haben. 

Das kann sich aber ändern, wenn der Interessent etwa 90 bis 100 Prozent benötigt. Dann wird der Kredit bei der Bank deutlich teurer ausfallen, der Zinssatz über die KfW bleibt allerdings bestehen und gleichhoch. Somit ist eine Vollfinanzierung zu 100 Prozent oft mit einem KfW-Kredit günstiger als ohne. Manchmal bieten Banken auch das eigene Darlehen in einer Kombination mit einem KfW-Darlehen an und das zu einem niedrigeren Zinssatz als ohne die Kombination. Aber Achtung: Den Kredit der KfW gibt es nur mit längstens zehn Jahren Bindung an den Zins. Damit das Risiko eingegrenzt werden kann, sollte dieser also nur mit einem Bankkredit mit deutlich längerer Bindung kombiniert werden.

Wer bekommt eine Vollfinanzierung der Bank?

Die Banken wählen heute ihre Kreditnehmer für eine vollumfassende Finanzierung gut aus. Dabei gelten bei den meisten Banken sehr strenge Kriterien. Diese richten sich sehr oft nach der sogenannten 40-Prozent-Regel. Was ist damit gemeint? Sie meint letztendlich, dass der Darlehensnehmer nur dann infrage kommt, wenn die monatlichen Raten zur Kreditablösung nicht 40 Prozent des monatlichen Einkommens übersteigen. Für den Fall, dass es noch weitere laufende Kredite gibt, wird die Rate von diesem mit angerechnet. Es kann sich dabei etwa um eine Abzahlung des Autos, Motorrads oder Urlaubs handeln.

 Konkret bedeutet das, dass die maximale Kredithöhe beschränkt ist. Zudem bedeutet das aber auch, dass Kandidaten für eine Vollfinanzierung ein hohes und regelmäßiges Einkommen je Monat benötigen. Wir machen das gerne wieder anhand eines konkreten Beispiels deutlich: Nehmen wir ein Haus mit einer Vollfinanzierung von mehr als 200.000 Euro. Dazu ein Zinssatz mit drei Prozent und eine Tilgung zu Beginn in der Höhe von 3,5 Prozent bei einer Monatsrate von 1.083 Euro. Das Nettoeinkommen je Monat müsste damit also mindestens bei 2.707 Euro liegen. Nur dann ist die häufig genutzte 40-Prozent-Regelung erfüllt.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital:  Die Bedeutung von Ausstattung und Lage der Immobile

Die Lage spielt eine wichtige Lage für den Wert einer Immobilie. So viel steht fest. Das gilt ebenso für die Vollfinanzierung des Objektes. Der Grund dafür? Das Haus oder die Wohnung stellen die wichtigste Sicherheit für die Bank dar. Eine Immobilie in einer beliebten Lage hat deshalb einfach höhere Chancen auf eine vollumfängliche Finanzierung als ein Objekt in schlechter Lage. Immobilien in einer guten Lage erzielen auf dem Markt später einen höheren Ertrag im Fall des Verkaufs. Daran hat die Bank natürlich ein starkes Interesse. Neben der reinen Lage ist auch die Ausstattung wichtig. Gibt es eine Garage vor Ort? Eine praktische Fußbodenheizung? Eine gute Dämmung, ein Badezimmer mit Badewanne? Einen Balkon? All das lässt die Wohnung oder das Haus im Wert und in der Nachfrage steigen.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Bank macht mit?

Soweit die konkrete Faktenlage. Stellt sich die Frage, welche Bank nun infrage kommt für eine erfolgreiche Finanzierungszusage. Eine offizielle Liste oder Regel gibt es nicht. Außerdem können die Banken natürlich immer ihre Angebote verändern und etwa keine Vollfinanzierung mehr anbieten. Der beste Weg ist daher die Suche in einem Baukreditrechner. Dabei gibt es die Option der Vollfinanzierung. Am besten werden hier alle relevanten Daten eingegeben und es erscheint eine Liste mit den passenden Banken. So kann gesehen werden, welche Banken grundsätzlich eine Vollfinanzierung anbieten. Natürlich können Interessenten immer auch bei der Hausbank nachfragen. Diese kennen die finanziellen Verhältnisse des Kunden oft am besten. Ein wesentlicher Aspekt ist, dass das Kreditinstitut über ein regelmäßiges und hohes Einkommen im Detail Bescheid weiß.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist eine Hausfinanzierung ohne eigenes Kapital überhaupt möglich? 

Die Finanzierungszusage ist in vielen Fällen verbindlich. Rein rechtlich gesehen ist sie allerdings noch kein vollständiger Kreditvertrag zwischen der Bank und dem Kunden. Zudem sollte auf die Formulierungen im Schreiben geachtet werden. Hier sollte eine konkrete Zusage formuliert sein und keine schwammigen Aussagen wie „nach aktueller Einschätzung“.

Wo kann ein Kredit ohne Eigenkapital bezogen werden?

Einige Banken bieten eine Vollfinanzierung an. Dabei ist zu beachten, dass Banken hier streng auswählen. Oft wird die 40-Prozent-Regelung angewendet. Das bedeutet, dass der Interessent abzüglich der Raten noch 40 Prozent seines Einkommens übrig haben sollte.

Was genau ist eigentlich die 100 % Finanzierung?

Von dieser spricht an, wenn sowohl die Baufinanzierung als auch der eigentliche Kaufpreis einer Immobilie durch den Kredit gedeckt werden. Ein anderes Wort für die 100 % Finanzierung lautet Kaufpreisfinanzierung.

Wann lohnt sich eine Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung bedeutet vor allem eine hohe Belastung. Immerhin sind Tilgungszahlungen an die Bank zu leisten. Sinnvoll ist sie also nur dann, wenn selbst in der Wohnung oder dem Haus gewohnt wird. Dann kann die ansonsten fällige Miete zur Tilgung des Kredits bei der Bank genutzt werden.

Wie wichtig ist das Eigenkapital beim Hauskauf?

Wichtig. Als Faustregel gilt dabei: Gerechnet werden sollte mit mindestens 5,5 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital-Anteil für die Pläne der Immobilie. Zudem gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger wird die Baufinanzierung meist auch.

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