Wertgutachten


Ein Wertgutachten ist für den Kauf und Verkauf von Immobilien sehr zu empfehlen. Außerdem wird es in manchen Fällen, wie etwa bei Erbstreitigkeiten, vom Gericht verlangt. Was das Wertgutachten genau ist, wer es erstellt, was es kostet und welche Verfahren zum Einsatz kommen können, haben wir in diesem Artikel ausführlich zusammengetragen.

Was ist ein Wertgutachten?

Wie der Name bereits verrät, handelt es sich dabei um ein ausführliches Gutachten, in dem der exakte Wert von einer Immobilie oder einem Grundstück definiert wird. Verlangt wird ein Wertgutachten in der Regel von Banken oder Gerichten. Es ist kostenpflichtig und empfiehlt sich unter anderem bei:

  • Zwangsversteigerungen
  • Scheidungsverfahren mit juristischer Auseinandersetzung
  • Erbstreitigkeiten mit juristischer Auseinandersetzung
  • Immobilienkäufe generell
  • Ermittlung des Verkehrswertes für das Finanzamt
  • Ermittlung des Betriebsvermögens

Wertgutachten durchführen lassen

Allgemein wird der Begriff des Wertgutachten für gerichtsfeste Wertgutachten in großem Umfang genauso verwendet wie für simple Kurzgutachten. Hier muss aber genau hingesehen werden, denn in manchen Fällen ist eine kostenfreie Bewertung zulässig und ausreichend, in anderen Bereichen wiederum braucht es ein kostenpflichtiges und umfassendes Wertgutachten. Bei einem professionellen Wertgutachten muss mehr Aufwand und auch mehr Zeit eingerechnet werden, da die Anforderungen an ein solches Gutachten entsprechend höher sind. Im Laufe des Prozesses kommt ein Sachverständiger zur Immobilie und führt vor Ort eine Begutachtung durch, außerdem lässt er sich alle relevanten Unterlagen zukommen. Daher können für die Erstellung des Wertgutachtens für die Immobilie oder das Grundstück schon einmal einige Wochen ins Land ziehen.

Gutachten für die Wertermittlung

Wer hingegen nicht vom Gericht aufgefordert wird, ein Wertgutachten vorzulegen, kann etwa eine Immobilienbewertung oder ein Kurzgutachten erstellen lassen. Dabei werden die relevanten Daten zur Wohnung oder des Hauses eingegeben und das Tool errechnet im Anschluss den ungefähren Wert des Grundstücks oder der Immobilie. Je mehr Daten der Auftraggeber dabei zur Verfügung stellt, desto genauer und zuverlässiger ist die genannte Summe.

Wie teuer ist ein Wertgutachten für ein Haus?

Wer sich ein Wertgutachten vom Immobiliengutachter ausstellen lassen möchte, hat die Möglichkeit, über den Preis zu verhandeln. Diese Chance sollten Interessierte auch nutzen und am besten bei mehreren Gutachtern um Angebote bitten. Wie hoch der Preis ausfällt ist abhängig vom zu erwartenden Verkaufswert des Objekts, der Art der Bewertung und dem damit verbundenen Aufwand. Wer kein Vollgutachten vorweisen muss und nicht zu einem Online-Tool greifen möchte, kann auch ein Kurzgutachten in Auftrag geben. Der Aufwand und die benötigte Zeit sind dabei geringer und das schlägt sich natürlich auch im Preis nieder. Ein Kurzgutachten kostet im Schnitt rund 950 Euro. 

Abgerechnet wird vom Gutachter meist nach Stunde oder nach einer festen Pauschale. Beachten sollten Auftraggeber aber, dass ein Kurzgutachten vor Gericht keine Gültigkeit hat und einzig und allein der Schätzung des Verkaufspreises dient. Für ein Vollgutachten muss daher auch mit einer höheren Summe gerechnet werden als 950 Euro. Häufig richten sich die Kosten dann nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI). Jedoch ist diese Anordnung schon seit 2009 nicht mehr rechtlich bindend und der Fachgutachter kann den Preis für seine Arbeit selbst bestimmen.

Das Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ist nicht weniger genau und präzise wie ein Vollgutachten. Jedoch ist es in seinem Umfang deutlich geringer. Mit seinen rund zehn bis 15 Seiten ist es zwar für eine konkrete Werteinschätzung für den Verkauf gut geeignet, vor Gericht aber nicht zulässig. Je nachdem welcher Gutachter beauftragt wird und auf der Grundlage der beschriebenen Faktoren wird ein Verfahren zur Anwendung kommen. Enthalten sind in einem Kurzgutachten die Beschreibung des Objekts und die jeweiligen dazugehörigen Anlagen. Registerauszüge hingegen werden in der Regel bei einem Kurzgutachten vom Sachverständigen nicht eingeholt.

Wertgutachten für eine Erbgemeinschaft

Leider läuft eine Erbschaft nur in den wenigsten Fällen ohne Streitigkeiten ab. Oft sitzen sich dann mehrere Parteien gegenüber und ringen darum, wer berechtigt ist und wer nicht. Dann kommt es oft zum Streit über den Pflichtteil, worüber die verschiedenen Beteiligten meist anderer Auffassung sind. Der Gesetzgeber hat deshalb die Voraussetzungen dafür geschaffen, die beteiligten Parteien zu beruhigen. Für den Fall, dass sich die Beteiligten über den Wert einer hinterbliebenen Immobilie bzw. den Pflichtanteil nicht einigen können, haben Pflichtberechtigte einen Anspruch auf eine Wertermittlung im Zuge von einem Wertzuachten. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch nach § 2314. Die Kosten für das Gutachten trägt in diesem Fall der Nachlasser.

Der Gesetzgeber hat vorgesorgt

Mit dem Wertgutachten soll es den Pflichtteilsberechtigten möglich gemacht werden, den genauen Pflichtteil zu definieren und eben diesen bei dem oder den Erben geltend zu machen. Geltend gemacht wir der Anspruch regelmäßig, wenn es sich beim Nachlass auch um teure Fahrzeuge, Immobilien oder Kunstgegenstände handelt. Gegen den Wunsch einer Wertgutachtens kann der Erbe in der Regel keine rechtlichen Schritte einlegen, denn der Anspruch auf Wertermittlung ist nun einmal vom Gesetzgeber festgeschrieben worden. Hierbei geht dieser sogar sehr konkret auf die Details eines solchen Anspruchs ein.

Die Wahl des Sachverständigen

Der Erbe hat dabei das Recht, sich für einen Sachverständigen nach Wahl zu entscheiden und damit zu bestimmen, wer das Wertgutachten für die Immobilie erstellt. Der Pflichtteilsberechtigte ist zwar im Recht, eine Wertermittlung zu beantragen. Mitentscheiden über den Gutachter kann er aber nicht. Bei dem Sachverständigen muss es sich übrigens nicht zwangsläufig um einen öffentlich vereidigten und vom Gericht bestellten Gutachter handeln. Viel wichtiger ist es, dass der durchführende Fachgutachter über die nötige Kompetenz verfügt und unparteiisch agiert.

Auf Unparteilichkeit achten

Die Unparteilichkeit bei der Erstellung des Wertgutachtens ist ein wesentlicher Punkt. Selbstverständlich teilt der Erbe dem beauftragten Gutachter mit, für was er ein solches benötigen wird. Dem Beauftragten ist dann natürlich klar, dass der Erbe nicht möchte, dass sein festgestellter Wert einen bestimmten bereits festgestellten Rahmen übersteigt. Klar ist aber auch, dass es bei dem Prozess darum geht, einen Streit beizulegen.

Verbindlich ist das erstellte Gutachten für den Pflichtteilsberechtigten nicht. Wer seinen beauftragten Sachverständigen also dazu bringen möchte, dass das Wertgutachten entsprechend niedrig ausfällt, kann riskieren, dass der Pflichtteilsberechtigte die Unparteilichkeit anzweifelt und den bestimmten Wert nicht akzeptiert. Ist das der Fall, kommt das erstellte Wertgutachten auf den Prüfstand und ein gerichtlich bestellter Gutachter wird hinzugezogen. Je nachdem kann auf den Erben dann eine böse Überraschung warten.

Wie wird ein Wertgutachten erstellt?

Wie das Wertgutachten genau erstellt wird, ist von einigen Faktoren abhängig. Freie Gutachter für Immobilien erstellen Bewertungen, die gerichtlich keinen Bestand haben. Darüber hinaus gibt es die gerichtlich und somit öffentlich bestellten Sachverständigen. Sie sind vereidigt und von der INK ernannt sowie geprüft. Einige gerichtlich einbestellte Sachverständige sind außerdem staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Sie erstellen Ihre Wertgutachten im Auftrag der Landesbehörden und werden auch von diesen beaufsichtigt. Wer also ein Gutachten aus steuerlichen Gründen benötigt, sollte sich immer für einen staatlich anerkannten Gutachter entscheiden.

Die 3 Verfahren eines Wertgutachtens

Grundsätzlich gibt es für die Wertermittlung einer Immobile drei verschiedene Verfahren. Dabei handelt es sich um das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches der drei Verfahren eingesetzt wird, hängt stark von der Immobilie ab. Manchmal werden vom Gutachter auch verschiedene Verfahren miteinander kombiniert.

Das Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren ermittelt der Fachgutachter die Vergleichswerte aus den Vergleichspreisen. Damit dieses Verfahren zur Anwendung kommen kann, müssen ausreichende Grundstücke oder Immobilien mit sehr ähnlichen Merkmalen in der Umgebung existieren. So lässt sich der Wert anhand von vergleichbaren Immobilien ableiten. Gibt es in der Umgebung allerdings keine Vergleichsobjekte, wird sich häufig in anderen Gebieten umgesehen. Zur Anwendung kommt das Vergleichswertverfahren oft bei Garagen, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Zweifamilienhäuser sowie Einfamilienhäuser. Der Sachverständige ermittelt im Verfahren zuerst den Bodenwert, welcher als Datenbasis dient. Der Bodenrichtwert liefert einen ersten Eindruck darüber, wo die Reise hingeht. Wichtig anzumerken ist, dass bei einem individuellen Gebäude auch im Vergleichswertverfahren am Ende eine andere Summe herauskommen kann, wie beispielsweise beim Nachbargrundstück. Das kann folgende Gründe haben:

  • Spezielle Lage (besondere Verkehrslage, besondere Lichtverhältnisse, etc.)
  • Tragfähigkeit und Beschaffenheit des Bodens
  • Nähe zu Gefahrzonen
  • Nähe zu Gewerbegebieten
  • einwirkende Einflüsse wie Lärm und Gerüche
  • Nutzungsbeschränkungen
  • Zustand der Außenanlage
  • notwendige Instandsetzungen

Das Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren ermittelt der Gutachter den Preis im Wertgutachten auf der Grundlage von marktüblichen zu erzielenden Preisen. Wenn die Werte dabei schwanken, können durchschnittliche Preise herangezogen werden. Dabei werden vom Bruttoertrag vergleichsbarer Objekte die Kosten für Verwaltung, Instandsetzung, Bewirtschaftung und Mitausfallwagnis abgezogen. Der Ertragswert ergibt sich dann aus dem Jahresnettoertrag. Berücksichtigt wird im Übrigen auch die Restnutzungsdauer eines Zinssatzes, wie er in der Region üblich ist. Für vermietete Mehrfamilienhäuser eignet sich dieses Modell besonders. Aber auch gewerblich und gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsobjekte kommen für das Ertragswertverfahren in vielen Fällen zum Einsatz.

Das Sachwertverfahren

Wenn der einbestellte Fachgutachter das Sachwertverfahren anwendet, addiert er den Bodenwert des Objektes mit dem Sachwert. Der Sachwert bezieht sich dabei auf die Herstellungskosten und zieht altersbedingte Minderungen des Wertes mit ein. Wenn man es mit Immobilien zu tun hat, die stark renovierungsbedürftig sind, ist dieses Verfahren eine gute Möglichkeit. Auch bei eigengenutzten Einfamilienhäusern, Fachwerkhäusern oder Zweifamilienhäusern mit individueller Gestaltung kommt das Verfahren zur Bestimmung des Wertes zum Einsatz.

Wertgutachten: Was muss berücksichtigt werden?

Der bestellte Gutachter muss bei der Erstellung des Wertgutachtens einige Faktoren berücksichtigen. Immerhin wirken sich viele Dinge auf den Wert einer Immobilie aus. Diese sind:

  1. 1
    Die Objektlage: Entscheidend ist, wo sich das Objekt genau befindet. Hat man es mit einer zentralen Lage in der Stadtmitte zu tun, die sehr nachgefragt ist, oder befindet sich das Haus oder die Wohnung eher am Stadtrand? Gibt es in der Nähe eine gute Verkehrsanbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln? Wie sieht es mit Kulturangeboten, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzten und Poststationen? All diese Faktoren haben einen Einfluss auf den Wert der Immobilie und müssen im Wertgutachten daher berücksichtigt werden.
  2. 2
    Der Zustand: Berücksichtigt werden technische Faktoren wie etwa der Zustand der Elektroleitungen und besondere Ausstattungen. Zudem prüft der Gutachter die baulichen Aspekte wie die Gasleitungen, Wasserleitungen, Heizungen und die Bausubstanz.
  3. 3
    Die Energieeffizienz: Wie gut ist das Dach gegen austretende Wärme gedämmt und wie dicht sind Fenster und Außentüren? Auch das sind Faktoren, die eine Rolle bei der Ermittlung des Wertes im Wertgutachten spielen. Hier kann der Energieausweis dienlich sein.
  4. 4
    Die Erschließung: Genauso entscheidend ist es, ob die Immobilie bereits an das Abwasser- und Wassersystem angeschlossen ist, ob das Telefonnetz bereits vorhanden ist und ob allgemein Dinge wie Einfahrten und Zäune bereits fertiggestellt sind.
  5. 5
    Die Außenanlage: Zu nahezu jedem Gebäude gehört auch eine Außenanlage. In welchem Zustand ist der Garten? Verfügt er über Besonderheiten wie eine moderne Sauna oder einen Pool? In welchem Zustand ist der Carport und die Garage? Gibt es beispielsweise komfortable Extras wie ein direkter Zugang von Haus zum Unterstellplatz des Fahrzeugs oder ein elektrisches Rolltor? Auch diese Dinge haben Einfluss auf die Wertermittlung durch den Gutachter.

Weshalb ist ein Wertgutachten bei Verkauf und Kauf wichtig?

Ein Wertgutachten ist nicht nur dann sinnvoll, wenn das Gericht ein solches vorliegen haben möchte. Jeder, der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder kaufen will, sollte im Vorfeld ein Gutachten erstellen lassen. Der Kauf einer Immobilie ist keine spontane Entscheidung und in der Regel eine Investition für das ganze Leben. Natürlich möchten Kaufinteressierte daher exakt wissen, wie der Zustand von Haus oder Immobilie ist. Immerhin ist es für den Laien schwer zu erkenn, ob dieser gut ist oder ob es nicht doch versteckte Mängel gibt, die erst im Laufe der Zeit zum Problem werden. Für Käufer ist es also mehr als ratsam, ein Gutachten in Auftrag zu geben.

Das wird beachtet

Dabei werden Substanz und mögliche Baumängel analysiert und die anfallenden oder empfohlenen Baumaßnahem genau aufgelistet. So ist es Interessenten möglich, die womöglich entstehenden Kosten mit in den Preis einzurechnen. Außerdem ist ein solches Gutachten immer eine gute Grundlage für die Verhandlung über den finalen Preis. Wie bereits beschrieben bezieht der Gutachter nicht nur die Grundlagen im Haus selbst mit in sein Wertgutachten ein. Auch Größe, Lage, Ausstattung und Umgebung spielen dafür eine Rolle.

Das Wertgutachten von der Steuer absetzen?

In einigen Ausnahmefällen ist es für Verkäufer tatsächlich möglich, die entstandene Kosten für das Wertgutachten von der Steuer abzusetzen. Dabei gelten die Ausgaben aber nicht als Werbungskosten. Bei Werbungskosten handelt es sich nämlich lediglich um Ausgaben, die direkt mit der Sicherung der Einnahmen in Verbindung stehen. Das ist bei einem Wertgutachten nicht der Fall. Immerhin wird dieses nicht zur Vermietung, sondern zur Veräußerung erstellt.

Wird das Wertgutachten aber in einer Erbauseinandersetzung benötigt und sollte der Auftraggeber das Haus im Nachhinein verkaufen wollen, können die Honorare des Wertgutachtens tatsächlich steuerlich geltend gemacht werden. Vorausgesetzt ist dabei, dass es einer gerechten Aufteilung unter mehreren Erben dient. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden (BFH-Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 20/12) In einem solchen Fall ist das Wertgutachten als Nachlassverbindlichkeit anzusehen, welche den Wert der Erbschaft steuerlich mindert.

Die Gruppen von Sachverständigen

Gutachter ist nicht gleich Gutachter. Hierbei gibt es verschiedene Gruppen, welche im folgenden Abschnitt noch einmal genau vorgestellt werden.

  1. 1
    Vereidigte und öffentlich bestellte Gutachter: Sie werden in der Regel entweder über die Architekten- und Ingenieurkammern der Länder oder durch die Handels- und Industriekammer einberufen, kontrolliert und geprüft. Die Expertise und das Fachwissen sind hier natürlich enorm hoch. Daher werden diese Sachverständigen auch von Gerichten anerkannt. Eine Freigabe für diese Gruppe von Gutachtern ist auf fünf Jahre angelegt.
  2. 2
    EU-zertifizierte Gutachter: Diese Gruppe ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und muss genauso alle fünf Jahren das Können unter Beweis stellen. Kontrolliert und zertifiziert werden die Sachverständigen durch die Deutsche Akkreditierungsstelle. Sie sind per Gesetz den öffentlich bestellten Fachleuten gleichzustellen. Allerdings sieht das in der Realität oft anders aus.
  3. 3
    Freie Sachverständige: Dabei handelt es sich um Selbstständige, die keine öffentliche und amtliche Anerkennung haben und daher auch nicht überwacht werden. Organisiert sind sie meist im Berufsverband Freier Sachverständiger e.V. oder einem anderen Verband. Bekannt ist etwa die die Chartered Surveyors der britischen Royal Institution of Chartered Surveyors, welche auch in Deutschland aktiv ist.
  4. 4
    Gutachterausschüsse: Hierbei handelt es sich um Ausschüsse von mehreren Sachverständigen, die jährliche Marktberichte je nach Region anfertigen und Wertgutachten zu Verkaufswert erstellen.

Wie groß ist der Aufwand für ein Wertgutachten?

Der jeweilige Aufwand unterscheidet sich von Objekt zu Objekt. Eine abgeschlossene Bewertung kann schon einmal einige Wochen in Anspruch nehmen. Die Dauer hängt dabei von der Nutzungsart, der Auffindbarkeit relevanter Dokumente, dem Zustand, der Zugänglichkeit und der Größe ab. Ein Kurzgutachten hingegen ist wegen eines geringen Aufwands und Umfangs schneller erstellt. Hier kann mit etwa 24 Stunden gerechnet werden.

Diese Unterlagen werden für ein Wertgutachten benötigt

Wer ein Wertgutachten in Auftrag gibt, sollte einige Unterlagen zur Hand haben. Dazu zählen folgende Unterlagen und Angaben:

  • Grundrisse der Immobilie mit den Umbauten oder Anbauten
  • Die Wohnfläche
  • Grundbuchauszug aus dem letzten viertel Jahr
  • Flurkartenauszug aus dem letzten viertel Jahr
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt
  • Rechnungen über Arbeiten am Haus
  • Rechnungen zu Modernisierungen und Sanierungen
  • Im Erbrecht: Belege der Erbbauzinsen und Erbbaurechtsvertrag
  • Mietwohnungen: Mitvertrag
  • Eigentumsimmobilie: Nebenkostenabrechnungen, Teilungserklärung und Protokolle der letzten drei Versammlungen der Eigentümer

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist ein Wertgutachten?

Bei einem Wertgutachten wird der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes, etwa anhand des Verkehrswerts, Marktwert oder Entscheidungswert, ermittelt. Es eignet sich für den Verkauf von Objekten und ist manchmal auch bei Gericht vorzuliegen.

Vorteile Wertgutachten

Wer beim Kauf einer Immobilie böse Überraschungen verhindern möchte, kann den Wert vorher von einem Experten bestimmen lassen. Er entdeckt versteckte Mängel, welche bei der Verhandlung hilfreich sein können.

Wer darf ein Wertgutachten erstellen?

In Deutschland ist es nicht ganz klar geregelt, wer ein Wertgutachten erstellen kann. Bei den Bezeichnungen Sachverständiger und Gutachter handelt es sich um keine geschützten Begriffe. Theoretisch kann also jeder Immobilienbewertungen vornehmen.

Wie wird ein Wertgutachten erstellt?

Ein Kurzgutachten, welches nicht für das Gericht benötigt wird, kann von einem freiem Immobiliengutachter durchgeführt werden. Gerichtsfeste Gutachten hingegen müssen von einem vereidigten und öffentlichen bestellten Gutachter erstellt werden.

Wie teuer ist ein Wertgutachten?

Ein Kurzachten kostet in etwa 950,00 Euro. Das gerichtsfeste Vollgutachten nimmt meist 0,5 Prozent bis ein Prozent des Verkaufswertes eines Objekts oder eines Grundstücks ein.

Daniel Kessler

Über den Autor

Gründer und Inhaber von Actora-Immobilien. Ich freue mich Sie auf unseren Blog begrüßen zu dürfen. Unser Immobilienblog soll Sie an das Thema Immobilien heranführen. Für weitere Fragen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Daniel Kessler

Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienfinanzierung am 13. Februar 2021  
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