Die Mieterhöhung und alle wichtigen Fakten
Wenn dieser Begriff fällt, löst er vor allem bei Mietern einer Wohnung oder eines Hauses keine freudigen Gefühle aus. Im Gegensatz zu den Vermietern. Die Rede ist von der Mieterhöhung. Nach wie vor ranken sich um sie viele Mythen, falsche Annahmen und unbegründete Sorgen auf beiden Seiten.
Wann darf die Miete erhöht werden, was kann der Mieter dagegen tun und alles andere rund um den Themenkomplex haben wir daher in einem ausführlichen Artikel zusammengefasst. So sind sowohl Vermieter als auch Mieter auf er sicheren Seite.
Was genau ist die Mieterhöhung überhaupt?
Durch die Regelung zur Mieterhöhung für Wohnraum kann der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen. Dann muss der Mieter eine höhere monatliche Summe bezahlen. Die Erhöhung kann dabei vertraglich ausgeschlossen werden.
Ist das nicht der Fall, so kann die Mieterhöhung durchgesetzt werden, wenn sie begründet ist. Etwa durch eine Steigung der Betriebskosten, Modernisierungsmaßnahmen, Sparmaßnahmen für Wasser oder Energie sowie Umstände, für die allein der Mieter die Schuld trägt.
Die Mieterhöhung und ihre Zulässigkeit
Wer sich nach einem Besichtigungstermin in einer Souterrainwohnung oder in einem Fachwerkhaus für die Miete entscheidet, der weiß, wie viel Miete er im Monat zu zahlen hat. Allerdings ist der Betrag nicht immer für die Ewigkeit festgelegt und einige Mieter fürchtend daher eine Mieterhöhung durch den Vermieter. Diese Sorge ist natürlich nicht ganz unbegründet.
Klar ist aber: Eine Erhöhung der monatlichen Miete muss gut begründet sein. Sie kann nicht einfach wahllos und nach Belieben gefordert werden. Hierbei legt das BGB sehr deutlich fest, wann eine Miete angehoben werden darf. So umfasst das Bürgerliche Gesetzbuch, dass eine Mieterhöhung nur nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung getroffen werden kann. Sofern Vermieter und Mieter sich einigen, kann eine Index- oder Staffelmiete vereinbart werden.
Darauf wird später noch genauer eingegangen. Der Vermieter hat aber auch das Recht, eine Erhöhung ohne Absprache oder Einigung mit dem Mieter zu verlangen. Die häufigsten Gründe sind die Anpassung an die Mieten in der Umgebung oder teure Modernisierungsmaßnahmen. Immerhin erhöhen diese den Komfort und gleichzeitig den Wert.
Die Mieterhöhung nach der Staffelmiete
Kommt es zu einer Einigung zwischen Vermiete rund Mieter, wird oft eine Staffelmiete vereinbart. Damit diese auch zulässig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die erste Erhöhung der Miete kann etwa frühestens nach einem Jahr erfolgen und der Zeitpunkt der Mieterhöhung muss genau dokumentiert werden. Zudem muss der neue Mietbetrag beziffert werden.
So kann also nicht auf eine Mieterhöhung um einen prozentualen Anteil ausgewiesen werden. Stattdessen muss der neue feste Betrag an Miete definiert sein.
Und worin liegen nun die Vorteile einer Staffelmiete?
Wenn diese vereinbart worden ist, kann der Vermieter keine Erhöhung aus anderen Gründen mehr durchsetzen. Damit hat der Mieter also Sicherheit gewonnen. Der Mieter weiß damit sehr genau, wie und wann sich die Miete ändern wird. Daher wird in der Regel bereits im Mietvertrag auf die Staffelmiete hingewiesen.
Auf der anderen Seite ist damit gewiss, dass sich der Betrag der Miete erhöhen wird. Eine genaue Begründung ist dafür nicht nötig und auch die genaue Höhe ist nicht beschränkt. Einzig und allein die Mietpreisbremse kann die Staffelung an Erhöhungen nach obenhin begrenzen.
Die Mieterhöhung nach der Indexmiete
Eine weitere Variante der Erhöhung nach Absprache ist die Indexmiete. Dabei wird die Steigerung an die Entwicklung der Mietsteigerung gekoppelt. Der Preisindex für die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ist dabei die Grundlage der Berechnung.
Der Vorteil für den Mieter ist hierbei, dass die Erhöhung nicht wahllos getroffen wird. Sie richtet sich stattdessen nach der Lage auf dem Markt. Allerdings ist im Falle der Mietpreisbremse lediglich der Preis der Ausgangsmiete daran gebunden. So kann die Indexmiete mit der Zeit auch über den eigentlichen Maximalbetrag steigen.
Geregelt ist die Indexmiete nach § 557 b BGB. Der Vermieter verpflichtet sich demnach, die kommende Mieterhöhung konkret aufzuführen und dem Mieter auch transparent zu machen, wie sie sich errechnet.
Die Mieterhöhung ohne Absprache
Der Vermieter kann die Miete auch abseits der Indexmiete oder Staffelmiete erhöhen. Etwa dann, wenn der Vermieter seine Wohnung zu einem marktüblichen Preis vermieten möchte. Dazu erteilen die Gemeinde- und Stadtverwaltungen Auskunft. Damit die Mieterhöhung basierend auf der Vergleichsmiete auch wirklich zulässig ist, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Diese haben wir hier einmal übersichtlich aufgelistet.
- 1Der Mieter muss eine Erhöhung seiner Miete nur alle 15 Monate über sich ergehen lassen. Erfolgt die Mieterhöhung in kürzeren Intervallen, so kann der Mieter seine Zustimmung verweigern.
- 2Die Miete für das Haus oder die Wohnung darf sich im Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In manchen Regionen liegt die Grenze sogar bei nur 15 Prozent.
- 3Jeder Vermieter hat die Mieterhöhung seinem Mieter schriftlich mitzuteilen. Das kann eine E-Mail, ein Fax oder ein Brief sein. Telefonisch oder mündlich ist die Ankündigung der Mieterhöhung unzulässig.
- 4Die neue Miete kann nach dem Erhalt des Schreibens frühestens zwei volle Kalendermonate später erhöht werden. Damit gilt die neue Miete für Haus oder Wohnung mit dem Beginn des dritten Monats nach der Zustellung.
- 5Der Vermieter muss seine Mieterhöhung begründen. Als Grundlage kann ein Gutachten eines Sachverständigen gelten, aber auch die Auskunft aus einer Mietdatenbank sowie dem Mietspiegel der Gemeinde. Liegt das nicht vor, so kann der Vermieter auch drei vergleichbare Wohnungen oder Häuser auflisten, aus deren Miethöhe sich die neue Miete berechnet.
- 6Der Mieter muss ganz gleich welche Begründung gewählt werden Informationen zum aktuellen qualifizierten Mietspiegel erhalten, wenn diese vorliegen.
Werden die oben genannten Bedingungen erfüllt, so ist die Erhöhung zunächst zulässig. Der Mieter muss dann dennoch formlos der Erhöhung zustimmen. Innerhalb von zwei Monaten kann er dann prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist.
Wenn der Mieter auf das Schreiben nicht reagiert, so kann der Vermieter die Anpassung der Miete für sein Haus oder seine Wohnung vor Gericht einklagen. Reagiert der Mieter nicht und zahlt mit Beginn des dritten Monats aber den neuen fälligen Betrag, so gilt dies unter anderem als Zustimmung.
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Eine Anpassung der Miete ist in speziellen Fällen auch möglich, ohne dass der Mieter dem zustimmen muss. Das trifft auf Modernisierungsmaßnahmen am Haus oder der Wohnung zu.
Hierbei lassen sich bis zu 11 Prozent der Kosten für eine Sanierung auf die Jahresmiete umschlagen. Finden die Arbeiten allerdings an mehreren Wohnungen parallel statt, so muss der Preis gerecht auf die verschiedenen Parteien aufgeteilt werden. Reduziert werden kann die Mieterhöhung auch dann, wenn der Vermieter für die Maßnahmen staatliche Förderung enthalten hat.
Immerhin ist sein Eigenanteil an der Modernisierung dann erheblich geringer. Möchte der Vermieter seien Miete nach oben schrauben, muss der den Mieter mindestens ein viertel Jahr vorher über die Maßnahmen informieren. Dabei müssen folgende Informationen enthalten sein:
Vermieter müssen die Mieterhöhung schriftlich mitteilen
Nicht nur der Mieter hat im Rahmen eines Mietvertrages Pflichten. So muss der Vermieter eine Mieterhöhung immer schriftlich kommunizieren. Wichtig ist dabei, dass dieses Schreiben einige Daten und Informationen enthält. Ansonsten ist die Ankündigung rechtlich nicht zulässig und der Mieter kann unter Umständen dagegen vorgehen. So muss enthalten sein, warum die Anpassung der Miete erfolgt, ab wann sie greift und bis wann sie gilt. Basiert die Anpassung auf der Grundlage der Vergleichsmiete, muss ein Hinweis auf die Zustimmung durch den Mieter angefügt werden. Wird auf eine Modernisierung verwiesen, so sollte der § 555d BGB genannt sein.
Widerspruch durch den Vermieter
Natürlich hat der Miete auch die Möglichkeit, gegen eine Erhöhung der Miete anzugehen. Vorausgesetzt, dass dies nicht schon im Mietvertrag enthalten war und von beiden Seiten unterschrieben wurde. Die Verweigerung der Zustimmung ist dafür schon ausreichend. Immerhin hat der Mieter nach der Ankündigung der Mietanpassung acht Wochen Zeit, dieser zuzustimmen. Wer die Frist verstreichen lässt und auch nicht den neuen Mietbetrag leistet, widerspricht der Ankündigung. Nun muss der Vermieter drei Monate Zeit haben, eine Klage zu prüfen.
Dann kann er vor das Gericht ziehen und prüfen lassen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Dann kann der den Mieter gerichtlich dazu verpflichten, die Mieterhöhung hinzunehmen. Lässt der Vermieter allerdings die dreimonatige Frist für eine mögliche Klage verstreichen, ist eine spätere Klage nicht mehr möglich. Dann muss er bis zum nächstmöglichen Zeitpunkt warten, die Mieterhöhung anzukündigen.
Das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung
Ist die Mieterhöhung nicht auf der Basis einer Indexmiete oder einer Staffelmiete erlassen worden, so steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Mieterhöhung rechtfertigt dann also die Kündigung des Mieters. Hierfür muss nicht die Frist von drei Monaten eingehalten werden. Das Verhältnis kann damit innerhalb von zwei Monaten aufgelöst werden.
Die Teilzustimmung
Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, eine sogenannte Teilzustimmung abzugeben. Das bedeutet, dass der Erhöhung nur bis zu einem gewissen Betrag zugestimmt werden kann. Begründen muss der Mieter nicht, warum er nur eine Teilzustimmung abgibt.
Genannt werden muss in der Erklärung ein konkreter Betrag, der als Mieterhöhung akzeptiert wird. Empfehlenswert ist es, dem Vermieter in einigen Worten schriftlich mitzuteilen, warum nur eine Teilerklärung ergeht. Dann gilt die teilweise Mieterhöhung als beschlossen und zwischen beiden Parteien als vereinbart. Dabei kann der Vermieter allerdings dennoch die volle Zustimmung bei Gericht einklagen.
Unterstützung für den Rechtsstreit und die Beratung
Wer sich mit einer Mieterhöhung konfrontiert sieht, hat oft viele Fragen im Kopf. Dabei ist es wichtig, sich professionelle Unterstützung zu suchen, wenn nicht klar ist, ob eine Mieterhöhung wirklich gerechtfertigt war.
Immerhin hängt davon ab, wie viel Geld für die kommenden Jahre monatlich vom Konto gebucht wird. Verbraucherportale wie wenigermiete.de sind dabei gute Anlaufstellen, um sich mit anderen Menschen auszutauschen. Das Unternehmen bietet außerdem eine interessante Online-Funktion an. Mieter geben dort die Mieterhöhung, den Grund und Angaben zur Wohnung ein und das Unternehmen prüft daran, ob die Anpassung möglicherweise unzulässig ist.
Kommen die Experten zu dem Entschluss, dass dies der Fall ist, geht es weiter. Dann erhalten Mieter einen Schutzbrief gegen die Erhöhung. Dieser beinhaltet auch die Übernahme von Kosten für Gericht und Anwalt, sollte der Vermieter die Erhöhung gerichtlich durchsetzen wollen. Ist das Vorgehen wirksam, so zahlt der Mieter einzig und alleine die Ersparnisse der letzten vier Monaten. Scheitert das Verfahren, übernimmt das Unternehmen alle angefallenen Kosten. Insbesondere wer keine Rechtsschutzversicherung besitzt, kann von diesem Angebot profitieren und eine Mieterhöhung unter Umständen abwehren. Übrigens sind auch Mietvereine eine gute Anlaufstelle. Sie helfen dabei, die Rechtslage zu analysieren und können vor Ort beratend zur Seite stehen.
Darüber hinaus lohnt sich der Weg zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Dieser wird die Begründung und die Höhe auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen. Verfügt der Mieter über eine Rechtsschutzversicherung, so ist das finanzielle Risiko meist nicht vorhanden oder nur sehr gering.
Bundesländer greifen gegen Mieterhöhungen durch
Wie bereits weiter oben im Artikel erwähnt, haben einzelne Städte bereits gegen steigende Mieten durchgegriffen. Dafür steht es den Bundesländern zu, Kappungsgrenzen für je fünf Jahre zu bestimmen. Dann darf er Mieter innerhalb der drei Jahre seine Miete um nicht mehr als 15 Prozent erhöhen – rechtlich zulässig wären ansonsten 20 Prozent. Diese Kappungsgrenze gilt in Städten mit einer sehr angespannten Wohnsituation. 13 Bundesländer haben von diesem Recht Gebrauch gemacht. Die aktuell gültigen Kappungsgrenzen haben wir hier einmal aufgeführt.
Kann der Vermieter kündigen und einen neuen Mietvertrag erstellen?
Manche Vermieter bedienen sich einem Trick, um die gesetzlichen Regelungen zu umgehen. Dann wird der alte Mietvertrag einfach gekündigt und neu umgeschrieben. Darin ist dann eine höhere Miete eingetragen. Es handelt sich hierbei allerdings um eine Änderungskündigung. Diese ist gesetzlich nicht zulässig. Sollte der Mieter dennoch Gebrauch von diesem Trick machen, sollten Mieter sich dagegen juristisch zur Wehr setzen.
Die Checkliste für die Mieterhöhung
Die Ankündigung für eine Mieterhöhung flattert nicht jeden Tag ins Haus. Da ist es verständlich, dass sich Mieter oft verunsichert fühlen. Doch anstatt der Mieterhöhung zuzustimmen oder die Erhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme einfach Folge zu leisten, ist keine gute Idee. Die folgende Checkliste unterstützt betroffene Mieter Stück für Stück.
Den Mietvertrag durchlesen
Sobald die Ankündigung einer Anpassung des Mietpreises eingeht, sollte ein Blick in den Mietvertrag geworden werden. Sind dort bereits Klauseln oder Passagen zu einer Mieterhöhung vorhanden? Wenn der Mietvertrag beispielsweise enthält, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, muss sich der Vermieter daran halten. Ist stattdessen eine festgelegte Erhöhung je Jahr vereinbart, muss die Erhöhung auch in diesem Rahmen bleiben. Eine Erhöhung, die die Summe im Vertrag übersteigt, ist dann nicht zulässig.
Prüfen auf Formvorschriften
Die Ankündigung des Vermieters muss bestimmte Informationen beinhalten. Vor allem aber muss die Ankündigung per E-Mail, Fax oder Brief eingehen. Eine Ankündigung am Telefon oder persönlich an der Haustür ist nicht zulässig. Auch die weiteren Angaben, wie oben bereits beschrieben, müssen Teil des Schreibens sein. Ist dies nicht der Fall, sollte der Vermieter darauf aufmerksam gemacht werden und eine Zustimmung vorher abgelegt werden.
Überprüfung der Begründung
Enthält die Anpassung der Miete keine Begründung, ist die nicht zulässig. Daher muss der Vermieter auf die die Vergleichsmiete, Modernisierungen oder Betriebskosten verweisen. Auch eine Begründung wie „Die Miete hat sich seit 10 Jahren nicht erhöht“ ist keine zulässige Argumentation.
Prüfen der Fristen und Grenzen
Im nächsten Schritt sollte der Taschenrechner bemüht werden. Dann kann ausgerechnet werden, um wie viel sich die Miete mit der Erhöhung verändern würde. Ist die Kommune von der Kappungsgrenze betroffen und hält der Vermieter die Obergrenze sowie alle Fristen ein? Auch das sollte unbedingt geprüft werden. Wer sich unsicher ist, kann einen Anwalt oder einen Verein um Rat fragen.
Übergangsfristen berücksichtigen
Viele Mieter reagieren überstürzt auf die Ankündigung einer Anpassung der Miete und stimmen direkt zu. Der Gesetzgeber räumt einem als Mieter hier genügend Bedenkzeit ein. In dieser Zeit kann überlegt werden oder eine andere Stelle mit der Prüfung beauftragt werden. Zu einer Zusage am Telefon oder der Haustür sollte man sich außerdem auch nicht drängen lassen.
Reaktion auf die Erhöhung festlegen
Auch wenn der Miete Zeit hat. Zu viel davon wird am besten nicht verstrichen gelassen. Ist die Erhöhung in jedem Fall gerechtfertigt, kann zugestimmt oder gekündigt werden. Ist die Erhöhung allerdings auf den ersten Blick oder nach Prüfung eines Experten nicht zulässig, sollte mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen werden. Besteht er allerdings auf die Anpassung, kann die Zustimmung abgelehnt werden. Im Zweifel kann es dann zu einem Gerichtserfahren kommen.
Hilfe bei Ratlosigkeit
Wer sich mit der Situation überfordert fühlt, sollte sich rechtlichen Beistand oder die Unterstützung von Mietervereinigungen holen. Immerhin geht es hier darum, dass künftig deutlich mehr Miete jeden Monat vom eigenen Konto abgebucht wird.
Fazit
Wer sich mit der Mieterhöhung beschäftigt, wird feststellen, dass die vielen Regelungen und Möglichkeiten einem die Angst vor zu hohen Kosten nehmen können. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich bei Unsicherheiten vorher beraten lassen. Schon kleine Fehler in den Verträgen oder bei dem Versenden der Ankündigung, können große Folgen mit sich bringen. Der Gesetzgeber hat bestimmte Maßnahmen ergriffen, um Mietpreiserhöhungen im Schacht zu halten. Dazu zählen etwa die Kappungsgrenzen in einigen Bundesländern, Übergangsfristen und die Notwendigkeit der Begründung.
Häufige Fragen (FAQ)
Die zulässige Erhöhung der Biete ist abhängig vom Wohnort. Dank der Kappungsgrenze dar die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In Regionen mit besonders angespannter Lage wurde die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduziert.
Für eine richtige Mieterhöhung muss der Vermiete nach dem Einzug oder der letzten Erhöhung eine Frist von 15 Jahren einhalten. Geregelt ist diese Frist im BGB.
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent angehoben werden. Ein höherer Betrag ist nicht zulässig. Dabei spielt es keinerlei Rolle, ob die Mietpreise in den vergangenen 10 Jahren stabil waren oder nicht.
Die Mieterhöhung muss begründet werden. So ist etwa eine Anpassung im Rahmen der Vergleichsmiete ein legitimer Grund. Auch eine vereinbarte Indexmiete oder Staffelmiete berechtigt zur Anpassung des Mietrieses. Modernisierungen an der Wohnung oder dem Haus sowie höhere Betriebskosten sind ein weiterer Grund.
Nein. Eine Ankündigung für eine Erhöhung der Miete muss schriftlich erfolgen. Da kann via Brief, E-Mail oder Fax vonstattengehen. Eine Ankündigung persönlich an der Haustür ist genauso unzuverlässig wie am Telefon. Auch sollten sich Mieter nicht persönlich oder am Telefon zu einer voreiligen Zusage zu der Erhöhung hinreißen lassen.
