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Immobilienbewertung


Fachwerkhäuser erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit. Mit ihrem charmanten Look begeistern sie Jung und Alt. Kein Wunder, immerhin stammen diese Häuser aus einer lange vergangenen Zeit und wirken daher so spannend und anziehend auf uns. Alte Fachwerkhäuser können heute nicht nur gekauft und saniert werden. Auch Neubauten, die die traditionelle Schönheit ebenfalls besitzen, sind möglich. 

Was es bei Fachwerkhäusern zu beachten gibt, wie man sie saniert, was ein Fachwerkhaus kostet, wie es um die Energieeffizienz und Dämmung steht und jede Menge weitere interessante Fakten rund um die beleibte Bauart haben wir hier übersichtlich zusammengefasst. 

Was ist eigentlich ein Fachwerkhaus?

Bei einem Fachwerkhaus handelt es sich zunächst um ein Skelett aus verstrebten Holzbalken. Diese Balken tragen das gesamte Haus. Die entstandenen Zwischenräume sind in den meisten Fällen mit Holzgeflecht oder Steinen ausgefüllt. Eine weitere Möglichkeit wäre eine Verbauung mit Lehmsteinen. Bei der Holzart handelt es sich oft um Eiche, gelegentlich wird auch Tanne verwendet. Diese Holzarten sehen nicht nur schön aus, sie sind auch widerstandsfähig und robust. Ursprünglich geht der Fachwerkbau auf einen Bau mit Pfosten zurück. Hieraus entstand seit dem Mittelalter die Bauart Fachwerkhaus. Die meisten Häuser in dieser Bauweise sind also schon viele Hundert Jahre alt. In Deutschland gibt es aber noch einige Baufirmen, die sich mit einem traditionellen Fachwerkbau beschäftigen und solche Immobilien in diesem Stil bauen. Weil hier nach wie vor hauptsächlich Holz zum Einsatz kommt, ist der Beruf des Zimmermanns dabei gefragter denn je.

Ein Fachwerkhaus bauen

Ein Fachwerkhaus ist ein charmantes Gebäude, welches es in dieser Art und Weise auf der Welt nur ein einziges Mal gibt. In der Regel existieren die Objekte also schon mehrere hundert Jahre. Ihre Mauern können viele Geschichten erzählen, denn als sie standen, da bewegten sich die Menschen teils noch mit der Pferdekutsche von einem Ort zum anderen. Manche Menschen haben aber den Wunsch, ihr eigenes Fachwerkhaus zu bauen und kein bereits vorhandenes Haus zu sanieren. Dabei stellt sich manch einer die Frage, ob es wirklich möglich ist, ein neues Haus zu bauen, welches dann dennoch einen so großen Charme hat. Tatsächlich gelingt es den meisten darauf spezialisierten Firmen modernen Komfort mit einem historischen Look zu verbinden. Da die Neubauten ebenfalls hauptsächlich aus Holz bestehen sind sie von außen kaum von ursprünglichen Fachwerkhäusern zu unterscheiden. Der Bauherr braucht hierfür nicht nur ein Gespür für die alte Kunst des Häuserbaus, sondern einen guten traditionellen Zimmerer, der noch die alte Schule im Umgang mit Zimmermannsnägel und Balken beherrscht.

Fachwerkhaus bauen nach moderner Energiesparverordnung

Als die Fachwerkhäuser vor hunderten von Jahren entstanden sind, machte man sich noch keine Gedanken über Energieeinsparungen und Umweltschutz. Allerdings lassen sich die aktuellen Standards mit der historischen Bauweise verknüpfen, wenn auch nicht ganz einfach. Energetisch betrachtet handelt es sich bei einem Fachwerkhaus um nichts anderes als ein Holzhaus. Bei Holz ist bereits bekannt, dass es sich um einen ökologischen Stoff handelt, welcher nicht nur eine gute Ökobilanz aufweist, sondern sich auch als Isolier- und Dämmmaterial eignet. 

Der Bau mit Holz ist also schon generell eine sehr energieschonende und umweltschonende Art. Zudem ist Holz in der Lage, Wärme zu speichern und noch dazu bringt das Material jede Menge Charme mit. Übrigens können energiesparende Objekte aus Holz, damit auch Fachwerkhäuser, von der KfW Bank gefördert werden. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass Fachwerkhäuser hinsichtlich Energieeffizienz und Dämmung nicht unproblematisch sind. Hier müssen einige Dinge beachtet werden. Darauf wird weiter unten im Artikel noch genauer eingegangen.

Beliebtheit bei Individualisten

Bis ins 19. Jahrhunderte handelte es sich bei der Bauweise um die verbreitetste Art in Europa. Mit der Zeit wurde diese traditionelle Art immer mehr von modernen Konstruktionen ersetzt. Wer sich für den Bau eines Fachwerkhauses entscheidet, möchte definitiv einen individuellen Look haben und kein Haus von der Stange. Fachwerkhäuser sind in jedem Fall vollkommen individuell. Sie haben nicht die gleiche Anordnung von Zimmern wie bei Reihenhäusern schon einmal der Fall und sie sehen bereits durch ihre Fassade charmant und einladend aus.

Ein Fachwerkhaus kaufen

Der Bau eines Fachwerkhauses ist vielleicht die individuellste Möglichkeit sich den Traum eines urigen Häuschens zu erfüllen. Allerdings ist der Bau auch mit entsprechend hohen Kosten verbunden und allein die Suche nach einer passenden Baufirma, die sich auf diesen Bau spezialisiert hat, ist aufwendig. Kein Wunder also, dass viele Fans dieser Bauart sich am Ende für den Kauf eines Fachwerkhauses entscheiden. Dabei gibt es sowohl Vorteile als auch Nachteile.

Vorteile des Fachwerkhauses

Die Optik ist natürlich schon einmal ein riesiger Vorteil, denn Fachwerkhäuser sind einzigartig schön. Ihre Handarbeit mit dem Holz ist bei jedem Bauwerk gleich zu erkennen. Auch im Innenbereich ziehen sich die Holzbalken hindurch und bieten viel Freiraum für Dekorationen und eine gemütliche Inneneinrichtung. Die großen Fenster, durch sie sich ebenfalls oft Sprossen ziehen, lassen viel Tageslicht eindringen und lassen selbst kleine Räume groß erscheinen. Außerdem haben Fachwerkhäuser oft viele Zimmer.

Nachteile des Fachwerkhauses

Ein Fachwerkhaus hat natürlich nicht nur Vorteile. Viele der Objekte stehen unter Bestandsschutz oder Denkmalschutz. Daher wird meist klar geregelt, welche Maßnahmen zur Modernisierung überhaupt zur Anwendung kommen dürfen. Bei manchen Objekten darf die Fassade beispielsweise nicht verändert werden. Wenn allerdings ein Balken in der Konstruktion morsch ist, muss dieser natürlich ausgetauscht werden. Hierfür muss dann eine teure Fachfirma beauftragt werden, die den Austausch vornimmt. Hinsichtlich der Dämmung gibt es weitere Herausforderungen, denn von außen ist diese wegen des Fassadenschutzes nicht möglich. Achtung ist auch in Sachen Kaufpreis geboten. Der wirkt natürlich bei Fachwerkhäusern sehr einladend und kommt manchmal einem Schnäppchen für das eigene Wohnglück gleich. Einige Banken weigern sich allerdings Investitionen in diese Bauart zu ermöglichen. Bevor das Haus also gekauft wird, sollte die Finanzierung zunächst stehen.

Vor und Nachteile im Überblick

Vorteile:

  • individueller Look
  • viele Dekorationsmöglichkeiten 
  • helle und viele Räume 
  • charismatische Fassade

Nachteile:

  • Beauftragung teurer Fachfirmen
  • wenig Umbaumöglichkeiten  
  • Finanzierung durch Banken nicht leicht
  • Dämmung nicht immer einfach

Was kostet ein Fachwerkhaus

Interessierte stellen sich natürlich die Frage, was ein Fachwerkhaus kostet. Auch wenn diese Frage eine wichtige ist, lässt sie sich nicht ganz leicht beantworten. Dabei muss zunächst unterschieden werden, ob das Haus neu gebaut werden soll oder gekauft wird. Wer sich für den Bau entscheidet, hat ebenfalls viele Möglichkeiten. Diese reichen vom einfachen Grundriss mit ein wenig Wohnfläche bis hin zu einem gigantischen Fachwerkhaus mit zahlreichen Extras. Wer sich beispielsweise für ein eher kleines und einzugsbereites Fachwerkhaus mit einer Wohnfläche von rund 140 Quadratmetern entscheidet, kann mit 200.000 bis 360.000 Euro rechnen. Weiteren Faktoren wie die Lage, eventuelle Maklergebühren oder die Beauftragung der entsprechenden Baufirma spielen hier natürlich auch noch eine wichtige Rolle.

Fachwerkhaus sanieren: Das muss beachtet werden

Wer ein Fachwerkhaus falsch saniert richtet meist mehr Schaden an, als es die abgenutzten Balken oder Witterungseinflüsse je tun könnten. Daher sollten Hausbesitzer in jedem Fall einen professionellen Handwerker beauftragen und sich dessen Referenzen genau ansehen. Das Fachwerkhaus sollte die Fassade nicht nur fachgerecht instandgesetzt werden, sondern vor allem materialschonend. Hierbei werden morsche Holzbalken entsprechend geschnitten oder ausgetauscht. Auch Reste von Mörtel und Putzen kommen weg. Die Ausbesserungen müssen von einem Zimmerer mit dem gleichartigen Holz vorgenommen werden. Hier kommt es nicht nur auf ein enormes handwerkliches Können, sondern auch auf die Beschaffenheit des Holzes und eine mögliche Restfeuchte an.

Entstandene Schäden müssen repariert werden

Bei der traditionellen Bauweise rechnete man mit ein, dass weiche Anteile der Balken mit der Zeit wegfaulen oder von Nagern abgefressen werden. Daher nutze man auch besonders große Querschnitte, damit das Holz auch im Laufe der Jahre seine Tragkraft nicht verliert. Immerhin entstanden die Fachwerkhäuser früher ohne Zuhilfenahme von chemischen Schutzstoffen. Das Holz wurde in der kalten Jahreszeit geschlagen, wenn es für Insekten kaum als Nahrung diente. Dann flößte man es, sodass das Wasser alle Nährstoffe für potenzielle Insekten abspülte. Bewegungen des Bodens, Wetter und Wind setzen insbesondere Naturmaterialien wie Holz im Laufe der Zeit zu, daher müssen diese Schäden natürlich behoben werden. Profis entfernen dafür vom Holz die obersten Schichten, damit Insekten und Pilze verschwinden. Ein Statiker prüft das Material dann in der Regel auf morsche Stellen und die Tragfähigkeit. Ist ein Fachwerkhaus beschädigt, muss natürlich das Dach abgedichtet werden. Hier können Holzbetrieb und Zimmerer mit Rat und Tat zur Seite stehen. Oft ist eine Wasser-schützende Schicht unter den Auflegern für die Holzbalken eine gute Methode gegen eindringende Feuchtigkeit.

Denkmalschutz berücksichtigen

Wie bereits beschrieben muss bei größeren Änderungen oder der Erneuerung der alten Substanz die zuständige Denkmalschutzbehörde in Kenntnis gesetzt werden. Das sollte in jedem Fall vor den Eingriffen passieren und nicht während oder nach den Arbeiten. Wenn es zum Austausch kommt, sollten intakte Gefache aus Lehm und Stroh erhalten bleiben und lediglich die losen Gefache nachgearbeitet werden. Für das Ausmauern von Fachwerkhäusern sind nur wenige Materialien geeignet. Die farbliche Gestaltung der Details und Fassade müssen aufeinander abgestimmt werden und auch zur Umgebung passen. Hierbei dürfen Farbanstriche aus Kunststoffen nicht aufgetragen werden. Stattdessen arbeitet man mit Kalkfarben oder Silikatfarben.

Wie finanziere ich ein Fachwerkhaus

Interessenten sollten sich nicht von Schnäppchen mitreisen lassen, wenn die Finanzierung noch nicht steht. Das gilt nicht nur für Fachwerkbauten, sondern für alle Immobilien. Ein Objekt zu erwerben, wenn die Finanzierung noch nicht klar ist, ist nie eine gute Idee. Zu Beginn sollte der finanzielle Rahmen einmal grob gesteckt werden. Ein Budgetrechner kann helfen, das monatliche Budget und das vorhandene zurückgelegte Eigenkapital zu kalkulieren. Bei der Auswahl des Darlehns ist zu beachten, ab wann das Kreditinstitut die Bereitstellungszinsen haben möchte. Meist liegen diese bei etwa 0,25 Prozent je Monat und das kann ein Baudarlehn am Ende teurer machen als ein Darlehen mit einem höheren Sollzins. Auch wenn die niedrigen Sollzinsen beim Baudarlehen am Anfang vielleicht verlockend erscheinen. Wenn das Kreditinstitut etwa schon nach einem viertel Jahr den Zuschlag erhebt und eine andere Bank erst nach zwölf Monaten ihre Bereitstellungszinsen berechnet, ist das der Fall.

Die Finanzierung mit einem KfW-Darlehen

Finanzierungsmöglichkeiten sollten in Form eines KfW-Darlehns geprüft werden. Gerade für Bauherren, die ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren möchte , kann diese Form der Finanzierung interessant sein. Vor allem deswegen, weil einige Kreditinstitute KfW-Mittel als Eigenkapital bewerten. Das ist nicht unwichtig, denn wie bereits beschrieben werten Banken Fachwerkhäuser oft anders als andere Immobilien.

Der Beleihungswert wird also meist mit einem Abschlag versehen. Wer dann auch noch in ein Haus mit einem sogenannten Reetdach investieren möchte, riskiert einen weiteren Abschlag. In jedem Fall ist es unerlässlich, sich eine zuverlässige Fachfirma mit viel Erfahrung in diesem Bereich ins Boot zu holen. Manche Firmen verfügen über das RAL-Gütesiegel Holhausbau.

Was genau ist eine KfW-Zuschuss

Dabei handelt es sich um einen Zuschuss in Form einer Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW. Als Käufer oder Immobilienbesitzer kann ein solcher Zuschuss kassiert werden, wenn folgende Dinge in Planung sind:

  • altersgerechter Umbau
  • Umwandlung in Sachen Energieeffizienz
  • energieeffiziente Sanierung

Der Vorteil bei dieser Förderung ist, dass es sich um eine einmalige Zahlung handelt, die nicht zurückerstattet werden muss. Das ist möglich, weil es sich dabei um eine staatliche Förderbank handelt, die einen öffentlichen Auftrag besitzt. Sie möchte Privatpersonen dabei unterstützen, das Eigenheim zu modernisieren und zu erwerben.

Wie dämme ich ein Fachwerkhaus richtig?

Bei all der Schönheit aus vergangenen Zeiten und dem Charme der typischen Fassade: Fachwerkhäuser haben auch ihre Schattenseiten und das gerade in der kalten Jahreszeit. Bauwerke, die vor hunderten Jahren entstanden sind und aus Holz Lehm und Ziegeln bestehen, dämmen nur sehr schlecht oder auch gar nicht gegen Kälte. Hier spielt die Dämmung also eine entscheidende Rolle.

Das Haus nachträglich dämmen

Die Vorgaben hinsichtlich Energiesparverordnung lassen sich grundsätzlich wie beschrieben erfüllen, ganz einfach ist es allerdings nicht. Eine nachträgliche Dämmung trägt dazu bei, dass in der Zukunft Energie gespart werden kann, allerdings ist sie mit einigen Fragen verbunden. Die alten Substanzen des Hauses haben ganz bestimmte Eigenschafen, die über eine lange Zeit in dieser Konstellation zusammengewirkt haben. Die alten Substanzen können daher sensibel auf die neuen Materialien reagieren.

Das hat zur Folge, dass etwa eine zu perfekte Dämmung ohne einen entsprechenden Austausch der Luft am Ende mehr kaputt macht als restauriert wird. Ein altes Gebäude, so formulieren es Experten, atmet. Die alten Holzwerke brauchen deshalb weiterhin einen guten und regen Luftaustausch, damit sie durch faulende Stellen nicht rissig werden und an Tragkraft verlieren. Für die nachträgliche Dämmung braucht es also ein individuelles Konzept. Es muss auf die Bausubstanz und den Zustand genau abgestimmt sein. Dabei ist es auch zu empfehlen, dass ein Statiker dieses Konzept begleitet, um die Auswirkungen des Dämmmaterials abzuschätzen. Immerhin darf die Statik am Ende nicht unter den Maßnahmen zur Dämmung leiden.

Mit natürlichen Material von innen dämmen

Die Wärmedämmung beim Fachwerkhaus kann grundsätzlich sowohl von außen als auch von innen stattfinden. Die meisten Fachwerkbauten dürfen von außen allerdings wegen des Denkmalschutzes nicht verändert werden, weshalb dann in der Realität nur eine Innendämmung übrigbleibt. Innen kann mit Dämmstoffen wie Holzfaserplatten oder Hanf eine Optimierung erzielen und dabei dennoch auf natürliche, ökologische Materialien setzen. Mit einem Verputz aus Lehm wird man dem traditionellen Charakter ebenfalls gerecht.

Das Material muss in jedem Fall Dampf und Feuchtigkeit durchlassen, damit das Holz weiterhin arbeiten bzw. atmen kann. Berücksichtigt werden muss, dass sich in den Räumen nach der nachträglichen Dämmung die Kondensation ändern wird. Wer sich hier für das falsche Material entscheidet, riskiert etwa Kondenswasser an der Wand und macht damit den Weg frei für Pilze und Schimmel. Außerdem wir die Wohnfläche dank der Isolierung reduziert. Ein weiteres Problem sind die Kältebrücken an den Türen und den Fenstern. Wer von innen isoliert, muss unter Umständen auch Fensterbänke nachträglich verlängern und isolieren. Holzfaserplatten sind auch hier eine gute Möglichkeit.

Diese Tipps sollten beachtet werden

Folgende Tipps helfen dabei, das eigene Fachwerkhaus richtig zu isolieren.

Prüfung der Außendämmung: Es sollte geprüft werden, ob sich eine Außendämmung mit dem Denkmalschutz vereinbaren lässt. Zu beachten ist aber, dass eine Außendämmung das Schönste am ganzen Fachwerkhaus wegnimmt: die typische Fassade.

Beauftragung von Profis: Jede bauliche Veränderung an einem Fachwerkhaus ist riskant und sollte absoluten Profis überlassen werden.

Nutzen natürlicher Materialien: Um dem Material des Hauses nicht in die Quere zu kommen und den authentischen Charme aufrechtzuerhalten, eignen sich zur Dämmung Materialien wie Hanf oder Holzfaserplatten

Firmen vergleichen: Besitzer sollten sich unbedingt mehrere Angebote von Firmen zur Dämmung einholen. Hier schwanken die Preise teilweise stark. Referenzen und bestimmte Sigel über die Erfahrung im Bereich „Fachwerkhaus“ können hier ein wichtiger Anhaltspunkt sein. Wer bei der Dämmung an Material oder Handwerkern spart, spart definitiv falschen Ende.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist ein Fachwerkhaus?

Es handelt sich beim Fachwerkhaus um ein Skelett aus Holzbalken. Diese sind verstrebt angebracht und tragen das gesamte Gebäude. Die Zwischenräume werden Gefach genannt und sind meist mit einem lehmbeworfenen Geflecht aus weiterem Holz oder Bruchsteinen ausgemauert.

Wie baut man ein Fachwerkhaus?

Es handelt sich um einen Skelettbau aus Holz mit einer horizontalen Aussteifung dank eingebauter Schräg-Streben. Die Zwischenräume sind mit einem lehmverputzten Holzgeflecht ausgefüllt.  

Was kostet ein Fachwerkhaus Neubau?

Ein kleines schlüsselfertiges Haus im Fachwerkstil kostet mit einer Wohnfläche von 120 bis 140 Quadratmeter etwa 200.000 bis 350.000 Euro. Wer stattdessen ein Ausbauhaus kaufen möchte, muss mit rund 150.000 bis 200.000 Euro rechnen.

Wie dämmt man ein Fachwerkhaus richtig?

Grundsätzlich ist die Dämmung beim Fachwerkhaus von innen oder außen möglich. Wer das Fachwerk aber weiterhin sehen möchte, sollte sich für eine Innenisolierung entscheiden. 

Wie lange hält ein altes Fachwerkhaus

Aufgrund seiner fast unendlichen Lebensdauer und der ökologischen Qualität stellt ein Fachwerkhaus einen hohen Wert dar. Fachwerkhäuser können gut und gerne über 300 Jahre alt sein. Daher stammt auch ihr besonderer Charme.

Daniel Kessler

Über den Autor

Gründer und Inhaber von Actora-Immobilien. Ich freue mich Sie auf unseren Blog begrüßen zu dürfen. Unser Immobilienblog soll Sie an das Thema Immobilien heranführen. Für weitere Fragen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Daniel Kessler

Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienfinanzierung am 5. Februar 2021  

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