Wenn es um Immobilien geht, dann ist meist viel Geld im Spiel. Das ruft natürlich auch den Fiskus auf den Plan. Deshalb ist die Immobilienbewertung im Zusammenhang mit dem Finanzamt eine wichtige Sache. Unter anderem lässt das Amt selbst Immobilienbewertungen durchführen, um den Wert des Besitzes einstufen zu können und eine entsprechende Steuer verhängen zu können.

Das ist insbesondere bei der Erbschaftssteuer relevant. Was wichtig ist im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung fürs Finanzamt, haben wir in diesem Artikel einmal übersichtlich zusammengefasst. Hier müssen immerhin einige Dinge beachtet werden.

Immobilienbewertung für Finanzamt: Erbschaftssteuer

Findet eine Erbschaft oder auch eine Schenkung statt, geht ein Vermögen ohne Gegenleistung an jemanden über. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Beschenkte dafür nichts zahlen muss. Immerhin könnte unter bestimmten Umständen eine Erbschaftssteuer oder eine Schenkungssteuer fällig werden. Diese wird an das Finanzamt und damit an den Staat abgeführt. Ob bezahlt werden muss, ist dabei immer vom Wert der Schenkung oder der Erbschaft ab. Dabei ist bei Immobilien wie Häusern oder Wohnungen der Verkehrswert entscheidend. Also jener Wert, den das Objekt bei einem Verkauf auf dem Immobilienmarkt einbringen würde.

Das Finanzamt wendet dazu das sogenannte typisierende Massenverfahren an. Es wird also nicht individuell vor Ort eine Begutachtung und Bewertung durchgeführt. Stattdessen wird das Haus oder die Wohnung sozusagen vom Schreibtisch aus begutachtet. Das ist insofern etwas problematisch, da auch die Beschaffenheit oder Besonderheiten den Wert des Hauses beeinflussen. Dinge wie die Beschaffenheit lassen sich aus der Ferne ohne Besichtigungstermin aber nicht berücksichtigen. Auch bei unbebauten Grundstücken kommt es zu einer Bewertung durch das Finanzamt. Auch hier wird in der Regel eine theoretische Bewertung vom Schreibtisch aus vorgenommen. Ein Termin vor Ort findet dabei nicht statt.

Freibeträge bei einer Erbschaftssteuer

Der Wert des Geschenkes oder des Erbes ist für die Begünstigten von großer Bedeutung. Immerhin muss eine Steuer nicht automatisch erhoben werden. Sie greift nur dann, wenn das dazugewonnene Vermögen einen gewissen Freibetrag nicht übersteigt. Die Freibeträge sind dabei abhängig von den Näheverhältnissen zwischen Begünstigtem und Verstorbenen oder Schenkers. Der eingetragene Lebenspartner oder auch der Ehepartner hat einen solchen Freibetrag von 500.000 Euro.

Liegt der Wert darunter, so muss er keine Steuer zahlen. Bei Kindern ist die Freigrenze auf 400.000 Euro festgesetzt. Freunde des Verstorbenen oder Schenkenden können mit einem Freibetrag von 20.000 Euro rechnen. Das gilt auch für die unverheirateten Partner. Wenn die Immobilie im Familienbesitz bleibt, kann die Übertragung steuerfrei erfolgen. Für die Errechnung der Schenkungssteuer oder der Erbschaftssteuer ist die Immobilienbewertung fürs Finanzamt entscheidend. Immerhin braucht es eine Summe, auf der dann die Steuer basiert und ausgerechnet wird.

Immobilienbewertung für das Finanzamt: Es gibt eine Meldepflicht

Beschenkte könnten nun auf die Idee kommen, das Ereignis für sich zu behalten. Allerdings gilt in Deutschland eine Mitteilungspflicht. Das Finanzamt muss binnen drei Monate informiert werden, dass eine Schenkung oder eine Erbschaft stattgefunden hat. Bei einer Schenkung gilt diese Pflicht sogar für jene Menschen, die die Schenkung veranlasst haben – also die Schenkenden. Wenn es ein gerichtliches oder ein notarielles Testament gibt, wird der Fiskus automatisch über das Vorgehen unterrichtet.

Immobilienbewertung für das Finanzamt: Nicht immer richtig

Wie bereits geschrieben, findet die Immobilienbewertung fürs Finanzamt vom Schreibtisch aus statt. Dabei werden gewisse Kennzahlen herangezogen. Nachdem aber keine Besichtigung stattfindet, bleiben gewisse Dinge unberücksichtigt. Geht das Finanzamt etwa von einer gewöhnlichen Hausfassade aus, in Wahrheit ist diese aber in schlechtem Zustand, so fließt das nicht mit ein. In der Folge wird das Haus deutlich teurer geschätzt und die Steuerabgabe höher als eigentlich gerechtfertigt. Der vom Finanzamt eruierte Wert kann also oft nicht zutreffen. In diesem Fall kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Und zwar noch bevor das Amt selbst eine Bewertung durchführt. 

Die Kosten liegen dabei bei etwa 1.500 bis 3.000 Euro. Beschenkte sollten sich ausrechnen, ob sich das bezüglich der steuerlichen Auswirkungen lohnen könnte. Wenn der Sachwert des Finanzamtes zwar zu hoch ist, aber unter dem Freibetrag bleibt, gibt es keine weiteren Auswirkungen. Dann kann eine Bewertung durch den Gutachter auch überflüssig sein. Das sollte vorher aber immer gut abgewogen und geprüft werden. Zu finden sind die geeigneten und zulässigen Gutachter über die Industrie- und Handelskammern.

Immobilienbewertung für das Finanzamt: Das ist der Ablauf

Damit der Verkehrswert ermittelt werden kann, nutzt das Finanzamt drei unterschiedliche Bewertungsmethoden. Es handelt sich dabei um das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Modell herangezogen wird, ist abhängig von den verfügbaren Informationen und der Art an Immobilie. In jeweils ausführlichen Artikeln haben wir alle drei Modelle vorgestellt. Wir möchten daher nur kurz auf die Unterschiede und Vorteile eingehen. Das Vergleichswertverfahren wird etwa bei Eigentumswohnungen, Zweifamilienhäusern und Einfamilienhäusern angewendet. Der Vergleich orientiert sich dabei immer an den Kaufpreisen anderer Immobilien und Grundstücke. Diese müssen sich allerdings geografisch in der Umgebung befinden. Zudem sollten sie übereinstimmen in Bezug auf die Wohnfläche, das Alter, die Grundstücksgröße, die Ausstattung und die Besonderheiten. 

Als Bewertungsverfahren eignet sich dieses gut und wird daher auch regelmäßig für die Immobilienbewertung fürs Finanzamt angewendet. Zum anderen steht das Ertragswertverfahren zur Auswahl. Hier stehen die Erträge im Fokus, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und der Bodenwert. Gerade für renditebezogene Anlage-Immobilien findet das Verfahren Verwendung. So etwa bei Gewerbeimmobilien, Geschäftshäusern und auch bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. Als dritte Möglichkeit kann das Finanzamt das Sachwertverfahren wählen. Dabei ausschlaggebend sind der Bodenwert und der Substanzwert. Es kommt dann zum Einsatz, wenn die Immobilie selbst genutzt wird oder eine übliche Miete nicht vorhanden ist. Etwa, weil sich das Haus auf dem Land befindet oder man es mit außergewöhnlichen Luxusimmobilien wie Villen zu tun hat.

Die Immobilienbewertung fürs Finanzamt: Steuervorteile

Die Bewertung durch den Fiskus ist relevant im Hinblick auf vermietete Objekte. Vermietete Immobilien werden nämlich bei der Erbschaftssteuer oder der Schenkungssteuer mit nur 90 Prozent des Verkehrswertes berücksichtigt. Die restlichen Prozent können ohne Steuer vererbt oder auch verschenkt werden. Dabei gilt diese Befreiung nicht nur für Mehrfamilienhäuser. Auch vermietete Häuser oder Eigentumswohnungen sind hiervon betroffen. Und es gibt noch einen weiteren Vorteil: Wenn auf vermietete Objekte eine Erbschaftsteuer oder eine Schenkungssteuer anfällt, kann dies über ganze 10 Jahre gestundet werden. Im Fall der neue Eigentümer verkauft das Haus, um seine Steuer begleichen zu können. Diese Regelung in Deutschland soll vor Notveräußerungen schützen und gibt den Vermietern zudem die Möglichkeit, die Steuer nach und nach aus den Einnahmen der Mieten zu begleichen.

Rechtliche Möglichkeiten: Einspruch gegen Immobilienbewertung für Finanzamt

Wie bereits erwähnt, hat die Bewertung durch das Finanzamt seine Schwächen. Diese entstehen daraus, dass keine Besichtigung vor Ort stattfindet. Wer eine Immobilienbewertung erhält, muss diese nicht einfach so hinnehmen. Es gibt durchaus Wege, innerhalb eines Monats nach Zustellung einen Einspruch geltend zu machen. Dann kann ein Gutachter beauftragt werden. Es muss sich dabei um einen vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen handeln. Dieses sollte dann zu einem anderen Ergebnis, sprich einem anderen Wert kommen. Ebenso der erzielte Kaufpreis gilt als Nachweis für einen geringeren Wert, wenn es innerhalb eines Jahres nach der Schenkung oder der Erbschaft zu einem Verkauf gekommen ist. Das gilt auch für den Fall, dass das Objekt binnen eines Jahres nach Stichtag gekauft worden ist.

Immobilienbewertung für das Finanzamt: Baugesetzbuch

Bindend ist für die Berechnungsstelle im Finanzamt der Feststellungsbescheid. Wenn dieser verändert wird, müssen auch die Bescheide zur Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer korrigiert werden. Dabei basiert die Wertermittlung auf dem amtlichen Bodenrichtwert, welcher von den Gutachterausschüssen ermittelt wird. Diese richten sich wiederum nach dem Baugesetzbuch der Bundesrepublik Deutschland. Die Ausschüsse befinden sich in allen größeren Kommunen oder bei den zuständigen Kreisverwaltungen. Beachtet werden muss: Die Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte. Sie haben etwa gleiche Voraussetzungen für die Nutzung und die Lage. Deshalb werden die Werte dann vom Finanzamt dem Grundstück durch Abschläge oder Zuschläge angepasst.

Die Vorbereitung des Bewertungsgutachtens

Wenn sich jemand dazu entscheidet, eine eigene Immobilienbewertung fürs Finanzamt durchführen zu lassen, dann muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobilienmakler oder Gutachter eingeschalten werden. Dabei erfolgt die die Immobilienbewertung in mehreren Schritten. Zuerst findet ein Termin vor Ort statt. Dieser dient zunächst dazu, die wichtigsten Informationen auszutauschen und die Daten zu erfassen. Bei einem ersten Termin vor Ort wird das Objekt dann besichtigt. Dazu brauchen die Fachleute die wichtigsten Daten. 

Zudem muss eine Vollmacht unterschrieben werden. Mit dieser kann der Gutachter dann bei Katasteramt, dem Gutachterausschuss, dem Grundbuchamt oder dem Bauamt wichtige Dokumente anfragen. Auch bei anderen Behörden und der Hausverwaltung kann der damit jene Dokumente einsehen, die er benötigt. So kann etwa ein Grundbuchauszug für die Ermittlung des Wertes geprüft werden. Auch wird meist eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses angefragt. Zudem wird sich beim Bauamt nach Planungsrechten im Baugebiet des Grundstücks erkundet. Im Rahmen eines Gutachterauftrags entgegen der Immobilienbewertung fürs Finanzamt werden folgenden Dateien und Unterlagen benötigt:

Handelt es sich um Eigentumswohnungen, wird auch die Teilungserklärung benötigt. Hinzukommen die Nachträge und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung. Wenn langfristige Sanierungen unternommen wurden, werden weitere Protokolle nötig. Auch fällig wären dann eine Jahresabrechnung des letzten Jahres der Hausverwaltung und ein Wirtschaftsplan. Falls relevant kommen Angaben zum Denkmalschutz dazu.

Immobilienbewertung fürs Finanzamt: Der Aufbau des Gutachtens

In einem Gutachten zum Wert des Hauses oder der Wohnung müssen gewisse Angaben vorhanden sein. Dazu zählt unter anderem alles zum Bewertungsobjekt wie die Adresse, die Katasterdaten, Grundbuchdaten und Fotografien. Zudem das Datum des Bewertungsstichtages sowie der Anlass des Gutachtens. Außerdem wird das gewählte Verfahren zur Wertermittlung genannt und begründet bzw. beschrieben. Zuallererst wird die Bodenwertermittlung durchgeführt und am Anfang nachvollziehbar beschrieben. Im Anschluss folgen dann je nach Objekt und der Datenlage die Ableitung des Verkehrs- oder Marktwertes.

 Somit kann die Immobilienbewertung fürs Finanzamt zwischen 10 und 30 Seiten umfassen und womöglich weitere Anlagen beinhalten. Zu diesen zählen unter anderem Grundrisse, Mietaufstellungen, Auszüge aus dem Grundbuch, Fotos oder Kartenmaterial. Einige Besitzer von Grundstücken und Objekten wollen vor einem Verkauf eine kostenlose Werteinschätzung, damit sie die Lage auf dem Markt einschätzen können. Erfahrene Sachverständige und Gutachter allerdings führen eine solche nicht durch. Stattdessen werden jede Menge Daten geprüft und betrachtet, um auf deren Grundlage eine seriöse Einschätzung abgeben zu können. Allerdings gibt es durchaus die Möglichkeit, sich eine qualifizierte Stellungnahme mit einer Wertspanne erstellen zu lassen. Als Immobilienbewertung fürs Finanzamt ist das aber nicht ausreichend.

Immobilienbewertung fürs Finanzamt: Die Kosten

Festgeschrieben sind die Kosten für die Bewertung nicht. So können die Eigentümer der Immobilie mit dem Gutachter grundsätzlich über den Preis verhandeln. Je nach Aufwand kann das Gutachten mit dem Verkehrswertverfahren von rund 450 Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes ausmachen. Hat man es mit einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro zu tun, so entspricht das einem Wert von 4.500 Euro für das reine Wertgutachten. Einen allgemeinen Rahmen kann man aus der Honoraranordnung für Architekten und Ingenieure ablesen. 

Klar ist aber: Die Kosten für die Immobilienbewertung fürs Finanzamt sind abhängig von der Lage und der Art des Objektes. Zudem vom entsprechenden Umfang des Gutachtens. Das Kurzgutachten kostet meist bis zu 500 Euro. Liegt der Immobilienwert bei rund 400.000 Euro, so kann das Vollgutachten aber auch schnell einmal 6.000 Euro in Anspruch nehmen. Je höher der Verkehrswert, desto höher sind auch die Kosten für das entsprechende Gutachten. Der Preis steigt zudem, wenn es sich um komplizierte Bewertungen handelt. Etwa, wenn unnötig viele Informationen eingesehen werden müssen oder ein Gewerbe veräußert wird. Das gilt auch für besondere Gebäude, die genaue Beachtung finden und wozu es keine Vergleichswerte gibt. Etwa Luxusimmobilien wie Villen, Burgen und Schlösser.