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Das wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienbewertung für Nachlassgerichte ist im Erbfall unumgänglich
  • Das Nachlassgericht beschäftigt sich in Deutschland mit dem Nachlass von Personen
  • Das Nachlassgericht muss über eine Erbschaft informiert werden
  • Das Gericht führt den fairen Prozess zur Ausstellung des Erbscheins
  • Die genaue Bewertung entscheidet unter anderem über die Höhe der Erbschaftssteuer
  • Für die Bewertung stehen drei Verfahrens-Methoden zur Auswahl
  • Die Beauftragung eines Gutachters kann bei der Erbschaft vorteilhaft sein

Im Erbschaftsfall möchte der Fiskus fleißig mitverdienen. Daher beschäftigen sich die Nachlassgerichte regelmäßig mit dem vererbten Vermögen in Form von Immobilien. Besonders wichtig ist dafür die Immobilienbewertung. So kann errechnet werden, wie wertvoll das Haus oder die Wohnung ist. An dieser errechneten Zahl wird dann unter anderem die Erbschaftssteuer eruiert. Alles was im Rahmen der Immobilienbewertung für Nachlassgericht wichtig ist, haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Das Nachlassgericht und seine Aufgaben

Im Zuge der Immobilienbewertung für Nachlassgericht ist es erst einmal wichtig, sich mit dem Gericht selbst zu beschäftigen. Das Nachlassgericht ist sozusagen eine Unterabteilung des Amtsgerichts. Diese Abteilung stellt den Erbschein aus, eröffnet Testamente und beschäftigt sich mit allen Fragen rund um den Nachlass von Personen. Im Unterschied zu Ländern wie Polen errechnet das Nachlassgericht aber nicht von sich aus dem Wert einer Erbschaft. Es kümmert sich auch nicht darum, wem welches Erbe zusteht. Stattdessen müssen die Erben oder damit vertraute Personen selbst aktiv werden. 

Im Zweifel kommt es zu zivilrechtlichen Auseinandersetzungen. Zuständig ist dabei immer jenes Amtsgericht, welches im Bezirk des Erblassers zum Zeitpunkt des Erbfalls seinen Wohnsitz hat. Wenn der Erblasser deutscher Staatsbürger war und zum Zeitpunkt des Erbfalls keinen Wohnsitz in Deutschland hatte, ist immer das Amtsgericht Schöneberg in Berlin zuständig. Noch dazu gibt es eine Regelung zur Zuständigkeit. Wenn der Erbe das Erbe ausschlagen möchte, kann er das auch dort unternehmen, wo er seinen Wohnsitz hat.

Im Unterschied zu der Erbschaftssteuer kann der Freibetrag bei der Schenkung alle 10 Jahre verwendet werden.

So geht das Nachlassgericht vor

Die Immobilienbewertung für Nachlassgericht ist etwas komplex. Daher erklären wir das Vorgehen einmal an einem konkreten Beispiel: Ein Sohn einer verstorbenen und verwitweten Erblasserin hat den Verdacht, dass es ein Testament gibt. In diesem sei seine Tochter als Erbin erwähnt. Daher will er den Inhalt und den Zeitpunkt der Erstellung des Testaments in Erfahrung bringen. Zudem möchte er wissen, ob er selbst berücksichtigt wurde und welchen Pflichtanteil ihm zusteht. Er wendet sich daher an das Nachlassgericht und schildert den Fall. Das Gericht hat dabei noch keine Kenntnis vom Erbfall. Im Anschluss wenden sich das Nachlassgericht zuerst an die Tochter und fordert sie auf, eine Sterbeurkunde und das Testament einzureichen. Wenn sie dies macht, eröffnet das Nachlassgericht das Testament mit einem Stempel-Vermerk. Das erfolgt meist ohne das Beisein der Angehörigen. Der Sohn ist gesetzlicher Erbe und wird dann eine Kopie des Testamentes erhalten. Den Erbschein stellt das Nachlassgericht erst nach der Antragstellung aus. Wenn in diesem Beispiel herauskommt, dass es neben einem handschriftlichen auch ein notarielles Testament gibt, wird anders verfahren. Ist dieses notarielle Testament zugunsten der Enkelin ausgestellt, kann dieses den Erbschein ersetzen.

Wenn die Enkelin nun doch einen Erbschein beantragt, kann der Vater dem als gesetzlicher Erbe widersprechen. Dafür erhält er dann sogar Einsicht in die Akten des Nachlassgerichtes, um seinen Einspruch begründen zu können. Im Rahmen des Erbscheinverfahrens muss das Gericht den Sachverhalt selbst ermitteln. Und zwar von Amts wegen. Eine wichtige Rolle spielt dabei dennoch, wie die Beteiligten das Verfahren lenken. So kann der Richter etwa ein psychiatrisches Gutachten erstellen lassen. Damit wird beurteilt, ob die Erblasserin zum Zeitpunkt der Erstellung des Testaments überhaupt noch fähig war für eine gesunde Beurteilung der Situation. So entscheiden dann das Gericht, ob es das Testament anerkennt oder ablehnt. Eine Ablehnung erfolgt etwa, wenn das Gericht davon ausgeht, dass die Erblasserin zum Zeitpunkt der Erstellung schwer dement war.

Warum sollte man eine Immobilie bewerten?

Bewertungsanlässe für eine Immobilienbewertung

Kauf oder Verkauf eines Grundstückes

Ermittlung Zugewinn zb: Scheidung

Bewertung für eine Erbgemeinschaft

Bewertung für Zwangsversteigerung

Ermittlung für Banken 

Immobilienbewertung

von Erbbaurechten

Immobilienbewertung

steuerliche Anlässe 

Ermittlung Wertzufluss zb. Heirat

Immobilienbewertung zur

Vermögensübersicht

Immobilienbewertung für Nachlassgericht – der Wert ist entscheidend

Neben den vielen Regularien ist auch der Wert des Nachlasses ein wesentlicher Punkt. Bei einer Wohnung oder einem Haus handelt es sich immerhin meist um das größte Vermögen eines Menschen. Der Wert spielt vor allem dann eine Rolle, wenn sich der neue Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen will und dafür einen Erbschein beantragt. Oder aber, wenn es zu einer Auseinandersetzung der Erbgemeinschaft kommt. Auch dann, wenn geprüft werden muss, ob für das Erbe eine Erbschaftsteuer anfällt, ist die Schätzung relevant. 

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Die Immobilienbewertung für das Nachlassgericht: So rechnet das Nachlassgericht

Wer als gesetzlicher Erbe gilt, braucht einen Erbschein. Damit kann sich dann in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Hierbei erstellt das Nachlassgericht den Erbschein nur auf eigenen Antrag und nicht von allein. Die Gebühren dabei richten sich nach dem Wert des Erbgegenstandes. Dafür muss der Empfänger des Erbes einen Fragebogen ausfüllen und genaue Angaben zum Wert des Nachlasses machen. Wichtig: Das Nachlassgericht bestimmt den Immobilienwert nicht selbst und verlässt sich weitgehendst auf die Angaben. Immerhin sind Erblasser gesetzlich dazu verpflichtet, an der Wertermittlung mitzuwirken. 

Die Angaben dazu sind verpflichtend wahrheitsgemäß auszufüllen. Wenn das Nachlassgericht nun Zweifel am Wert hat, kann es diesen Wert nach beliebigem Ermessen auch selbst bestimmen. Wenn der Verkehrswert nicht feststeht, so erlaubt das Gesetz in Deutschland die Bestimmung nach Angeben der Beteiligten. Wer den Bogen bei der Angabe nicht überspannt, hat gute Chancen, dass die Angaben herangezogen werden. Ein deutlicher Vorteil ist es, wenn der Erbende mitteilen kann, auf welcher Basis die Berechnung fußt. Die Immobilienbewertung für Nachlassgericht sollte hierbei von einem kundigen Immobilienmakler oder einem Gutachter erstellt werden. Dazu aber später mehr.

Belastungen auf der Immobile

Der Verkehrswert von Haus oder Wohnung hängt natürlich auch von den Belastungen ab. Das deutsche Gesetz erlaubt hier das Heranziehen von Grundschulden oder Hypotheken bei der Berechnung des Verkehrswertes. Auch die für die Steuererhebung festgesetzten Werte können eingebunden werden. Die Bewertung von Grundbesitz ist dabei gesetzlich geregelt. Hierbei erfolgt die Bewertung durch drei verschiedene Bewertungsverfahren. Dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Sie alle eignen sich in verschiedenen Fällen und lassen sich ebenso untereinander kombinieren.

Die Bewertung von unbebauten Grundstücken

Im Rahmen der Immobilienbewertung für Nachlassgericht wird bei jedem Grundbesitz etwas anders vorgegangen. Unbebaute Grundstücke werfen keinen Ertrag ab und sollten daher anders bewertet werden als bebaute Grundstücke. Daher wird auf den Bodenrichtwert der Kommune zurückgegriffen. Dieser kann beim kommunalen Gutachterausschuss eingesehen und erfragt werden. Dieser Richtwert je Quadratmeter wird dann mit der Grundstücksgröße multipliziert. Auch Grundstücke ohne nutzbare Gebäude wie leerstehende Lagerhallen lassen sich auf diese Weise errechnen. Die Bodenrichtwertkarte gibt es unter anderem bei den Katasterämtern einzusehen.

Die Bewertung von Eigenheimen und Wohnungen

Bei den Eigenheimen haben wir es mit jenen Wohnungen zu tun, die zu mehr als 50 Prozent für das Wohnen genutzt werden. Zu dieser Wertermittlung lassen sich Vergleichswerte heranziehen. Diese ergeben sich etwa auch durch einen Mietspiegel vor Ort. Als Basis gelten die Kaufpreise von Immobilen mit ähnlichen Eigenschaften aus der Umgebung und den vergangenen Monaten.

Diese Häuser oder Wohnungen haben dabei ein ähnliches Baujahr, eine ähnliche Größe und ähnliche Eigenschaften. Hierbei werden allerdings Besonderheiten wie Belastungen nicht berücksichtigt. Dinge wie Wegerechte, Wohnrechte und andere Rechte von Dritten bleiben im Rahmen des Vergleichswertverfahrens also unbeachtet. Wenn die Immobilie schon verkauf wird, wird der Verkaufsgewinn berücksichtigt. Wenn ein Makler dafür beauftragt worden ist, kann dieser einen angemessenen Wert benennen. Gerade der Immobilienmakler kann die Lage gut einschätzen. Er kennt die Preise, die Vorteile der Region und kennt mögliche Kaufinteressenten.

Bewertung von Mietwohnungen und Gewerbeobjekte

Wenn es sich um Mietobjekte handelt, wird anders bewertet im Rahmen der Immobilienbewertung für Nachlassgericht. Gemeint sind jene Immobilien, die über mehr als zwei Wohneinheiten verfügen und von denen mehr als 80 Prozent zum Wohnen genutzt werden. Genutzt wird dabei das Ertragswertverfahren. Zur Ermittlung der Erbschaftssteuer werden 90 Prozent des Wertes herangezogen. Die Voraussetzung: Das Objekt befindet sich zu diesem Zeitpunkt im vermietbaren Zustand. Wenn das Objekt noch im Bau ist, kann das Finanzamt einen Bewertungszuschlag ablehnen. Das wird auch meist so vollzogen. Auch Gewerbeobjekte werden in Deutschland meist durch das Ertragswertverfahren berechnet. Hierzu muss erst der Bodenwert eruiert werden. 

Dabei nicht berücksichtigt werden alle darauf stehenden Gebäude. Die Berechnung im Rahmen der Immobilienbewertung für Nachlassgerichte erfolgt auf Basis des Gebäudewertes. Dieser ergibt sich aus dem Ertrag. Hierzu werden die Mieterträge der letzten 12 Monate angesehen. Von diesem Jahresertrag wird die Verzinsung des Bodenwertes subtrahiert. In Sonderfällen kommt auch ein Liegenschaftszins von fünf Prozent zur Anwendung. Dann werden vom Ertrag auch noch die Kosten der Bewirtschaftung abgezogen. Gemeint sind alle Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung oder die Mietausfallwagnis. Auch die Nutzungsdauer der Immobilie wird mitberücksichtigt. Wenn die Bewertung mit der Hilfe des Ertragswertverfahrens nicht möglich ist, muss übrigens auf das Sachwertverfahren ausgewichen werden.

Immobilienbewertung für Nachlassgericht: Wann wird das Wertgutachten benötigt?

Im Rahmen der Immobilienbewertung für Nachlassgerichte ist ein Wertgutachten eine gute Unterstützung. Dabei wird ein Immobilienmakler oder Gutachter beauftragt, seriös und professionell den Wert zu bestimmen. Das Gutachten kommt vor allem dann infrage, wenn das Finanzamt im Rahmen der Bewertung einen zu hohen Verkehrswert errechnet hat. Das kommt öfter vor als gedacht. Immerhin bewertet das Finanzamt vom Schreibtisch aus. So mit bleiben eine besonders wertmindernde Lage, schlechte Bausubstanz oder andere Wertminderungen unberücksichtigt.

Das Problem: Anhand des Verkehrswertes wird später die Erbschaftssteuer errechnet. Liegt der vom Finanzamt errechnete Wert nur knapp über der Freigrenze, bedeutet ein niedrigeres Wertgutachten möglicherweise eine Freistellung der Erbschaftssteuer. Das kann mehrere zehntausend Euro Ersparnis bedeuten. Auch wenn sich die Erbgemeinschaft nicht beim Nachlass einigen kann, ist ein Wertgutachten sinnvoll. Das Wertgutachten ist aber auch dann gut, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Hiermit kann der Gutachter die Besonderheiten der Immobilie berücksichtigen und die Preisvorstellung untermauern. Wenn ein Gutachter beauftragt wird, müssen die Kosten meist vorgestreckt werden. Wenn der Nachlass nach Maßgabe des Gutachtens aber abgewickelt wurde, lassen sich die Kosten des Gutachtens dem Nachlass in Rechnung stellen.

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Immobilienbewertung für Nachlassgericht: Diese Gutachten gibt es

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Gutachten, welche durch einen Sachverständigen erstellt werden können. Zum einen ist das Vollgutachten und zum anderen das Kurzgutachten. Beide Dokumente werden mit der Hilfe der drei Bewertungsmethoden erstellt. Dabei unterscheiden sich die beiden Gutachten allerdings im Verwendungszweck und im Umfang. Daher sind sie auch unterschiedlich teuer.

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Das Vollgutachten für die Immobilienbewertung für das Nachlassgericht

Das Vollgutachten hat vor Gericht gegenüber Dritten Bestand. Daher wird es meist bei Zwangsversteigerungen, Scheidungen und zur Ermittlung des Betriebsvermögens herangezogen. Dabei umfasst ein Vollgutachten rund 30 Seiten. Diese setzen sich zusammen aus einem Deckblatt und der Inhaltsangabe. Gefolgt von den Ergebnissen in Kurzform und den Vorbemerkungen. Bei den Vorbemerkungen ist die Auftragsnummer zu entnehmen. Zudem werden berücksichtigte Dokumente und das Bewertungsverfahren bzw. die Grundlage genannt. Unter der Beschreibung des Grundstücks werden die Inhalte des Grundbuchs erläutert. Zudem die Belastungen, die Lage, die Bebauung und der Erschließungsgrad inklusive des Straßenbaus. 

Danach folgt die Gebäudebeschreibung mit Baujahr und Gebäudeart. Zudem wird der Zustand und die Energieeffizienz bewertet. Auch Minderungen durch Schäden am Gebäude und wertsteigernde Modernisierungen sind Teil des Vollgutachtens. Ebenso wird die Restnutzungsdauer angegeben. Auch der Garten und andere Anlagen kommen als wichtiger Bestand vor. Im folgenden Abschnitt geht es dann um die Wirtschaftlichkeit. Dabei werden Grundriss und aktuelle Nutzung beschrieben. Auch eine denkbare Nutzung des Gebäudes und die Eigennutzung oder Vermietung mit Mietverträgen werden niedergeschrieben. Dabei geht es auch um die Vermietbarkeit. Im eigentlichen Abschnitt der Wertermittlung geht es dann ans Eingemachte. Dabei werden Bodenrichtwert gemäß der Bodenrichtwertkarte angegeben. Im Anschluss findet die eigentliche Bewertung mithilfe der drei Verfahren statt. In einer weiteren Kategorie wird dann konkret der errechnete Verkehrswert angegeben. Und im letzten Abschnitt befinden sich alle Unterlagen und Anlagen. Dazu zählen die Baupläne, Grundrisse, Flurkarten, Verträge, Energieausweis und Bilder des Objekts.

Das Kurzgutachten für die Immobilienbewertung für Nachlassgericht

Das Kurzgutachten ist deutlich knapper und weniger detailliert gehalten. Beeinflussende Dokumente auf den Wert fließen dabei nicht in das Gutachten ein. Es eignet sich daher am besten für den Fall, dass haus oder Wohnung verkauft werden soll. Auch wenn der Wert im Rahmen einer Scheidung ohne Rechtsstreit erfahren werden will, kommt es zum Einsatz. Und natürlich auch dann, wenn jemand aus reinem Interesse den Wert seiner Immobilie wissen möchte.

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