Mietspiegel: Was ist das?


Wer sich mit Immobilien beschäftigt, der hört immer wieder etwas vom Mietspiegel. Grob haben davon viele Menschen Ahnung, aber was genau hat es mit dem Mietspiegel wirklich auf sich? In diesem Artikel wollen wir der Sache auf den Grund gehen und genau erklären, was der Mietspiegel ist und welchen Nutzen er hat.

Der Mietspiegel ist im Grunde eine nach Stadtteilen aufgestellte Übersicht der Miete in der Gemeinde oder Stadt. Dabei werden alle Daten der Mieter ausgewertet. Zumindest die von denjenigen, die Angaben zu Ort und Preis machen. Aus diesen gesammelten Daten wird dann je nach Wohnlage ein durchschnittlicher Mietpreis errechnet. Dabei ist die Kaution nicht Teil der Rechnung. So entsteht am Ende der Mietspiegel für einen bestimmten Stadtteil.

Pflichten und Ziele des Mietspiegels

Ist eine Gemeinde dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu errechnen? Diese Frage stellen sich einige Leute. Und nein, die Gemeinde ist tatsächlich nicht zur Anfertigung eines Mietspiegels verpflichtet. Jede Gemeinde kann selbst entscheiden, ob sie einen Mietspiegel ausrechnen möchten oder nicht. In den meisten Städten ist es allerdings schon lange übliche Praxis, diesen Spiegel zu erfassen. Gerade in den großen Metropolen wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München. Und was ist nun das Ziel des Mietspiegels? Der Mietspiegel war dafür gedacht, eine Vergleichsmiete zu erfassen. 

So sollen die Mieter dafür geschützt werden, eine zu hohe Miete zu bezahlen. Zuvor konnte der Vermieter seine Miete beliebig erhöhen. Wenn dem Mieter die Miete zu hoch war, so musste er eben ausziehen. Nun kann die Miete in einigen Städten Deutschlands nur noch im Rahmen des Mietspiegels angehoben werden.

Anstieg des Mietspiegels

Wie die Mieten selbst ist auch der Mietspiegel nicht fixiert. Wenn die Nachfrage nach Wohnungen in einem bestimmten Stadtteil steigt, so steigen auch die Neuvermietungen. Mit jeder neuen Vermietung kann der Vermieter seine Miete anheben. Wenn also die Nachfrage in einem Stadtteil steigt, steigt meist auch der Gesamtdurchschnitt der Mieten. Der Mietspiegel wird also automatisch angehoben.

Der Mietspiegel am Beispiel Berlin

Dank des Mietspiegels kann jeder Mieter sehen, ob er über oder unter dem Durchschnitt in seiner Umgebung liegt. Das ist vor allem im Hinblick auf die Mietpreisbremse spannend. Immerhin darf in Städten wie Berlin die Miethöhe bei einer neuen Vermietung nur maximal 10 Prozent teurer sein als der Mietspiegel. Wenn der Preis je Quadratmeter höher ausfällt, kann der Mieter eine Minderung verlangen. Im Zweifel kann er sogar vor Gericht ziehen und gegen seinen Vermieter klagen. 

Grundsätzlich ausschlaggebend sind aber auch hier die Mietpreise im oberen Bereich. Gerade in der Bundeshauptstadt ist die Wohnungssituation sehr angespannt. So sind kürzlich in allen Metropolen Deutschlands die Mietspiegelwerte angestiegen. Alleine in München etwa um 10,73 Euro je Quadratmeter im Monat und in Hamburg um 7,56 Euro im Schnitt.

Ist der Mietspiegel rechtskräftig?

Über den Mietspiegel wurde viel diskutiert und viele Gerichte haben sich bereits mit ihm beschäftigt. So hat das Amtsgericht in Charlottenburg in einem Urteil von Mai 2015 den Berliner Mietspiegel als nicht qualifiziert genug anerkannt. Er sei nicht das Ergebnis von wissenschaftlichen Methoden, so die Richter. Vor allem Extremwertbereinigung verfälsche hier den Wert. Für Kritik sorgte auch die Einteilung der Wohnqualität in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“. 

Stattdessen zog das Gericht ein Gutachten eines Sachverständigen heran und bestätigte das Urteil durch das Landgericht Berlin. Die aktuelle Rechtslage: Wurde anhand eines Mietspiegels von Sachverständigen schwere Mängel festgestellt, so kann der nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Die Argumentation soll in Zukunft schwerer werden.

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Daniel Kessler

Über den Autor

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Daniel Kessler

Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienfinanzierung am 22. April 2022  

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