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Wer sich mit Immobilien, deren Wert und einem möglichen Verkauf beschäftigt, der hat es früher oder später mit der Immobilienbewertung zu tun. Immerhin braucht es für einen seriösen Verkauf eine fachkundige Einschätzung des Wertes. Dieser sollte nicht an Emotionen geknüpft oder einfach geschätzt werden. Stattdessen braucht es eine seriöse Immobilienbewertung in Hannover. Was dabei zu beachten ist, wie teuer eine solche Bewertung ist und alle wichtigen Informationen haben wir in diesem Artikel einem übersichtlich zusammengefasst.

Immobilienbewertung Hannover: Was ist das eigentlich?

Die Immobilienbewertung in Hannover beschreibt den Vorgang der Wertermittlung einer Immobilie. Oft wird auch von der Grundstücksbewertung in diesem Zusammenhang gesprochen. Der Begriff fällt vor allem in der Rechtssprache und der Immobilienbranche. Ziel des Verfahrens ist es, einen realistischen Kaufpreis zu errechnen. Es handelt sich beim Immobilienwert immer nur um einen Richtwert. Er basiert zwar auf statistischen Werten und Vergleichen, kann aber immer nur einen groben Richtwert angeben. 

Die genaue Abbildung auf dem Markt ist nie möglich, da hier zu viele Variablen hineinspielen können. Eine seriöse Errechnung des Immobilienwertes kann den Wert allerdings ziemlich genau abbilden. Zur Errechnung im Rahmen der Immobilienbewertung Hannover stehen unterschiedliche Verfahren zur Auswahl. Sie alle haben entsprechende Nachteile und Vorteile und eignen sich in verschiedenen Situationen gut oder schlecht.

Die Gründe für eine Immobilienbewertung Hannover

Zur Durchführung einer Immobilienbewertung in Hannover kann es unterschiedliche Anlässe sein. Meist findet die Ermittlung statt, da ein Verkauf der Wohnung oder des Hauses geplant ist. Manchmal findet sie aber auch statt, um eine Auseinandersetzung mit den Anteilen im Erbfall zu erleichtert oder den Zugewinn in einem Scheidungsverfahren festsetzen zu können Ein weiterer Grund kann die Beleihung eines Objektes als Grundschuld oder Hypothek sein.

Ebenso muss der Wert der Immobilie bestimmt werden, wenn es um den Versicherungswert geht. Auch zur Besteuerung, Zwangsversteigerung und der Bilanzierung bei Anlageobjekten ist die Immobilienbewertung Hannover eine wichtige Grundlage. Hierbei sollte die Ermittlung immer durch einen qualifizierten Sachverständigen oder einen Immobilienmakler durchgeführt werden. In manchen Fällen muss es sich dabei um einen per Gericht bestellten und vereidigten Sachverständigen eines Verbandes handeln.

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Verfahren einer Immobilienbewertung Hannover

Einer jeder Immobilienbewertung wird ein eigenes Modell zugrunde gelegt. Es handelt sich dabei um das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Jedes von ihnen hat seine Vor- und Nachteile und versucht, den Verkehrswert der Immobilie so gut und objektiv wie möglich zu berechnen. Es gibt dazu die Möglichkeit ein Wertgutachten zu erstellen

Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung

Hier wird versucht, den Verkehrswert mit der Hilfe eines Vergleichs mit Verkäufen ähnlicher Immobilien zu ermitteln. Dabei werden verschiedene räumlich nahe gelegene Objekte einbezogen, welche gut vergleichbar sind. So lässt sich recht unkompliziert ein ungefährer Wert bestimmen. Wenn jedoch vergleichbare Objekte in Hannover fehlen, lassen sich wenige Rückschlüsse auf den Wert treffen. Genauer erklären wir das Vergleichswertverfahren in diesem Artikel.

Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung Hannover

Beim Ertragswertverfahren einer Immobilie wird eine Formel herangezogen. Oft kommt das Verfahren bei vermieteten Objekten zum Einsatz. Addiert werden Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Den Anlagenwert kann man ermitteln, indem man die durchschnittliche Verzinsung eines Normalgrundstücks in der Umgebung einbezieht. Oft wird dabei auch vom Liegenschaftszinssatz gesprochen. Um den Bodenwert zu ermitteln, kommen die Bodenrichtwertkarten zum Einsatz. Diese sind bei den örtlichen Katasterämtern zu erhalten. Somit ist der Wert eines vermieteten Objektes nicht immer nur von Ausstattung und Quadratmetern abhängig. Auch er aktuell gültige Mietvertrag spielt eine Rolle. Der kann den Wert mindern, wenn die Wohnung etwa schon lange zu einem alten Mietsatz vermietet ist. Genauer erklären wir das Ertragswertverfahren in diesem Artikel.

Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung Hannover

Als letztes Verfahren steht einem noch das Sachwertverfahren zur Verfügung. Dabei werden neben dem reinen Bodenwert auch die Werte von wertsteigernden und baulichen Anlagen mit eingerechnet. Als Grundlage dient hier der sogenannte Baupreisindex als Schätzpreis. Von diesem werden dann wertmindernde Faktoren abgezogen. Solche sind etwa Baumängel, Schäden oder das Gesamtalter. Wenn der Bodenwert bestimmt ist, wird der Wert der baulichen Anlagen dazu addiert. Herauskommt dabei zusammengerechnet mit möglichen wertsteigernden Außenanlagen der Sachwert. Dieser kommt dem Verkehrswert je nach Marktlage sehr nahe. Er kann aber je nach Ort auch etwas höher oder niedriger liegen. 

Ein Sachwertverfahren wird meist bei Objekten verwendet, die selbst genutzt werden. Und es kommt oft dann vor, wenn eine sehr hochwertige Bausubstanz oder Ausstattung in einem anderen Verfahren nicht ausreichend berücksichtigt würde.

Was muss bei einer Immobilienbewertung beachtet werden?

Bei der Ermittlung des entsprechenden Wertes einer Immobilie kommen viele Faktoren zusammen. Dabei ist vor allem die Lage entscheidend. Befindet sich die Immobilie in einem Dorf oder in einer großen Metropole? Handelt es sich bei dem Ort um ein Industriegebiet oder eher um ein reines Wohngebiet? Gibt es eine gute Anbindung an Autobahnen oder andere Infrastruktur? Wie steht es um die Anbindung zu Ärzten. Supermärkten und Freizeiteinrichtungen? 

Die Lage ist ein wichtiger Faktor für die Immobilienbewertung in Hannover. Aber auch die Art des Objektes spielt eine tragende Rolle. Haben wir es hier mit einem Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte zu tun? Handelt es sich um eine Wohnung oder um eine Villa? Ist der Grundriss klassisch, unpraktisch, als oder ausgefallen und in welchem Stockwerk befindet sich eigentlich die zu bewertende Wohnung. Auch solche Faktoren werden mit einbezogen. Die Experten achten dabei unabhängig von den klaren Kriterien auch auf jede Menge weitere Faktoren. Hier ist es allerdings wichtig, dass ein Experte ans Werk geht und sie richtig deutet. Hierbei sind folgende Faktoren eines Hauses oder einer Wohnung wertsteigernd:

  • Ein Neubau oder ein Altbau mit entsprechender Sanierung
  • Eine gute Energieeffizienzklasse
  • Guter Zustand der Außenwände und des Dachs
  • Fußbodenheizung
  • Eine Raumhöhe von mindestens 2,80 Metern
  • Hochwertige Sanitäreinrichtung
  • Badezimmer mit Barrierefreiheit
  • Einbruchssichere Türen und Fenster mit Widerstandsklasse RC3
  • LAN-Anschlüsse für Gebäudeautomation
  • Zeitlose Architektur wie Bauhausstil

Dafür gibt es hingegen auch Faktoren, die sich wertmindernd auf die Immobilie auswirken. Dazu zählen unter anderem:

  • Hausbau aus den 1950er, 1960er oder 1970er Jahren
  • Eine Energieeffizienzklasse schlechter als C
  • Beheizung mit einem Nachtspeicherofen
  • Keine Barrierefreiheit und kein Gäste-WC
  • Anbringung von Rohren und Kabeln auf Putz
  • Raumhöhen unter 2,60 Meter
  • Sehr individuelle Einrichtung und Stil

Wer macht eine Immobilienbewertung in Hannover?

Als Immobilienmakler führen wir Immobilienbewertungen in Hannover durch. Dazu besichtigen wir in einem ersten Schritt die Immobilie vor Ort. So können wir uns ein umfassendes Bild vom derzeitigen Stand machen. Hierbei werden Faktoren wie Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr berücksichtigt. Auch veranlasste Modernisierungen nehmen wir zur Kenntnis. Ebenso Faktoren wie die Raumaufteilung, Dämmung, Energiewert und die Nachbarschaft nehmen wir mit in unsere Notizen auf. Während einige Dinge den Wert mindern können, gibt es wiederum andere Faktoren, die zu einer Steigerung beitragen. 

Das kann neben den aufgeführten Punkten ein gemütlicher Kamin, ein Wintergarten oder eine Garage sein. Einen weiteren Einfluss haben die Anbindung, die Lage und rechtliche Faktoren auf den später errechneten Immobilienwert. Sind rechtliche Faktoren gefragt, arbeiten wir mit weiteren Experten zusammen. Hier muss ein Blick in das Grundbuch geworden werden. Hier sind unter anderem wertmindernde Rechte eingetragen wie etwa Wohnrechte, Leistungsrechte, Vorkaufsrechte oder Wegerechte. Sie haben einen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie. Auch zusätzliche Anbaurechte oder Baurechte werden beim Bauamt abgefragt. Bei der finalen Bewertung durch uns Immobilienmakler verwenden wir unterschiedliche Ermittlungsverfahren.

Wozu braucht es eine Immobilienbewertung in Hannover?

Eine fachlich fundierte Bewertung einer Immobilie ist in vielen Fällen von Vorteil. Immerhin schafft sie Sicherheit darüber, wie viel das eigene Haus oder die eigene Wohnung wert ist. Wer also seine Vermögensverhältnisse im Überblick haben möchte, kann sich jederzeit auf einen verlässlichen Wert verlassen. Dabei ist die Bewertung der Immobilie natürlich ein wesentlicher Bestandteil eines jeden Vermögens. Muss dann eine schnelle Verkaufsentscheidung getroffen werden, so ist eine Immobilienbewertung in Hannover eine gute Grundlage.

Wer den Wert seiner Güter genau kennt, kann auch einen realistischen Betrag verhandeln. Wichtig ist die Ermittlung auch bei der Heirat. Auch wenn im Zuge der Hochzeit vielleicht nicht gleich als Erstes an die Finanzen gedacht wird: Besitzen die Eheleute vor der Hochzeit eine Immobilie oder wollen gemeinsam eine erwerben, sollte dieser Wert bekannt sein. Hier lohnt sich also eine Immobilienbewertung in Hannover. Während der Ehe handelt es sich um eine Zugewinngemeinschaft. Steigt also der Wert der gemeinsam genutzten Immobilie, steht im Falle der Scheidung beiden 50 Prozent der Steigerung zu. Ein fachlich eruierter Ausgangswert zum Zeitpunkt der Hochzeit ist deshalb aus finanzieller Sicht eine gute Grundlage für die gemeinsame Zukunft.

Wichtig ist wie bereits angesprochen die Wertermittlung vor allem beim Verkauf. Dadurch kann verhindert werden, dass ein zu teurer oder günstiger Wert ausgeschrieben wird. Somit kann das Gebäude schneller einen Käufer finden. Auf Grundlage einer fachkundigen Immobilienbewertung können beide Parteien eine faktenbasierte Verhandlung führen und haben immer die Zahlen vor Auge. Damit lässt sich auch die Zeit der Kaufverhandlung reduzieren. Und dann wäre da auch noch der Faktor Schenkung und Erbschaft. Denn auch in diesem Fall ist eine fachkundige Immobilienbewertung in Hannover wichtig. Wer ein Objekt verschenken oder vererben will, der sollte den genauen Wert kennen. Etwa um die Höhe der Erbschaftssteuer zu errechnen oder um das Objekt fair auf alle Erben aufteilen zu können. Ein Experte kann dabei alle wichtigen Faktoren einbeziehen und einen verlässlichen Wert eruieren. Auf der Grundlage kann dann eine faktenbasierte Verhandlung der Aufteilung unter den Erben stattfinden.

In welchen Fällen braucht es einen Gutachter?

Wir als Immobilienmakler können gerne eine entsprechende fachliche Wertermittlung durchführen. In manchen Fällen braucht es allerdings einen gerichtlich bestellten Sachverständigen. Ein transparenter Gutachter erstellt dabei ein Gutachten, welches auch gegenüber Dritten Bestand hat. Dabei ist ein guter Experte entsprechend zertifiziert. Benötigt wird er etwa im Falle eines Rechtsstreites vor Gericht oder bei Schadensfällen wie einem Sturm oder Brand. Auch wenn es um die Gebäudeversicherung insgesamt geht oder bei einem Widerspruch bei Bescheiden des Finanzamtes wie etwa bei einer Schenkung wird der Sachverständige eingeschaltet. Das trifft auch auf die Bilanzierung von Immobilien als Anlagevermögen oder die Überführung von Betriebsvermögen zu Privatvermögen zu.

Hinzukommen Fälle von jenen Erbschaftsstreitigkeiten, die vor Gericht landen. Dabei müssen sich die Nachkommen über die Aufteilung des Vermögens einig werden. Oft entstehen dabei Meinungsverschiedenheiten, was mit dem Haus passieren soll. Kommt es unter der Erbgemeinschaft zu keiner Einigung, wird eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Gericht beantragt. Damit der Verkehrswert bestimmt werden kann, bestellt das Gericht dann einen Gutachter ein, welcher das Objekt bewertet. Selbes gilt für Vermögensauseinandersetzungen nach der Scheidung. Hier droht ebenso die Gefahr, dass es zu keiner Einigung kommt. Dann droht die Zwangsversteigerung. Um das zu verhindern können die Ehepartner jeweils selbst einen Sachverständigen beauftragen. Dieser führt dann ein Wertgutachten durch und gibt einen realistischen Wert der Immobilie an. Wenn es auch danach keine Einigung gibt, wird das Haus zwangsversteigert. 

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Immobilienbewertung Hannover: Die Arten der Gutachten und die Kosten

Das Kurzgutachten

In einem Kurzgutachten wir übersichtlich ein nicht rechtlich bindender Preis ermittelt. Das Gutachten umfasst in der Regel 10 bis 15 Seiten und wird von einem professionellen Gutachter oder einem professionellen Immobilienmakler durchgeführt bzw. erstellt.  Handelt es sich beispielsweise um ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wert, kann mit Kosten zwischen 250 und 350 Euro gerechnet werden. Hat das Haus allerdings einen höheren Wert als der Durchschnitt erfordert die Begutachtung auch mehr Aufwand. Dann können die Kosten für das Gutachten auch bei 600 bis 700 Euro oder mehr liegen. Das Kurzgutachten ist rechtlich nicht bindend. Es dient als Absicherung der eigenen Preisvorstellung und ist eine gute Grundlage für Verhandlungen beim Verkauf. Kommt es aber zu rechtlichen Belangen, ist es nicht ausreichend. Dann muss ein ausführliches Wertgutachten her. 

Das ausführliche Wertgutachten

Ein ausführliches Wertgutachten ist entsprechend detaillierter als das Kurzgutachten und kostet bei einem typischen Einfamilienhaus mit durchschnittlichem Wert etwa 1.000 Euro bis 2.500 Euro. Hier werden auch Baulasten oder Wegerechte mit eingerechnet. Zur Ermittlung der fälligen Kosten wird meist eine Honorarordnung herangezogen. Sie ist allerdings nicht zwingend.

Immobilienbewertung Hannover: Das Fazit

Eine Immobilienbewertung in Hannover lohnt sich für viele Dinge. Damit haben Hausbesitzer oder Wohnungsbesitzer Klarheit über den ungefähren Wert. Gerade in der Verkaufssituation ist das eine wichtige Grundlage. Gerne erstellen wir Ihnen eine Immobilienbewertung in und um Hannover. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf und wir besprechen alle weiteren Details mit Ihnen. Als professionelle Immobilienmakler aus Niedersachsen kennen wir die Lage vor Ort bestens und können den Preis gut und sicher einschätzen.

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