Was ist die Maklerhaftung?
Wer sich mit dem Bereich Immobilien und Immobilienmakler beschäftigt, der hört ab und zu von der sogenannten Maklerhaftung. Aber um was handelt es sich dabei eigentlich genau. In diesem Beitrag möchten wir näher auf den Begriff eingehen und welche Bedeutung er hat.
Das hat es mit der Maklerhaftung auf sich
Eine Maklertätigkeit bedeutet immer auch eine Vertrauenstätigkeit gegenüber den Kunden. Wenn der Makler also mit der Vermittlung beauftragt wird, so ist er im Rahmen des einfachen Maklerauftrags nicht verpflichtet, ein besonderes Engagement zu zeigen. Sobald er allerdings tätig wird, muss er alles einsetzen, um die Interessen des Auftraggebers zu wahren. Dabei muss er Dinge unterlassen, die sich gegen die Interessen des Auftraggebers richten. Wenn diese Pflichten missachtet werden, verletzt der Immobilienmakler seine vertraglichen Pflichten.
Dann kann der Auftraggeber unter Umständen Schadensansatzsprüche gegen ihn geltend machen. Dabei kommt es auf eine Reihe von Umständen an. Einen allgemeingültigen Grundsatz gibt es dafür nicht. Die Rechtsprechung greift dabei vor allem auf § 241 Abs. II BGB zurück. Das Schuldverhältnis kann laut Gesetz nach seinem Inhalt „jeden Vertragspartner zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten“. Dabei können die Fragen der Haftung reduziert werden, wenn beide Parteien ehrlich zusammenarbeiten und sich nichts verschweigen oder gar negative Dinge unterschlagen. So soll eine gute Zusammenarbeit stattfinden.
Weitere Einordnung zur Maklerhaftung in Deutschland
Die sogenannte Maklerhaftung bezieht sich meist auf das Verhältnis zum Auftraggeber. Sie kann sich aber durchaus auch auf das allgemeine Interesse beziehen. Wenn der Immobilienmakler ein Objekt anbietet, so ist er etwa verpflichtet, Angaben zum Energiebedarf, dem Verbrauch und dem Energieausweis zu machen. Wenn diese Angaben unterlassen werden, wird ein abmahnungsfähiger Wettbewerbsverstoß begangen. Für diesen kann der Immobilienmakler sogar laut einem Urteil des Landgerichts Würzburg aus dem Jahr 2015 persönlich haften. Wenn der Makler ein Kaufinteresse vortäuscht, in der er seine Angabe einfach schätzt, so muss sich der Verkäufer das Handeln seines Maklers etwas wie ein eigenes Fehlverhalten anrechnen lassen. Wenn der Käufer dann einen Schadensersatz geltend macht, so haftet der Verkäufer.
Er kann dann wiederum den Makler in Regress nehmen. Zu dieser Entscheidung kam das Arbeitsgericht Hannover in einem Urteil aus dem Jahr 2013. Wenn der Makler die Vertragspflichten verletzt, kann sich dieses Verhalten auf den Vergütungsanspruch auswirken. Immerhin bestimmt das § 654 BGB, dass ein Immobilienmakler seinen Anspruch auf eine Provision verlieren kann. Und zwar dann, wenn er vertragswidrig auch für den anderen Teil aktiv war und eine Partei bevorzugt behandelt. Dank des Strafcharakters dieser Regelung soll eine einfache oder grobe Fahrlässigkeit nicht ausreichen. Dabei ist die Voraussetzung stattdessen ein schweres Verschulden, sodass sich der Makler seine Vergütung nicht verdient haben darf. So urteilte der Bundesgerichtshof in Zivilsachen. Mittlerweile sind Doppeltätigkeiten bei Immobilienmaklern durchaus üblich. Deshalb gelten hier besonders strenge Anforderungen.
Weitere Pflichten des Immobilienmaklers
Der Maklervertrag bildet das Grundgerüst in der Zusammenarbeit zwischen dem Kunden und seinem Immobilienmakler aus Niedersachsen oder anderswo. Dabei werden die Aufträge jeweils schriftlich mit allen Vereinbarungen und Konditionen niedergeschrieben. Immer Teil des Vertrages ist die Auskunft über die Vertragskonditionen, wie etwa die Nebenkosten, Art des Vertrags, die Provision sowie Laufzeit und Umfang.
Die mündlichen Abmachungen werden ohne Abweichung in Schriftform gegossen. Seit dem Jahr 2014 gehört eine Widerrufsbelehrung zu den rechtlichen Voraussetzungen. Makler müssen dem Vertragspartner also darauf hinweisen, dass er innerhalb von zwei Wochen vom Vertrag ohne Nennung von Gründen zurücktreten kann. Wenn eine sofortige Aufnahme der Arbeiten gewünscht ist, muss eine schriftliche Bestätigung eingeholt werden. Führet der Immobilienmakler eine Doppeltätigkeit aus, muss er den Kunden ebenso darüber informieren. Zumindest dann, wenn nicht etwa davon ausgegangen werden kann (Im Falle eines Maklerunternehmens beispielsweise).
