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Das wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienbewertung ist eine wichtige Grundlage für Verkäufer, Käufer und Kapitalanleger
  • Für die Bewertung kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz
  • In manchen Fällen ist ein gerichtlich bestellter Gutachter notwendig
  • Neben dem Kurzgutachten gibt es auch ein ausführliches Wertgutachten

Immobilien sind nicht nur gemütliche Wohn- und Lebensräume. Sie sind auch eine gute Wertanlage. Daher steht früher oder später eine Immobilienbewertung an. Für einen seriösen Verkauf, einen Kauf oder ein Investment braucht es immerhin eine fachkundige Einschätzung des Wertes. Eine solche sollte frei von Emotionen sein, sondern auf der Grundlage von wichtigen Kennzahlen geschätzt werden. Was bei der Immobilienbewertung in Nienburg zu beachten ist haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Was ist die Immobilienbewertung Nienburg eigentlich genau?

Die Immobilienbewertung in Nienburg beschreibt die Wertermittlung einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks. In diesem Zusammenhang wird oft auch von der Grundstücksbewertung gesprochen. Ziel einer solchen Bewertung ist es, einen realistischen Wert zu eruieren. Wichtig zu wissen ist, dass es sich hier immer nur um Richtwerte handelt. Eine genaue Abbildung auf dem Immobilienmarkt ist nicht möglich, da hier jede Menge Variablen mit hineinspielen. 

Diese können sich zudem nahezu wöchentlich ändern. Eine professionelle Immobilienbewertung in Nienburg kann den Wert allerdings ziemlich genau bestimmen. Für den Wert stehen hier unterschiedliche Verfahren zur Auswahl. Diese haben alle jeweils ihre eigenen Vorteile und Nachteile und sind abhängig vom Gebäude. Welche Verfahren hier angewendet werden und worin ihre Stärken und Schwächen liegen, haben wir weiter unten näher erläutert.

Foto: © mrganso  – Pixabay.com

Wichtige Gründe für die Immobilienbewertung Nienburg

Für eine Immobilienbewertung in Nienburg kann es verschiedene Gründe geben. In der Regel findet die Werteermittlung dann statt, wenn die Wohnung oder das Haus verkauft werden sollen. Manchmal ist sie aber auch dann notwendig, wenn es zu einer Auseinandersetzung kommt. Das kann bei den Zugewinnen in einem Scheidungsverfahren der Fall sein oder im Erbfall. Ein weiterer Grund für die Bewertung ist die Beleihung des Hauses als Hypothek oder Grundschuld. Der Wert muss immer auch dann bestimmt werden, wenn es um den Wert für die Versicherung geht. Ebenso bei Bilanzierungen bei Anlageobjekten, Besteuerungen, Zwangsversteigerungen oder bei Kapitalanlagen ist eine Immobilienbewertung in Nienburg unausweichlich. Die Ermittlung sollte dann ein qualifizierter Sachverständiger durchführen. Auch ein Immobilienmakler kann eine Immobilienbewertung durchführen. In manchen Fällen ist allerdings ein Gutachter, der vom Gericht bestellt wird, notwendig. Dieser muss dann vereidigt sein und einem Verband angehören.

Die Verfahren der Immobilienbewertung

Wie bereits angemerkt, gibt es verschiedene Modelle bzw. Verfahren zur Bewertung. Hier ist das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zu nennen. Sie alle haben ihre eigenen Nachteile und Vorteile und versuchen, den Verkehrswert einer Immobilie so genau wie möglich abzubilden. Auf die einzelnen Verfahren gehen wir nun näher ein.

Vergleichswertverfahren: Immobilienbewertung Nienburg

In dem Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert mit der Hilfe des Vergleichs ermittelt. Hierzu werden also verschiedene Objekte einbezogen, welche dem zu bewertenden Objekt ähnlich sind. Dazu müssen sie sich räumlich in der Nähe befinden und auch sonst ähnlich sein. Das bezieht sich auf die Lage, den Zustand, das Alter, die Größe und die Ausstattung. Damit lässt sich recht zuverlässig und schnell ein ungefährer Wert errechnen. Wenn allerdings keine vergleichbaren Objekte zur Auswahl stehen, kommt es zu einem Problem. Wie dann vorgegangen wird, haben wir in unserem ausführlichen Artikel über das Vergleichswertverfahren beschrieben.  

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Ertragswertverfahren: Immobilienbewertung Nienburg

Das Ertragswertverfahren basiert auf einer Formel und auf keinem Vergleich mit anderen Immobilien. Das Verfahren wird oft dann angewendet, wenn es sich um vermietete Häuser oder Wohnungen handelt. Hierzu wird der Wert der baulichen Anlagen mit dem Bodenwert verrechnet. Um den Anlagenwert zu erhalten, wird die durchschnittliche Verzinsung eines Normalgrundstücks in den direkten Umgebungen herangezogen. In diesem Zusammenhang sprechen Kenner auch gerne vom Liegenschaftszins. Damit der Bodenwert festgestellt werden kann, kommen die Bodenrichtwertkarten zum Einsatz. Sie sind über die Katasterämter der jeweiligen Kommunen einsehbar. Das stellt sicher, dass der Wert nicht immer nur von den Quadratmetern und der Ausstattung abhängig ist. Zusätzlich wird aber auch der aktuelle Mietvertrag in die Bewertung einbezogen. Dieser kann den Wert beispielsweise reduzieren, wenn die Wohnung zu einem alten Mietsatz vermietet worden ist. Die Wohnung mit einem Staffelmietvertrag Oder aber, wenn dem Mieter ein Wegerecht oder ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde. Mieterhöhungen beeinflussen den Wert ebenfalls

Sachwertverfahren: Immobilienbewertung Nienburg

Das dritte Verfahren zur Immobilienbewertung in Nienburg bildet das Sachwertverfahren. Hier werden dann neben dem Bodenwert auch der Wert der baulichen und wertsteigenden Anlagen mit eingerechnet. Die Grundlage dabei bildet der sogenannte Baupreisindex. Abgezogen werden von ihm wertmindernde Dinge wie etwa Schäden, Gesamtalter oder Baumängel. Sobald der Bodenwert bestimmt ist, kommt der Wert der baulichen Anlagen dazu und wird entsprechend addiert. Je nach Lage kann er aber auch etwas niedriger oder höher ausfallen. Das Sachwertverfahren kommt meist dann zum Einsatz, wenn das Objekt selbst bewohnt wird. Immerhin würden dann die anderen zwei Verfahren Dinge wie eine hochwertige Ausstattung oder eine besonders gute Bausubstanz nicht ausreichend berücksichtigen.

Der Wert im Sachwertverfahren kommt meist sehr nahe und realistische an den tatsächlichen Verkehrswert heran. Von den Verfahrensarten ist es das genauste.

Das muss bei der Immobilienbewertung beachtet werden

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist nicht ganz einfach. Immerhin kommen hier jede Menge unterschiedliche Faktoren zusammen. Entscheidend ist dabei unter anderem die Lage. Steht das Haus in einem abgelegenen Dorf oder handelt es sich um eine Wohnung mitten in der Fußgängerzone einer Metropole? Gibt es eine gute Infrastruktur und eine angrenzende Autobahn oder fährt vor Ort nur einmal am Tag der Bus in die nächste Stadt? Wie gut ist die Versorgung mit Supermärkten, Ärzten, Friseuren und Freizeiteinrichtungen? Solche Fragen sind ein wichtiger Faktor bei der Bewertung. Zudem entscheidend ist die Art des Objektes.

Handelt es sich um eine Villa oder ein Einfamilienhaus? Gibt es ein großes Grundstück oder einen kleinen Garten? Haben wir es mit einem Reihenhaus zu tun oder mit einem Hochhaus ohne Aufzug? Ist der Grundriss eher klassisch, ausgefallen oder befindet sich die Wohnung in einem oberen Stockwerk? Auch diese Faktoren müssen bei der Immobilienbewertung Nienburg berücksichtigt werden. Hierbei achten die Experten aber immer auch auf weitere Dinge. Wertsteigenden wirken sich etwa eine Fußbodenheizung, ein guter Zustand der Außenwände und eine gute Energieeffizienzklasse aus. Ebenso den Wert erhöhen Neubauten, Räume mit mindestens 2,80 Metern Höhe, hochwertige Sanitäreinrichtungen, Badezimmer mit Barrierefreiheit sowie einbruchssichere Türen sowie Fenster mit einer Widerstandsklasse RC3. Auch eine zeitlose Architektur, ein moderner Baustil und LAN-Anschlüsse sind ein wichtiger Faktor zur Wertsteigerung im Rahmen der Immobilienbewertung Nienburg.

Natürlich gibt es auch einige Faktoren, die sich eher wertmindernd auf eine Immobilie in Nienburg auswirken. Dazu zählen etwa Häuser aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren. Auch eine Energieeffizienzklasse schlechter als C sowie eine Beheizung mit Nachtspeicherofen wirken sich wertmindernd aus. Das gilt auch für keine Barrierefreiheit und kein Gäste-WC, Kabel und Rohre auf Putz und Raumhöhen unter 2,60 Meter. Ebenso sehr individuelle und extravagante Einrichtungen und Baustile wirken sich eher negativ auf den Wert aus.

Wer führt die Immobilienbewertung in Nienburg/Weser durch?

Als Actora Immobilienmakler nehmen wir Immobilienbewertungen in Nienburg und der Umgebung vor. Hierzu besichtigen wir meist in einem ersten Schritt die Immobilie vor Ort und machen uns ein umfassendes Bild des Zustands. Berücksichtigt werden das Baujahr, die Wohnfläche und die Grundstücksgröße. Auch Modernisierungsmaßnahmen, Raumaufteilung, Energiewerte, Nachbarschaft und Dämmung notieren wir uns und beziehen es mit in unsere Berechnung ein. Wie bereits erwähnt, können einige Faktoren den Wert steigern und andere Dinge wiederum zu einer Minderung beitragen. Geht es um rechtliche Bewertungen und Faktoren, so beziehen wir weitere Experten mit in die Immobilienbewertung Nienburg ein. Dazu braucht es dann etwa eine Einsichtnahme in das Grundbuch. Immerhin sind hier oft wertmindernde Rechte wie Leistungsrechte. Wohnrechte und Wegerechte sowie Vorkaufsrechte eingetragen. Diese haben also auch unmittelbar einen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie. Zusätzliche Baurechte und Anbaurechte werden beim Bauamt abgefragt. Zur finalen Bewertung wählen wir dann unterschiedliche Ermittlungsverfahren.

Wofür ist die Immobilienbewertung Nienburg wichtig?

Eine professionelle Bewertung der Immobilie ist in einigen Fällen von Vorteil. Damit wird eine Sicherheit darüber geschaffen, wie viel die Wohnung oder das Haus eigentlich wert ist. Gerade wenn es um die Aufstellung des Vermögens geht: Immerhin ist hier der Wert der Wohnung oder des Hauses entscheidend. Auch wenn dann einmal eine schnelle Verkaufsentscheidung getroffen werden muss, ist eine Immobilienbewertung in Nienburg eine gute Grundlage. Nur wer den Wert seiner Immobilie kennt, der kann einen realistischen Preis auf dem Markt erzielen. Auch ist die Werteermittlung eine wichtige Sache bei der Hochzeit. Besitzen beide Eheleute vor der Hochzeit eine Immobilie oder möchten sich gemeinsam eine kaufen, so sollte der Wert bestimmt werden. 

Während der Ehe handelt es sich zwischen den beiden immerhin um eine Zugewinngemeinschaft. Wenn der Wert der Immobilie während der Ehe also steigt, stehen im Falle einer Scheidung beiden die gleichen Teile zu. Hier ist ein fachlicher Blick auf den Wert vor der Hochzeit also eine gute Idee. So gibt es in der Zukunft eine gewisse finanzielle Sicherheit. Wichtig ist die Werteermittlung vor allem dann, wenn es an den Verkauf geht. So lässt sich verhindern, dass das Objekt zu teuer angeboten wird oder zu günstig den Besitzer wechselt. Auf der Grundlage einer Immobilienbewertung in Nienburg kann eine Verhandlung am besten geführt werden. Hinzukommt der Fall der Erbschaft oder der Fall der Schenkung. Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, der sollte den genauen Wert kennen. Hier kann ein Experte alle wichtigen Faktoren berücksichtigen und dann einen verlässlichen Verkehrswert eruieren. So kann dann eine gerechte Verhandlung über die Aufteilung des Erbes stattfinden.

Dann ist der Gutachter notwendig

Als Immobilienmakler können wir eine fachliche Immobilienbewertung durchführen. Manchmal braucht es dazu aber einen vom Gericht bestellen Gutachter. Dieser erstellt dann ein Gutachten, welches auch gegenüber Dritten Bestand hat. Der Experte muss dazu zertifiziert, vereidigt und Mitglied in einem Verband sein. Benötigt wird ein solcher Experte immer im Falle des Rechtsstreites oder bei Schadensfällen nach einem Brand oder Sturm. Wenn es um einen Rechtsstreit mit dem Finanzamt oder die Gebäudeversicherung geht, muss ebenfalls der Sachverständige anrücken.

Wichtig ist das auch bei der Bilanzierung von Immobilien für das Anlagevermögen und bei Erbschaftsstreitigkeiten. Hier müssen sich die Nachkommen über die Aufteilung einig werden. Kommt es unter der Erbgemeinschaft aber zu keiner solche Einigung., muss eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Damit hier der Verkehrswert bestimmt wird, bestellt das Gericht dann einen Sachverständigen ein. Auch wenn es zu einer Auseinandersetzung nach der Scheidung kommt, wird so vorgegangen. Wenn es zu keiner Einigung kommt, droht die Zwangsversteigerung. Damit das verhindert werden kann, kann einer der Eheleute einen Sachverständigen beauftragt. Dieser erstellt dann das Wertgutachten und liegt es dem Gericht vor. Kommt es auch danach noch zu keiner Einigung, wird das Haus zwangsversteigert.

Das Kurzgutachten in Nienburg

Zum einen steht Interessenten und Hausbesitzern das Kurzgutachten zur Auswahl. Dieses gibt einen übersichtlichen und nicht rechtlich bindenden Überblick über den Wert ab. Es umfasst meist zwischen 10 und 15 Seiten und wird von einem Gutachter oder einem Immobilienmakler durchgeführt und erstellt. Wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt etwa um ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wert handelt, so liegen die Kosten meist zwischen 250 und 350 Euro. Wenn das Haus hingegen einen höheren Wert hat, ist die Bewertung mit einem höheren Aufwand verbunden. Somit können die Kosten durchaus auch bei 600 bis 700 Euro liegen. Wichtig ist dabei: Das Kurzgutachten ist rechtlich nicht bindend. Es dient daher der Absicherung der eigenen Preisvorstellung und ist die perfekte Grundlage für Verhandlungen. Handelt es sich aber um rechtliche Belange, so ist ein Kurzgutachten im Rahmen der Immobilienbewertung Nienburg nicht ausreichend.

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Das ausführliche Wertgutachten in Nienburg

Das ausführliche Gutachten ist deutlich detaillierter als das Kurzachten. Daher ist auch der Aufwand entsprechend höher. Die Kosten liegen bei einem Einfamilienhaus mit durchschnittlichem Wert bei rund 1.000 Euro bis 2.500 Euro. Eingerechnet werden hier unter anderem auch Wegerechte, Vorkaufsrechte und Baulasten. Zur Ermittlung der fälligen Kosten nehmen Experten meist eine Honorarordnung als Grundlage. Das ist allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben. Das ausführliche Wertgutachten kann selbst in Auftrag gegeben werden. Es ist verglichen mit einem Kurzgutachten noch einmal aussagekräftiger. Handelt es sich um einen Rechtsstreit, so beruft das Gericht einen geeigneten Sachverständigen. Dieser erstellt dann zum besseren Überblick ein ausführliches Gutachten und legt dieses dem Gericht vor. Auf dieser Grundlage werden dann Entscheidungen zu den Aufteilungen getroffen.

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