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Das wichtigste in Kürze

  • Eine Immobilienbewertung ist eine wichtige Basis für den Verkauf und Kauf
  • Damit die Bewertung professionell erfolgt, stehen drei Verfahren zur Verfügung
  • Die Immobilienbewertung wird von Immobilienmakler oder Gutachtern durchgeführt
  • Neben dem Kurzgutachten gibt es auch das ausführliche Wertgutachten
  • Manchmal ist ein per Gericht einbestellter Gutachter notwendig
  • Die Immobilienbewertung kostet je nach Fall zwischen 250 und 1.500 Euro

Eine gemütliche Wohnung oder ein großes Haus. Das ist der Traum vieler Deutschen. Dabei ist eine Immobilie aber weit mehr als Wohnraum. Gerade in Zeiten der Niedrigzinspolitik und einer schwächelnden Wirtschaft dienen die Objekte als sichere Wertanlage. Damit das Eigentum auch professionell eingeschätzt werden kann, braucht es eine Immobilienbewertung. 

Sie ist frei von Emotionen und falschen Vorstellung. Stattdessen basiert sie auf Formeln und Erfahrung. Was eine gute Immobilienbewertung in Garbsen und Umgebung ausmacht, haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Was ist die Immobilienbewertung Garbsen eigentlich genau?

Mit Hilfe der Immobilienbewertung Garbsen wird der Wert eines Hauses oder einer Wohnung eruiert. Auch Grundstücke lassen sich so preislich einordnen. Aufgabe ist es, einen möglichst realistischen Wert zu errechnen. Dieser kann dann eine wichtige Grundlage sein für die Einschätzung des eigenen Vermögens. Aber auch für Verhandlungen, Auszahlungen und Diskussionen. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass es sich immer um einen Richtwert handelt. Das liegt daran, dass eine Immobilienbewertung nie alle Faktoren abbilden kann. Diese ändern sich manchmal wöchentlich. Insgesamt ist eine professionelle Bewertung aber sehr verlässlich. Um die Bewertung durchführen zu können, kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz. Sie haben jeweils eigene Nachteile und Vorteile. Welches Verfahren dabei verwendet wird und in welchen Fällen, welches am besten ist, haben wir weiter unten ausführlich erläutert.

Foto: © mrganso  – Pixabay.com

Das sind die wichtigen Gründe für die Immobilienbewertung Garbsen

Damit eine Immobilienbewertung Garbsen sinnvoll ist, kann es verschiedenste Anlässe geben. Oft findet die Bewertung dann statt, wenn Haus, Wohnung oder Grundstück verkauft werden soll. Dann ist die Einschätzung eine wesentliche Grundlage. Zum einen unterstreicht sie die Preisvorstellung des Anbieters. Auf der anderen Seite schafft sie beim Interessenten Vertrauen, da sie von einer neutralen Partei erstellt worden ist. Manchmal kommt die Immobilienbewertung in Garbsen aber auch zum Einsatz, wenn es um eine Auseinandersetzung geht. Das kann ein Zugewinn bei einer Scheidung oder ein Erbfall sein. 

Die Bewerbung kann auch dann zum Tragen kommen, wenn es um die Beleihung des Hauses als Hypothek oder Grundschuld geht. Der Wert muss aber auch dann bestimmt werden, wenn es um die Versicherung geht. Bei Zwangsversteigerungen, Bilanzierungen und Besteuerungen ist eine Immobilienbewertung in Garbsen und Umgebung sozusagen unumgänglich. Die Bewertung sollte dabei immer von qualifizierten Experten durchgeführt werden. Wir als Immobilienmakler gehören zu diesem Kreis und führen entsprechende Immobilienbewertungen durch. In einigen Fällen allerdings muss per Gericht ein vereidigter Sachverständiger einberufen werden. Wann das der Fall ist, haben wir weiter unten in diesem Artikel erklärt.

Das sind die unterschiedlichen Verfahren der Immobilienbewertung Garbsen

Wie bereits erwähnt, gibt es verschiedene Verfahren und Modelle zur Bewertung einer Immobilie. Es handelt sich dabei um das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Dabei haben alle Verfahren ihre ganz eigenen Schwächen und Stärken. Sie eignen sich je nach Objekt und Umständen. Während das eine Verfahren etwa bei vermieteten Wohnungen eine gute Sache ist, eignet sich ein anderes mehr für selbstbewohnte Häuser.

Vergleichswertverfahren: Immobilienbewertung Garbsen

Mit der Hilfe des Vergleichswertverfahrens kann der Wert mittels Vergleiche recht zuverlässig errechnet werden. Dafür bezieht man Objekte ein, die sich in der direkten Umgebung befinden. Dabei müssen sie sich nicht nur in der Nachbarschaft befinden, sondern dem zu bewertenden Objekt auch sehr ähnlich sein.

Das bezieht sich auf das Baujahr, die Größe und den Zustand. Damit lässt sich recht schnell und auch zuverlässig ein ungefährer Wert eruieren. Wenn allerdings kein zu vergleichendes Haus oder keine zu vergleichende Wohnung in der Nähe ist, wird das Verfahren erschwert. Wie dann vorgegangen wird, haben wir unter anderem in einem sehr ausführlichen Artikel zum Vergleichswertverfahren erläutert. 

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Ertragswertverfahren: Immobilienbewertung Garbsen

Auch eine Möglichkeit der Bewertung stellt das Ertragswertverfahren dar. Es basiert allerdings nicht auf einem Vergleich, sondern auf einer Formel. Meist genutzt wird es bei Objekten, die vermietet sind. Dafür wird zuerst der Wert der baulichen Anlagen mit dem Bodenwert errechnet. Für die Summe der Anlagenwerte muss zuerst die durchschnittliche Verzinsung des Normalgrundstücks der Umgebung bekannt sein. Die Rede ist hier meist auch vom sogenannten Liegenschaftszins

Für die Errechnung des Bodenwertes muss die Bodenrichtwertkarte verwendet werden. Sie ist bei den Kommunen oder beim Katasteramt einzusehen. Mit dem Verfahren kann vor allem sichergestellt werden, dass sich der Wert nicht nur auf Größe und Ausstattung stützt. Deshalb wird auch der Mietvertrag angesehen und eingerechnet. Dieser kann auf der einen Seite den Wert noch erhöhen – er kann ihn aber auch reduzieren. Letzteres ist etwa dann der Fall, wenn bestimmte Rechte wie Wegerechte, Wohnrechte oder Nutzungsrechte inkludiert sind. Aber auch wenn ein alter Mietsatz verlangt wird, wirkt sich das negativ aus. Alles was noch wichtig ist rund um das Ertragswertverfahren, haben wir in diesem ausführlichen Artikel näher beschrieben.

Sachwertverfahren: Immobilienbewertung Garbsen

Beim letzten Verfahren handelt es sich um das Sachwertverfahren. Hierzu wird nicht nur der Bodenwert verwendet. Auch der Wert aller baulichen und wertsteigernden Anlagen wird im Rahmen des Verfahrens mit einbezogen. Die Basis wird vom Baupreisindex gebildet. Hiervor werden dann am Ende noch die wertmindernden Faktoren abgezogen. Zu ihnen zählen insbesondere Schäden, Baumängel und das Alter. Ist der Bodenwert dann ausgerechnet, kommt noch der Wert der baulichen Anlagen hinzu. Daraus entsteht dann der Sachwert, welcher sehr nahe am Verkehrswert liegt. Je nach Lage der Immobilie kann der Wert aber auch etwas höher bzw. niedriger ausfallen. Das Verfahren ist meist dann sinnvoll, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird. Andere Verfahren hingegen würden eine besonders gute Ausstattung oder Bausubstanz zu wenig berücksichtigen. Welche wichtigen Informationen es ansonsten noch rund um das Sachwertverfahren gibt es in einem ausführlichen Artikel hier nachzulesen.

Der Wert im Sachwertverfahren kommt meist sehr nahe und realistische an den tatsächlichen Verkehrswert heran. Von den Verfahrensarten ist es das genauste.

Beachtenswert bei der Immobilienbewertung Garbsen

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist nicht leicht. Das liegt daran, dass hier jede Menge Faktoren zusammenkommen und eine wichtige Rolle spielen. Zum einen ist da die Lage des Grundstücks. Liegt dieses in einem eher kleinen Dorf mit schlechter Verkehrsanbindung, so wirkt sich das eher schlecht auf den Preis aus. Handelt es sich hingegen um eine Wohnung in bester Lage mitten in einer Metropole, hat allein das wertsteigernden Einfluss. Liegt die Immobilie in der Nähe eines beliebten Freizeitparks? Oder wurde kürzlich das Einkaufszentrum geschlossen? Gibt es einen Park, einen Friseur, Ärzte und Apotheken in der Nähe? Oder braucht man ein Auto, um zum nächsten Supermarkt zu gelangen? All diese Faktoren haben einen starken Einfluss auf den Preis. Aber auch andere Dinge spielen mit in die Immobilienbewertung Garbsen hinein. Haben wir es mit einem Reihenhaus zu tun oder mit einer freistehenden Villa? Gibt es eine Souterrainwohnung? Gibt es im Hochhaus einen Aufzug oder lediglich Treppen? Ist ein Garten inbegriffen und verfügt er vielleicht sogar über einen Pool? Sind Dachschrägen vorhanden? Auch diese Faktoren sind entscheiden. 

Dabei gibt es einige Dinge, die sich wertsteigernd auswirken. Dazu gehören unter anderem ein guter Zustand der Außenwände und eine hohe Energieeffizienzklasse. Aber auch eine barrierefreie Sanitäranlage und einbruchssichere Fenster und Türen erhöhen den Wert. Ebenso wie hohe Wände mit über 2,80 Metern Höhe und ein gefragter Schnitt. Eher wertmindernd wirken sich Bauten aus den 1950er bis 1970er Jahren aus. Auch eine fehlende Barrierefreiheit, eine Energieeffizienzklasse unter 2,60 Metern und Kabel auf nacktem Putz sind eher von Nachteil. Ebenso haben es Wohnungen mit einer sehr extravaganten Einrichtung und einem besonderen Schnitt nicht leicht. Hier schränkt sich die Zielgruppe stark ein und da die Nachfrage bekanntlich den Preis regelt, sinkt der Wert.

Von wem wird die Immobilienbewertung Garbsen durchgeführt?

Als Actora Immobilienmakler führen wir immer wieder für unsere Kunden Immobilienbewertungen in Garbsen durch. Hierzu wird das Objekt meist ausführlich besichtigt. So können wir uns ein genaues Bild machen. Zum einen von der Lage und Umgebung, aber auch vom Zustand, der Raumaufteilung und Ausstattung. Wie bereits erwähnt, haben immerhin zahlreiche Faktoren einen Einfluss auf den Wert. Während die einen Dinge den Wert eher steigen lassen, wirken sich andere negativ aus. 

Nicht zu vergessen sind dabei auch die hinterlegten Rechte wie lebenslanges Wohnrecht oder Durchfahrtsrechte. Deshalb sichten wir auf Wunsch auch das Grundbuch. Zudem dangen fragen wir Baurechte gerne auch beim Bauamt ab. So entscheiden wir uns letztendlich für ein geeignetes Verfahren, mit welchem wir am Ende den Wert ausrechnen können. Die Immobilienbewertung Garbsen funktioniert also zuverlässig und schnell.

Deshalb ist die Immobilienbewertung in Garbsen so wichtig

Eine professionelle Bewertung der eigenen Immobilie ist in ganz verschiedenen Fällen ein großer Vorteil. Zum einen schafft sie Sicherheit und Klarheit über das eigene Vermögen. Immobilien gelten als eine der wichtigsten Faktoren der eigenen finanziellen Absicherung und sind bei Kapitalanlegern beliebt. Zudem ist die Immobilienbewertung in Garbsen aber auch wichtig, wenn es um den Verkauf eines Hauses geht. Muss eine schnelle Verkaufsentscheidung getroffen werden, so hilft hier eine Bewertung ungemein. Sie ist eine gute Grundlage für Verhandlungen und Diskussionen. Vor allem, weil es sich um ein neutrales Dokument handelt. Hier kann der Käufer nicht den Vorwurf anbringe, es handle sich um einen emotionalisierten und unrealistischen Preis. 

Wichtig wird eine Eruierung des realistischen Wertes zum Beispiel auch vor der Eheschließung. Insbesondere, wenn beide Partner vorher eine Immobilie besitzen oder sich gemeinsam eine solche kaufen. Bei der Ehe sprechen wir von einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Steigt der Wert der Immobilie im Laufe der Ehe, so stehen bei einer Scheidung beiden die jeweils gleichen Anteile jener Steigerung zu. Wurde vorher kein Wert festgelegt, wird es im Nachhinein schwer. Auch relevant ist die Immobilienbewertung in Garbsen, wenn eine Immobilie verschenkt oder vererbet, werden soll. Die Experten berücksichtigen dann die Faktoren, um zu einer realistischen Einschätzung zu kommen. Somit entsteht die Basis für eine gerechte Verhandlung unter den Hinterbliebenen

Wenn der Gutachter bestellt werden muss

Als gefragte Immobilienmakler in Niedersachsen können wir fachliche Bewertungen durchführen. In einigen Fällen muss es sich beim Experten allerdings um einen vereidigten und per Gericht bestellten Gutachter handeln. Dieser erstellt dann ein ausführliches Gutachten und dieses hat gegenüber Dritten Bestand- etwa gegenüber dem Gericht. Dabei muss der Experte nicht nur vereidigt und zertifiziert sein- er muss auch Mitglied in einem bestimmten Verband sein.

Die Gutachten werden immer dann benötigt, wenn es zu einem Rechtsstreit oder Schadensfall kommt. Beispielsweise im Falle der Vererbung. Dann muss eine Teilversteigerung durchgeführt werden, wenn die Erbgemeinschaft sich nicht ganz einig ist. Damit der Verkehrswert gut eingeschätzt werden kann, bestellt das zuständige Gericht dann den Gutachter. Der Ablauf ist identisch, wenn es sich um eine Scheidung handelt und sich beide ehemaligen Partnern nicht einig sind. Hier droht dann eine Zwangsversteigerung und der Erlös wird zu gleichen Teilen aufgeteilt.

Immobilienbewertung Garbsen: Diese Gutachten gibt es

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Wertgutachten. Da wäre zum einen das Kurzgutachten und zum anderen das ausführliche Wertgutachten. Beide können grundsätzlich von Immobilienmakler und anderen Experten durchgeführt werden. Das Kurzgutachten kommt allerdings meist im Privatbereich zum Einsatz, während das ausführliche Gutachten in Streitfällen eingeholt wird. Ist das der Fall, so muss ein bestimmter Gutachter beauftragt werden, damit das Gutachten auch Anerkennung findet.

Das Kurzgutachten

Hausbesitzer in Garbsen und Umgebungen können sich für das Kurzgutachten entscheiden. Dieses ist recht übersichtlich und besteht aus rund 10 bis 15 Seiten. Wer etwa ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wert schätzen lassen möchte, muss dafür meist zwischen 250 und 350 Euro auf den Tisch legen. Wenn das Haus über einen höheren Wert verfügt, ist die Schätzung etwas aufwändiger. Dann sind 600 bis 700 Euro meist ein realistischer Preis. Das Kurzgutachten dient als gute Absicherung und Basis für die eigene Preisvorstellung. Für eine juristische Auseinandersetzung ist es allerdings nicht geeignet. 

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Das ausführliche Wertgutachten

Das ausführliche Wertgutachten im Rahmen der Immobilienbewertung Garbsen ist deutlich umfangreicher als ein Kurzgutachten. Wenn ein durchschnittliches Einfamilienhaus geschätzt werden soll, so ist mit 1.000 bis 2.500 Euro zu rechnen. Dabei werden Baulasten. Wohnrechte, Vorkaufsrechte und Baulasten mit eingerechnet. Das genaue Honorar hängt dabei vom Anbieter ab, denn es gibt keine Preisbindung. Oft wird allerdings eine Honoraranordnung als Grundlage herangezogen. Rechtlich verpflichtend ist das aber nicht. Meist wird es in Streitfällen vor Gericht herangezogen.

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