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Das wichtigste in Kürze

  • Eine Immobilienbewertung ist eine wichtige Basis für den Verkauf und Kauf
  • Damit die Bewertung professionell erfolgt, stehen drei Verfahren zur Verfügung
  • Die Immobilienbewertung wird von Immobilienmakler oder Gutachtern durchgeführt
  • Neben dem Kurzgutachten gibt es auch das ausführliche Wertgutachten
  • Manchmal ist ein per Gericht einbestellter Gutachter notwendig
  • Die Immobilienbewertung kostet je nach Fall zwischen 250 und 1.500 Euro

Während Häuser und Wohnungen für viele Menschen hauptsächlich Wohnraum darstellen, sind sie für die meisten auch eine gewisse finanzielle Absicherung. In Zeiten der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank stellen Immobilien daher eine gute Wertanlage da.

Damit sich der Wert des Grundstücks, der Wohnung oder des Hauses auch gut schätzen lässt, werden Immobilienbewertungen durchgeführt. Diese basieren auf der Einschätzung von Profis und auf Formeln und sind frei von einer emotionalen Betrachtung. Was eine solide Immobilienbewertung Celle ausmacht, haben wir zusammengefasst.

Was ist die Immobilienbewertung Celle genau?

Die Immobilienbewertung in Celle bezieht sich auf eine Wertermittlung eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung. Experten sprechen statt von der Immobilienbewertung manchmal auch von der Grundstücksbewertung. Die Idee ist es, einen realistischen Wert zu errechnen, auf deren Basis dann Verhandlungen, Auszahlungen oder Diskussionen stattfinden können.

Für Auftraggeber wichtig zu wissen ist aber, dass es sich immer um einen Richtwert handelt. Er kommt zwar sehr nah an den tatsächlichen Verkehrswert heran – hier spielen aber jede Menge Variablen mit hinein. Um die Bewertung durchzuführen, stehen verschiedene Verfahren zur Auswahl. Sie alle haben ihre eigenen Vorteile und Nachteile. Welches der drei bekannten Verfahren genutzt wird, haben wir weiter unten im Artikel ausführlicher erklärt.

Foto: © mohamed_hassan – Pixabay.com

Das sind die wichtigen Gründe für die Immobilienbewertung Celle

Damit eine Immobilienbewertung Celle sinnvoll ist, kann es verschiedenste Anlässe geben. Oft findet die Bewertung dann statt, wenn Haus, Wohnung oder Grundstück verkauft werden soll. Dann ist die Einschätzung eine wesentliche Grundlage. Zum einen unterstreicht sie die Preisvorstellung des Anbieters. Auf der anderen Seite schafft sie beim Interessenten Vertrauen, da sie von einer neutralen Partei erstellt worden ist. Manchmal kommt die Immobilienbewertung in Celle aber auch zum Einsatz, wenn es um eine Auseinandersetzung geht.

Das kann ein Zugewinn bei einer Scheidung oder ein Erbfall sein. Die Bewerbung kann auch dann zum Tragen kommen, wenn es um die Beleihung des Hauses als Hypothek oder Grundschuld geht. Der Wert muss aber auch dann bestimmt werden, wenn es um die Versicherung geht. Bei Zwangsversteigerungen, Bilanzierungen und Besteuerungen ist eine Immobilienbewertung in Celle und Umgebung sozusagen unumgänglich. Die Bewertung sollte dabei immer von qualifizierten Experten durchgeführt werden. Wir als Immobilienmakler gehören zu diesem Kreis und führen entsprechende Immobilienbewertungen durch. In einigen Fällen allerdings muss per Gericht ein vereidigter Sachverständiger einberufen werden. Wann das der Fall ist, haben wir weiter unten in diesem Artikel erklärt.

Warum sollte man eine Immobilie bewerten?

Bewertungsanlässe für eine Immobilienbewertung in Celle

Kauf oder Verkauf eines Grundstückes

Ermittlung Zugewinn zb: Scheidung

Bewertung für eine Erbgemeinschaft

Bewertung für Zwangsversteigerung

Ermittlung für Banken 

Immobilienbewertung

von Erbbaurechten

Immobilienbewertung

steuerliche Anlässe 

Ermittlung Wertzufluss zb. Heirat

Immobilienbewertung zur

Vermögensübersicht

Das sind die unterschiedlichen Verfahren: Immobilienbewertung Celle

Weiter oben haben wir bereits beschrieben, dass es verschieden Verfahren und Modelle zur Bewertung einer Immobilie gibt. Konkret gibt es das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Sie haben jeweils ganz eigene Vorteile und Nachteile, den Wert einer Immobilie abzubilden. Wir gehen daher nun auf die verschiedenen Verfahren konkreter ein.

Das Vergleichswertverfahren: Immobilienbewertung Celle

Aufgabe des Vergleichswertverfahrens ist es, einen möglichst realistischen Preis des Objektes zu eruieren. Dazu wird sich einem konkreten Vergleich bedient. Objekte in der Umgebung, die der Immobilie sehr ähneln, werden dazu als Grundlage genommen. Diese müssen sich in der direkten Nähe befinden und auch sonst hinsichtlich Zustands, Baujahr und Größe starke Ähnlichkeiten aufweisen.

Damit kann recht schnell ein ungefährer Wert ermittelt werden. Wenn jedoch kein vergleichbares Objekt mit ähnlichen Eigenschaften vorhanden ist, kann das Verfahren nur schwer durchgeführt werden. Wie die Experten dann vorgehen, haben wir in einem sehr ausführlichen Artikel nur zum Vergleichswertverfahren näher erklärt.

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Sachwertverfahren: Immobilienbewertung Celle

Beim dritten Verfahren handelt es sich um das Sachwertverfahren. Dabei werden dann neben dem Bodenwert auch noch der Wert der wertsteigernden und baulichen Anlagen mit einbezogen. Davon abgezogen werden im Anschluss alle wertmindernden Dinge wie das Alter, Baumängel oder Schäden, Wenn der Bodenwert dann einmal errechnet wurde, kommt noch der Wert der baulichen Anlagen dazu. 

Es ergibt sich daraus schließlich der Sachwert. Er liegt meist sehr nah am realistischen Verkehrswert. Je nachdem, wo die Immobilie steht, kann er natürlich etwas höher oder auch etwas niedriger ausfallen. Dieses Verfahren nutzt man meist dann, wenn das Objekt von einem selbst bewohnt wird. Bei den anderen beiden Verfahren würden immerhin eine besonders gute Bausubstanz oder eine hochwertige Ausstattung nicht ausreichend berücksichtigt werden und zu wenig in den Preis einfließen. Alle sonst noch wichtigen Hintergründe zum Sachwertverfahren, haben wir in einem sehr ausführlichen Artikel zusammengetragen.

Die Grundlage des Sachwertverfahrens bildet der Baupreisindex

Ertragswertverfahren: Immobilienbewertung Celle

Auch eine Möglichkeit der Bewertung stellt das Ertragswertverfahren dar. Es basiert allerdings nicht auf einem Vergleich, sondern auf einer Formel. Meist genutzt wird es bei Objekten, die vermietet sind. Dafür wird zuerst der Wert der baulichen Anlagen mit dem Bodenwert errechnet. Für die Summe der Anlagenwerte muss zuerst die durchschnittliche Verzinsung des Normalgrundstücks der Umgebung bekannt sein. Die Rede ist hier meist auch vom sogenannten Liegenschaftszins. Für die Errechnung des Bodenwertes muss die Bodenrichtwertkarte verwendet werden. Sie ist bei den Kommunen oder beim Katasteramt einzusehen. 

Mit dem Verfahren kann vor allem sichergestellt werden, dass sich der Wert nicht nur auf Größe und Ausstattung stützt. Deshalb wird auch der Mietvertrag angesehen und eingerechnet. Dieser kann auf der einen Seite den Wert noch erhöhen – er kann ihn aber auch reduzieren. Letzteres ist etwa dann der Fall, wenn bestimmte Rechte wie Wegerechte, Wohnrechte oder Nutzungsrechte inkludiert sind. Aber auch wenn ein alter Mietsatz verlangt wird, wirkt sich das negativ aus. Alles was noch wichtig ist rund um das Ertragswertverfahren, haben wir in diesem ausführlichen Artikel näher beschrieben.

Das sollte bei der Immobilienbewertung Celle beachtet werden

Bei der Ermittlung des Wertes handelt es sich tatsächlich um keine leichte Sache. Hierbei spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle. Wichtig ist etwa die Lage der Wohnung oder des Hauses. Steht das Haus nun in einem kleinen Dorf mit eher schlechter Verkehrsanbindung, ist die Nachfrage wahrscheinlich eher gering und der Preis daher auch niedriger. Liegt die Wohnung hingegen mitten in der Fußgängerzone einer großen Metropole, schaut das schon wieder anders aus. Wie gut ist die Versorgung mit Ärzten, Supermärkten, Schulen, Freizeiteinrichtungen und anderen Dienstleistern? Auch solche Fragen spielen eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung Celle. 

Aber auch andere Faktoren kommen zum Tragen. Handelt es sich um eine besonders geschnittene Villa oder um ein Einfamilienhaus? Hat die Wohnung einen Balkon oder Dachschrägen? Verfügt das Haus über einen eigenen Garten? Hat das Hochhaus einen Aufzug oder nur einen Treppenzugang? Gehört auch noch eine Garage zur Wohnung dazu oder gibt es einen großen Pool im Garten? Auch Fragen wie diese entscheiden letztendlich über den Wert des Hauses oder der Wohnung mit. Wertsteigernd wirken dabei vor allem ein guter Zustand der Außenwände und eine hohe Energieeffizienzklasse. Aber auch eine Fußbodenheizung oder barrierefreie Sanitäranlagen treiben den Wert nach oben. Einbruchssichere Fenster und Räume mit Wänden von über 2,80 Metern Höhe sind ebenso ein Garant für einen hohen Wert. Da wären aber auch noch die Faktoren, die eher wertmindernd wirken. 

Das ist ist vor allem dann der Fall, wenn es sich um Häuser aus den 1950 bis 1970er Jahren handelt. Aber auch eine Energieeffizienzklasse von unter C oder keine Barrierefreiheit wirken sich wertmindernd aus. Eine Raumhöhe von unter 2,60 Meter sowie Rohre und Kabel auf Putz sind ebenso nicht gerade wertsteigernd. Auch eine sehr extravagante Einrichtung oder ein sehr eigener Schnitt und Architektur verkleinern die Zielgruppe und reduzieren daher auch den Wert der Immobilie. Daher wirken sich diese Faktoren bei einer Immobilienbewertung in Celle negativ aus.

Von wem wird die Immobilienbewertung Celle durchgeführt?

Als Immobilienmakler führen wir immer wieder für unsere Kunden Immobilienbewertungen in Celle durch. Hierzu wird das Objekt meist ausführlich besichtigt. So können wir uns ein genaues Bild machen. Zum einen von der Lage und Umgebung, aber auch vom Zustand, der Raumaufteilung und Ausstattung. Wie bereits erwähnt, haben immerhin zahlreiche Faktoren einen Einfluss auf den Wert. Während die einen Dinge den Wert eher steigen lassen, wirken sich andere negativ aus. Nicht zu vergessen sind dabei auch die hinterlegten Rechte wie lebenslanges Wohnrecht oder Durchfahrtsrechte. Deshalb sichten wir auf Wunsch auch das Grundbuch. Zudem dangen fragen wir Baurechte gerne auch beim Bauamt ab. So entscheiden wir uns letztendlich für ein geeignetes Verfahren, mit welchem wir am Ende den Wert ausrechnen können. Die Immobilienbewertung Celle funktioniert also zuverlässig und schnell.

Dafür ist die Immobilienbewertung Celle wichtig

Eine fachgerechte Immobilienbewertung des Objektes hat viele Vorteile. Immerhin schafft diese Sicherheit darüber, wie viel das eigene Haus eigentlich Wert ist. Bei der Bilanzierung und Aufstellung des eigenen Vermögens spielt das eine entscheidende Rolle. Aber auch dann, wenn es zu einer Verkaufsentscheidung kommt, sollte eine Bewertung durchgeführt werden. Sie dient als wichtige Grundlage gegenüber dem Käufer. Immerhin kann der aufgerufene Preis dann untermauert werden mit einem neutralen Bericht. Statt emotionale und zu hohe Preise stehen dann sachliche Berechnungen auf der Basis von Formeln im Vordergrund.

Genauso entscheidend kann die Bewertung im Falle einer Heirat sein. Wenn etwa beide Eheleute vorher eine Immobilie besitzen oder sich zusammen eine kaufen, sollte dieser Wert errechnet werden. Immerhin sprechen wir bei einer Ehe von einer Zugewinngemeinschaft. Wenn also der Wert der Immobilie während der Ehe steigt und es zur Trennung kommen sollte, steht beiden der gleiche Teil des Zugewinns zu. Eine fachliche Prüfung zuvor ist also eine gute Sache und dient der finanziellen Absicherung. Es handelt sich dabei vielleicht um ein unromantisches Unterfangen, doch sinnvoll ist es allemal. Wir haben bereits einige Fälle begleitet, in denen eine vorherige Bewertung sicherlich zu einer deutlich größeren Auszahlung geführt hätte. Die Immobilienbewertung in Celle ist übrigens auch dann eine wichtige Sache, wenn die Immobilie verschenkt oder vererbt werden soll. Der Experte berücksichtigt alle Faktoren und errechnet dann einen realistischen Wert. Damit gibt es eine zuverlässige Grundlage für die Verhandlungen unter den Hinterbliebenen.

Wenn der Gutachter bestellt werden muss

Als gefragte Immobilienmakler in Niedersachsen können wir fachliche Bewertungen durchführen. In einigen Fällen muss es sich beim Experten allerdings um einen vereidigten und per Gericht bestellten Gutachter handeln. Dieser erstellt dann ein ausführliches Gutachten und dieses hat gegenüber Dritten Bestand- etwa gegenüber dem Gericht. Dabei muss der Experte nicht nur vereidigt und zertifiziert sein- er muss auch Mitglied in einem bestimmten Verband sein.

Die Gutachten werden immer dann benötigt, wenn es zu einem Rechtsstreit oder Schadensfall kommt. Beispielsweise im Falle der Vererbung. Dann muss eine Teilversteigerung durchgeführt werden, wenn die Erbgemeinschaft sich nicht ganz einig ist. Damit der Verkehrswert gut eingeschätzt werden kann, bestellt das zuständige Gericht dann den Gutachter. Der Ablauf ist identisch, wenn es sich um eine Scheidung handelt und sich beide ehemaligen Partnern nicht einig sind. Hier droht dann eine Zwangsversteigerung  und der Erlös wird zu gleichen Teilen aufgeteilt.

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Immobilienbewertung Celle: Diese Gutachten gibt es

Das Kurzgutachten für den Standort Celle

Hausbesitzern steht zum einen das Kurzgutachten zur Auswahl. Ein solches gibt einen übersichtlichen Überblick über einen realistischen Wert – es ist rechtlich aber nicht bindend. Dabei umfasst ein Kurzgutachten in der Regel zwischen 10 und 15 Seiten und wird von einem Immobilienmakler wie uns oder einem Gutachter durchgeführt.

Gehen wir von einem Einfamilienhaus mit mittlerem Wert in durchschnittlicher Lage aus, so liegen die Kosten bei etwa 250 bis 350 Euro. Hat das Haus einen höheren Wert, so ist der Aufwand auch entsprechend höher. Dann können die Kosten auch bei 600 bis 700 Euro liegen. Das Kurzgutachten dient zur Absicherung der eigenen Preisvorstellung in der Verhandlung. Es ist aber nicht geeignet für rechtliche Belange wie Scheidungsfälle und Versicherungsfälle.

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 Das ausführliche Wertgutachten in Celle

Ein ausführliches Wertgutachten ist umfangreicher als das Kurzgutachten, da auch er Aufwand deutlich größer ist. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus bei 1.000 Euro bis 2.500 Euro. Mit einbezogen werden dann auch die Vorkaufsrechte, Baulasten und Wegerechte. Dabei dient den Gutachtern meist eine Honoraranordnung als Grundlage für den Preis. Rechtlich festgeschrieben ist das jedoch nicht. Es wird von Sachverständigen durchgeführt und bei rechtlichen Streitfällen eingeholt.

Im Vergleich zum Kurzgutachten ist das ausführliche Wertgutachten noch ausführlicher und detaillierter.

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