Die Hausordnung – das darf vorgeschrieben werden



Das Lagern von Müllsäcken im Flur, Grillen im Garten oder das Halten von Hunden. Was wann und wie erlaubt ist, kann in der Regel der Hausordnung entnommen werden. Dabei gibt es aber auch gewisse Grenzen. So kann der Vermieter nicht einfach das verbieten, was ihm vielleicht persönlich nicht gefällt. Zu diesem Thema haben wir einige wichtigen Fakten hier zusammengetragen.


Verpflichtungen für die Mieter

Der Vermieter ist grundsätzlich erst einmal nicht dazu verpflichtet eine Hausordnung aufzustellen. Dank dieser können die Vermieter das Zusammenleben ihrer Mieter regeln. So hilft sie gegen Streitigkeiten und klärt zudem, an welche Pflichten es sich zu halten gilt. Dazu gehört etwa, wann Gemeinschaftsräume benutzt werden können, welche Ruhezeiten es gibt oder wer wann den Flur reinigt. Auch der Winterdienst kann darüber beispielsweise fair aufgeteilt und geklärt werden. Die Hausordnung kann dabei entweder Teil des Mietvertrages sein oder aber sie ist als Aushang im Flur zu finden. 

Möchte der Vermieter nun bestimmte Arbeiten auferlegen, so muss dies allerdings Bestandteil des Mietvertrags sein. Tätigkeiten wie das Reinigen des Flurs, das Kehren oder Schneeräumen müssen hier hinterlegt sein. Sofern die Hausordnung nur als Aushang im Flur zu finden ist, dürfen dem Mieter hier keine Pflichten auferlegt werden, welche über die gesetzlichen Pflichten hinausgehen. Hier darf die Hausordnung dann lediglich ordnende Regelungen beinhalten, wie die Schließzeiten der Haustür oder eine Regelung zu Ruhezeiten. Wichtig: Die getroffene Regelungen in der Hausordnung dürfen weder gegen geltendes Recht verstoßen noch dürfen sie das Persönlichkeitsrecht einschränken.

Das darf der Vermieter nicht vorschreiben

Generell kann in der Hausordnung viel vorgeschrieben werden. Es gibt aber auch Punkte, die sich nicht vereinbaren lassen mit rechtlichen Vorgaben oder dem eben genannten Persönlichkeitsrecht. Dazu existieren bereits jede Menge Gerichtsurteile, in denen sich Mieter manchmal das Recht zur Entfernung erstreiten mussten. Nicht gestattet ist somit etwa die Regelung, dass es ein Besuchsverbot in der Wohnung gibt. Auch illegal ist ein generelles Haustierverbot für die Mieter. Der Vermieter kann und darf in der Hausordnung auch das Vorhandensein von Kinderlärm nicht verboten und auch ein generelles Dusch- und Badeverbot nach 22 Uhr ist bereits mehrfach vor Gericht gescheitert. Ebenso nicht in Ordnung ist ein Untersagen des Kinderwagens im Hausflur. Auch darf der Vermieter seinen Mietern nicht untersagen, den Fahrstuhl in den Nachtstunden nicht zu nutzen. 

Ein Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters ist ebenso nicht gestattet. Ein weiterer Punkt, der in der Hausordnung nicht geregelt sein darf ist jene über die Zimmertemperatur der Wohnung. Auch ein generelles Verbot, in der Wohnung zu musizieren ist in Deutschland nicht legal. Und wie steht es um die Gestaltung des Balkons? Auch hier sind bestimmte Regelungen nicht möglich. Der Vermieter darf also etwa nicht die Form und Farbe der Blumenkästen bestimmen oder bei der Auswahl der Balkonmöbel mitreden. Und ebenso nicht legaler Bestandteil der Hausordnung ist ein Verbot zum Aufhängen der Wäsche auf dem Balkon oder innerhalb der Wohnung. Hier muss aufgepasst werden: Denn führt das Aufhängen der Wäsche innen nachweislich zur Schimmelbildung so ist der Mieter verpflichtet zum Schadensersatz. Zum Problem kommt es oft auch, wenn die Hausordnung regelt, ob in der Wohnung eine Waschmaschine betrieben werden darf und wenn ja zu welchen Uhrzeiten. Die Mehrheit der Gerichte sind sich dazu in der Mehrheit einig, dass normale Geräusche wie etwa von Trockner und Waschmaschine hinnehmbar sein müssen.

Dürfen Aufgaben individuell verteilt werden?

Wichtig ist, dass alle Mieter gleich behandelt werden. So kann der Vermieter zum Beispiel nicht einfach beschließen, dass nur ein Mieter den Winterdienst leisten muss. Alle Mieter müssen daher das gleiche Recht haben. Wenn der Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss also etwa zum Schneeräumen verpflichtet werden soll, so kommt dies einer unangemessenen Benachteiligung gleich. Sollte solch eine Regelung gelten, dann müssen hier alle Mieter zu dieser Aufgabe verpflichtet werden. Das entschied beispielsweise das Arbeitsgericht Köln im Jahr 2011 (221 C 170/11).

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Daniel Kessler

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Veröffentlicht in der Kategorie Immobilienfinanzierung am 14. September 2022  

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