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Das wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienbewertung für Nachlassgerichte ist im Erbfall unumgänglich
  • Das Nachlassgericht beschäftigt sich in Deutschland mit dem Nachlass von Personen
  • Das Nachlassgericht muss über eine Erbschaft informiert werden
  • Das Gericht führt den fairen Prozess zur Ausstellung des Erbscheins
  • Die genaue Bewertung entscheidet unter anderem über die Höhe der Erbschaftssteuer
  • Für die Bewertung stehen drei Verfahrens-Methoden zur Auswahl
  • Die Beauftragung eines Gutachters kann bei der Erbschaft vorteilhaft sein
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Die besten Tipps: Immobilienbewertung Scheidung

Wichtig ist, dass es sich um eine objektive Bewertung handelt. Lediglich mit einer objektiven Bewertung kann sichergestellt werden, dass der Wert auch richtig ermittelt wird. Die subjektiven Empfindungen sollten dabei keine Rolle spielen und entsprechend nicht mit einbezogen werden. Die Bewertung ist dabei die eine Sache. Das Festsetzen des Angebotspreises ist eine andere. Deshalb sollte immer der aktuelle Markt im Auge behalten werden. So lässt sich abschätzen, wie viel Verhandlungsspielraum es gibt. Bevor der Preis final festgelegt wird, macht diese Berechnung durchaus viel Sinn. 

Eine Teilungsversteigerung sollte verhindert werden. Immerhin führt sie zwangsläufig zu einem Verlust und das für beide ehemaligen Ehepartner. Eine einvernehmliche Abwicklung des Erbes ist immer der beste Weg.

Die Immobilienbewertung Scheidung: Deshalb ist sie wichtig

Theoretisch kann der Verkauf der Wohnung oder des Hauses ganz leicht sein. Das Objekt wird einfach angeboten und dann wartet man einfach, bis es Kaufinteressenten gibt. Das höchste Gebot bestimmt dann etwa den Verkehrswert. Das Problem: Bei diesem Verfahren muss sichergestellt sein, dass man selbst das Angebot richtig einschätzen kann. Zudem lassen sich kaum Verkaufsverhandlungen führen und die eingehenden Angebote müssen entsprechend passen. Zudem wird dabei darauf verzichtet, die Immobilie schon von Anfang an zu realistischen Konditionen anzubieten.

Es wird beispielswiese zu viel Geld verlangt und Kaufinteressenten suchen das Weite. Oder aber der Kaufpreis wird zu niedrig angesetzt und der Anbieter verzichtet auf das Geld. Daher sollten Besitzer von Häusern und Wohnungen immer genau wissen, wie viel das Objekt wert ist. Die Immobilienbewertung bei der Scheidung erfüllt also einen wichtigen Zweck. Der Verkehrswert sollte immer die Grundlage für ein Verkaufsgespräch mit den Interessenten sein. Lediglich ein realistisch aufgerufener Preis weckt das Interesse der Interessenten. Auch wenn ein Haus oder eine Wohnung immer stark verbunden ist mit Emotionen und Aufwand: Ein Kaufinteressent zahlt nur den realistischen Preis und keine subjektive Vorstellung.

Warum sollte man eine Immobilie bewerten?

Bewertungsanlässe für eine Immobilienbewertung

Kauf oder Verkauf eines Grundstückes

Ermittlung Zugewinn zb: Scheidung

Bewertung für eine Erbgemeinschaft

Bewertung für Zwangsversteigerung

Ermittlung für Banken 

Immobilienbewertung

von Erbbaurechten

Immobilienbewertung

steuerliche Anlässe 

Ermittlung Wertzufluss zb. Heirat

Immobilienbewertung zur

Vermögensübersicht

Verkehrsgutachten oder nur Einschätzung des Maklers?

Wer die Immobilie verkaufen will, der kann sich auf die Einschätzung des Immobilienmaklers meist verlassen. Dieser ist vor Ort aktiv und kennt den Markt entsprechend gut. Daher können sie auch eine zuverlässige Auskunft erteilen, unter welchen Umständen sich die Immobilie anbieten lässt und wie viel verlangt werden kann. Der Vorteil dabei ist, dass die meisten Makler eigene Bestandskunden haben. So weiß das Maklerbüro meist sehr genau, welche Art von Gebäuden und Wohnräumen gefragt ist und welche Preise sich erzielen lassen. Und ein Verkehrswertgutachten? Das kann dann gut sein, wenn es eine hundertprozentige Immobilienbewertung braucht. Möglicher Grund ist die Scheidung. Vor allem dann, wenn jeder der Partner eine eigene Vorstellung hat vom Preis und kein gemeinsamer Nenner gefunden wird. Geht es um den Miteigentumsanteil des Partners, so kann dieser einen vollkommen überzogenen Preis verlangt. Etwa deswegen, weil er dem anderen den Mieteigentumsanteil nicht gönnt oder aber den Wert viel zu subjektiv einschätzt. Sollte dann jeder der Ehepartner den eigenen Makler beauftragen, so ist das teils riskant. Immerhin kann es unterschiedliche Wertvorstellungen zum Objekt geben. 

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Tritt diese Situation auf, so kann ein Verkehrswertgutachten eine gute Grundlage bilden den Wert entsprechend festzusetzen. Und auch noch gut zu wissen zum Wertgutachten bei Scheidung: Wenn es darum geht, wer die Immobilie nach der Trennung begutachtet ist eine Information sehr wichtig. Nämlich die, dass es sich beim Immobiliengutachter um keinen anerkannten und geschützten Beruf handelt. Jeder kann letztendlich ein Verkehrswertgutachten erstellen. Wer also an einem solchen interessiert ist, der sollte einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Solche Personen sind etwa bei der Industrie- und Handelskammer gelistet und wissen genau, wovon sie reden. So handelt es sich meist um Architekten oder Bauingenieure. Einige Sachverständige sind freiwillig Mitglied im Bundesverband deutscher Grundstückssachverständiger. Sie arbeiten dann nach den Kriterien für die Verleihung des Verbandssiegels. Durchaus auch ein guter Makler kann die Kompetenzen besitzen, eine Immobilienbewertung vorzunehmen. 

So ist er immerhin jeden Tag mit den Aufgaben rund um den Wohnungsmarkt in Verbindung und hat jede Menge Erfahrung. Der Makler ist ebenso mit Bodenrichtwerten, Marktberichten und Verkehrswerten konfrontiert. Wenn ein Makler vergleichbare Objekte ansieht, kann das ein Vorteil sein. Immerhin weiß er bei denen genau, zu welchem Preis sie den Besitzer gewechselt haben. 

Immobilienbewertung Scheidung: Diese Informationsquellen gibt es

Bevor eine Immobile individuell bewertet werden kann, sollten verschiedene Informationen einbezogen werden. Aus diesen lassen sich dann wichtige Angaben herauslesen. In Betracht kommen dafür unterschiedliche Angaben. Zu diesen gehören unter anderem:

  • Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses vor Ort
  • Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses vor Ort
  • Die Marktberichte über die Verkehrswerte und Verkaufspreise in der Region
  • Die Quadratmeterprise für vergleichbare Objekte in der Region
  • Der Substanzwert des Objektes
  • Der Ertragswert bei Vermietung des Objekts
  • Vergleichsobjekte zum Heranziehen in der Umgebung

Jede Gemeinde hat eigene Gutachterausschüsse. Hier wird jeweils der Verkehrswert der Immobilien ermittelt. Dazu werden die Preise mit vergleichbaren und somit ähnlichen Immobilien herangezogen. Die Ausschüsse der Gemeinden sind vor allen weisungsgebunden und neutral. Dabei sind die Notare verpflichtet, dem Ausschuss alle Kaufverträge über eine Immobilie in Kopie zur Verfügung zu stellen. Auf dieser Grundlage erstellt der Ausschuss dann den Bodenrichtwert für die Grundstücke der Gemeinde.

Wer also seine Immobilie verkaufen will, der kann den Gutachterausschuss kontaktieren. Beantragt werden kann hier die Auskunft zu den Bodenrichtwerten. Hilfreich kann es auch sein, über die Bundesländer im Internet zu suchen. Wer dann seine Grundbuchdaten eingibt, der kann den Bodenrichtwert für das Grundstück recherchieren. Allerdings darf dabei den Bodenrichtwert immer nur als eine Art Orientierung gesehen werden. Die genauen Merkmale des Grundstücks sind immerhin nicht erfasst worden.

Welche Verfahren zur Ermittlung gibt es

Wie steht es eigentlich um die Verfahren zur Wertermittlung bei Scheidungen? Wenn die Immobilie selbst bewohnt wird, so kommt meist das Sachwertverfahren zum Einsatz. Das gilt insbesondere bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum. Nach diesem Verfahren kommt es vor allem auf den Substanzwert des Gebäudes an. Zudem werden Bodenwert und Außenanlagen in ihrem Wert hinzugerechnet. Zudem stellt der Gutachter fest, was es zum jetzigen Zeitpunkt kosten würde, das Gebäude zu bauen, wie es ursprünglich gebaut worden ist. Hierzu fallen allerdings die Baumängel und Schäden sowie die Restnutzungsdauer mit ins Gewicht. Da das Objekt selbst bewohnt wird, wird aber der wirtschatloche Ertrag (etwa durch Vermietung) nicht in Betracht gezogen. Wenn die Immobilie allerdings vermietet ist, dann wird das Ertragswertverfahren herangezogen. Es handelt sich um ein anderes Verfahren zur Errechnung des Wertes.

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Immobilienbewertung Scheidung: Faktoren zur Bestimmung des Wertes

Wer einen Immobilienmakler nach den wichtigsten Faktoren zur Bestimmung des Wertes fragt, erhält oft eine Antwort: Es ist die Lage, die Lage und die Lage. Doch was ist damit gemeint? Egal wie teuer das Objekt ausgestattet ist und wie schön die Wohnflächen gestaltet sind. Am wichtigsten ist eine ansprechende Lage. Liegt die Wohnung also auf dem Land ohne Anbindung zur Stadt oder handelt es sich um ein Haus inmitten der Innenstadt? Auf den Preis hat das einen wesentlichen Einfluss. Die Kaufinteressenten bestimmen also jede Menge Faktoren mit Einfluss auf den Preis. Sowohl negativ als auch positiv. Folgende Faktoren sollten daher in die Überlegungen zur Bewertung bei Scheidungen einbezogen werden:

  • Welche Lage hat das Objekt bezüglich der Infrastruktur, der Gegend, der Anbindung an den Verkehr, Freizeitmöglichkeiten, sozialem Umfeld, Ärzten und Einkaufsgelegenheit
  • Gibt es einen besonderen Anreiz für Interessierte? Etwa ein zweiter Bauplatz, Möglichkeiten zum Ausbau oder zu einem Mehrfamilienhaus
  • Gibt es einen besonderen Standard der Ausstattung wie Dachdämmung. Schallschutzfenster oder eine gedämmte Kellerdecke?
  • Gibt es Einrichtungen, die sich von anderen Immobilien abheben wie etwa eine Sauna, Solaranlage oder eine Regenwassernutzungsanlage?
  • Gibt es eine hochwertige Außenanlage wie einen Pool, ein Gartenhaus oder Spielflächen?
  • Gibt es Baumängel, die die Nutzungsqualität einschränken wie etwa Schimmel oder ungedämmte Dachböden?
  • Gibt es umweltbedingte Bauschäden wie Sturmschäden oder alte Dachziegel?
  • Hat das Grundstück verwertbare Teilflächen wie eine Garage oder einen Bauplatz?
  • Wie steht es um die Restnutzungsdauer der Immobilie?

Gibt es einen Zusammenhang zwischen Angebotspreis und Verkehrswert?

Gut beraten ist jeder, der zuerst so objektiv wie möglich an die Sache herangeht. Das gilt natürlich für die Bestimmung des Verkehrswertes. Jedoch braucht der Verkehrswert im Rahmen der Immobilienbewertung Scheidung nicht mit dem Angebotspreis übereinstimmen. Das vor allem, wenn es ein Verkehrsgutachten gibt. Die persönlichen Ansprüche sind dann zurückgestellt. So gilt die Bemessung des Verkehrswertes eher zur Orientierung. Nachdem kann dann noch einmal ganz frei der Angebotspreis besprochen und festgesetzt werden. Auch das Kaufangebot kann individuell formuliert werden.

Scheidung bei Verkaufsverhandlung

Beide Partner stehen kurz vor einer Scheidung oder sie hat bereits stattgefunden? In einem solchen Fall bleibt das einem Kaufinteressen nicht verborgen. Immerhin ist dann klar, dass die Immobilie im Zuge einer Scheidung verkauft werden soll. Daher sollte verhindert werden, dies zu erwähnen, um sich nicht erpressbar zu machen. Weiß der Interessent, dass das Haus nach einer Scheidung verkauft werden soll, so wird er den Kaufpreis stark drücken wollen. Immerhin weiß er, dass der Anbieter auf den Verkauf angewiesen ist. Die Basis der Verhandlung sollte es also sein, dass das Gebäude gerne verkauft wird. Vom Verkaufsdruck sollte jedoch nichts zu spüren sein. Gut ist, wenn es mehrere Interessenten gibt. Immerhin können sich diese ein wenig gegenseitig ausspielen lassen. Letztendlich liegt es dann daran, wie geschickt verhandelt wird. Hier lohnt es sich nach der Immobilienbewertung nach der Scheidung einen Immobilienmakler zu beauftragen. Wer die Verhandlung selbst führt, riskiert unter anderem den Vorwurf des Ex-Partners, nicht kompetent genug gewesen zu sein. Der Kaufpreis hätte noch höher ausfallen können, so oft der Vorwurf.

Der Zugewinnausgleich und der Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie spielt auch eine Rolle, wenn ein Ehepartner den Zugewinnausgleich fordert und der andere Ehepartner alleiniger Eigentümer einer Immobilie ist. Derjenige Ehepartner, der während der Ehe einen höheren Vermögenszuwachs erzielt hat, muss davon die Hälfte an den anderen abtreten. Sind Sie allein Eigentümer der Immobilie, profitiert der Ehepartner vom Wertzuwachs der Immobilie während der Ehe.

Ihr Interesse wird sein, den Immobilienwert möglichst gering anzusetzen, während der Ehepartner daran interessiert sein wird, einen möglichst hohen Immobilienwert anzusetzen. Es liegt in der Natur der Sache, wenn es schwerfällt, sich auf einen gemeinsamen Betrag zu verständigen. Möchten Sie die Immobilie behalten, hilft in diesem Fall tatsächlich nur ein Verkehrswertgutachten. Allenfalls dann, wenn Sie die Immobilie verkaufen, genügt der Verkaufserlös, der dann einen objektiv zu bemessenden Immobilienwert repräsentiert.

Expertentipp: Es könnte sich insoweit empfehlen, anstehende Modernisierungsmaßnahmen auf die Zeit nach der Scheidung zu verlagern. Der Verkehrswert bemisst sich dann nach dem Zustand der Immobilie vor der Scheidung und verringert den Zugewinnausgleich, während sich der Verkehrswert der Immobilie infolge der Renovierungsmaßnahmen nach der Scheidung erhöht und zu besseren Verkaufsergebnissen führen kann.

Gerichtlich ausgetragene Streitigkeiten wegen dem Zugewinnausgleich sind meist kostenträchtig und zeitaufwändig. Sie tut sich einen Gefallen, wenn Sie sich möglichst außergerichtlich auf einen für beide Parteien akzeptablen Betrag verständigen. Ein Zugeständnis beim Zugewinnausgleich könnten Sie mit einem Zugeständnis bei einer anderen Scheidungsfolge kompensieren.

War­um soll­ten Sie es nicht auf ei­ne Tei­lungs­ver­stei­ge­rung an­kom­men las­sen?

Können Sie sich nicht darauf verständigen, ob und wie Sie Ihre Immobilie verwerten, bleibt in letzter Konsequenz nur noch die Teilungsversteigerung. Die Teilungsversteigerung ist nichts anderes als eine Zwangsversteigerung, bei der Ihre Immobilie vom Amtsgericht Ihres Wohnortes öffentlich versteigert wird. Dazu wird das Gericht ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, wird mit dem Zuschlag Eigentümer. Da Sie in Ihrer Immobilie nicht als Mieter wohnen und somit keinen Mieterschutz genießen, müssen Sie ausziehen, wenn der Ersteher Ihrer Immobilie Ihren Auszug verlangt und kein Mietverhältnis akzeptiert.

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