5 Gründe für die Wahl einer 30-jährigen Hypothek

5 Gründe für die Wahl einer 30-jährigen Hypothek über einen Zeitraum von 15-Jahren

Als erstmaliger Hauskäufer vor dem letzten Marktrückgang liebte ich die Idee einer 15-jährigen Hypothek. Schuldenfrei zu sein war mein Ziel, bevor ich überhaupt den Begriff "finanzielle Freiheit" gehört hatte.

Ich dachte an eine kürzere Hypothekenlaufzeit als die finanziell verantwortliche Sache zu tun (solange ich die monatlichen Zahlungen leisten konnte). Ich beiseite setze sogar ein Eigentum mit einer 15-jährigen Hypothek für jedes meiner Kinder, die verwendet werden würde, um für ihre Hochschulausbildungen zu zahlen, wenn die Zeit kommt.

Aber in den letzten Jahren habe ich, da ich ein viel besseres Verständnis für Immobilienfinanzierung und -nutzung gewonnen habe, eine neue Perspektive gewonnen. Ich habe gelernt, dass die risikoarme Hebelwirkung mein Freund ist und dass 30-jährige Hypotheken besser sind als 15-jährige Hypotheken für einen langfristigen Buy and Hold Investor, der versucht, sein Portfolio zu skalieren - besonders in diesem Marktzyklus.

Angenommen, Sie lesen diesen Beitrag, weil Sie daran interessiert sind, eine Entscheidung über eine Anlageimmobilie zu treffen (im Gegensatz zu einer Hauptwohnung), lassen Sie uns auf vier Schlüsseldefinitionen eingehen, die wir Klarheit brauchen, bevor wir weitermachen.

Immobilienfinanzierung: Wichtige Definitionen
Was ist eine Amortisation?
Amortisation ist die Reduzierung der Verschuldung über einen bestimmten Zeitraum. Wenn es um festverzinsliche Immobilienhypotheken geht, beinhaltet eine Hypothekenzahlung die Zinszahlung und die Kapitalzahlung (was den Betrag des Darlehens senkt).

In der Regel haben die ersten Jahre des Darlehens höhere Zinszahlungen und eine geringere Kapitalzahlung. In den späteren Jahren des Darlehens gilt das Gegenteil.

Was ist PITI (Auftraggeber, Zinsen, Steuern und Versicherungen)?
Die meisten Male, Hypotheken kommen mit einem Treuhandkonto, das von der kreditgebenden Stelle aufgestellt wird, die der kreditgebenden Stelle erlaubt, Ihre Vermögenssteuern und Versicherungsprämien in Ihrem Namen zu zahlen. Die Hinzufügung dieser Komponenten bildet das Akronym PITI (principal, interest, taxes, and insurance).



Was ist das Nettobetriebsergebnis?
Das Nettobetriebsergebnis (NOI) wird nach einer einfachen Formel berechnet:

NOI = Einnahmen aus einer Immobilie (z.B. Mieteinnahmen) - Betriebskosten

Beispiele für Betriebskosten sind Leerstandsreserve, Managementgebühren, Versorgungsunternehmen, Mietlizenzen usw.

Was ist der Cashflow nach der Finanzierung?
Der Cashflow nach der Finanzierung wird die Finanzierungskosten berücksichtigen. In diesem Fall ist es wichtig, den Cashflow nach der Finanzierung im Vergleich zu früher zu berücksichtigen, da wir zwei Finanzierungsoptionen in Betracht ziehen.

Cash Flow nach der Finanzierung = NOI - CapEx-Reserven - Finanzierungskosten

In diesem Sinne, lassen Sie uns nun die wichtigsten Vorteile von längerfristigen Hypotheken diskutieren.

Verwandt: Wie Sie Ihre Hypothekenauszahlung beschleunigen können

Was sind die Hauptvorteile einer 30-jährigen Hypothek?
Hier ist, warum ich 30-jährige Hypotheken liebe - besonders im Hinblick auf die Skalierung eines Portfolios. Lesen Sie weiter, um festzustellen, ob dies auch für den Ausbau Ihres Portfolios der richtige Ansatz ist.

1. Höherer Cash Flow
Für einen Investor, der ein passives Einkommensportfolio aufbaut, gilt: Je länger die Kreditlaufzeit, desto höher der Cashflow. Dies liegt natürlich daran, dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung für eine 30-jährige Hypothek erheblich niedriger sein wird, da Ihr Darlehen über einen längeren Zeitraum im Vergleich zu einer 15-jährigen Hypothek amortisiert wird.

Beachten Sie, dass die meisten Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien in LLCs keine festen längerfristigen Abschreibungen bieten. In der Regel Preise zurückgesetzt auf fünf oder sieben Jahre mit einigen Obergrenze auf die Preise für die Dauer des Darlehens.

Allerdings erweist sich das oben Gesagte als die beste Strategie, unabhängig davon, ob es sich um ein konventionelles oder kommerzielles Darlehen handelt, denn wenn in Zukunft die Zinssätze steigen, wird der höhere Cashflow für ein über 30 Jahre amortisiertes Darlehen mehr Raum haben, um den Anstieg der Ausgaben und Kosten zu absorbieren als derjenige für 15.

2. Vermeidung der Schulden zu Einkommensverhältnissen Plateau
Ob es sich nun um Hypotheken handelt, die konventionell oder gewerblich für Immobilien in LLCs sind, als Investor, der hauptsächlich in kleinere Mehrfamilienhäuser oder Einfamilienhäuser investiert, kann man das treffen, was ich das "Debt to Income Plateau" nenne.

Ertragsschulden = Schuldentilgung / Bruttoeinkommen

Ein geringerer Cashflow wirkt sich nicht nur auf das monatliche passive Einkommen eines Investors aus, sondern auch auf das Debt to Income Ratio (DTI) eines Investors. Selbst wenn Immobilien in LLCs gehalten werden, wird das DTI-Verhältnis zu einem Faktor beim Kauf kleinerer Mehrfamilienhäuser (unter fünf Einheiten) und Einfamilienhäuser, wenn man sich an die meisten Banken für Hypotheken wendet.

Wenn du in diesem Plateau festsitzt, sind deine Optionen:

Wir gehen zu einer Bank, die Darlehen mit niedrigem doc (kurz für "Dokumentation") anbietet; diese Banken sind jedoch begrenzt und haben höhere Zinssätze und Gebühren.
Investitionen in größere Multifamilien, in denen Ihre persönliche Verschuldung im Verhältnis zum Einkommen keine Rolle spielt.
Verkauf von Vermögenswerten, die sich auf Ihre Schulden auswirken, in die Erfolgsrechnung.
Geschäftsfreunde treffen sich im Sitzungssaal und gehen den Papierkram durch.


3. Ausweichen vor der gefürchteten DSCR-Distraktion
Ob in Einfamilienhäuser mit einer konventionellen Hypothek oder in ein großes Mehrfamilienhaus mit einer gewerblichen Hypothek investiert wird, der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) ist etwas, das keiner von uns vermeiden kann.

DSCR = NOI / Total Schuldendienst

DSCR wird von Banken bei der Kreditvergabe berücksichtigt, um die Höhe des Cashflows mit den Verbindlichkeiten zu vergleichen. Das Ergebnis gibt dem Kreditgeber einen unvoreingenommenen Hinweis darauf, ob der Kreditnehmer in der Lage sein wird, das Darlehen mit Zinsen zurückzuzahlen. Die Mehrheit der Kreditgeber, mit denen ich zusammengearbeitet habe, benötigen einen DSCR von mindestens 1,2.

Die Bank kann den Betrag des Darlehens herabsetzen, wenn der DSCR nicht ihren Kriterien entspricht. Alternativ können sie es auch über einen längeren Zeitraum amortisieren. In diesem Sinne hat eine 30-jährige Hypothek eine höhere Chance, genehmigt zu werden als eine 15-jährige Hypothek.

Verwandt: Was ist besser für Investoren - eine 15-jährige oder 30-jährige Hypothek?

4. Absicherung des Marktzyklus
Da immer mehr Daten auf einen drohenden Marktrückgang hindeuten, ist es wichtig, einen höheren Puffer zwischen Mieterträgen und -aufwendungen zu halten. Die erwarteten Emissionen, mit denen ein Investor während eines Abschwungs konfrontiert wird, sind:

Ein Mieter, der normalerweise rechtzeitig Miete zahlt, verliert während eines Marktrückgangs seinen Job und kann keine Miete zahlen.
Die Leerstandsraten steigen.
Die Mieten sinken.
In jedem der oben genannten Szenarien ist eine niedrigere monatliche Zahlung eine viel bessere Option für die Eigentümer, um eine Hypothek mit begrenzten Barreserven zu decken.

5. Steuerlich abzugsfähige Zinsen
Die Steuerabzüge für Hypothekenzinsen sind bei einer 30-jährigen Hypothek aufgrund der höheren Zinszahlungen höher. Ich betrachte das nicht als großen Vorteil, aber es ist definitiv etwas, das man bei einer Analyse berücksichtigen sollte.

In Anbetracht der 15-Jahres-Hypothekenoption
Ich verstehe den Köder einer 15-jährigen Hypothek - es ist eine gute Möglichkeit, sicherzustellen, dass ein größerer Geldbetrag in die Gerechtigkeit einer Immobilie investiert wird. Die Zinssätze für 15-jährige Hypotheken sind in der Regel (und manchmal deutlich) niedriger als 30-jährige Hypotheken, so dass ein Investor mehr zum Kapital beitragen kann als zu Zinszahlungen. Außerdem kann das Darlehen in der Hälfte der Zeit ausgezahlt werden!

Jedoch wenn Ihr Ziel, Ihre Hypothek früh weg zu zahlen ist, ist eine Option, eine 30-jährige Hypothek zu erhalten und mehr als die erforderliche Menge jeden Monat zu zahlen, die direkt in Richtung zu Ihrer Direktion gehen würde. Dieser Ansatz gibt Ihnen die Flexibilität, Ihre Hypothek frühzeitig zurückzuzahlen, ohne sich auf eine 15-jährige Amortisationszeit festzulegen.

Aus all den oben genannten Gründen ist eine 30-jährige Hypothek eine großartige Möglichkeit, als Buy-and-Hold-Investor zu skalieren.

Schreibe einen Kommentar

Menü schließen
× Schreib uns bei Whatsapp